【正文】 ................................................................... 15 . 優(yōu)勢(shì)（ S） ........................................................................................ 15 . 劣勢(shì)（ W） ........................................................................................ 16 ........................................................................................ 16 ．機(jī)會(huì)（ 0） ........................................................................................ 16 （ t） .......................................................................................... 16 康樂旅游管理 第二組 3 （三）市場(chǎng)定位 ...................................................................................................... 16 1. 本項(xiàng)目酒店定位 ........................................................................................... 16 ： ............................................................................... 17 、定位依據(jù)： ....................................................................................... 17 酒店及商務(wù)形象定位 ................................................................................... 17 標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位 ............................................................................... 18 4. 客房服務(wù)功能定位策劃 ................................................................................ 18 、客房面積定位 ： ................................................................................ 18 、客房房型定位 ： ................................................................................ 18 、景觀房： ........................................................................................... 18 .................................................................................. 19 6. 康體服務(wù)功能定位策劃 ................................................................................ 20 7. 娛樂服務(wù)功能定位策劃 ................................................................................ 21 8. 會(huì)議服務(wù)功能定位策劃 ................................................................................ 22 9. 其他服務(wù)功能定位策劃。 酒 店發(fā)展的基本規(guī)律，需要城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支持，需要城市消費(fèi)人群的支持，凡是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，人均消費(fèi)力增速較強(qiáng)，市場(chǎng)化程度也相對(duì)較高，其賓館、飯店、酒店等的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也相對(duì)較好。 20xx 年合肥市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá) 2091戶，完成總產(chǎn)值 ，同比增加 ；實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %，分別高于全國、全省 和 個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際利用外資 億美元，增長 10%；其中，外商直接投資 億美元，增長 %。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19051 元，增長 11%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %，高于全國實(shí)際增幅 個(gè)百分點(diǎn)。 康樂旅游管理 第二組 7 圖表 1 本項(xiàng)目依靠城市經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展和周邊區(qū)域的建設(shè)，以及城市高端消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)形態(tài)和消費(fèi)意識(shí)的不斷轉(zhuǎn)變，相信能作為城市首選的服務(wù)備選之一，繼天鵝湖大酒店之后， 扛起城市級(jí)酒店商務(wù)服務(wù)的大旗，為城市潛在客源的商務(wù)、會(huì)議、宴請(qǐng)等接待需求提供高品質(zhì)的酒店服務(wù)和高端餐飲、娛樂業(yè)為一體的一站式服務(wù)。 (3)市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。平均房價(jià)為 元 /間夜，位居中部第二。 此次合肥市共有 38 家星級(jí)酒店填報(bào)了數(shù)據(jù)，其中 二星級(jí)酒店 8 家，平均房價(jià)為 元 /間夜，平均出租率為 %。 “兩個(gè)依托”迅速啟動(dòng) 依托老城區(qū)。 2）．社會(huì)事業(yè)優(yōu)先。 五管齊下，治理水環(huán)境 濱湖新區(qū)建設(shè)，按照“保護(hù)生態(tài)、修復(fù)生態(tài)、治理污染、不新增污染”的工作思路，實(shí)施保護(hù)性開發(fā)，重點(diǎn)治理好水環(huán)境。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段通過設(shè)置規(guī)劃預(yù)方案等手段，有效提高了土地利用率，起到了節(jié)約集約用地效果。 營造人文景觀 濱湖國際會(huì)展中心、渡江戰(zhàn)役紀(jì)念館”將開工建設(shè)，廣場(chǎng)周邊還將陸續(xù)增加“安徽名人館”、“合肥博物館” 、“合肥國際創(chuàng)新展示館”等館群。六組建筑群體以酒店為中心，建筑群由北向南層層迭起，形體簡潔。 —— 皇家海域（溫泉）度假酒店 皇家海域（溫泉）度假酒店位于徽州大道與紫云 路交口西北角，建筑面積約5萬平方米，總投資 3 億元，是安徽省最大的休閑娛樂場(chǎng)所。