【正文】 2）、各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。 銷(xiāo)售收入 預(yù)期 見(jiàn)下表： 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 價(jià)格 （ 元 / m2） 金額（萬(wàn)元） 1 小高層 元 / m2 200， 000 39004300 7800086000 高 層 元 / m2 607， 300 38504150 233811252030 2 商 業(yè) 及酒店 元 / m2 130， 400 900013000 117360169520 3 合計(jì) 949,700 351171507550 第 38 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第五章 結(jié)論 根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略性、經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性與可實(shí)施性的分析，項(xiàng)目可行性結(jié)論如下： 1 區(qū)域戰(zhàn)略意義 ? 項(xiàng)目依托本地良好的 行政規(guī)劃 基礎(chǔ)與 經(jīng)濟(jì)資源 ，符合 大河西先導(dǎo)區(qū) 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的戰(zhàn)略方向與支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，并通過(guò) 對(duì)地塊周邊房地產(chǎn)調(diào)研分析，可見(jiàn)本塊極有大的 發(fā)展 與投資前景 。 劣勢(shì)： ? 周邊配套尚不完善，交通配套與生活配套尚處于初步規(guī)劃階段 。 ? 一期占地 460畝，分聯(lián)排、獨(dú)棟，雙拼三種類(lèi)型，共計(jì) 373戶，銷(xiāo)售價(jià)格有 5600120xx元 /㎡不等， 據(jù)銷(xiāo)售員介紹，一期已基本銷(xiāo)售完畢，二期為別墅和 6棟 17層小高層，小高層共 288戶，戶型面積有 139300㎡ 不等，以 139㎡三房和 165㎡四房為主力戶型，第 30 頁(yè) 共 38 頁(yè) 合占總房源 92%左右，目前小高層正處于蓄客階段，起價(jià) 4000元 /㎡ ，辦卡即 可享受 10000抵 20xx0的優(yōu)惠，預(yù)計(jì) 20xx年 4月份推出。然而供大于求的大形勢(shì)嚴(yán)峻，潛在供應(yīng)量巨大，這一特征將會(huì)減慢長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度。 ? 長(zhǎng)沙樓價(jià)自 07 年開(kāi)始快速上漲，尤其是 07 年，增長(zhǎng)率達(dá) 26%。 ? 東城、南城、北城均價(jià)相差不大，商住成交均價(jià)在 160213 萬(wàn)元 /畝之間，住宅成交均價(jià)在 110120 萬(wàn)元 /畝之間。 ? 09 年土地交易量以 岳麓區(qū) 最大，約為 畝，居長(zhǎng)沙之首；其次是開(kāi)福區(qū)和雨花區(qū)， 交易量分別為 畝和 畝。在此基礎(chǔ)上，本區(qū)將形成 “ 一心、一廊、六區(qū) ” 的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 第 9 頁(yè) 共 38 頁(yè) 含浦鎮(zhèn) 規(guī)劃 象嘴路與含浦大道交叉口 ， 本地塊規(guī)劃層次上為湖南省長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)含浦鎮(zhèn) 含浦鎮(zhèn)規(guī)劃 層次與適用范圍 本次規(guī)劃分為鎮(zhèn)域和鎮(zhèn)區(qū)村莊兩個(gè)層次。 項(xiàng)目土地現(xiàn)為山丘，原少量居民住戶在上面有自建房，山上種有樹(shù)木。 2 項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù) 規(guī)劃定位 以商業(yè)服務(wù)設(shè)施和住宅開(kāi)發(fā)相結(jié)合的商住用地（其中商業(yè)用地面積占 15%，居住用地面積占 85%）。