【正文】 :**市場分析)和微觀環(huán)境(項目區(qū)域市 場分析),這些分析決定了本項目產品定位與目標客戶確定的因素：? **房地產發(fā)展情況? 項目區(qū)域市場分析? 競爭者(開發(fā)商/產品)現(xiàn)狀分析? 項目的自然條件和規(guī)劃條件..? 項目市場調研分析 項目市場調研分析? 年齡：主要集中在 2544 歲，占 80%。? 建筑風格:被訪者喜歡的建筑風格中首選美加簡約風 格,占 30%,其次是中式的古建筑和歐陸風格,分別占 20%。在某開發(fā)別墅樓盤還是有市場潛力和客戶群體的。[詳見附件：鐵山坪項目調查資料]通過以上調研,可見，在某鐵山坪修建頂級別墅是有市場的，一方面**的成功人士和有身份、地位的人還沒有充分挖掘出來，另一方面是我們選擇了某這個欣欣向榮的區(qū)域，許多**人還是對它抱有很大的信心。所以富人區(qū)只是順勢而為，而不是逆勢去做?！　。?*本地購房客/來渝工作的外地精英。 。[詳見附件：鐵山坪項目調查資料]第四章 競爭性分析一、項目 SWOT分析1. 項目優(yōu)勢分析、 地塊優(yōu)勢..本地塊覆蓋銅鑼峽全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,可謂空前絕后。 建筑是凝固的音符。山下 還有舒適的溫泉 ,該區(qū)有二個日出水量均超1800M3 的溫泉點，素有“長江第一泉”之稱，溫泉清澈，水溫（40Co 一 42Co）適宜，..其水色澤隨氣侯的變化而變化，呈藍、墨 綠和白色，水質含大量的硫、鈣、磷、碘、鎂等多種對人體有保健作用的化學元素，沐浴后能治療多種皮膚病。? 本項有限時間內大體量面市,在有限的時機上占有大量客戶有一定難度。二、市場風險分析地產的風險集中表現(xiàn)為客戶、產品、地段三者 間的矛盾。 第五章 產品與實施一、產品規(guī)劃 ..受項目的總體規(guī)劃和本身的自然條件的約束,本項目是富人區(qū)。 產品規(guī)劃為：別墅、會所。建筑無論色彩，造型，強調融入自然，融入森林。雕塑動靜結合，注重靈氣，活力，突出理念主題。按政府城鎮(zhèn)化建設總 體目標，到 2022 年，** 城鎮(zhèn)化率將達到 41%，進入城市化全面加速期，2020 年將 實現(xiàn) 65%的城鎮(zhèn)化水平，這一數(shù)據表明在現(xiàn)有 1200 萬城市人口的基礎上至少還有 600 多萬人要轉移到城市，意味著未來幾年內，每年約 70萬農村人口轉為城市居民，隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設重點由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)轉移，住宅需求量亦將同步增加。 前幾年房交會成交情況，區(qū)域板塊的成交冠軍之爭主要在渝北、沙坪壩、渝中三個區(qū)域中展開。04 年 1－9 月， **房地 產吸引外來投資迅速增長，其中港資占了約 80%，已成 為諸多外來地產軍團強勢登陸的地產新高地。為此, 界定和詮釋富人文化是我們之責任。經營理念山川文化生活方式富人文化的在本項目的最真詮釋就是設計、引領并實現(xiàn)一種山川文化生活方式。每一個人的需要都是按照這個層次來逐步實現(xiàn)和滿足的。我 們應該在別墅文化和管理上進行了諸多創(chuàng)新。同 時我們的重要任務是進行產品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市 場塑造品牌形象和擴大知名度，借此吸引目標消費群的關注。三、銷售渠道與伙伴頂級別墅，屬特定的產品，客戶屬于少數(shù)和極為狹窄的客戶層面，我 們認為，通過大眾傳媒進行宣傳顯然不合適，必須找到符合特定的渠道和活動營銷。