長沙市房地產(chǎn)市場動態(tài)分析(存儲版)
【正文】 務(wù)區(qū)等，二樓主要為樣板房，筆者前次考察該項(xiàng)目時樣板房還處于開放階段，今次該樣板房已經(jīng)取消，據(jù)內(nèi)部消息，陽光100的樣板房裝修費(fèi)用每套為100萬元以上，內(nèi)置所有設(shè)備均為高檔次，其中座椅為1000多元一張，餐桌上的筷子都有100元一對。1 營銷特色2003年6月24日，至此，陽光100長沙行正式拉開序幕?！鲫柟?00的媒體運(yùn)作陽光100舉行重大活動都會有軟文見諸報端，主要是瀟湘晨報和長沙晚報。媒體投放采取了瀟湘晨報、長沙晚報為主，其它非主流媒體如三湘都市報、今日女報的房產(chǎn)專欄中輔助發(fā)布信息的方式。1 物業(yè)管理陽光100的物業(yè)管理公司是湖南萬怡物業(yè)管理公司，該公司由陽光100自行成立。國際新城推出的一期產(chǎn)品中有部分精裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)全部為其在其他城市所推行的“米婭計(jì)劃”，在與客戶簽訂合同時，各個環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)、用材、色彩等都有詳盡的描述。其次，陽光100對建筑和園林的投入以及相關(guān)的炒作。第六，陽光100所在區(qū)域的規(guī)劃前景。我們認(rèn)為，該項(xiàng)目的主要優(yōu)勢可以這樣進(jìn)行描述：品牌＋前景＋推廣＋優(yōu)質(zhì)客戶群17 / 17。第五，陽光100的優(yōu)質(zhì)客戶資源。通過筆者對陽光100的全程了解和思考，我們認(rèn)為陽光100（一期）的成功是眾多因素共同作用的結(jié)果，突出表現(xiàn)于品牌和前景兩個方面。1 開發(fā)商品牌和實(shí)力陽光100公司總部的全稱為北京陽光100置業(yè)集團(tuán)，曾經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目有北京陽光100國際公寓、北京陽光100香山別墅、天津陽光100國際新城、重慶陽光100國際新城、重慶陽光100國際廣場、濟(jì)南陽光100國際新城、沈陽陽光100國際新城、南寧陽光100城市廣場、南寧陽光100半山麗園、南寧歐景庭園、南寧澳洲麗園、柳州陽光100經(jīng)典時代、陽朔陽光100商業(yè)街、長沙陽光100國際新城等14個陽光100系列項(xiàng)目，足跡遍及7個省份，9大城市，是一個在全國范圍內(nèi)有一定知名度的開發(fā)企業(yè)。從以上的數(shù)據(jù)我們可以看出陽光100的媒體策略：集中力量打造項(xiàng)目一個或兩個方面的優(yōu)勢，而不是面面俱到，這樣投入少，但更能加深受眾的印象，給人一種“猶抱琵琶半遮面”、“品牌優(yōu)勢如斯，其他自不待言”的感覺，激發(fā)購買欲望。另外很好的利用了其品牌連鎖的資源，并為其“品牌”潤色：如邀請名師設(shè)計(jì)、岳麓講學(xué)等。從以上陽光100活動營銷的主線來看，陽光100是以其俱樂部為核心開展?fàn)I銷活動。該項(xiàng)目銷售現(xiàn)場的資料包括陽光100客戶服務(wù)手冊、陽光100俱樂部章程、陽光100樓書，沒有任何關(guān)于戶型和小區(qū)技術(shù)指標(biāo)的對外資料，根據(jù)我們的了解，陽光100的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)（包括容積率、綠化率、建筑密度等）在網(wǎng)絡(luò)上和銷售現(xiàn)場都無從查找。廣場臨近二環(huán)線處有豎立著幾幅大型的廣告牌，上面有安滕忠雄和DCM三個設(shè)計(jì)大師的畫像，可見，陽光100主推的是其建筑和園林規(guī)劃設(shè)計(jì)。 戶型設(shè)計(jì)陽光100戶型整體偏大，這和他們面向的客戶群有很大的關(guān)系。