近 20xx 平米超豪華大堂氣勢(shì)宏偉、富麗堂皇，充滿藝術(shù)品味的尊崇空間，第一時(shí)間彰顯身份價(jià)值和不凡品味。濱湖新區(qū)兩路段將啟動(dòng)建設(shè) 同時(shí)，將結(jié)合巢湖風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃要求，進(jìn)行環(huán)巢湖旅游開發(fā)，努力把濱湖新區(qū)建成現(xiàn)代化建筑標(biāo)志的新城區(qū)、生態(tài)文明的新城區(qū)和文化繁榮的新城區(qū)。 . 劣勢(shì)（ W） ? 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民消費(fèi)能力較低，目標(biāo)客戶人群規(guī)模不足 ? 城市旅游業(yè)吸引力不足夠強(qiáng)大，城市外部消費(fèi)能力有限； ? 項(xiàng)目雖處城市新區(qū)商業(yè)中心，但項(xiàng)目地周邊商業(yè)尚未成形； ? 區(qū)域缺乏高端商業(yè)設(shè)施和基礎(chǔ)商業(yè)配套，商業(yè)人氣不足； ? 區(qū)域開發(fā)還不成熟。 標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位 ? 標(biāo)準(zhǔn)五星定位模式：根據(jù)相關(guān)訴求，建議客房定位 300 間客房左右，結(jié)合 1 間總統(tǒng)套房、行政套房 30 間，完全滿足區(qū)域內(nèi) “ 中小型會(huì)議 ” +“商務(wù)散客” 客源的住宿接待功 能，不過經(jīng)營的初期幾年可能會(huì)出現(xiàn)“吃不飽”的情況； ? 300 間客房體量的商務(wù)酒店有一定的整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如果能適度縮小規(guī)模會(huì)更具有可行性； ? 300 間客房的酒店在客源市場(chǎng)中的選擇性會(huì)削弱，會(huì)依賴一些較低收益的客源市場(chǎng)（如：旅游業(yè)團(tuán)體市場(chǎng)），進(jìn)而影響項(xiàng)目酒店的平均房價(jià)； ? 對(duì)于希望引進(jìn)管理公司管理而言，如果客房數(shù)量不足 200 間套，則通常難以實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營，同時(shí)，絕大多數(shù)酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套數(shù)最少不得少于 200 間套，換言之，管理公司對(duì)于中等規(guī)模酒店才會(huì)考慮接管。 3) 宴會(huì)餐 ：考慮到宴會(huì)宴請(qǐng)客源，區(qū)域型消費(fèi)宴會(huì)宴請(qǐng)需求同時(shí)與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳 的運(yùn)營。 康樂旅游管理 第二組 21 建議康體配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個(gè)數(shù) 總面積 康體接待門廳 80 1 80 游泳池 400 1 400 SPA 洗浴 300 1 300 保健按摩區(qū) 300 1 300 健身房 300 1 300 不低于 10種設(shè) 備 兵乓球室 80 1 80 兩臺(tái) 模擬高爾夫球室 80 1 80 一套 臺(tái)球室 80 1 80 兩臺(tái) 美容美發(fā) 60 1 60 棋牌室 15 8 120 更衣區(qū) 60 1 60 分男女專區(qū) 量販?zhǔn)?KTV 400 1 400 保齡球 200 1 200 合計(jì) 2640 表 3 圖表 10 7. 娛樂服務(wù)功能定位策劃 具有豪華娛樂功能的（夜總會(huì)、酒吧）夜場(chǎng)，依據(jù)如下： 1. 項(xiàng)目地位于城市開發(fā)新區(qū)發(fā)展中心區(qū)， 會(huì)成為以后的政務(wù)區(qū)和新的中心， 聚集著一定的高端消費(fèi)人群，本酒店焦距地理位置優(yōu)勢(shì)，適宜城市夜生活，豐富并提升城市娛樂文化； 2. 夜總會(huì)的利潤較高，且目前 濱湖區(qū) 城市功能缺乏高檔娛樂設(shè)施； 建議配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個(gè)數(shù) 總面積 夜總會(huì) 3000 1 3000 合計(jì) 3000 表 4 康樂旅游管理 第二組 22 圖表 11 8. 會(huì)議服務(wù)功能定位策劃 會(huì)議功能是本酒店的重點(diǎn)，酒店設(shè) 800 平米的多功能廳一個(gè)，同時(shí)還有各類中小會(huì)議室不超過 10 個(gè)。 損益表 ？？？ 六 、 可行性研究結(jié)論與建議 (一 ) 可行性研究結(jié)論 1. 項(xiàng)目定位為“商務(wù) +會(huì)議 +休閑標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店”，是一個(gè)以酒店為核心，康樂旅游管理 第二組 24 以會(huì)議、住宿、休閑為主導(dǎo)功能的高端產(chǎn)品；是一座建筑和經(jīng)營都有特色的主題時(shí)尚酒店！是濱湖新區(qū)地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！是合肥市、濱湖新區(qū)創(chuàng)造商務(wù)會(huì)議休閑新典范的五星酒店綜合體 ！ ，國際品牌商務(wù)會(huì)議酒店定位將為政府和企業(yè)打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)交流平臺(tái)。 3． 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)包括在酒店建設(shè)過程中，嚴(yán)重偏離原有酒店定位及設(shè)計(jì)指導(dǎo)，并在此期間建材、設(shè)備和勞動(dòng)力 價(jià)格大幅度的上升，導(dǎo)致周期過長、建設(shè)成本上升、投資總額增加、投資回收期延長。 康樂旅游管理 第二組 26 7． 突發(fā)事件和不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 突發(fā)事故和不可抗力主要包括區(qū)域疫情、區(qū)域交通條件嚴(yán)重惡化等突發(fā)事件，以及風(fēng)水火地震等自然災(zāi)害和恐怖襲擊、戰(zhàn)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)。如前面提到的眾多高星級(jí)豪華酒店就是對(duì) Dear酒店極大威脅，還有已有的天鵝湖酒店等會(huì)議型酒店。 防范措施： ? 項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行充分調(diào)查 、分析和論證； ? 加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的溝通，充分掌握相關(guān)資訊，爭(zhēng)取得到政府的支持； 2． 資金風(fēng)險(xiǎn) 投資者自有資金不足、資金鏈出現(xiàn)斷裂、可能導(dǎo)致： ? 無法完成酒店全面建設(shè)； ? 工程無法及時(shí)完工、設(shè)備無力采購、項(xiàng)目被拖延至夭折； ? 經(jīng)營期間債務(wù)過多導(dǎo)致經(jīng)營壓力巨大。E） 每間客房建筑面積 總建筑面積 后勤占客房和公共區(qū)域建筑面積的比例 20% 后勤 小計(jì)【不包含員工住宿】 20xx2500 機(jī)房和設(shè)施占客房、公共區(qū)域和后勤建筑面積的比例 5% 機(jī)房和設(shè)施 小計(jì) 1401 后勤、機(jī)房和設(shè)備 總建筑面積 6020 停車位 160【 40 地下（ VIP 專用）、 1