【正文】 6月 7月 8月 9月10月11月12月10.1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月月度均價走勢 4 ? 今年前十一月，全市僅精裝盤的開盤量就高達 18個，并且成交情況普遍較好（如：萬科、恒大等），整體成交均價在 5782元 /㎡ ，最高均價更是高達 8000元以上。 其中 ， 中心板塊由于地鐵及過江隧道的開工建設(shè) ， 以及萬達廣場的橫空出世 ， 都使其板塊內(nèi)的新房價格得到極大提升 。 銷售方面： 可謂是供銷兩旺，前 11月住宅成交達 1300萬㎡以上，銷售量自下半月開始逐月增長。 ?80%的家庭擁有 1套以上的房產(chǎn) ， 其中擁有 2套以上的純投資型客戶占到 27%。 客戶特征總結(jié) —— 投資型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 過半的投資客選擇以按揭方式購房，普遍認為房價還將上漲。 ?從戶型的選擇上來看 ， 二房 、 三房是主流型客戶需求的主力產(chǎn)品 ， 其中 ， 三房的需求量大于兩房 ， 占客戶總數(shù)的 47%。 ?擁有 12套房產(chǎn)的客戶比例較多 ， 其中 ， 家庭房屋擁有量在 3套及以上的純投資型客戶 ， 占豪宅客戶總數(shù)的 30%。 客戶特征總結(jié) —— 豪宅型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 92%以上選擇銀行按揭， 77%以上認為房價還將繼續(xù)保持上漲 ?豪宅客戶因為需要時刻保證資金的流動性 ， 因此在置業(yè)購房時往往都會選擇貸款 。 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 序號 項目名稱 板塊 開發(fā)商 精裝主力產(chǎn)品 推貨套數(shù) 銷售套數(shù) 網(wǎng)簽成交率 1 恒大華府 麓北 恒大地產(chǎn) 公寓、 2房 5房 3495 1988 57% 2 恒大名都 麓北 恒大地產(chǎn) 2房 4房 3570 2832 79% 3 富基世紀公園 麓北 富基置業(yè) 二、三房 2284 997 44% 4 沁園春御院（ 8） 麓北 長江置業(yè) 公寓 539 256 47% 5 蘭卡威國際 麓北 蘭卡威置業(yè) 公寓 669 217 32% 6 湘騰城市廣場 麓北 湘騰投資 公寓 989 643 65% 7 萬科城 北城 萬科地產(chǎn) 二、三房 984 912 93% 8 珠江花城錦里 北城 珠江實業(yè) 公寓、三房 922 679 74% 9 泉昇同福大廈 中心 泉昇置業(yè) 公寓 425 21 5%
。 客戶特征總結(jié) —— 豪宅型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 單價 55006500元 /㎡ 、 75008000元 /㎡ ，總價 100120萬是豪宅客戶首選 ?從單價的選擇上來看 ， 豪宅型客戶對價格的敏感度稍有所下降 ， 主要集中在55006500元 /㎡ 與 75008000元 /㎡ 之間 ， 接受 10000元以上的占 8%。 ?超過 50%以上的主流客戶 ， 認為未來長沙房價仍將上漲 ， 僅有 16%的客戶看跌 。 客戶特征總結(jié) —— 主流型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 地段、價格、戶型及配套設(shè)施，是主流型客戶最為關(guān)注的內(nèi)容 您在購房時主要會關(guān)注以下哪些方面呢%%%%%%5%%% %%%%2%0%5%10%15%20%25%30%地段/地理位置小區(qū)規(guī)劃及配套設(shè)施價格 戶型小區(qū)規(guī)模開發(fā)商品牌實力園林景觀 樓宇質(zhì)量交通便利性周邊環(huán)境景觀建筑風(fēng)格 物業(yè)管理 房屋朝向周邊教育配套客戶特征總結(jié) —— 主流型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 80140㎡ 的二房、三房是主流型客戶的主力需求 ?從面積的選擇上來看 ， 主要集中在 80140㎡ 之間 。 說明投資型客戶同樣注重產(chǎn)品附加值 ， 希望在面積盡可能做小的同時 ， 能做到兩個房間 （ 注：一房與二房租金不同 ） 客戶特征總結(jié) —— 投資型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 單價 55006000元 /㎡ ，總價 45萬以內(nèi)的戶型，是投資客的需求主力 ?從單價的選擇上來看 ， 投資型客戶對價格的敏感度普遍較高 ， 除 22%的實力客戶選擇6000元 /㎡ 以上之外 ， 其他大多只能接受 50006000元 /㎡ 的價格 。 ? 