長沙市岳麓區(qū)xx項目可行性分析報告-預(yù)覽頁
【正文】 城市用地持續(xù)向四周擴張，中心城 區(qū)土地成交 量小，土地成交集中在河西，其他周邊區(qū)域土地成交以星沙、南城較大 . ? 中心城區(qū)交易量最少才 畝，成交量最大的為河西， 為 畝，其次是南城，交易量為 ，居第三的是星河，成交量為 畝。 中心區(qū)土地成交均價遠(yuǎn)高于其它區(qū)域 ? 中心板塊商住和住宅成交均價最高，達(dá)到 萬元 /畝。 06年 07年 08年 09年 純住宅樓面地價區(qū)間（元 /㎡） 1901465 2362491 2851197 3981416 住宅 +商業(yè)樓面地價區(qū)間（元 /㎡） 1803942 2352660 3792946 住宅 市場分析： 量 ： 供應(yīng)走勢 自年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢，尤其是 9 月之后，各月批售量都非常大 歷年樓面地價走勢 06年 07年 08年 09年純住宅樓面地價（元/㎡） 住宅+ 商業(yè)樓面地價（元/㎡）第 20 頁 共 38 頁 ? 由于受到政府拉動內(nèi)需、支持房地產(chǎn)發(fā)展等政策的影響，長沙樓市從二月 份開始逐步回暖，從年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢； ? 自 9 月份以后，各月批售量都非常大，尤其是春秋兩屆房交會前的一個月里，批售量更是達(dá)到頂峰。 價 ① 20xx 年商品房均價快速增長，增長率直追 20xx 年 ? 09 年長沙商品房價格上漲幅度較為平穩(wěn)，前 11 個月住宅價格同比增長%。 結(jié)構(gòu) 120144 平米的戶型仍然是市場的主流需求， 90/70 產(chǎn)品的供求失衡現(xiàn)象最為嚴(yán)重 第 24 頁 共 38 頁 20xx 年 — 20xx 年 11 月產(chǎn)品供銷情況 供 銷 供銷比 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 ( % ) 套數(shù) 比例 ( % ) ≤ 60 ㎡ 24121 21638 6090 ㎡ 38102 28905 90120 ㎡ 29057 25519 120144 ㎡ 31672 31873 ＞ 144㎡ 24626 20956 ? 受 90/70 政策限制，小戶 型供應(yīng)量劇增，但從市場接受度來看，由于消費慣性及價格水平的影響， 120144 平米的舒適型產(chǎn)品仍然是主流，銷售量最大。 【小結(jié)】 長沙房地產(chǎn)市場受大勢影響， 20xx 年量價齊升，住宅銷售市場火熱。 項目占地 243畝，總建筑面積 40萬平米，容積率 ，綠中建麓山和苑鳥瞰圖 第 27 頁 共 38 頁 化率 40%，項目分 4期開發(fā)，一二三期為高層住宅，四期為別墅多層，社區(qū)建筑園林均以現(xiàn)代風(fēng)格為主，產(chǎn)品規(guī)劃類型多樣，戶型豐富，可滿足不同人群需要，項目亮點為中心 2萬平米的園林景觀比較突出，水系蓬勃。 第 29 頁 共 38 頁 星語林汀湘十里 ? 項目 位于象嘴路與含浦大道交匯處，占地 845畝，總建筑面積 35萬平米，容積率 ，綠化率 45%，物業(yè)類型由別墅與 6 棟 17 層小高層構(gòu)成，建筑風(fēng)格為中式風(fēng)格，總體分二期開發(fā)，一期開發(fā)物業(yè)類型為別墅，二期開發(fā)為小高層與別墅。 ? 項目為一期現(xiàn)房銷售，銷售均價為 4800元 /㎡（精裝修） ,戶型面積為 140150 ㎡，最新銷售政策為：一次性 98折，按揭 99折優(yōu)惠，另外參與老帶新成交可享受一套得 20xx元的獎勵 。 第 33 頁 共 38 頁 第四章 項目投資分析 1． SWOT 分析 優(yōu)勢： ? 地段突出，位于長沙市新規(guī)劃四組團(tuán)之一含浦組團(tuán)，是長株潭一體化受益的前沿地帶； ? 地塊比較平整，坡度恰好，易于塑造，對項目產(chǎn)品的打造有著地利的優(yōu)勢； ? 有良好的自然景觀與人文環(huán)境，靠臨科教公園與湖南中醫(yī)藥大學(xué)； ? 區(qū)域居住價值已被越來越多的人所認(rèn)可，越來越受人關(guān)注 。 物業(yè)類型定位： 住宅與商業(yè)，通過住宅支撐商業(yè)，商業(yè)反哺住宅的思路，支撐項目發(fā)展，商業(yè)主要定位為片區(qū)商業(yè)中心，包含超市、商業(yè) 廣場等 。 投資估算 投資估算表 序號 成本 項目 每平米 單價（元） 目標(biāo)總成本合計（萬元） 說明 1 土地獲得價款 470 44700 2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 340 按類似樓盤價估算 勘察設(shè)計費 30 報批報建增補費 300 三通一平費 10 3 主體建筑工程費 1201． 83 114138 按類似樓盤價估算 基礎(chǔ)工程 50． 16 主體結(jié)構(gòu)工程（含砌體工程） 912． 89 裝修工程（含樓地面、屋面、天棚、內(nèi)外墻面工程 ） 140 門窗工程 98． 78 4 水電安裝工程 258． 09 24511 按類似樓盤價估算 第 36 頁 共 38 頁 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備（含室內(nèi)燃?xì)猓? 89． 27 室內(nèi)設(shè)備及安裝費 150 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 18． 82 5 社區(qū)管網(wǎng)工程費 27． 10 2574 按類似樓盤價估算 室外給排水系統(tǒng) 13． 55 室外智能化系統(tǒng) 13． 55 合計 6 開發(fā)間接費 74． 48 7073 按類似樓盤價估算 工程監(jiān)理費 8． 00 預(yù)、結(jié)算審核 3． 35 售樓部裝修 3． 88 物業(yè)管理費 5． 00 物業(yè)完善費 5． 00 不可預(yù)見費 49． 25 開發(fā)成本合計 7 期間費用 598 56792 按類似樓盤價估算 資本化利息 218 營銷費用 30 管理費用 、稅金及附加 350 項目總投資 第 37 頁 共 38 頁 銷售收入 根據(jù)工程 所處位置、周圍環(huán)境和長沙 房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素， 以 容積率算 470 元 /平方米樓面地價，本區(qū)住宅均價 預(yù)期 為 38504300 元 / m2 ，低層商鋪均價 預(yù)期 為 900013000 元 / m2 。
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