進度時間一期(40%)二期(60%)2022年 16月 15%2022年 712月 20% 15%2022年 16月 25% 20%..2022年 712月 25% 25%2022年 16月 15% 25%2022年 712月 15%推進原則（1）、一期產品進度與原則原則：最快速度占領競爭對手爭取的客戶；形成小區(qū)生活氛圍。..三、資金的營運及回收方案銅鑼峽資金的營運及回收方案? 從靜態(tài)來看：銅鑼峽地塊總收入 85624 萬元, 總投資 71257 萬元,利潤14367 萬元，投資回收期 年，全部 資金投資回報率 %,自有資金投資回報率 %。? 從分析角度看：二項目組合運作,于 2022 年 712 月投入 20354 萬元,于..2022 年 712 月投入 25531 萬元,便可啟動本項目。? 本項目覆蓋銅鑼峽全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,自然景觀神奇,文化底蘊雄厚,在**甚至全國的別墅項目中都具有絕對的不可復制性，所以其價值更多的是一種永恒的價值，隨著時間的推移，積淀在別墅上的經濟價值和人文價值都將與日俱增。? 經營理念山川文化生活方式。銅鑼峽項目營運狀況：? 從靜態(tài)來看：銅鑼峽地塊總收入 85624 萬元, 總投資 71257 萬元,利潤14367 萬元，投資回收期 年，全部 資金投資回報率 %,自有資金投資回報率 %。而本項目為富人區(qū)。? 外來投資者在**除與本土開發(fā)商爭奪開發(fā)資源外，外來投資者之間也會在**展開競爭。銅鑼峽與觀賞園組合運作的資金營運及回收方案? 從靜態(tài)來看：二項目組合運作總收入 204686 萬元, 總投資 166450 萬元,利潤 38236 萬元，投資回收期 年，全部 資金投資回報率 %,自有資金投資回報率 %。觀賞園地塊一期建筑面積 64184㎡,均價 7300 元/㎡； 二期建筑面積96276㎡,均價 7500 元/㎡；總 收入 119061 萬元,平均售價 7420 元/ ㎡。五、銷售計劃銷售進度：一期推出 60%,均價 8500元/㎡； 二期推出 40%,均價 8800/㎡。 　　第二階段：頂級入市，搶占定位制高點，力求實現(xiàn)資金的迅速回籠。因此，我們應該在正式推廣銷售之前 進行充分的蓄勢和市場預熱。對于別墅來說，光有豪華的外表、尊 貴的氣息， 還稱不上是真正的別墅。高品質的專業(yè)支撐確保產品的高性價比與高增值對項目的定位、策劃、設計、施工、監(jiān)理、營銷、招商、物管與 經營等產品形成的每環(huán)節(jié)都力爭增加和提升產品價值。本富人區(qū)占有銅鑼峽這一景觀和人文雙重資源。豪宅只是一種產品形式，而富人區(qū)自有其獨特內涵。預計 2022 年這種產品之 間的品牌競爭會愈加明朗與激烈，堅持樓盤的品牌化、品質化將是**房地產企業(yè)未來發(fā)展的必由之路。預測明年全市房地產開發(fā)規(guī)模，包括投資、施工面 積、新開工面積、竣工面積等將 繼續(xù)保持增長勢頭。、宏觀調控成效顯現(xiàn)，但房價繼續(xù)保持穩(wěn)中有升受國家宏觀調控影響，從 04 年 6 月份開始， **市房地產開發(fā)投資速度開始出現(xiàn)回落，上半年房地產開發(fā)投 資增速比 15 月回落 個百分點，由此帶動全社會投資速度下降 個點，但從全年來看，商品房價格的波 動不大，出 現(xiàn)平穩(wěn)上漲的正常趨勢，同 時，從**市貸款發(fā)放來看， 雖然開發(fā)貸款有所減少，但銀行資金仍可以多種方式介入房地產業(yè)，房地產 開發(fā)企業(yè)的資金來源渠道并未有大的變化，從總體發(fā)展趨勢分析，受經濟發(fā)展及需求持續(xù)增長的雙重拉動，在供求關系影響下，局部房價可能有一定回落，但總體仍將小幅攀升，由此，有理由相信 2022 年的**房地產市場..