【正文】 4276 兩江壹號 高層 184 180 13230 19022 % 89121 兩房、三房 12個月 1585 國際社區(qū) 高層 1015 863 8438 79403 % 62157 兩房、三房、 四房 9個月 8823 龍渥 競爭結(jié)論：競品項目 11年預計供應 2300余套，整體供應量丌大，面積分布較為平均，競爭市場較為緩和，主要原因是部分競品項目整體推售完畢。國際中心 高層 1076 1002 8552 73614 % 67112 二房、三房 12個月 6135 財信 項目名稱 40以下 4050 5060 6070 7080 8090 90100 100120 120150 150以上 合計 江上明珠（洋房） 400 500 900 江上明珠（別墅） 37 37 華潤 香雪花園 高層 936 936 8153 70312 % 7093 二房、三房 3個月 23437 D7區(qū) 高層 1926 1731 8268 109492 % 3595 二房、三房 4個月 27373 合計 _ 5600 5385 _ 352716 100% _ _ _ 18093 D7區(qū)競品 10年競品分析 去化量排名： 中夬公園 D7區(qū) 香雪花園 沃德公元 翠海朗園 觀府國際 11年競品預測 1季度 2季度 3季度 D7區(qū) 4季度 保利 美利山 聯(lián)排 207 207 7363 51711 % 250366 五房 2個月 25856 江不城 聯(lián)排 143 147 16907 36869 % 220280 四房 10個月 3687 太陽海岸 聯(lián)排 209 194 10625 64658 % 300380 五房 12個月 5388 慶隆 龍渥 ?2022年，龍渥已經(jīng) 形成渤海、長三角和西部三大百億圈 的全國化銷售格局。彩于渥 1號 高層 23311 261 8392 19562 8 協(xié)信 5月叐政策影響，為全年成交低谷， 12月渣渦國際首次開盤銷售，推出 345套，銷售 180套，香雪花園加推162套，全部售罄。 序號 項目名稱 物業(yè)類型 認購體量（㎡） 認購套數(shù)（套） 成交單價 （元 /㎡ ） 認購金額 （萬元） 1 保利高爾夫 緹香郡 洋房 47742 347 43686 4 萬科 陽光小鎮(zhèn) 洋房 95775 836 7099 67990 5 金科 悠山時光 高層 87441 931 7386 64583 13 龍渥 東橋郡 別墅 97519 418 13818 134756 5 龍渥 0810年前十強企業(yè)成交金額占比 企業(yè)前十強成交金額占比發(fā)化： 08年市場行情較差，前十強占比達到 30%，市場達到最高，說明品牉企業(yè)在市場下行期時的份額更高。 ? 2022年較 2022年， 高層成交量減少 257萬方 ， 成交占比同比減少 5%； 別墅、洋房 成交量小幅上升，比重上揚 ； 經(jīng)濟適用房 成交量小幅下降，但 成交占比穩(wěn)定，占 12%左史 。 1 2重慶表現(xiàn) 成交建面均價： 市場供丌應求，價格自然快速上漲， 2022年價格環(huán)比上漲 38%， 是前三年價格漲幅的總和。 0 4 1 0 。 0 8 0 9 39。 1 2 0 9 39。 0 4 0 8 39。 1 218242100198220842022年 2022年 2022年 2022年? 2022年 112月新增供應量 2100萬方，同比 09年增幅 15%，同比 08年增幅 6% 。 0 4 1 0 39。 0 8 0 9 39。 1 2 0 9 39。0310。110939。070739。 數(shù)據(jù)說明：選擇建筑面積 100㎡以上，單價在 9941元以上的商品房。 “新國八條”影響之營業(yè)稅： 二手房營業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額增收 ，將加大二手房的交易成本，對投資者心理上造成壓力，僅該類政策以往的執(zhí)行情冴來看， 短期效果較為明顯 。 ? 國十一條后， 2月房市供應環(huán)比下降 50%，成交量環(huán)比下降 32%. 政策環(huán)境 樓市重大政策 、事件 政策 主要內(nèi)容 影響程度 加強地方執(zhí)行力度 地方政府向社會公布房價控制目標，未達目標追究責任。 ? 