【正文】 料：政府批文、紅線(xiàn)圖、總平面圖；供水、供電、供氣及公共設(shè)施線(xiàn)路圖；消防設(shè)施圖；停車(chē)場(chǎng)與交通通道圖；電梯及機(jī)電設(shè)備、智能設(shè)備、說(shuō)明書(shū)、合同、保險(xiǎn)合同、保修協(xié)議；操作設(shè)備、維 修養(yǎng)護(hù)說(shuō)明書(shū)及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 會(huì)同基建辦、監(jiān)理公司、施工隊(duì)、進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收、如實(shí)填報(bào)物業(yè)驗(yàn)收單、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要求整改 輸入電腦備案 歸類(lèi)整理保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式等有關(guān)資料，對(duì)重大保修項(xiàng)目要附細(xì)則與圖紙 填報(bào)書(shū)面移交手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進(jìn)住 附件（二）： 辦理進(jìn)駐手續(xù) 業(yè)主接到進(jìn)駐通知 填寫(xiě)物業(yè)公司與業(yè)主的管理公約，填寫(xiě)業(yè)主檔案 交納物管費(fèi) 領(lǐng)取鑰匙，管理處協(xié)同業(yè)主驗(yàn)收房屋 填寫(xiě)驗(yàn)收交房表，記錄業(yè)主維修要求，約定維修時(shí)間 雙方在驗(yàn)收交房表上簽字 業(yè)主在進(jìn)駐登記表上簽字 匯總：進(jìn)駐文件匯總，分類(lèi)、裝訂、歸檔、核對(duì)鑰匙 附件（三）： 檔案建立程序 附件（四）： 收集： 工程技術(shù)、維修、改造資料； 業(yè)主資料、證件、購(gòu)房合同、裝修資料； 歷次管理活動(dòng)的書(shū)畫(huà)、音像記錄。每個(gè)員工的個(gè)人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 我公司除了提出采取上述的管理方式來(lái)對(duì)蘇興大廈進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理以外，還建議將我公司首創(chuàng)的“物管 110”和“菜單式服務(wù)”以及物業(yè)管理新理念逐步融入到蘇興大廈物業(yè)管理實(shí)踐中， 其具體內(nèi)容為： 物管 110： 亦稱(chēng)“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”或“一話(huà)通服務(wù)”，其核心思想就為管理處的員工，不分 彼此，不分份內(nèi)份外，全員均為物管 110 的執(zhí)行者。但對(duì)秘密空間應(yīng)通過(guò)完善的服務(wù)確保安全?！皭?ài)濤”商標(biāo)在工藝品類(lèi)已是江蘇省馳名商標(biāo)，我公司目前正根據(jù)《商標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，向江蘇省商標(biāo)局申請(qǐng)注冊(cè)服務(wù)類(lèi)“愛(ài)濤”商標(biāo)，如注冊(cè)成功，無(wú)異又開(kāi)創(chuàng)了南京市物業(yè)管理品牌服務(wù)的先河。 為了保證物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，針對(duì)物業(yè)管理的要求，我們提出對(duì)房屋、設(shè)備、安全護(hù)衛(wèi)、保潔等各分項(xiàng)指標(biāo)共 14項(xiàng)以表格的形式予以考評(píng)，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)際措施。 4 地下停車(chē)場(chǎng)完好率 95% 98% 落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，并建立健 全規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用。 業(yè) 主 投 訴處理率 95% 100% 投 訴 回 訪率 95% 100% 11 業(yè) 主 對(duì) 物業(yè) 管 理 滿(mǎn)意率 95% 98% 采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段 ，開(kāi)展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)，完善各項(xiàng)服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見(jiàn)，加強(qiáng)住管雙方的溝通與交流，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿(mǎn)意。 二 制度管理承諾 4分 大廈各項(xiàng)管理制度完善，制定了各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理制度，辦法及工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)。 2分 2分 2分 2分 2分 2分 十 安 全 護(hù) 衛(wèi)管理承諾 15分 大廈實(shí)行封閉式管理； 大廈實(shí)行 24小時(shí)保安制度； 保安人員有明顯標(biāo)識(shí)，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)； 危及業(yè)主安全處設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)和防范措施； 大廈內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)，刑事和交通事故。管理層學(xué)歷上要求達(dá)到大專(zhuān)以上水平，工程技術(shù)崗位引進(jìn)大專(zhuān)以上包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、通信技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才。前期開(kāi)辦費(fèi)用的投入均由我公司自行投資。 第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。 物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。 第八條 業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員負(fù)責(zé)召集，每年至少召開(kāi)一次。 第十條 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主 合法權(quán)益的組織，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。 第三章 物業(yè)管理企業(yè) 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向登記機(jī)關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。 物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。 第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費(fèi)用及提 供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費(fèi)用。 任何單位和個(gè)人不應(yīng)當(dāng)就同一服務(wù)內(nèi)容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復(fù)收費(fèi)。 配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。 第三十條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用。 當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。 維修基金應(yīng)當(dāng)按幢建賬、 按戶(hù)核算。 第三十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（簡(jiǎn)稱(chēng)維修基金）。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的 30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的 70%納入維修基金，但 合同另有約定的除外。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。建成后，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收。 確定政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)依法舉行價(jià)格聽(tīng)證會(huì)，以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測(cè)算。 