【正文】 須招投標的材料設(shè)備要制定招投標計劃。174。外觀質(zhì)量的驗收173。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管總經(jīng)理詳見《營銷費用管理規(guī)范》媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析172。材料、設(shè)備選型設(shè)計部詳見《設(shè)備、材料采購規(guī)范》（3）信息采集及招投標172。變更審批與知會制度173。先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況174。甲方督促乙方履行合同義務(wù)174。資金占壓費用估算與控制財務(wù)部負責年度資金計劃財務(wù)部與審算部配合控制占壓資金量詳見付款審批程序規(guī)范中工程款付款流程、營銷費用付款流程（2）地價款的支付172。通訊費用實行限額報銷總辦與財務(wù)部負責詳見費用報銷規(guī)范第1條至第14條、第20至25條（2）交際費用173。制定委托經(jīng)營合同173。而就一個特定的環(huán)境和項目而言又有多種風格的建筑和結(jié)構(gòu)類型可供選擇，形成多變性和不確定性。具體工作包括房地產(chǎn)項目的構(gòu)思與定位、目標設(shè)計、可行性研究和報批立項，這期間直接發(fā)生的各項支出，對于整個項目來說是基礎(chǔ)性階段，非常重要。其中最重要的是土地費用，約占總成本的3040%。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，收費標準偏高。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。6．貸款利息。在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費(拆遷、賠償、過渡等項費用)和配套設(shè)施費用的高低，結(jié)合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟效益。碧桂園企業(yè)都有自己的設(shè)計公司，更應(yīng)該有效加強設(shè)計理念的合理性與科學性，有效控制設(shè)計規(guī)劃方案，對項目成本所帶來的影響。保證有效的成本管理，并著重考慮以下兩點：(l)設(shè)計前的投資估算。投標的程序是：先由投標方自主報價，抽簽決定詢標順序后，進行第一次詢標，詢問投標方的最高降價幅度。圖紙會審，是指在施工之前對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟性進行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。 （4）由項目部統(tǒng)一組織下，辦理中間結(jié)算價格和竣工結(jié)算價格，并由造價部出具工程造價審核報告。因此，在項目實施過程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進度控制、合同控制同步進行。（2）健全成本管理制度、制定管理目標健全成本控制管理制度、加強認識、落實責任、使成本管理工作走向科學性、規(guī)范化的管理模式。項目設(shè)計成本控制的注重事項房地產(chǎn)項目設(shè)計一般可統(tǒng)分為方案初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為我們在銷售過程中發(fā)現(xiàn)很大一部分購買者對戶型和居住環(huán)境看得很重，甚至超過了對價格的關(guān)注。有些設(shè)計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進行單獨計算，統(tǒng)一配筋；比如對現(xiàn)澆板不分開間大小，都設(shè)計為統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費的。通常施工圖預算都是在施工圖經(jīng)過有關(guān)部門審查之后工程發(fā)包前進行施工圖預算，此時圖紙文件實際上已經(jīng)定局，施工圖預算只要是按照圖紙設(shè)計的內(nèi)容及做法要求按國家規(guī)定的預算定額和工程量計算規(guī)則進行計算工程造價。簽訂合同認真審核，嚴格施工合同的訂立。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負責。在施工過程中，如有人發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計錯誤或不合理的地方，通過確認，可以根據(jù)其節(jié)約效益給予適當獎勵。（3）合同管理與控制。在施工圖設(shè)計完成后，除了要提交設(shè)計審查部門外，還要專門組織專業(yè)管理人員對施工圖進行認真和細致的審查，對施工圖中存在影響工程質(zhì)量、圖紙錯漏、使用材料及工程成本的問題要及時與設(shè)計人員進行溝通并更正，避免不必要的損失及浪費。比如：a、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實的地勘資料并對持力層進行認真選擇，避免在施工時出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計方案是否達到所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟指標，整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟合理。在項目方案設(shè)計、產(chǎn)品定位及預算上，企業(yè)要充分考慮到這些因素，可以根據(jù)市場價格采取擬定目標利潤的辦法來推算項目的目標成本，再將目標成本按期間費用和開發(fā)成本進行分類和分解。在成本控制中，要對具體的房地產(chǎn)項目費用組成實施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費用的控制；要對房地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項目或單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數(shù)量進行控制；對費用發(fā)生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。成本目標不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價值。(2)參與材料定價工作，根據(jù)市場材料單價調(diào)查，控制主要材料的價格，尤其是裝飾、安裝工程材料的價格。因此，若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。首先在參加投標的企業(yè)及材料商中選取3家～4家規(guī)模較大、信譽度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標人。實行限額設(shè)計既可以保證項目的資金面不會造成太大的缺口，又能促使設(shè)計師采用更經(jīng)濟合理的設(shè)計方案，從而避免了設(shè)計的隨意性。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施項目策劃階段成本控制此階段是開發(fā)項目的成敗關(guān)鍵，一個項目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。4．項目施工階段的成本。學校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)計也是不可缺少的。隨著國家對土地宏觀管理政策的加強，通過拍賣方式獲得開發(fā)土地成為主要的方式。1．項目前期階段的成本。怎樣有效地控制成本，我想從以下方面進行淺述：一、成本控制的意義房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本特點是：產(chǎn)品的一次性、多變性和不確定性。物業(yè)公司就邀約項目提交物業(yè)管理方案174。依據(jù)北京公司獎優(yōu)懲劣的政策確定獎金額財務(wù)部負責詳見費用報銷規(guī)范第15條至第19條、第26至第29條?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件財務(wù)費用（1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃172。現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費用的原因和責任 設(shè)計部負責建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核 工程部負責其他專業(yè)圖紙的審核 工程項目部負責現(xiàn)場簽證的監(jiān)控 審算部負責審核洽商、變更的合理性、完整性（負洽商）及經(jīng)濟性詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件違約與索賠（1）工期（2）質(zhì)量172。