【正文】 項(xiàng)目治安案件發(fā)生率目標(biāo)1%以下實(shí)施措施 實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度、人員進(jìn)出出示證件、外來(lái)人員登記制度、出入口24小時(shí)值班，監(jiān)控室接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立“技防、人防相結(jié)合、全面防范”的治安思路。投訴處理有結(jié)果、有記錄和回訪。您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。F、請(qǐng)您愛護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語(yǔ)。了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對(duì)業(yè)績(jī)差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；F.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)；G.負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；E、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；C、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對(duì)業(yè)主公布信息等；C、 權(quán)籍管理（一）業(yè)戶服務(wù)部主管要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)主的權(quán)屬情況，負(fù)責(zé)業(yè)主資料的收集，并將業(yè)主相關(guān)的資料記錄在管理手冊(cè)中，管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)主產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況；能正確反映業(yè)主權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式；（二）業(yè)戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè)，并輸入計(jì)算機(jī)；（三）產(chǎn)權(quán)清冊(cè)內(nèi)容：房屋類型；使用面積、建筑面積；土地分?jǐn)偯娣e；使用情況；附設(shè)設(shè)施情況；車庫(kù)使用情況。 建設(shè)施工期間在建設(shè)施工階段施工質(zhì)量直接關(guān)系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮，抓好建設(shè)的施工質(zhì)量是物業(yè)管理前期介入的重要內(nèi)容。l 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；l 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；l 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；l 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。（二）日常聯(lián)系內(nèi)容a. 每季度發(fā)放業(yè)戶評(píng)議表，了解服務(wù)質(zhì)量；b. 設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開箱；c. 設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；d. 及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見。2鋪貼普通地磚3洗手盆安裝4坐便器安裝5安裝抽油煙機(jī)6安裝分體式空調(diào)7安裝熱水器8安裝吊燈9安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備10家用電器檢查、小修11換門鎖（材料自備）12更換、檢修開關(guān)、插座13空調(diào)加氟利昂14配鑰匙、修鎖15查線、換線16自行車、摩托車小修17鐘表維修18更換燈泡、燈管19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器20木門窗維修21清洗抽油煙機(jī)22清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）27疏通下水管道28修理窗簾、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30內(nèi)墻修理粉刷31配木門窗玻璃家 政 服 務(wù)32室內(nèi)整體保潔 入住管理（一）入住公約為創(chuàng)造合適、整潔、安全的居住環(huán)境，希望共同遵守：（1）熱愛祖國(guó)，熱愛人民，遵紀(jì)守法，自覺(jué)履行公民義務(wù)，遵守“八不一做到”，做文明市民。（3）設(shè)立入住辦公室，提供24小時(shí)一條龍服務(wù)。在正常運(yùn)作情況下，我們將定期將有關(guān)物管費(fèi)的收支情況分別通過(guò)小區(qū)簡(jiǎn)報(bào)、宣傳窗等多種宣傳載體公布于眾，主動(dòng)接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。6合 計(jì)/月) 法定稅費(fèi)： 利潤(rùn)：。4農(nóng)藥化肥費(fèi)12月=7833(元/月) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用（一）采用總體匡算思路進(jìn)行測(cè)算。（7）設(shè)置臨時(shí)公廁，解決裝修期間作業(yè)人員上廁所難的問(wèn)題。（1）解決小區(qū)入住期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬運(yùn)難的問(wèn)題，我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì)，為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。我們?cè)谌粘９芾碇邪l(fā)現(xiàn)，如綠化布局上為避免住戶繞近路而影響綠化，應(yīng)在可能繞路處種一些較高的喬木，又如應(yīng)統(tǒng)籌考慮各類管道的鋪設(shè)，在主要道路預(yù)留一些管道，防止今后對(duì)道路的損壞。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門；（3）各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)主提供服務(wù)，物業(yè)公司通過(guò)有效的服務(wù)來(lái)保證業(yè)主的需求樹立企業(yè)的形象，同時(shí)通過(guò)服務(wù)獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。 竣工驗(yàn)收階段為保證物業(yè)入伙后的物業(yè)管理工作順利開展，必須對(duì)物業(yè)有全面的了解，如果物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)物業(yè)情況了如指掌。l 監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；l 人車分流的設(shè)計(jì)；l 公共照明開關(guān)設(shè)置位置；l 公共照明開關(guān)開閉形式；l 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；l 垃圾房的設(shè)置；l 公共洗手間的設(shè)置；l 信報(bào)箱的設(shè)立；l 公共告示欄的配置。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；（六）服務(wù)中心主管職責(zé)A、 負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；C、向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃；E.帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；D.請(qǐng)您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。（三）寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便；B、為免對(duì)他人的滋擾和對(duì)設(shè)施的損壞，請(qǐng)您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場(chǎng)所；C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；D、每年須對(duì)所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；E、對(duì)生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請(qǐng)不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。