對于來長定居人士和暴發(fā)戶而言，他們對城市生活的定位比較高，他們希望能夠附庸風(fēng)雅，希望能夠通過住房提高自己的地位和品位，選擇陽光100，能夠極大地滿足他們的心理需求?！ ≈行臅钦麄€項(xiàng)目的高潮所在，又形成大學(xué)城南疆和開放空間的視覺中心，為社區(qū)居民交流提供高尚平臺。軸線直指岳麓山，寬闊通透，與規(guī)劃中的大學(xué)城景觀中軸相銜接，順著“花蕊”看去，起伏的城市輪廓與麓山山際輪廓線和諧對話、水乳交融。該項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品分布層次分明，整個小區(qū)的空中景觀良好。教育配套：作為唯一臨近大學(xué)城的超級社區(qū)，其享受的外部教育資源將十分豐富?？傮w而言，該項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)，但是將來地段的價值也會隨著城市建設(shè)的進(jìn)程而得到更具體的體現(xiàn)。目前陽光100一期工程外部裝飾已經(jīng)基本完成，正在進(jìn)行相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)（門樓工程已經(jīng)啟動，2米深的游泳池也已經(jīng)鋪就基礎(chǔ)）二期工程已經(jīng)進(jìn)入正負(fù)零階段，湖南大學(xué)與之合建的教師公寓項(xiàng)目也已經(jīng)建到第一層。該項(xiàng)目由北京陽光100集團(tuán)投資開發(fā)，建筑設(shè)計(jì)為日本的安滕忠雄事務(wù)所和澳大利亞DCM事務(wù)所，園林設(shè)計(jì)單位為易道（EDAW），物管單位為湖南萬怡物業(yè)管理公司（由陽光100組建）。過去一年，芙蓉南、人民東、體育新城、金鷹城板塊都已經(jīng)完成了一輪甚至幾輪的炒作，2004年麓南四虎（陽光100、凱達(dá)、經(jīng)投、華盛等）曾達(dá)成統(tǒng)一戰(zhàn)線，每周聚會密謀，欲將麓南板塊以全新的姿態(tài)推向市場，但是他們的炒作并不到位，結(jié)果計(jì)劃流產(chǎn)，各公司依然單獨(dú)作戰(zhàn)，麓南板塊的優(yōu)勢沒有得到充分的彰顯，這說明陽光100等外地房開和內(nèi)地房開的磨合依然存在問題，獨(dú)力難支鴻鵠大業(yè)。從開發(fā)商的角度來講，現(xiàn)房不利于開發(fā)商投資資金的運(yùn)作，必然使得至少一半的資金實(shí)力不夠雄厚的開發(fā)商被淘汰出局（潘石屹稱至少80％），從而使得內(nèi)地的房開市場提前出現(xiàn)“寡頭壟斷”的局面，不利于房地產(chǎn)行業(yè)正常有序的發(fā)展，從消費(fèi)者的角度來講，購買現(xiàn)房意味著要付出更多的成本，房價有可能會大漲，市場難以承受。長沙市（河西）房地產(chǎn)市場8月動態(tài)分析深圳中原公司予卓越公司的第一期市場月報格式為：第一部分：長沙（河西）樓市的整體狀況描述和點(diǎn)評；第二部分：分項(xiàng)目進(jìn)行資訊的展示和點(diǎn)評。但是取消預(yù)售政策有著不可避免的弊端。29岳麓生態(tài)節(jié)”盛會，這兩個舉動標(biāo)志著河西樓市從單打獨(dú)斗已經(jīng)上升到有意識的板塊聯(lián)合炒作，河西房開單位的營銷意識進(jìn)一步升級。項(xiàng)目占地面積989畝，總規(guī)劃面積為100多萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)為5000多戶。二期外立面色彩和建筑形象與一期風(fēng)格迥異，形成相對獨(dú)立的組團(tuán)。省政府的南遷一方面盤活了長沙南部有其是韶山南路、芙蓉南路一線，同時也縮短了河西（有其是河西南）和河?xùn)|的距離，縮短了河西與政務(wù)中心區(qū)的距離。景觀配套：陽光100臨近湘江，江景資源將得到
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