【正文】 料：政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供電、供氣及公共設施線路圖；消防設施圖；停車場與交通通道圖；電梯及機電設備、智能設備、說明書、合同、保險合同、保修協(xié)議；操作設備、維 修養(yǎng)護說明書及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟技術(shù)指標統(tǒng)計表 會同基建辦、監(jiān)理公司、施工隊、進行物業(yè)驗收、如實填報物業(yè)驗收單、發(fā)現(xiàn)問題要求整改 輸入電腦備案 歸類整理保修項目、期限、標準、責任、方式等有關(guān)資料，對重大保修項目要附細則與圖紙 填報書面移交手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進住 附件（二）： 辦理進駐手續(xù) 業(yè)主接到進駐通知 填寫物業(yè)公司與業(yè)主的管理公約，填寫業(yè)主檔案 交納物管費 領(lǐng)取鑰匙，管理處協(xié)同業(yè)主驗收房屋 填寫驗收交房表，記錄業(yè)主維修要求，約定維修時間 雙方在驗收交房表上簽字 業(yè)主在進駐登記表上簽字 匯總：進駐文件匯總，分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙 附件（三）： 檔案建立程序 附件（四）： 收集： 工程技術(shù)、維修、改造資料； 業(yè)主資料、證件、購房合同、裝修資料； 歷次管理活動的書畫、音像記錄。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重并應始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟效益和社會效益。 我公司除了提出采取上述的管理方式來對蘇興大廈進行專業(yè)管理以外，還建議將我公司首創(chuàng)的“物管 110”和“菜單式服務”以及物業(yè)管理新理念逐步融入到蘇興大廈物業(yè)管理實踐中， 其具體內(nèi)容為： 物管 110： 亦稱“首問負責制”或“一話通服務”，其核心思想就為管理處的員工，不分 彼此，不分份內(nèi)份外，全員均為物管 110 的執(zhí)行者。但對秘密空間應通過完善的服務確保安全。“愛濤”商標在工藝品類已是江蘇省馳名商標，我公司目前正根據(jù)《商標法》的有關(guān)規(guī)定，向江蘇省商標局申請注冊服務類“愛濤”商標，如注冊成功，無異又開創(chuàng)了南京市物業(yè)管理品牌服務的先河。 為了保證物業(yè)管理目標的實現(xiàn)，針對物業(yè)管理的要求，我們提出對房屋、設備、安全護衛(wèi)、保潔等各分項指標共 14項以表格的形式予以考評，并在列項中概述保障各項指標完成的實際措施。 4 地下停車場完好率 95% 98% 落實責任人，堅持對停車場等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，并建立健 全規(guī)章制度，確保公共設施完好并正常使用。 業(yè) 主 投 訴處理率 95% 100% 投 訴 回 訪率 95% 100% 11 業(yè) 主 對 物業(yè) 管 理 滿意率 95% 98% 采取現(xiàn)代化的科學管理手段 ，開展溫馨服務，親情服務，完善各項服務，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強住管雙方的溝通與交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。 二 制度管理承諾 4分 大廈各項管理制度完善，制定了各項專業(yè)管理制度，辦法及工作崗位考核標準。 2分 2分 2分 2分 2分 2分 十 安 全 護 衛(wèi)管理承諾 15分 大廈實行封閉式管理； 大廈實行 24小時保安制度； 保安人員有明顯標識，工作規(guī)范，作風嚴謹； 危及業(yè)主安全處設有明顯標識和防范措施； 大廈內(nèi)無重大火災，刑事和交通事故。管理層學歷上要求達到大專以上水平，工程技術(shù)崗位引進大專以上包括計算機網(wǎng)絡、通信技術(shù)的專業(yè)人才。前期開辦費用的投入均由我公司自行投資。 第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例。 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。 第八條 業(yè)主大會由業(yè)主委員負責召集，每年至少召開一次。 第十條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主 合法權(quán)益的組織，對業(yè)主大會負責。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。 第三章 物業(yè)管理企業(yè) 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應當自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向登記機關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。 物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應當及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。 第二十二條 物業(yè)管理服務費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務的費用及提 供代辦服務、特約服務的費用。 任何單位和個人不應當就同一服務內(nèi)容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復收費。 配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業(yè)主所有。 第三十條 物業(yè)應當按照設計用途使用。 當出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修養(yǎng)護。 維修基金應當按幢建賬、 按戶核算。 第三十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應當建立物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金（簡稱維修基金）。經(jīng)批準設置的經(jīng)營性設施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將收益的 30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的 70%納入維修基金，但 合同另有約定的除外。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應當進行物業(yè)管理配套設施驗收。 確定政府指導價應當依法舉行價格聽證會，以物業(yè)管理服務的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算。 第二十一條 物業(yè)管理行業(yè)應當建立和完善市場競爭機制。 第四章 物業(yè)管理服務與收費 第十七條 新建物業(yè)出售前，建設單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。 