持續(xù)快速的 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。 含浦鎮(zhèn) 規(guī)模 全鎮(zhèn) 20xx年總?cè)丝跒?，其中城鎮(zhèn)人口 ，農(nóng)村人口 萬(wàn)人。 第 14 頁(yè) 共 38 頁(yè) 含浦鎮(zhèn)道路 交通 規(guī)劃 第 15 頁(yè) 共 38 頁(yè) 本項(xiàng)目周邊交通示意放大圖 規(guī)劃將道路劃分為快速路、主干路、次干路（部分旅游線）三個(gè)級(jí)別，主干路規(guī)劃紅線寬度為 36 米，次干路規(guī)劃紅線寬度為 26 米，支路紅線寬度為16— 20 米。 河西、南城做為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象，中心板塊成交量小 ? 城市用地持續(xù)向四周擴(kuò)張，中心城 區(qū)土地成交 量小，土地成交集中在河西，其他周邊區(qū)域土地成交以星沙、南城較大 . ? 中心城區(qū)交易量最少才 畝，成交量最大的為河西， 為 畝，其次是南城，交易量為 ，居第三的是星河，成交量為 畝。 06年 07年 08年 09年 純住宅樓面地價(jià)區(qū)間（元 /㎡） 1901465 2362491 2851197 3981416 住宅 +商業(yè)樓面地價(jià)區(qū)間（元 /㎡） 1803942 2352660 3792946 住宅 市場(chǎng)分析： 量 ： 供應(yīng)走勢(shì) 自年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，尤其是 9 月之后，各月批售量都非常大 歷年樓面地價(jià)走勢(shì) 06年 07年 08年 09年純住宅樓面地價(jià)（元/㎡） 住宅+ 商業(yè)樓面地價(jià)（元/㎡）第 20 頁(yè) 共 38 頁(yè) ? 由于受到政府拉動(dòng)內(nèi)需、支持房地產(chǎn)發(fā)展等政策的影響，長(zhǎng)沙樓市從二月 份開(kāi)始逐步回暖，從年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)； ? 自 9 月份以后，各月批售量都非常大，尤其是春秋兩屆房交會(huì)前的一個(gè)月里，批售量更是達(dá)到頂峰。 結(jié)構(gòu) 120144 平米的戶型仍然是市場(chǎng)的主流需求， 90/70 產(chǎn)品的供求失衡現(xiàn)象最為嚴(yán)重 第 24 頁(yè) 共 38 頁(yè) 20xx 年 — 20xx 年 11 月產(chǎn)品供銷(xiāo)情況 供 銷(xiāo) 供銷(xiāo)比 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 ( % ) 套數(shù) 比例 ( % ) ≤ 60 ㎡ 24121 21638 6090 ㎡ 38102 28905 90120 ㎡ 29057 25519 120144 ㎡ 31672 31873 ＞ 144㎡ 24626 20956 ? 受 90/70 政策限制，小戶 型供應(yīng)量劇增，但從市場(chǎng)接受度來(lái)看，由于消費(fèi)慣性及價(jià)格水平的影響， 120144 平米的舒適型產(chǎn)品仍然是主流，銷(xiāo)售量最大。 項(xiàng)目占地 243畝，總建筑面積 40萬(wàn)平米，容積率 ，綠中建麓山和苑鳥(niǎo)瞰圖 第 27 頁(yè) 共 38 頁(yè) 化率 40%，項(xiàng)目分 4期開(kāi)發(fā)，一二三期為高層住宅，四期為別墅多層，社區(qū)建筑園林均以現(xiàn)代風(fēng)格為主，產(chǎn)品規(guī)劃類(lèi)型多樣，戶型豐富，可滿足不同人群需要，項(xiàng)目亮點(diǎn)為中心 2萬(wàn)平米的園林景觀比較突出，水系蓬勃。 ? 項(xiàng)目為一期現(xiàn)房銷(xiāo)售，銷(xiāo)售均價(jià)為 4800元 /㎡（精裝修） ,戶型面積為 140150 ㎡，最新銷(xiāo)售政策為：一次性 98折，按揭 99折優(yōu)惠，另外參與老帶新成交可享受一套得 20xx元的獎(jiǎng)勵(lì) 。 物業(yè)類(lèi)型定位： 住宅與商業(yè)，通過(guò)住宅支撐商業(yè)，商業(yè)反哺住宅的思路，支撐項(xiàng)目發(fā)展，商業(yè)主要定位為片區(qū)商業(yè)中心，包含超市、商業(yè) 廣場(chǎng)等 。