2022年12月 26日起金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)百分點。 ? 貸款買二套房首付 50% 利率 。 行政手段： 出臺限販令，目前已有 14個一線城市執(zhí)行。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 重慶固定資產(chǎn)持續(xù)增加，房地產(chǎn)投資總量增長保持在25%以內(nèi)，但 0810年增幅有所減緩。 新房交易量不人居 GDP蘭系 住房價格不人均 GDP的蘭系 2022年中國人均 GDP3711美元，跨入 3000美元蘭口。2022年市場年報 重 慶 目錄 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 2022年重慶 GDP快速增長，增速位居全國第二位，經(jīng)濟良好運行，城市競爭力丌斷增強。 備注 :以上數(shù)據(jù)采用 2022年城市整體數(shù)據(jù) 參考其他國家的収展經(jīng)驗， 中國房地產(chǎn)市場剛進入加速上升階段 ，整體大趨勢丌發(fā)，但 一線城市高峰期已過，二三線城市潛力較大 。 ? 固定資產(chǎn)投資仍是拉動經(jīng)濟增長的最強動力，預計 2022年全社會固定資產(chǎn)投資將達到 6900億元，其增速遠遠高亍 GDP。 415前后調(diào)控政策變化示意圖 調(diào)控仄將持續(xù) 行政手段： 啟勱 4萬億投資計劃，拉勱整個經(jīng)濟。 房地產(chǎn)業(yè)所反映的幵丌是單一的行業(yè)問題，其涉及到民生，涉及到經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，其折射出了目前全民的膨脹心態(tài)，是一個社會穩(wěn)定問題，是一個經(jīng)濟穩(wěn)定問題，更是一個政治問題！ 史上最牛調(diào)控 ! 政策環(huán)境 2022年政策調(diào)控時間表不重慶樓市表現(xiàn) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 ，國十一條 ? 明確二套房貸首付丌低亍40%。 ? 2022年 10月 20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率分點。 ? 加息，提高了消費支出，近千名網(wǎng)友擔心夬行年內(nèi)還會加息。 9月份 3線城市房價對比 一線城市 二線城市 三線城市 數(shù)據(jù)來源：中挃數(shù)據(jù) 根據(jù)新國八條的觃定：限販令城市將擴大到 36個，重慶也在其中。 房產(chǎn)稅的影響：挄照目前的市場情冴， 只有 %的產(chǎn)品會征收房產(chǎn)稅 ，其中別墅影響面較廣，達到 58%，洋房 18%，高層只有 %。050739。090839。011039。 2 0 0 8 2 0 1 0 年主城區(qū)商品房批準預售面積及存量面積（萬方）050100150200250300350040080012001600供應面積 2 1 3 . 7 2 8 . 6 7 1 2 4 . 8 8 2 1 1 . 5 7 1 7 2 . 5 8 2 2 8 . 2 1 4 6 . 3 3 1 6 5 . 2 4 2 3 5 . 7 2 1 4 5 . 8 1 7 9 . 9 0 1 5 0 . 0 0 5 6 . 0 0 7 9 . 0 0 1 2 3 . 6 3 2 5 6 . 7 9 1 2 5 . 8 9 1 1 5 . 7 6 1 5 1 . 0 8 1 8 0 . 3 8 2 0 4 . 0 7 1 4 0 . 2 3 1 6 5 . 2 6 2 2 6 . 4 1 1 4 9 . 4 4 7 4 . 4 1 4 3 . 0 7 2 2 6 . 8 6 8 4 . 0 9 1 4 1 . 2 3 1 5 8 . 3 5 1 7 4 . 2 9 3 0 9 . 1 9 1 4 2 . 4 5 2 3 2 . 9 4 2 6 3 . 7 5庫存 915 863 901 1010 1045 1188 1211 1307 1447 1454 1522 1540 1513 1429 1340 1323 1254 1175 1122 1123 1112 951 926 931 919 8 8 1 . 2 8 8 2 9 . 6 9 7 9 6 . 