第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 業(yè)主承擔下列義務： （一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章； （二）遵守業(yè)主公約； （三）遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定； （四）按照合同約定交納物業(yè)管理服務費； （五）按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納維修 基金； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 縣級以 上地方人民政府的其他有關(guān)部門，應當依照各自的職責分工，共同做好有關(guān)管理工作。 第三部分 附錄：蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編（目錄） 一 蘇興大廈物業(yè)管理崗位職責（目錄） 蘇興大廈物管處主任崗位職責 蘇興大廈物管處副主任崗位職責 蘇興大廈物管處管理員崗位職責 蘇興大廈物管處安保員崗位職責 蘇興大廈物管處安保主管崗位職責 蘇興大廈物管處保潔綠化主管崗位職責 蘇興大廈物管處保潔員崗位職責 蘇興大廈物管處綠化員崗位職責 蘇興大廈物管處車輛管理員崗位職責 蘇興大廈物管處工程設備 組主管崗位職責 1 蘇興大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責 1 蘇興大廈物管處空調(diào)、水工崗位職責 1 蘇興大廈物管處維修電工崗位職責 1 蘇興大廈物管處值班電工崗位職責 1 蘇興大廈物管處智能工程師崗位職責 1 蘇興大廈物管處智能設施運行工崗位職責 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定 消防安全責任書 環(huán)境、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定 安全用電、用水及弱電系統(tǒng)使用規(guī)定 蘇興大廈出入、治安管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 運作制度 員工守則 管理處辦公設備使用制度 管理處文件管理制度 管理處財務管理制度 管理處值班管理制度 管理處安保員內(nèi)務管理制度 管理處消防設施養(yǎng)護及使用規(guī)范 管理處內(nèi)勤管理規(guī)定 管理處員工工作服管理規(guī)定 管理處員工考核及獎懲規(guī)定 管理處員工培訓制度 房屋安全檢查制度 防火安全檢查制度 電梯機房管理制度 智能設備房管理制度 鍋爐房管理制度 配電房管理制度 空調(diào)房管理制度 三 蘇興大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程 (目錄 ) 綜合管理篇 物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標標準作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理導入 ISO9000 質(zhì)量體系標準作業(yè)規(guī)程 行政、人事篇 組織架構(gòu)與崗位設置管理標準作業(yè)規(guī)程 人事定編管理標準作業(yè)規(guī)程 培訓管理標準作業(yè)規(guī)程 人事招聘標準作業(yè)規(guī)程 員工入職與試用標準作 業(yè)規(guī)程 考勤管理標準作業(yè)規(guī)程 行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程 合同管理標準作業(yè)規(guī)程 服務標識管理標準作業(yè)規(guī)程 檔案管理標準作業(yè)規(guī)程 機電維修篇 值班管理標準作業(yè)規(guī)程 供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程 供配電設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 供配電設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 給排水設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程 給排水設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào) 操作標準作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)運行管理標準作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運行管理標準作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標準作業(yè)規(guī)程 公共設施維修 /安裝標準作業(yè)規(guī)程 工具管理標準作業(yè)規(guī)程 保安 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司 行業(yè)行政主管部門 蘇興大廈物業(yè)管理處 主任： 1人、副主任： 1人 服務保障部主管 1人 人世間人 保潔綠化部主管 1人 安全護衛(wèi)部主管 1人 工程設備部主管 1人 管理 員： 2人 大廈保潔 綠化 員： 8人 安保員：20人 智能設備 維護運行工程師： 1人 機電 設備 維護 維修 工： 4人 變 配 電 房 值 班 電 工：4人 空調(diào) 設備 運行 維 護： 8人 餐飲部 第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費預算 為了確保蘇興大廈的物業(yè)管理工作順利展開，必須在管理處成立之初就配備必備的物質(zhì)裝備，如物管用 房的裝修、購置必備的辦公用品、維修工具、清潔用品等等。蘇興大廈物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應是高學歷、高水平的復合型人才。 2分 2分 2分 2分 2分 八 綠 化 管 理承諾 5分 大廈公共綠地、垂直綠化和道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇，樹木，建筑小品配置得當 ； 綠地管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞，踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 蘇興大廈承諾管理指標百分制考核表 序號 承諾總項 承諾分項 規(guī)定分值 評驗得分 備 注 一 管理指標承諾 20分 物業(yè)管理水平達到五級等級服務標準，做到服務零投訴，第一年創(chuàng)市優(yōu)，第二年創(chuàng)省優(yōu)。 9 違章發(fā)生與處理率 發(fā)生率 處理率 ‰ 100% 建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，并加強宣傳工 作，取得業(yè)主的理解，杜絕違章事件的發(fā)生，并及時回訪，做好檔案記錄。 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項監(jiān)督，工程設備部嚴格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。 自管理蘇興大廈之日起，第二年通過 ISO9002質(zhì)量體系認證。通過點點滴滴，始終如一地把美好生活的每一細節(jié)都帶給蘇興大廈的使用者。通過園藝設計，植物人性化思維、心理健康咨詢 與講座等，創(chuàng)造辦公環(huán)境綠色化、個性心理綠色化的美好空間，相信環(huán)境能凈化人的心靈。 文化活動機制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。 在監(jiān)督機 構(gòu)控制方式中，我們采取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進行，而監(jiān)督控制的措施有預先控制與信息反