工程造價咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督價差的調(diào)整（1）材料價差（2）人工價差（3）費用價差172。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作。制作樓書173。制訂裝修目標成本總額設(shè)計部、銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》和《設(shè)計規(guī)劃管理規(guī)范》（2）材料采購172。銷售工作進度控制174。用合同的方式明確保修責任和保修期第六項銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。幾方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負責監(jiān)控驗收詳見《設(shè)備材料采購規(guī)范》第八條173。預付款限額控制173。技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件材料進場計劃172。按進度付款。限時編制材料計劃。通過投標確定配合費。資料工程師詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十八、十九條。經(jīng)辦部門（設(shè)計部或工程部）詳見《工程變更管理辦法》——“工程變更的控制辦法”？？？？（2）簽證的審批172?，F(xiàn)場簽證的確認應(yīng)嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。發(fā)生變更項目的負責人詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第5到第8條。甲方項目代表執(zhí)行修改的工期評估。173。審算部負責材料設(shè)備招投標合同。主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。智能化內(nèi)容控制銷售部負責174。裝飾綜合價格拆分分析參見深圳公司文件（3） 招投標制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負責，銷售部協(xié)助評審招投標評審委員會控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估172。建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴格審核。內(nèi)部評審招投標評審委員會175。注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整項目部負責，設(shè)計部配合控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件擴初設(shè)計（1）擴初設(shè)計要求172。由項目、設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負責（3）設(shè)計成果172。市場信息搜集和分析173。付款時間176。項目部負責174。與項目付款時間直接掛鉤。項目部負責174。規(guī)劃條件175。173。本指導由總部財務(wù)部負責解釋和修訂。如根據(jù)開發(fā)特點，確需采取預提開發(fā)間接費辦法時，預提數(shù)與實際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時一次進行調(diào)整。67 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目：(1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下：▲ 能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。 工程標價* 建筑安裝工程費 該項工程預算造價66 對幾個工程一并招標出包且按標價結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象)的預算造價占各項工程預算造價之和的比例，計算各自的標價即實際建筑安裝工程費。有關(guān)分配方法為：按土地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價和拆遷補償費，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負擔的地價和拆遷補償費。 待分攤配套設(shè)施費同上 建筑安裝工程費同上各單位在進行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細資料。式中應(yīng)負擔該配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。 該配套設(shè)施的預算成本(或計劃成本條件：配套設(shè)施費的預提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā)(有前有后、穿插進行)；先建房屋，后建配套設(shè)施。53 “預提費用”科目：核算按權(quán)責發(fā)生制原則和受益期限、對象，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的成本、費用。指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。(5) 審計費、咨詢費、聘請中介機構(gòu)費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、董事會費、公司活動費等。指企業(yè)行政、財務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。(2) 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用。開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用。(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。⑥ 消防安裝工程費：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費。② 主體工程費：即土建結(jié)構(gòu)工程費（含地下室部分）。如垃圾站(箱)、公廁等支出。(6) 預算編、審費：支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A算而發(fā)生的費用。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：33 成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定?！?同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。13 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核算辦法，嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團的監(jiān)督。成本核算的一般步驟：第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。32 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。第四章 成本費用項目及核算內(nèi)容(2) 拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳，分別沖減有關(guān)成本。主要包括以下內(nèi)容：(4) “三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。(3) 給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)的各項費用 (含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。③ 給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。⑧ 采暖安裝工程費：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費。(5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計入上