長沙市岳麓區(qū)xx項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 期為別墅和 6棟 17層小高層，小高層共 288戶，戶型面積有 139300㎡ 不等，以 139㎡三房和 165㎡四房為主力戶型，第 30 頁 共 38 頁 合占總房源 92%左右，目前小高層正處于蓄客階段，起價(jià) 4000元 /㎡ ，辦卡即 可享受 10000抵 20xx0的優(yōu)惠，預(yù)計(jì) 20xx年 4月份推出。 ? 中建麓山和苑目前在售房源為一期， 分兩批推出，第一批推出時(shí)間為 20xx 年 11 月 8日，共 5棟 25層高層，已售罄，第二批推出時(shí)間為元月 16日，共三棟 25層高層， 一期共計(jì)房源 667套 ，戶型有 88150 ㎡不等， 已售 368套， 銷售率為 55%，總體剩余房源大 299套 ，剩余戶型面積在 140㎡以上， 最新推出的營銷政策有春節(jié)期間購房送價(jià)值8880元的家電大禮包一份，項(xiàng)目銷售均價(jià)為 3780元 /㎡。然而供大于求的大形勢嚴(yán)峻，潛在供應(yīng)量巨大，這一特征將會(huì)減慢長沙商品房價(jià)格增長速度。 ? 120144 平米的戶型是所有戶型中供求最均衡的，其它區(qū)間面積均供大于求。 ? 長沙樓價(jià)自 07 年開始快速上漲，尤其是 07 年，增長率達(dá) 26%。 各區(qū)供求 雨花區(qū)仍然是長沙供求大區(qū)，開福區(qū)發(fā)展速度最快 0 9 年1 1 1 月純商品房與住宅批準(zhǔn)預(yù)售走勢020406080100120140160萬平米純商品房批準(zhǔn)預(yù)售量 86 住宅批準(zhǔn)預(yù)售量 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月0 9 年1 1 1 月各區(qū)商品房供求關(guān)系0100200300400500600萬平米銷售面積 批準(zhǔn)銷售面積 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 第 21 頁 共 38 頁 ? 雨花區(qū)傳統(tǒng)供求大區(qū)地位不變，銷售量與供應(yīng)量都位居榜首。 ? 東城、南城、北城均價(jià)相差不大，商住成交均價(jià)在 160213 萬元 /畝之間，住宅成交均價(jià)在 110120 萬元 /畝之間。 09 年土地成交以 50 畝以下小幅地塊為主，河西土地成交量最大 0 9 年區(qū)域環(huán)線成交土地 0200400600800土地成交量（畝） 成交土地建筑面積（萬㎡）土地成交量（畝） 成交土地建筑面積（萬㎡） 中心板塊 東城 南城 北城 河西 星沙 09年長沙各區(qū)域土地成交比較 030060090012001500土地成交量（畝） 成交土地建筑面積（萬㎡） 岳麓區(qū) 開福區(qū) 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 望城 長沙縣 第 18 頁 共 38 頁 ? 09 年長沙土地成交地塊共 103 宗，其中 50 畝以下小地塊達(dá)到 76 宗之多，占總體成交量的 70%。 ? 09 年土地交易量以 岳麓區(qū) 最大，約為 畝，居長沙之首；其次是開福區(qū)和雨花區(qū)， 交易量分別為 畝和 畝。 規(guī)劃形成 “ 六橫六縱 ” 的路網(wǎng)骨架。在此基礎(chǔ)上，本區(qū)將形成 “ 一心、一廊、六區(qū) ” 的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為 公頃。 第 9 頁 共 38 頁 含浦鎮(zhèn) 規(guī)劃 象嘴路與含浦大道交叉口 ， 本地塊規(guī)劃層次上為湖南省長沙市岳麓區(qū)含浦鎮(zhèn) 含浦鎮(zhèn)規(guī)劃 層次與適用范圍 本次規(guī)劃分為鎮(zhèn)域和鎮(zhèn)區(qū)村莊兩個(gè)層次。 %%%%地區(qū)生產(chǎn)總值增長率 工業(yè)生產(chǎn)總值 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長率 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率地區(qū)生產(chǎn)總值增長率 % % % % % % % % % %工業(yè)生產(chǎn)總值 % % % % % % % % % %全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長率 % % % % % % % % % %城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率% % % % % % % % % %20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx09年1 9月第 8 頁 共 38 頁 2．項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃 長沙城市與區(qū)域規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢 總體規(guī)劃方向 形成“一主兩次四組團(tuán)”的城市布局 : “一主” 指中心城區(qū)。 項(xiàng)目土地現(xiàn)為山丘，原少量居民住戶在上面有自建房，山上種有樹木。 用地性質(zhì) 商住用地（ C2， R2）。 2 項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù) 規(guī)劃定位 以商業(yè)服務(wù)設(shè)施和住宅開發(fā)相結(jié)合的商住用地（其中商業(yè)用地面積占 15%，居住用地面積占 85%）。 東 臨 城市主干道 （象嘴路）、 猴子石大橋 、規(guī)劃中湘府路 湘江 大橋和南湖過江隧道與中心城區(qū)相連； 南 有 城市 城市主干道（含浦大道）、 快速道 通達(dá) 和 規(guī)劃中三號(hào) 軌道交通線 （含浦鎮(zhèn)站）； 西 邊 繞城 高速 ； 北有 長潭西高速入口 和城市主干道（ 學(xué)士路 ）。持續(xù)快速的 經(jīng)濟(jì)增長為長沙房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。 長沙城市建設(shè)如火如荼，良好的城市投資環(huán)境可謂筑巢引鳳，會(huì)吸引更多實(shí)力投資商來長投資，也更能使消費(fèi)者因?qū)ν顿Y前景看好而增強(qiáng)購買動(dòng)力。 含浦鎮(zhèn) 規(guī)模 全鎮(zhèn) 20xx年總?cè)丝跒?，其中城鎮(zhèn)人口 ，農(nóng)村人口 萬人。 依據(jù)《長沙大河西先導(dǎo)區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，本區(qū)位于先導(dǎo)區(qū)的 科研文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸 和 創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸上 。 第 14 頁 共 38 頁 含浦鎮(zhèn)道路 交通 規(guī)劃 第 15 頁 共 38 頁 本項(xiàng)目周邊交通示意放大圖 規(guī)劃將道路劃分為快速路、主干路、次干路（部分旅游線）三個(gè)級(jí)別，主干路規(guī)劃紅線寬度為 36 米，次干路規(guī)劃紅線寬度為 26 米，支路紅線寬度為16— 20 米。 土地流拍 岳麓區(qū) 開福區(qū) 天心區(qū) 芙蓉區(qū) 雨花區(qū) 望城 長沙縣 總計(jì) 流拍土地宗數(shù) 1 1 2 / 2 / / 6 流拍土地面積（畝） / / / 岳麓區(qū) 、北城和南城近郊、以及中心濱江地塊，將成為未來一年長沙的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。 河西、南城做為重點(diǎn)開發(fā)對(duì)象，中心板塊成交量小 ?
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