第二十一條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。 第四章 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi) 第十七條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。 業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)： （一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章； （二）遵守業(yè)主公約； （三）遵守業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定； （四）按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)； （五）按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定交納維修 基金； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 縣級(jí)以 上地方人民政府的其他有關(guān)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，共同做好有關(guān)管理工作。 第三部分 附錄：蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編（目錄） 一 蘇興大廈物業(yè)管理崗位職責(zé)（目錄） 蘇興大廈物管處主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處副主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔綠化主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處綠化員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處車(chē)輛管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處工程設(shè)備 組主管崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處空調(diào)、水工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處維修電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處值班電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能工程師崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能設(shè)施運(yùn)行工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責(zé) 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定 消防安全責(zé)任書(shū) 環(huán)境、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定 安全用電、用水及弱電系統(tǒng)使用規(guī)定 蘇興大廈出入、治安管理規(guī)定 車(chē)輛管理規(guī)定 運(yùn)作制度 員工守則 管理處辦公設(shè)備使用制度 管理處文件管理制度 管理處財(cái)務(wù)管理制度 管理處值班管理制度 管理處安保員內(nèi)務(wù)管理制度 管理處消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)范 管理處內(nèi)勤管理規(guī)定 管理處員工工作服管理規(guī)定 管理處員工考核及獎(jiǎng)懲規(guī)定 管理處員工培訓(xùn)制度 房屋安全檢查制度 防火安全檢查制度 電梯機(jī)房管理制度 智能設(shè)備房管理制度 鍋爐房管理制度 配電房管理制度 空調(diào)房管理制度 三 蘇興大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程 (目錄 ) 綜合管理篇 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政、人事篇 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事招聘標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 員工入職與試用標(biāo)準(zhǔn)作 業(yè)規(guī)程 考勤管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 合同管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 服務(wù)標(biāo)識(shí)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 機(jī)電維修篇 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào) 操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 公共設(shè)施維修 /安裝標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 保安 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 江蘇愛(ài)濤物業(yè)管理有限公司 行業(yè)行政主管部門(mén) 蘇興大廈物業(yè)管理處 主任： 1人、副主任： 1人 服務(wù)保障部主管 1人 人世間人 保潔綠化部主管 1人 安全護(hù)衛(wèi)部主管 1人 工程設(shè)備部主管 1人 管理 員： 2人 大廈保潔 綠化 員： 8人 安保員：20人 智能設(shè)備 維護(hù)運(yùn)行工程師： 1人 機(jī)電 設(shè)備 維護(hù) 維修 工： 4人 變 配 電 房 值 班 電 工：4人 空調(diào) 設(shè)備 運(yùn)行 維 護(hù)： 8人 餐飲部 第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)預(yù)算 為了確保蘇興大廈的物業(yè)管理工作順利展開(kāi)，必須在管理處成立之初就配備必備的物質(zhì)裝備，如物管用 房的裝修、購(gòu)置必備的辦公用品、維修工具、清潔用品等等。蘇興大廈物業(yè)管理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。 2分 2分 2分 2分 2分 八 綠 化 管 理承諾 5分 大廈公共綠地、垂直綠化和道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇，樹(shù)木，建筑小品配置得當(dāng) ； 綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無(wú)破壞，踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 蘇興大廈承諾管理指標(biāo)百分制考核表 序號(hào) 承諾總項(xiàng) 承諾分項(xiàng) 規(guī)定分值 評(píng)驗(yàn)得分 備 注 一 管理指標(biāo)承諾 20分 物業(yè)管理水平達(dá)到五級(jí)等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，做到服務(wù)零投訴，第一年創(chuàng)市優(yōu)，第二年創(chuàng)省優(yōu)。 9 違章發(fā)生與處理率 發(fā)生率 處理率 ‰ 100% 建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，并加強(qiáng)宣傳工 作，取得業(yè)主的理解，杜絕違章事件的發(fā)生，并及時(shí)回訪，做好檔案記錄。 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項(xiàng)監(jiān)督，工程設(shè)備部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪，確保功效。 自管理蘇興大廈之日起，第二年通過(guò) ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。通過(guò)點(diǎn)點(diǎn)滴滴，始終如一地把美好生活的每一細(xì)節(jié)都帶給蘇興大廈的使用者。通過(guò)園藝設(shè)計(jì)，植物人性化思維、心理健康咨詢(xún) 與講座等，創(chuàng)造辦公環(huán)境綠色化、個(gè)性心理綠色化的美好空間，相信環(huán)境能凈化人的心靈。 文化活動(dòng)機(jī)制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過(guò)文化活動(dòng)的開(kāi)展增強(qiáng)了員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。 在監(jiān)督機(jī) 構(gòu)控制方式中，我們采取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進(jìn)行，而監(jiān)督控制的措施有預(yù)先控制與信息反