E、入場(chǎng)車輛都應(yīng)自覺(jué)服從停車場(chǎng)保安人員的調(diào)度和管理。每年向業(yè)主委員會(huì)通報(bào)年度維修計(jì)劃。項(xiàng)目綠化完好率目標(biāo)98%實(shí)施措施 為了給業(yè)主和用戶提供一個(gè)清新優(yōu)美的環(huán)境，設(shè)專職綠化人員，進(jìn)行管理和服務(wù)，搞好環(huán)保綠化工作和租擺工作。項(xiàng)目停車場(chǎng)、自行車車庫(kù)完好率目標(biāo)98%實(shí)施措施 指定專人負(fù)責(zé)日常巡視，指揮車輛的進(jìn)出及保證車輛停放的整齊有序，不發(fā)生丟失現(xiàn)象。并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)值班制度。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。通過(guò)獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。 實(shí)施措施（1）治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過(guò)高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的良性作用，同時(shí)使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感，并實(shí)行5%淘汰率。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過(guò)程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己。 委托性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。裝修材料及施工過(guò)程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。 綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。（四）智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。C、工作的針對(duì)性在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。在服務(wù)中心設(shè)立醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目。（2）嚴(yán)格檢查評(píng)比。一旦發(fā)生特殊情況，即與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)聯(lián)系。A、小區(qū)內(nèi)實(shí)行封閉式管理，大門都有專人值班，觀察每一處監(jiān)控點(diǎn)的情況，確保小區(qū)安全穩(wěn)定。我們充分理解業(yè)主們的需求，在管理服務(wù)中將突破傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，始終堅(jiān)持“設(shè)身處地為業(yè)主著想，精打細(xì)算為業(yè)主計(jì)算，體貼入微為業(yè)主服務(wù)”的宗旨，提倡為業(yè)主服務(wù)重在“人性、關(guān)懷文化”，實(shí)行全員微笑服務(wù)。 客戶服務(wù)需求如果把迷你星座設(shè)為物業(yè)公司下屬的管理處對(duì)該物業(yè)進(jìn)行管理，所有人力資源、后勤保障、社區(qū)活動(dòng)等有總公司相關(guān)部門作支撐的話，那么，在管理上直接針對(duì)客戶服務(wù)及步行街經(jīng)營(yíng)的部分管理人員及客戶接待人員的配置（參見架構(gòu)圖）。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù) 值居住區(qū)規(guī)劃總用地萬(wàn)m2萬(wàn)m2① 住宅用地萬(wàn)m2② 公建用地萬(wàn)m2③ 道路用地萬(wàn)m2④ 公共綠地萬(wàn)m2萬(wàn)m2居住戶數(shù)戶800居住人數(shù)人2600戶均人數(shù)人/戶總建筑面積萬(wàn)m220萬(wàn)m219① 住宅建筑面積萬(wàn)m216② 公建面積萬(wàn)m23容積率萬(wàn)m2/ hm22停車位輛324地面停車位輛56綠地率% 項(xiàng)目周邊配套小區(qū)北鄰小官山汽車站與楊嗣橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，南靠江津中學(xué)，西鄰城南綜合市場(chǎng)，幾江幼兒園與菜市街小學(xué)近在咫尺，交通便利，生活配套設(shè)施極其完備。目錄1 招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)與構(gòu)思 1 公司簡(jiǎn)介及物業(yè)基本情況 1 客戶服務(wù)需求 2 完善的管理制度 3 物業(yè)管理重點(diǎn)與難點(diǎn) 32 管理方式與運(yùn)作程序 6 組織構(gòu)架的設(shè)置 6 管理機(jī)制的確立 63 人員的配備、培訓(xùn)與管理 10 管理、操作人員配備原則及配備數(shù)量 10 人員培訓(xùn) 11 員工管理 114 管理指標(biāo)與方式 12 管理指標(biāo) 12 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 12 管理方式 135 管理制度的制定 19 公眾制度 19 內(nèi)部制度 206 檔案資料的建立與管理 24 物業(yè)情況 24 業(yè)主資料 25 權(quán)籍管理 257 早期介入服務(wù)內(nèi)容 27 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 27 建設(shè)施工期間 27 物業(yè)銷售階段 28 竣工驗(yàn)收階段 2843 / 468 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 29 前期物業(yè)規(guī)章制度制訂 29 服務(wù)內(nèi)容 299 工作計(jì)劃 38 入住前的管理 38 入住管理 3810 物資裝備 4011 費(fèi)用測(cè)算 411 招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)與構(gòu)思 公司簡(jiǎn)介及物業(yè)基本情況 重慶凱美物業(yè)有限公司簡(jiǎn)介重慶凱美物業(yè)管理有限公司成立于2008年，注冊(cè)資金500萬(wàn)元，公司總部位于重慶市渝北區(qū)紅黃路。 迷你星座位于江津舊城核心地帶，北對(duì)重慶市示范幼兒園幾江幼兒園，南靠重慶市級(jí)重點(diǎn)學(xué)府江津中學(xué)，與繁華商圈南市場(chǎng)緊緊相連。精心的綠化、16小時(shí)的公共場(chǎng)所保潔，為您構(gòu)建舒適家園。（一）提供陽(yáng)光般燦爛、周全的服務(wù)現(xiàn)代家的功能不僅僅是簡(jiǎn)單住的概念，而更應(yīng)是心靈寄托的寓所。建立以良好的思想品質(zhì)、業(yè)務(wù)技能、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，治安員管理引入淘汰制，始終保持治安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。設(shè)想在住宅區(qū)內(nèi)的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況，據(jù)此制訂不同的應(yīng)急處理預(yù)定方案，重點(diǎn)明確小區(qū)保安增援的方向、力度和辦法。D、定期清掏化糞池，保證糞便不外溢。（五）把好便民服務(wù)關(guān)，確保住戶的生活質(zhì)量。B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕?lè)?wù)，季節(jié)修繕?lè)?wù)、重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特殊修繕?lè)?wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。通過(guò)有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。（二）環(huán)境管理青林的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。3 人員的配備、培訓(xùn)與管理 管理、操作人員配備原則及配備數(shù)量