長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)xx項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 城市用地持續(xù)向四周擴(kuò)張，中心城 區(qū)土地成交 量小，土地成交集中在河西，其他周邊區(qū)域土地成交以星沙、南城較大 . ? 中心城區(qū)交易量最少才 畝，成交量最大的為河西， 為 畝，其次是南城，交易量為 ，居第三的是星河，成交量為 畝。 中心區(qū)土地成交均價(jià)遠(yuǎn)高于其它區(qū)域 ? 中心板塊商住和住宅成交均價(jià)最高，達(dá)到 萬(wàn)元 /畝。 06年 07年 08年 09年 純住宅樓面地價(jià)區(qū)間（元 /㎡） 1901465 2362491 2851197 3981416 住宅 +商業(yè)樓面地價(jià)區(qū)間（元 /㎡） 1803942 2352660 3792946 住宅 市場(chǎng)分析： 量 ： 供應(yīng)走勢(shì) 自年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，尤其是 9 月之后，各月批售量都非常大 歷年樓面地價(jià)走勢(shì) 06年 07年 08年 09年純住宅樓面地價(jià)（元/㎡） 住宅+ 商業(yè)樓面地價(jià)（元/㎡）第 20 頁(yè) 共 38 頁(yè) ? 由于受到政府拉動(dòng)內(nèi)需、支持房地產(chǎn)發(fā)展等政策的影響，長(zhǎng)沙樓市從二月 份開始逐步回暖，從年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)； ? 自 9 月份以后，各月批售量都非常大，尤其是春秋兩屆房交會(huì)前的一個(gè)月里，批售量更是達(dá)到頂峰。 價(jià) ① 20xx 年商品房均價(jià)快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率直追 20xx 年 ? 09 年長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格上漲幅度較為平穩(wěn)，前 11 個(gè)月住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)%。 結(jié)構(gòu) 120144 平米的戶型仍然是市場(chǎng)的主流需求， 90/70 產(chǎn)品的供求失衡現(xiàn)象最為嚴(yán)重 第 24 頁(yè) 共 38 頁(yè) 20xx 年 — 20xx 年 11 月產(chǎn)品供銷情況 供 銷 供銷比 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 ( % ) 套數(shù) 比例 ( % ) ≤ 60 ㎡ 24121 21638 6090 ㎡ 38102 28905 90120 ㎡ 29057 25519 120144 ㎡ 31672 31873 ＞ 144㎡ 24626 20956 ? 受 90/70 政策限制，小戶 型供應(yīng)量劇增，但從市場(chǎng)接受度來(lái)看，由于消費(fèi)慣性及價(jià)格水平的影響， 120144 平米的舒適型產(chǎn)品仍然是主流，銷售量最大。 【小結(jié)】 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)受大勢(shì)影響， 20xx 年量?jī)r(jià)齊升，住宅銷售市場(chǎng)火熱。 項(xiàng)目占地 243畝，總建筑面積 40萬(wàn)平米，容積率 ，綠中建麓山和苑鳥瞰圖 第 27 頁(yè) 共 38 頁(yè) 化率 40%，項(xiàng)目分 4期開發(fā)，一二三期為高層住宅，四期為別墅多層，社區(qū)建筑園林均以現(xiàn)代風(fēng)格為主，產(chǎn)品規(guī)劃類型多樣，戶型豐富，可滿足不同人群需要，項(xiàng)目亮點(diǎn)為中心 2萬(wàn)平米的園林景觀比較突出，水系蓬勃。 第 29 頁(yè) 共 38 頁(yè) 星語(yǔ)林汀湘十里 ? 項(xiàng)目 位于象嘴路與含浦大道交匯處，占地 845畝，總建筑面積 35萬(wàn)平米，容積率 ，綠化率 45%，物業(yè)類型由別墅與 6 棟 17 層小高層構(gòu)成，建筑風(fēng)格為中式風(fēng)格，總體分二期開發(fā)，一期開發(fā)物業(yè)類型為別墅，二期開發(fā)為小高層與別墅。 ? 項(xiàng)目為一期現(xiàn)房銷售，銷售均價(jià)為 4800元 /㎡（精裝修） ,戶型面積為 140150 ㎡，最新銷售政策為：一次性 98折，按揭 99折優(yōu)惠，另外參與老帶新成交可享受一套得 20xx元的獎(jiǎng)勵(lì) 。 第 33 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第四章 項(xiàng)目投資分析 1． SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： ? 地段突出，位于長(zhǎng)沙市新規(guī)劃四組團(tuán)之一含浦組團(tuán)，是長(zhǎng)株潭一體化受益的前沿地帶； ? 地塊比較平整，坡度恰好，易于塑造，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的打造有著地利的優(yōu)勢(shì)； ? 有良好的自然景觀與人文環(huán)境，靠臨科教公園與湖南中醫(yī)藥大學(xué)； ? 區(qū)域居住價(jià)值已被越來(lái)越多的人所認(rèn)可，越來(lái)越受人關(guān)注 。 物業(yè)類型定位： 住宅與商業(yè)，通過(guò)住宅支撐商業(yè)，商業(yè)反哺住宅的思路，支撐項(xiàng)目發(fā)展，商業(yè)主要定位為片區(qū)商業(yè)中心，包含超市、商業(yè) 廣場(chǎng)等 。 投資估算 投資估算表 序號(hào) 成本 項(xiàng)目 每平米 單價(jià)（元） 目標(biāo)總成本合計(jì)（萬(wàn)元） 說(shuō)明 1 土地獲得價(jià)款 470 44700 2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 340 按類似樓盤價(jià)估算 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 30 報(bào)批報(bào)建增補(bǔ)費(fèi) 300 三通一平費(fèi) 10 3 主體建筑工程費(fèi) 1201． 83 114138 按類似樓盤價(jià)估算 基礎(chǔ)工程 50． 16 主體結(jié)構(gòu)工程（含砌體工程） 912． 89 裝修工程（含樓地面、屋面、天棚、內(nèi)外墻面工程 ） 140 門窗工程 98． 78 4 水電安裝工程 258． 09 24511 按類似樓盤價(jià)估算 第 36 頁(yè) 共 38 頁(yè) 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備（含室內(nèi)燃?xì)猓? 89． 27 室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi) 150 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 18． 82 5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 27． 10 2574 按類似樓盤價(jià)估算 室外給排水系統(tǒng) 13． 55 室外智能化系統(tǒng) 13． 55 合計(jì) 6 開發(fā)間接費(fèi) 74． 48 7073 按類似樓盤價(jià)估算 工程監(jiān)理費(fèi) 8． 00 預(yù)、結(jié)算審核 3． 35 售樓部裝修 3． 88 物業(yè)管理費(fèi) 5． 00 物業(yè)完善費(fèi) 5． 00 不可預(yù)見費(fèi) 49． 25 開發(fā)成本合計(jì) 7 期間費(fèi)用 598 56792 按類似樓盤價(jià)估算 資本化利息 218 營(yíng)銷費(fèi)用 30 管理費(fèi)用 、稅金及附加 350 項(xiàng)目總投資 第 37 頁(yè) 共 38 頁(yè) 銷售收入 根據(jù)工程 所處位置、周圍環(huán)境和長(zhǎng)沙 房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素， 以 容積率算 470 元 /平方米樓面地價(jià)，本區(qū)住宅均價(jià) 預(yù)期 為 38504300 元 / m2 ，低層商鋪均價(jià) 預(yù)期 為 900013000 元 / m2 。
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