長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)xx項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-05-06 11:32 本頁(yè)面
【正文】 意放大圖 第 13 頁(yè) 共 38 頁(yè) 一心：基于含浦老鎮(zhèn)區(qū)的綜合服務(wù)中心 一廊：貫穿規(guī)劃區(qū)南北的綠廊，即把北部 的象鼻窩和南部的大王山通過(guò)中部成片的丘陵串聯(lián)起來(lái)，形成生態(tài)綠廊。 六片：以工業(yè)為主的南部與北部產(chǎn)業(yè)中試孵化區(qū)、以教育科研為主的科教綜合服務(wù)區(qū)和以旅游服務(wù)、科研、居住等綜合功能為主的科技研發(fā)區(qū)、以高科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)休閑為主，位于鎮(zhèn)區(qū)南部與干子村的都市休閑農(nóng)業(yè)區(qū)。 第 14 頁(yè) 共 38 頁(yè) 含浦鎮(zhèn)道路 交通 規(guī)劃 第 15 頁(yè) 共 38 頁(yè) 本項(xiàng)目周邊交通示意放大圖 規(guī)劃將道路劃分為快速路、主干路、次干路（部分旅游線）三個(gè)級(jí)別，主干路規(guī)劃紅線寬度為 36 米，次干路規(guī)劃紅線寬度為 26 米，支路紅線寬度為16— 20 米。 規(guī)劃形成 “ 六橫六縱 ” 的路網(wǎng)骨架。 六橫 ： 學(xué)士聯(lián)絡(luò)道、長(zhǎng)花灰韶線、繞城線、蓮坪大道、望江路、靳江路 六縱：黃橋大道、望雷大道、長(zhǎng)潭西線、學(xué)士大道、含浦大道、東山灣路 3．長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 土地市場(chǎng)分析 ： 土地市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計(jì)正常招拍掛而流通的情況，不考 慮通過(guò)其他途徑成交的土地情況 今年土地供應(yīng)量的減少，導(dǎo)致交易量急劇下滑 第 16 頁(yè) 共 38 頁(yè) ? 09年 111月長(zhǎng)沙土地成交 ，成交土地建筑面積 ； ? 流拍土地共 6 宗，天心、雨花各占 2 宗，岳麓、開(kāi)福各占一宗，總面積達(dá) 畝。 ? 由于受到 08 年世界金融 危機(jī)以及土地政策、土地供應(yīng)量等方面影響， 09 年開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槠毡橄陆担呌谥?jǐn)慎；土地成交面積相比歷年來(lái)說(shuō)，成交量大幅減少。 土地流拍 岳麓區(qū) 開(kāi)福區(qū) 天心區(qū) 芙蓉區(qū) 雨花區(qū) 望城 長(zhǎng)沙縣 總計(jì) 流拍土地宗數(shù) 1 1 2 / 2 / / 6 流拍土地面積（畝） / / / 岳麓區(qū) 、北城和南城近郊、以及中心濱江地塊，將成為未來(lái)一年長(zhǎng)沙的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。 ? 09 年土地交易量以 岳麓區(qū) 最大，約為 畝，居長(zhǎng)沙之首；其次是開(kāi)福區(qū)和雨花區(qū)， 交易量分別為 畝和 畝。 ? 隨著兩型社會(huì)先導(dǎo)區(qū)的不斷發(fā)展和建設(shè)，河西的開(kāi)發(fā)已經(jīng)從岳麓區(qū)逐漸開(kāi)始向望城縣擴(kuò)大，未來(lái)望城縣與南、北城的近郊片區(qū)，都將成為近幾年的主要0 6 0 9 年長(zhǎng)沙土地成交情況1490 020xx40006000800010000120xx1400006年 07年 08年 0 9 年（1 1 1月）土地成交量（畝）成交土地建面（萬(wàn)㎡）第 17 頁(yè) 共 38 頁(yè) 開(kāi)發(fā)對(duì)象。 ? 