【正文】 本章小結(jié)1房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益有確定性和非確定性兩大類分析方法。，包括：投資類別選擇、風險選擇、階段選擇、獨資與合資選擇、長期中期或短期投資的選擇等。其它設(shè)施包括路網(wǎng)、花園、景點及綠化等。項目投資估算匯總表為表5－7。房地產(chǎn)籌資本章要點介紹房地產(chǎn)資金的概念和分類。　　1989年6月，深圳物業(yè)成立了皇崗口岸建設(shè)總承包公司，于1993羊8月正式通車。章前案例分析思考題1. 試論企業(yè)信譽對房地產(chǎn)籌資的重要性。是以銀行為中心的所有各種形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起 的貨幣流通在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運用。包括股票、債券兩種形態(tài)是籌集長期資金的主要方式之一。預(yù)售商品房可以實現(xiàn)四個功能：（1）籌集；（2）獨買賣雙方帶來風險報酬（3）為投機者提供一種活動空間；（4）為商品房交易的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。章后案例李嘉誠原籍廣東潮安，家境貧寒。李嘉誠看準時機，毅然扭轉(zhuǎn)長江實業(yè)的業(yè)務(wù)方向，開始轉(zhuǎn)向地產(chǎn)生意。1979年9月25日，％的股份。 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位實戰(zhàn)價值分析分析A：樓盤暢銷的先決條件 　　進行準確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。再如海悅?cè)A城只有四種產(chǎn)型，交房標準就是樣板房的裝修標準，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。市場定位不止局限在功能特征上，它還體現(xiàn)在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項目充分張揚的起點和基礎(chǔ)，讓樓盤“未成曲調(diào)先有情”。在營銷當中，VI設(shè)計、宣傳物料、交通工具、廣告、促銷和公關(guān)活動，以及售前售后的物業(yè)管理是否都有能以環(huán)保這一定位作為指導(dǎo)思想？如 VI中的基準色可以綠色為主，看樓車可用無污染的電瓶車，參與和贊助社會的環(huán)?；顒樱蹣嵌己娃k公室內(nèi)不用一次性的杯，小區(qū)環(huán)境明亮整潔，有明顯的環(huán)保宣傳指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，這里不—一細表。年底時，眼看年關(guān)談市已近，發(fā)展商心里著急，于是又降價促銷。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。如果用一種市場營銷設(shè)計就能夠達到所有的細分市場，就沒有必要把它們分開。（1）、項目定位 　　拿到一塊地，首選的問題就是確定開發(fā)項目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，準確地進行定位。新近推出的浦東“新世紀花苑”就是開發(fā)商在了解了客戶需求的前提下，結(jié)合市場實際情況，制定了一個合理的價格，其結(jié)果既保證了消鉆者的利益，又使發(fā)展商取得了應(yīng)有的經(jīng)濟效益。希望通過模特或名人與產(chǎn)品聯(lián)系趕來，并能通過他們的特征和形象來影響產(chǎn)品形象。其二，有時，顧客認為你如何好并不重要，重要的是你比某個競爭者更好，或與它同樣好。隨著女權(quán)運動的高漲與女性經(jīng)濟能力的不斷提升，在行銷企劃時，除了對傳統(tǒng)男。參考競爭者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競爭者可能有一個穩(wěn)固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競爭者的形象可以作為一種橋梁來幫助宣傳另外一個形象。一個以用途定位的戰(zhàn)略常常表現(xiàn)出品牌的第二、第三定位以試圖擴大品牌的市場。若價格定低7，雖然能在相當短的時期內(nèi)暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發(fā)商無利可圖。所謂市場定位：就是將產(chǎn)品置于某個特定的細分市場中，針對目標客源，設(shè)計規(guī)劃出符合消費者需來的產(chǎn)品。 （3）、細分市場必須是媒體能夠接觸到的。第二，主題思想的統(tǒng)一性。又過了兩個月，宣傳客戶所購房產(chǎn)即將升值。比如說上述廣州某定位為環(huán)保家園的小區(qū)，環(huán)保這一功能性定位應(yīng)該大有文章可作，人均綠地是否足夠，有否達到環(huán)保專家測定的人均50平方米的草地？小區(qū)的整體利用率及室內(nèi)空間利用率是否合理，是否出現(xiàn)因車占人道而減少住戶活動空間的現(xiàn)象？在戶型設(shè)計上有否出現(xiàn)過道廳面積大小，開門太多利用率不高或是陽臺深度大小而不實用，造成浪費？其它因素如油煙排放、通風采光、隔音效果等等，這些都有否從使用和環(huán)保角度考慮。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標市場是指企業(yè)對市場經(jīng)過細分后，確定自己的產(chǎn)品所要進入的細分的領(lǐng)域；而市場定位則是指企業(yè)要把產(chǎn)品留在顧客心目中的位置和印象。它的鉆石形結(jié)構(gòu)、它的戶型、它的陽臺以及陽臺上的欄桿、它的交樓標準等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設(shè)計，比如海悅?cè)A城沒有生活陽臺，在客廳只有一個一米寬的陽臺，有一個透明的有機玻璃群欄桿，這一點足以讓港人從心里得到滿足。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。在1982年，他還與外國財團洽商了一筆2億美元的貸款，期限5年，利息和手續(xù)費都相當?shù)土?50年代的塑料花熱，帶給李嘉誠一個好機會，這類飾品是當時香港大宗出口的主要貨品，李嘉誠因此發(fā)了大財，為其發(fā)展實業(yè)奠定了經(jīng)濟基則。復(fù)習思考題。這種貸款是因地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的法要形式。（3）房地產(chǎn)證券。，以銷售區(qū)地產(chǎn)進行資金籌集，開辟利用外資渠道等幾類方式。公司在股票上市前靠的是信譽贏得金融界的信任，股票上市后利用發(fā)行股票吸收社會資金。它不要一分錢國家直接投資，充分利用特區(qū)的優(yōu)惠政策和條件，發(fā)揚 “團結(jié)奮斗、開拓創(chuàng)新”的精神．在承包建設(shè)深圳國際貿(mào)易中心大廈時，以三天一層樓的速度，以最優(yōu)的質(zhì)量、最低的成本，僅用了三年多的時間便完成具有世界先進水平的超高層建筑，創(chuàng)造了“深圳速度”。故該項目是可行的。4. 該市居民收入增加，一部分人的生活水平已顯著提高，已成為潛在的用戶。二、規(guī)劃設(shè)想　　花園別墅地處山坡階地，為了盡量保持天然風貌，由100幢西班牙式高級別墅組成的別墅群依傍山地自然坡度，錯落有致地分布在坡地上，四幢四層的高級公寓及酒樓、健身中心等公共服務(wù)設(shè)施建在坡腳臺地上。