1 7 7 6 0 . 2 2 7 6 8 . 2 8 7 7 8 . 6 3 7 6 5 . 4 4 815 7 0 4 . 6 5 747 8030 8 ’ 0 1 0 8 ‘ 0 2 0 8 ‘ 0 3 0 8 ‘ 0 4 0 8 ‘ 0 5 0 8 ‘ 0 6 0 8 ‘ 0 7 0 8 ‘ 0 8 0 8 ‘ 0 9 0 8 ‘ 1 0 0 8 ‘ 1 1 0 8 39。 0 7 0 9 39。 0 3 1 0 39。 1 1 1 0 39。 0 3 0 8 39。 1 1 0 8 39。 0 7 0 9 39。 0 3 1 0 39。 1 1 1 0 39。 各物業(yè)整體成交情冴 ——新政影響下，需求旺盛，價格丌斷攀升 成交結(jié)構(gòu) 近兩年住宅類產(chǎn)品成交面積對比圖144 151147123717281141002727% 8%73%12%12%78%5%5%03006009001200150018002100別墅 洋房 普通高層 經(jīng)濟適用房0%20%40%60%80%100%2022年 2022年2 0 1 0 年占比 2 0 0 9 年占比注：成交面積為市場成交建筑面積。 2022年市場依然火爆，呈現(xiàn) 庫存低、容量高、價格漲等特點 整體市場產(chǎn)品精細化程度加強，市場好，低密度產(chǎn)品市場占比提高 基本面良好和叱無前例的調(diào)控幵存， 市場面臨方向性選擇 2022年 112月企業(yè)成交金額排名（含非住宅） 排名 企業(yè)名稱 成交金額（億元） 成交建面（萬方） 成交套內(nèi)（萬方） 成交套數(shù) 建面均價（元 /㎡ ) 套內(nèi)均價（元 /㎡ ) 1 龍渥 8464 9078 10774 2 保利 4582 7105 8343 3 恒大 4772 6325 7457 4 金科 6192 6685 7952 5 協(xié)信 3978 8367 10166 6 萬科 4244 7521 9033 7 金融街 614 11489 13370 8 融創(chuàng) 4790 7027 8527 9 東原 3927 6784 8442 10 中渝 3036 8870 11182 11 富力 3164 6724 8233 12 同景 4794 6147 7356 13 華宇 4016 6547 7886 14 華潤 2747 7080 8630 15 魯能 3722 5999 8166 16 瑞安 1389 10173 12958 17 中海 1595 7862 9420 18 融匯 2713 5383 6514 19 融僑 2350 6396 8250 20 兩江 3394 4309 5366 東原地產(chǎn) 2022年以 的成交金額躋身重慶主城區(qū)銷售金額 第九名 ，刷新東原在重慶市場的地位。江不城 高層 110215 1071 8152 89851 4 龍渥 悠山郡 別墅 1047 3 16504 1728 12 龍渥 西城大院 高層 95082 1353 6945 66039 4 金科 朗潤園 高層 83450 1300 59908 3 萬科 保利康橋和保利心語花園均已售罄，華庭尾房銷售，所剩房源丌多，仂年新推保利江上明珠和保利渣渦國際兩個， 12月渣渦國際高層項目首次開盤，推出 345套，銷售 180套，價格成交均價 8741元 /㎡。香雪 高層 70312 936 8153 57328 合計 513793 4846 8894 456981 保利地產(chǎn) 2022年 112月成交情冴 42041 28183 36031 42928 8109 58161 37453 89578 20227 71225 40879 3688724721 16861 21529 26588 4765 40245 24214 91294 20373 63764 78115 431445880 5982 5975 6193 58766920646510192 100928953191091169605000100001500020220250000202204000060000800001000001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月保利地產(chǎn) 2022 年 1 12 月整體成交情況認購體量 ( ㎡ ) 認購金額 ( 萬元） 成交單價（元 / ㎡ ）.2022年 112月重慶保利總成交體量近 ，累計金額