數(shù)據(jù)來源： 合富輝煌（湖南）公司長沙代理項目 11月 18日 25日期間所有到訪的意向客戶，樣本量： 350份 說明 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 客戶特征總結(jié) —— 投資型客戶 認定標準：本次調(diào)查問卷中，選擇投資或投資 +自住的購房意向客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 客戶特征總結(jié) —— 投資型客戶 投資型客戶大多來自湖南省內(nèi)， 80%擁有 1套以上的房產(chǎn)。 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 111月住宅市場小結(jié) 供應(yīng)方面： 09年市場開發(fā)量的快速增長，導(dǎo)致了今年新房供應(yīng)量的急劇加大。 2 0 1 0 年1 1 1 月長沙內(nèi)五區(qū)住宅均價5362 50674759 5757 520101000202230004000500060007000芙蓉區(qū) 天心 岳麓 開福 雨花元/ ㎡051015202530354045均價 同比增長%長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 各板塊價格情況 板塊名稱 09年上半年銷售均價 （元 /㎡ ） 09年下半年銷售均價 （元 /㎡ ） 10年 111月銷售均價 （元 /㎡ ） 與 09年上半年相比 價格漲幅 麓北 27003500 33004000 36004500 29%33% 麓谷雷鋒 37005000 44005200 45005500 10%22% 麓南 35004300 35004800 38005000 8%16% 北城 35004200 40005000 45005500 28%31% 中心 43006500 50007000 75009000 38%74% 省府紅星 38005000 40005500 50005800 16%32% 大托暮云 33003800 37004200 40004800 21%26% 武廣新城 38004600 44005500 55006000 30%45% 尚東 38004800 45005000 50006000 25%32% 伍家?guī)X月湖 35004800 40005000 50006500 35%43% 星沙 25003500 30004000 43005000 43%72% 中心板塊、武廣新城以及星沙板塊的房價漲幅最大 注：以下價格為各板塊樓盤的銷售報價，非成交均價。17” 新政，也并未使長沙房價如一線城市般出現(xiàn)明顯下滑，在短暫波動過后，房價仍一路挺進，始終保持著高位運行 。 各板塊供求情況 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 板塊 別墅 洋房 普宅 公寓 供（萬㎡） 銷（萬㎡） 供（萬㎡） 銷（萬㎡） 供（萬㎡） 銷（萬㎡） 供（萬㎡） 銷（萬㎡） 北城板塊 0 0 中心板塊 0 0 0 0 尚東板塊 0 0 0 0 0 0 省府紅星板塊 0 0 大托暮云板塊 武廣新城板塊 0 0 伍家?guī)X月湖板塊 0 0 0 0 0 0 麓北板塊 麓南板塊 0 0 0 0 麓谷雷鋒板塊 0 0 星沙板塊 0 0 合計 1188 2022年 111月各板塊不同物業(yè)供銷分析 ?從各板塊推售的物業(yè)類型上來看 ， 別墅 、 洋房產(chǎn)品的供應(yīng)主要集中在近郊的外圍區(qū)域 ，以大托暮云以及麓谷雷鋒兩大板塊為主 ， 公寓類產(chǎn)品則比較集中在市中心 。 2022年 111月長沙各類物業(yè)推售情況 ? 據(jù)合富市場研究部統(tǒng)計， 2022年 111月全市共有 253個樓盤新增推貨量，其中高層住宅 201個，推貨面積 ㎡，銷售 1188萬㎡，成交率 %。 ? 從戶型上來看， 6090㎡ 、 90120㎡ 成為當(dāng)前市場的需求主力，隨著樓市調(diào)控力度的不斷加大， 首套及二套房貸款首付比例的上調(diào)，抬高了人們的購房門檻，因此，導(dǎo)致大部分的剛需客戶將購買面積由原來的舒適型，轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗木o湊型。 ? 從月度走勢上來看，上半年各月依然處于供不應(yīng)求的情況；自 7月份開始，由于市場供貨量的集中上市，導(dǎo)致 9連續(xù)三個月的供銷形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)。17 新政 ? 2022年 111月，長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房網(wǎng)簽銷量為 ，同比增長 %；其中住宅 ，同比增長 %。 批準預(yù)售量逐月加大，大批新房源集中上市，對后續(xù)市場的銷售帶來很大壓力。 38 宏觀市場背景 土地市場總結(jié) 商品房市場總結(jié) 專題研究 未來市場預(yù)測 ? 111月房地產(chǎn)市場情況 ? 客戶特征總結(jié) ? 產(chǎn)品亮點分析 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 長沙房地產(chǎn)開發(fā)情況 ? 