仍將會繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定增長的發(fā)展勢頭。綠地保留大于開發(fā)，保留原始綠地，作不 規(guī)則劃分，配合景觀，渾然一體。內部包裝得天獨厚的自然環(huán)境，與之相配的的人文景觀，及 綠地規(guī)劃。簡約哲學為產品理念。價值創(chuàng)造風險? 開發(fā)在遠郊，交通不方便的聯(lián)排別墅? 開發(fā)總價在二三百萬一套，品質卻又無法明顯高于同類產品的獨立別墅。? 本案屬高檔物業(yè)，客源分散，存在市場高位風險。掌控了房地產律師業(yè)、營銷策劃業(yè)、景 觀設計業(yè)、建筑設計業(yè)、建筑施工業(yè)等資源。、周邊資源優(yōu)勢本項目被祖國的第一江長江環(huán)抱，形成天然豐富的水資源。松林、竹林、灌木林覆蓋了方圓數(shù)十公里的山巒溝壑。這些人購房不一定都懂行，但一定懂 時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位?！　?，講究性能比?！　∩鐣宋目茖W領域：律師、 記者、演員、 藝術家、畫家、音樂家、教授。從**購房人群的塔尖部分看,其是在不斷放大的，**不少高檔住宅的購房者中外埠人口占了 40%以上，完全不是以前所說的塔尖只有 5%的概念。..? 環(huán)境：購房者中有 68%的喜歡水景式的別墅環(huán)境，57%的喜歡濱河而居。? 購房因素：在購房因素的選擇中周圍的自然環(huán)境選擇的最多，占 60%，其他幾個：比如地理環(huán)境、交通等都很接近。? 購房總價：最能接受的房屋總價是 60100 萬，占 35%，其次是〈60 萬，占 30%，再次是 101200 萬，占 15%。泰興物業(yè)公司有 281畝的意向。采用 DIY 模式, DIY 即Do It Yourshelf,我的地盤我作主。:戶型面積:戶型比較多，200 平方米以上分布；價格:均價 4800 元/平方米，最低價格 100 萬/套，銷售業(yè)績:銷售事態(tài)良好；. 個案分析比華利豪園比華利豪園是提倡美式生活概念的豪華獨立別墅區(qū)。..:戶型面積:320350 平方米為主,有一小部分是 450 平方米的大 戶型。客房包括 21 個標準 間， 8 個套房，可同 時接待 50 名游客住宿。占地 366 畝，修建了 138 棟獨立別墅。目前已經有 30 多套別墅名花有主）、中安翡翠湖二期、半城中央等 6 個別墅盤上市，占當日開盤比例的 60%。以上外來企業(yè)的來源地主要是北京、上海、廣州、浙江、香港、山東等地，他們不約而同地選擇了一個地方，那就是**，從某種意義上講，他們已經不僅僅是投資某個地塊、某個區(qū)域，他 們看好的是整個**的發(fā)展。財富中心11 宏聲遠景集團公司 高山流水12 **伯富實業(yè)有限公司 伯富高爾夫別墅13 **中華企業(yè)房地產發(fā)展有限公司 中華新城14 **華立地產有限公司 華立人行交通： 規(guī)劃修通各景點之間的步行道，步行道控制寬度為 3 米。 鐵山坪生態(tài)區(qū)的森林 平方公里，植被繁茂，森林覆蓋率 90%以上。 貫穿某區(qū)東、西的主干道五桂公路，是我市“半小時主城”的重點項目之一。2022 年農村經濟總收入 3000 萬元， 農業(yè)總產值 1135 萬元， 農 民人均純收入 3105 元。區(qū)域內擁有**市外貿、海關、商檢、 邊檢、民航、郵電、市人才交易中心、市國際勞務市場、市信息中心和多家金融機構。1990 年—2022 年商品房竣工面積年平均增長 %。8 月，市政府明文規(guī)定，市內凡是非危改、大型市政項目以外的拆遷一律暫停。