由于舊城改造是今年政府重點(diǎn)打造的項(xiàng)目之一，因此對(duì)于中心濱江地塊的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，也將成為未來(lái)一年長(zhǎng)沙的重中之重。 河西、南城做為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象，中心板塊成交量小 ? 城市用地持續(xù)向四周擴(kuò)張，中心城 區(qū)土地成交 量小，土地成交集中在河西，其他周邊區(qū)域土地成交以星沙、南城較大 . ? 中心城區(qū)交易量最少才 畝，成交量最大的為河西， 為 畝，其次是南城，交易量為 ，居第三的是星河，成交量為 畝。 09 年土地成交以 50 畝以下小幅地塊為主，河西土地成交量最大 0 9 年區(qū)域環(huán)線成交土地 0200400600800土地成交量（畝） 成交土地建筑面積（萬(wàn)㎡）土地成交量（畝） 成交土地建筑面積（萬(wàn)㎡） 中心板塊 東城 南城 北城 河西 星沙 09年長(zhǎng)沙各區(qū)域土地成交比較 030060090012001500土地成交量（畝） 成交土地建筑面積（萬(wàn)㎡） 岳麓區(qū) 開(kāi)福區(qū) 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 望城 長(zhǎng)沙縣 第 18 頁(yè) 共 38 頁(yè) ? 09 年長(zhǎng)沙土地成交地塊共 103 宗，其中 50 畝以下小地塊達(dá)到 76 宗之多，占總體成交量的 70%。 51100 畝地塊成交 15 宗， 101500 畝地塊成交 12 宗。 ? 成交面積以 50 畝以下小幅地塊為主，中小規(guī)模集約開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)土地 開(kāi)發(fā)的主流。 中心區(qū)土地成交均價(jià)遠(yuǎn)高于其它區(qū)域 ? 中心板塊商住和住宅成交均價(jià)最高，達(dá)到 萬(wàn)元 /畝。 ? 東城、南城、北城均價(jià)相差不大，商住成交均價(jià)在 160213 萬(wàn)元 /畝之間，住宅成交均價(jià)在 110120 萬(wàn)元 /畝之間。 ? 河西板塊和星沙板塊成交均價(jià)相對(duì)較低，使得這兩區(qū)域在價(jià)格上更具有競(jìng)爭(zhēng) 環(huán)線分區(qū)土地價(jià)格成交比較 050100150200250300350400450500中心板塊 東城 南城 北城 星沙 河西 第 19 頁(yè) 共 38 頁(yè) 優(yōu)勢(shì)。 歷年住宅與商住用地樓面地價(jià)情況 ? 09 年純住宅樓面地價(jià)與商住樓面地價(jià) ,分別為 元 /㎡和 元 /㎡ 。 06年 07年 08年 09年 純住宅樓面地價(jià)區(qū)間（元 /㎡） 1901465 2362491 2851197 3981416 住宅 +商業(yè)樓面地價(jià)區(qū)間（元 /㎡） 1803942 2352660 3792946 住宅 市場(chǎng)分析： 量 ： 供應(yīng)走勢(shì) 自年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，尤其是 9 月之后，各月批售量都非常大 歷年樓面地價(jià)走勢(shì) 06年 07年 08年 09年純住宅樓面地價(jià)（元/㎡） 住宅+ 商業(yè)樓面地價(jià)（元/㎡）第 20 頁(yè) 共 38 頁(yè) ? 由于受到政府拉動(dòng)內(nèi)需、支持房地產(chǎn)發(fā)展等政策的影響，長(zhǎng)沙樓市從二月 份開(kāi)始逐步回暖，從年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)； ? 自 9 月份以后，各月批售量都非常大，尤其是春秋兩屆房交會(huì)前的一個(gè)月里，批售量更是達(dá)到頂峰。 各區(qū)供求 雨花區(qū)仍然是長(zhǎng)沙供求大區(qū)，開(kāi)福區(qū)發(fā)展速度最快
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