2022年 111月，長沙全市施工面積高達 ㎡，同比增長 %，已經(jīng)超過了 09年全年的總量。 ? 北城地塊商住和住宅成交均價最低，分別為 /畝和 /畝。 ? 未來土地開發(fā)將以高層，小高層為主，其他物業(yè)特別是別墅物業(yè)將逐步減少，容積率區(qū)間集中分布在 。尤其在今年發(fā)展更為迅速，商住用地成交達到 ，居全市各類性質(zhì)土地成交量之首；純住宅用地成交 。 06年10年111月長沙土地成交情況1490 0202240006000800010000120221400006年 07年 08年 09年 2022年111月土地成交量（畝） 成交土地建筑面積（萬㎡）長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 各區(qū)成交情況 大河西先導(dǎo)區(qū)將會未來一年的重點開發(fā)區(qū)域 數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局。 ?更早以前， 07年北辰 92億競得新河三角洲地塊； 08年華遠任志強拔得長沙金外灘頭籌； 09年保利南湖地王單價 1037萬元 /畝刷新記錄。 —— 合富輝煌調(diào)查結(jié)論 根據(jù) 《 中共長沙市委會市政府關(guān)于安居工程和棚改工作實施意見 》 ， 2022年末將達到人均 35㎡ 的小康居住水平目標 舊城區(qū)改造 ?中山西路棚戶區(qū)改造是長沙市重點工程項目，也是開福區(qū)“兩幫兩促”重點項目，涉及 2808戶拆遷戶，拆遷房屋總面積達 ㎡。三市交匯處的長沙南城板塊將成為長株潭城市群的中心。長沙到杭州將由現(xiàn)在的 13個小時縮短為 3個多小時， 4個小時就可從長沙到達上海 。 長沙經(jīng)濟富裕度領(lǐng)先中部 長沙經(jīng)濟排名情況 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 長沙市央級省級重大工程建設(shè)共計 22項，總投資 ， 2022年投資約 。人均生產(chǎn)總值為 46940元； 固定資產(chǎn)投資快速增長為長沙城市擴張?zhí)峁┯辛ΡＵ?，房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃建設(shè)如火如荼； 2022年 19月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16951元，比上年增加 1708元，同比增長 % 2022年 19月，長沙規(guī)模以上工業(yè)增加值為 ，同比增長 %。幾家國有大行則將首套房貸利率優(yōu)惠從 9折。 ? 11月食品同比上漲 %，是推動本輪通脹走高的最主要原因，另外，一段時間以來居住價格亦有不少漲幅， 11月居住價格同比上漲 %，自 4月以來連續(xù) 7個月同比漲幅超過 4%的水平。 宏觀經(jīng)濟背景 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 ? 11月居民消費價格指數(shù)（ CPI）同比漲幅達 %，創(chuàng) 25個月以來的新高。 ? 目前星城各大銀行已全面執(zhí)行三套房停貸、二套房首付全面提升至 50%，利率 策 ，而光大、招商等多家股份制銀行也于十一國慶節(jié)后，對個人首套房貸統(tǒng)一執(zhí)行基準利 率。 14 宏觀市場背景 土地市場總結(jié) 商品房市場總結(jié) 專題研究 未來市場預(yù)測 ? 宏觀經(jīng)濟及政策走勢 ? 長沙城市經(jīng)濟運行情況 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 ? 從長沙市各項經(jīng)濟指標來看，長沙經(jīng)濟保持著較快的增長幅度： 2022年前三季度，長沙地區(qū)生產(chǎn)總值達 ，增長速度在全國省會城市中排名前五位。 ? 2022年前三季度，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2022年的 ： ： ： ： ，實現(xiàn)了被經(jīng)濟專家稱之為“早熟型”的“三二一”排序調(diào)整為“二三一”的重大轉(zhuǎn)變。全線預(yù)計于 2022年通車。 城際鐵路連接長沙、株洲、湘潭三市，承擔(dān)三市之間的城際客流，促進長株潭城市群地區(qū)社會經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 ? 預(yù)計 2022年后涉及到的 13萬戶棚改將為長沙帶來約 9001300萬㎡的商品房需求量 . ? 棚改客戶的戶均需求面積區(qū)間一般在 70100平米。 ?以長沙為例， 2022年長沙地王頻出，包括 4月萬達地產(chǎn)竟得的中山西路地塊，以 1450萬 /畝的價格榮膺單價地王； 6月世茂建設(shè) 13億將濱江新城 028號地塊收入囊中；同月明星總裁唐駿的新華都在長沙宣布打響進軍地產(chǎn)的第一槍。 ? 但隨著近年長沙土地市場的日益規(guī)范，土地供應(yīng)量及掛牌量得到有效控