長沙市岳麓區(qū)xx項目可行性分析報告(存儲版)
【正文】 1 1 月純商品房與住宅批準預售走勢020406080100120140160萬平米純商品房批準預售量 86 住宅批準預售量 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月0 9 年1 1 1 月各區(qū)商品房供求關系0100200300400500600萬平米銷售面積 批準銷售面積 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 第 21 頁 共 38 頁 ? 雨花區(qū)傳統(tǒng)供求大區(qū)地位不變，銷售量與供應量都位居榜首。 ? 120144 平米的戶型是所有戶型中供求最均衡的，其它區(qū)間面積均供大于求。 ? 中建麓山和苑目前在售房源為一期， 分兩批推出，第一批推出時間為 20xx 年 11 月 8日，共 5棟 25層高層，已售罄，第二批推出時間為元月 16日，共三棟 25層高層， 一期共計房源 667套 ，戶型有 88150 ㎡不等， 已售 368套， 銷售率為 55%，總體剩余房源大 299套 ，剩余戶型面積在 140㎡以上， 最新推出的營銷政策有春節(jié)期間購房送價值8880元的家電大禮包一份，項目銷售均價為 3780元 /㎡。 江山帝景 鳥瞰圖 第 32 頁 共 38 頁 【區(qū)域項目狀況總結】 ? 該區(qū)域屬于含浦片區(qū)，自 20xx年 6 月份劃歸岳麓區(qū)以來，發(fā)展迅猛，片區(qū)項目總數(shù)達9個（不包含安置區(qū)） ? 物業(yè)形態(tài)以別墅 花園洋房 與小高層為主，多層為輔，物業(yè)類型多為住宅，商業(yè)較少，各項目有與自己相配套的的社區(qū)商業(yè)街，缺乏專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目； ? 大盤云集，就 9個項目中，占地超過 200畝的達 7個，總建筑面積超過 30萬平米的達7個，物業(yè)類型大部分為高端物業(yè)，擁有別墅物業(yè)類型的有 7個； ? 開發(fā)商均是實力雄厚，影響力比較廣 泛 的開發(fā)商，就宣傳推廣上大部分項目都以品牌地產(chǎn)為主推 主題 ； ? 區(qū)域銷售價格多層均價區(qū)間在 32004000 元 /㎡ ,小高層價格區(qū)間在 37004800 元 /㎡ , 洋房、 別墅價格在 45009000元 /㎡ 。 戶型建議： 第 34 頁 共 38 頁 三房、四房、兩房 高層、小高層 與公寓，走多樣化路線，滿足多樣化消費需求； 以經(jīng)濟緊湊戶型為主，大戶型作為一種點綴。 2 經(jīng)濟發(fā)展意義 ? 本項目屬于 河西含浦發(fā)展中 ，又定位于 湖南中醫(yī)藥大學附近 ，極具市場增長潛力，必將帶動 吸引 一大批 住戶入住 ， 從發(fā)展角度來看，當一部分人居住在此之后會帶動周邊生活配套和商務配套的完善和發(fā)展 ，利用杠桿 帶動 作用形成規(guī)模，拉動當?shù)鼗A配套設施建設及相關行業(yè)的投入，并對拉動經(jīng)濟發(fā)展、增加稅收等方面有較強的促進作用。 2． 項目定位 結合地塊所處發(fā)展趨勢與周邊產(chǎn)品類型情況以及地塊本身狀況，做出如下定位： 總體定位 ： 區(qū)域綜合運營體，區(qū)域價值集成新核心 總體定位詮釋： 綜合運營體包含住宅與商業(yè)，住宅支撐商業(yè)，商業(yè)反哺住宅， 區(qū)域價值集 成新核心即是集居住價值、升值潛力為一體，將社區(qū)建設成宜居型、升值中高端社區(qū) 。 第 31 頁 共 38 頁 江山帝景 ? 江山帝景由 廣晟集團和珠江投資集團 聯(lián)手投資打造，地處含浦大道與南二環(huán)交界口，占地將近 1000畝，總建筑面積 150 萬平米，容積率 ，綠化率 %，物業(yè)類型由多層洋房、小高層和別墅構成，規(guī)劃總戶數(shù)為 9900 戶，分四期開發(fā)，該項目對面為科教公園，是該項目的優(yōu)勢所在。 第 25 頁 共 38 頁 第三章 項目 周邊樓盤 1． 岳麓區(qū)含浦地塊在售樓盤一覽表 序號 樓盤名稱 項目位置 占地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 總戶數(shù) 1 中建麓山和苑 中醫(yī)藥大學北 243畝 40萬㎡ 小高層、別墅 2400 2 利海米蘭春天 麓南大學城 536畝 80萬㎡ 別墅、 洋房、 小高層等 6967 3 星語林汀湘十里 含浦中路 845畝 35萬㎡ 別墅、小高層 434（ 2期） 4 楓華府第 麓南大學城 327畝 32萬㎡ 小高層 2056 5 江山帝景 含浦大道南 1000畝 150萬㎡ 小高層、別墅 9900 6 卓越麓山別墅 南二環(huán)高速入口 564畝 ㎡ 別墅 969 7 九龍領仕匯 學仕村 116畝 13萬㎡ 別墅、多層、高層 1218 8 云棲谷 南二環(huán) 200畝 36萬㎡ 小高層，高層 2372 序號 綠化率 物管 費 (月 ) 主力戶型 戶型面積 銷售價格（均） 容積率 1 40% /㎡ 三房、四房 88150 3780元 /㎡ 2 % 1． 8元 /㎡ 三房、四房 90130 4200元 /㎡ 3 45% /㎡ 多樣 6000元 /㎡ 4 40% /㎡ 三房、四房 90140 3300元 /㎡ 5 % /㎡ 三房、四房 90260 4800元 /㎡（精） 6 60% /㎡ 獨棟 260357 9000元 /㎡ 7 41% 暫無 60009000 元 /㎡ 8 % /㎡ 兩房、三房 70140 3900元 /㎡ 第 26 頁 共 38 頁 項目個案分析： 中建麓山和苑 ? 中建?麓山和苑位于南二環(huán)與象嘴路交匯處，由中建信和地產(chǎn)有限公司開發(fā)，該公司隸屬于世界五百強中建集團。 ? 由于供應量的不足，而銷量卻大副上升，供不應求的不平衡關系是各城市間普遍存在的現(xiàn)象，長沙市雖然也存在供不應求現(xiàn)象， 但在中部 6 省會城市中僅排在第 2 位。 歷年住宅與商住用地樓面地價情況 ? 09 年純住宅樓面地價與商住樓面地價 ,分別為 元 /㎡和 元 /㎡ 。 ? 由于舊城改造是今年政府重點打造的項目之一，因此對于中心濱江地塊的開發(fā)和建設，也將成為未來一年長沙的重中之重。 六片：以工業(yè)為主的南部與北部產(chǎn)業(yè)中試孵化區(qū)、以教育科研為主的科教綜合服務區(qū)和以旅游服務、科研、居住等綜合功能為主的科技研發(fā)區(qū)、以高科技農業(yè)、生態(tài)休閑為主
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