、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設順利推進自 2022 年起，某城拆遷、觀音橋商圈建設、化龍橋 拆遷、大坪循環(huán)道、九高路和石坪橋和陳家坪立交等大型市政設施動工建設不僅帶動了大規(guī)模的開發(fā)，更為樓市帶來大批潛在的購房人群。政府加 強對經濟運行的調節(jié)和監(jiān)督工作，國民經濟繼續(xù)保持快速穩(wěn)定增長。三、已完成工作及啟動計劃 1　 市場基礎資料的搜集。集團公司及其子公司本著“ 誠信、共贏、發(fā) 展” 的原則，愿與國內外各企業(yè)建立廣泛的業(yè)務往來和合作，充分利用各自..的資源、管理、信息和網絡等優(yōu)勢，共創(chuàng)雙方企業(yè)發(fā) 展的美好明天。集團公司根據業(yè)務的發(fā)展和需要，先后在**和北京兩地分別成立了分支機構和全資子公司。? 觀賞園地塊總收入 119061 萬元, 總投資 95193 萬元,利潤 26868 萬元，投資回收期 年，全部資金投資回報率 %,自有資金投資回報率 %。? 本項目覆蓋銅鑼峽全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,自然景觀神奇,文化底蘊雄厚,在**甚至全國的別墅項目中都具有絕對的不可復制性，所以..其價值更多的是一種永恒的價值，隨著時間的推移，積淀在別墅上的經濟價值和人文價值都將與日俱增。隔江眺望南山山脈，峽居其間。本項目地塊座落于**市鐵山坪生態(tài)區(qū)。某區(qū)位于**長江、嘉陵某岸，具有良好的區(qū)位 優(yōu)勢和立體快捷的交通網絡，是 **最具發(fā) 展?jié)摿蜕鷻C活力的主城區(qū)之一。城市向北蓬勃發(fā)展從 2022 年看，全市住宅交易量最大的區(qū)域主要為渝北區(qū)、某區(qū)和沙坪壩區(qū)，交易面積分別為 萬、 萬、 萬平方米，占主城區(qū)住宅交易量的%。位于 40 個重點城市第5 位，同比增長 %。可見,**擁有豐富的資源、廣闊的市場和良好的經濟基礎，在經過直轄 8 年的蓄勢之后,被美國《財富》雜志列為中國第四大投資熱點是勢之必然。..鐵山坪房地產項目商業(yè)計劃書..第一章 摘要一、**市總體投資環(huán)境分析西部大開發(fā)的戰(zhàn)略格局中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略是人類歷史上規(guī)模最大、難度最大的開發(fā)戰(zhàn)略。人口 3100 萬人,2022 年生產總值已突破 2022 億大關,達 億元。..房地產市場供需空間巨大** 年,**房地產市場商品房銷售面積居全國 40 年 110 月全國 40 個重點城市中,**市累計完成房地產開發(fā)投資 億元,排在北京、上海、深圳、廣州之后。為全市的房地產業(yè)的持續(xù)增長提供了強大動力。二、項目總概本項目地處某江?，F(xiàn)有耕地總面積為 5996 畝。本地塊覆蓋 銅鑼峽全部景觀，獨享天成。? 某公司以從本項目營運中,獲取良好的經濟利益,并建立起適度超前的項目投資營運盈利模式。于 2022 年 712 月投入 20354 萬元可啟動本項目。公司董事會主要成員均是直屬企業(yè)的主要領導，與全國各大鋼廠、國外 鐵礦石供應商、國內 鐵礦山、國內外商社、部隊裝備和通信部門、中國移動、中國 聯(lián)通、中船重工集團和中油集團、中石化集團等部門和單位有著密切的往來和良好的合作。香港豐國際集團有限公司及其子公司已經構建了靈活機動、反應迅速、讓客戶信任和滿意的營銷和服務網絡，其業(yè)務前景喜人。與房地產律師業(yè)、 營銷策劃業(yè)、景 觀設計業(yè)