5. 房地產(chǎn)投資要考慮投資的安全性、收益性、風險性和流動性。章前案例分析思考題1試說明房地產(chǎn)投資效益分析的重要性。在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆基投資集團協(xié)商合作開發(fā)商住小區(qū)。公司加強經(jīng)營管理，注重三個效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展?；萑A房地產(chǎn)通過外引內(nèi)聯(lián)，多方集資，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)，積極進行舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)。10. 房地產(chǎn)經(jīng)營必須掌握分析預(yù)測，適應(yīng)需求，齊全功能，配套服務(wù)等原則。7. 房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對于房屋的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權(quán)利。3. 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，將成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。他們邁出了第一步，建成了東湖新村。交通便利成為消費者對住宅區(qū)域的首要考慮因素：在本次調(diào)查中，％的被訪者希望項目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購房者普遍關(guān)注的問題，而具有該項優(yōu)勢的房地產(chǎn)項目成為他們的首選。銷售分攤低高塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠遠低于板樓小戶型——塔樓突圍塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實驗之后，開發(fā)商開始實行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。建筑平均高度低*高*不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。 外形輕盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。 Townhouse獨棟通常棟與棟之間沒有實質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。但實際上，一個純粹的Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。環(huán)境：不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。Townhouse的基本解讀1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過4層；其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。Townhouse風聲水起，第一批Townhouse火了；跟風的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形；公寓 公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅 普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹慎“環(huán)保牌”的廣告效應(yīng)。 　　知道了套內(nèi)建筑面積和分攤的公共建筑面積，在購房時，心中就有數(shù)了。銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設(shè)計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設(shè)計中得到廣泛推廣。住宅的開間 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。復(fù)式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在：　　平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%70%。安居工程 國家安居工程是黨和政府為推動城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設(shè)及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。 基準地價指城鎮(zhèn)各類各級土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價格。 征稅價如果根據(jù)地產(chǎn)價值對地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時，就要評估出該地產(chǎn)的價格。征用價指政府征用各種地產(chǎn)時（如農(nóng)地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 陽臺 陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 共有建筑面積房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當以書面形式約定，當事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。 公共活動中心公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。不可售公房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。101 / 101房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓手冊一、地產(chǎn)基本術(shù)語產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。上述兩類房均為使用權(quán)房。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 尾房 尾房又稱掃尾房。 配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。 定金定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。綠地率所指的居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。代理商 代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。該價格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。該價格可以是原評估價格，也可以不是。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設(shè)。一層的廚房高2米，；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但