【正文】 出售方則在標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)生意外時(shí)提供補(bǔ)償。房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。特別是這次次債危機(jī)，2007年6月，惠譽(yù)曾給予貝爾斯登“A+”的信用等級，評級展望為“穩(wěn)定”，這表明評級在一兩年內(nèi)不會變。另外調(diào)整幅度偏大。評級流程的部分重大環(huán)節(jié)未能對外進(jìn)行披露、某些重要步驟未能記錄在案、評級流程中后期所執(zhí)行的監(jiān)控或持續(xù)監(jiān)督流程不穩(wěn)健等問題凸顯。道德風(fēng)險(xiǎn)又稱為“隱蔽的行為”，指買賣雙方在達(dá)成交易之后，交易的一方不能監(jiān)視到另一方的有關(guān)行為。我國還沒有建立起個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，儲蓄實(shí)名制也剛剛開展起來，有關(guān)個(gè)人的社會信息資源極為分散，個(gè)人的現(xiàn)金收入、支出，個(gè)人債權(quán)、債務(wù)的分布等無系統(tǒng)的數(shù)據(jù)資料和報(bào)表，缺乏個(gè)人資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本標(biāo)準(zhǔn)，無法形成統(tǒng)一的個(gè)人信用檔案，對個(gè)人的信用評估也無從下手。逆向選擇又稱為“隱蔽的信息”，指在市場交易之前買方不知道但賣方知道的信息。評級機(jī)構(gòu)作為一個(gè)商業(yè)組織，其獨(dú)立性和公正性受到了懷疑。事實(shí)上從2006年初開始，美國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫，房屋價(jià)格持續(xù)下跌，同時(shí)美聯(lián)儲不斷提高利率，違約還款現(xiàn)象大量出現(xiàn)，抵押貸款市場開始惡化，但國際信用評級公司直到2007年春季才大規(guī)模調(diào)低相關(guān)債券的投資評級。 1）失信的評級制度 信用評級公司給予次級抵押債券過高的評級，誤導(dǎo)投資者。為了追求利益的最大化，華爾街投行將原始的金融產(chǎn)品分割、打包、組合開發(fā)出多種金融產(chǎn)品，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級的不同，出售給不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的金融機(jī)構(gòu)或個(gè)人，在這個(gè)過程中，最初的金融產(chǎn)品被放大為高出自身價(jià)值幾倍或十幾倍的金融衍生品，極大地拉長了交易鏈條。在此次危機(jī)過程中，對沖基金也損失嚴(yán)重，其多涉及抵押貸款支持的組合證券等產(chǎn)品，充當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的吸收者，運(yùn)用較高的杠桿比率，獲得數(shù)倍的收益，而當(dāng)某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時(shí)，其損失也將是數(shù)倍放大的，過度的虧損引發(fā)全局資金鏈斷裂，從而在根本上導(dǎo)致多加對沖基金宣布虧損甚至破產(chǎn)。因此，自2001 年以來美國每年的次級抵押貸款額呈現(xiàn)大幅度增長的同時(shí)，美國住宅自有率也迅速提升。近期我國的按揭貸款政策出現(xiàn)了變化，即正式取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。信用風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)其來源，可以分為來自借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，包括被迫違約、理性違約、提前還貸；再者是來自開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，包括假按揭、抵押物變故、強(qiáng)制指定等；還有來自社會的社會信用風(fēng)險(xiǎn)。2009年底,%；2008年底,%；2007年底,占比13%。即GDP，房價(jià)和進(jìn)出口增長率的變化，都會大大影響招商銀行住房按揭貸款90天逾期率。 （1）壓力測試的定義壓力測試是指利用一系列方法來評估金融體系承受“罕見但是仍然可能”（Extreme but plausibe）的宏觀經(jīng)濟(jì)沖擊或者重大金融事件的過程。其因素包括有借款人，開發(fā)商和銀行這三個(gè)參與者的自身原因，當(dāng)然也包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響。因?yàn)槠谙掊e(cuò)配使資產(chǎn)與負(fù)債的利率確定時(shí)點(diǎn)發(fā)生不一致，短期負(fù)債到期后，新的負(fù)債將按新的市場利率確定，而長期貸款的利率和計(jì)息方式在貸款發(fā)放時(shí)確定，不同利率方式的個(gè)人住房按揭貸款使銀行面臨不同利率風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)就是使個(gè)人住房按揭貸款極具市場性的典型風(fēng)險(xiǎn)。而這種現(xiàn)象也被劃入了信用風(fēng)險(xiǎn)的范疇，其實(shí)質(zhì)是人的主觀能動(dòng)性所導(dǎo)致的按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。而分析了這些可能性后，發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)有以下特征。而且，由于貸款抵押物是假較當(dāng)初大幅回落，加上其變現(xiàn)能力差，銀行需付出較大處置成本，這就會導(dǎo)致銀行對抵押物的處置收入遠(yuǎn)不足以補(bǔ)償借款人違約造成的貸款損失，資產(chǎn)得不到保全。根據(jù)普通購房者或者購房投機(jī)者的心態(tài)來說，購房者往往自己支付少量的成本,利用銀行貸款,四兩撥千斤,以有限的資金購買多套住房,在房價(jià)上漲后,賣掉一些房產(chǎn),然后又拿這些本金,通過銀行貸款購買更多的住房。2008年12月21日 國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（業(yè)內(nèi)稱“國辦13條”）加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。 政策風(fēng)險(xiǎn)對于個(gè)人住房按揭貸款而言，很大程度上受到國家的宏觀調(diào)控和政策的變化影響。并且在決策的制定過程中,不對客戶的資質(zhì)進(jìn)行細(xì)分,造成執(zhí)行決策的人,對所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。 （2）制度安排銀行在決定放貸之前一般要對抵押房產(chǎn)作自行評估或委托外面中介機(jī)構(gòu)評估。當(dāng)前,中長期的個(gè)人住房貸款占消費(fèi)貸款相當(dāng)大的比。我國目前利率處于歷史低水平,隨著利率市場化進(jìn)程和目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,利率上行不可避免,由于貸款利率調(diào)整的滯后性,銀行勢必會遭受利率損失。 市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)又稱為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，是指由于經(jīng)濟(jì)、金融政策等宏觀因素的變化以及該業(yè)務(wù)自身的缺陷所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)這種情況,使用個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會暫停償還銀行貸款,從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。以后遇到真正的買家， 開發(fā)商即付完剩余款項(xiàng)，解除抵押，再高價(jià)賣出。另外，客戶提前償還貸款時(shí)，銀行往往無法運(yùn)用計(jì)算機(jī)處理千差萬別的情況， 只能使用人工來完成，人力成本很高，在按正常情況收回貸款時(shí)不會產(chǎn)生這種費(fèi)用。第二，增加了銀行的服務(wù)成本。由信貸催生的旺盛購買力，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場迅速恢復(fù)起到了重要的支撐作用，房價(jià)強(qiáng)勁反彈，部分一線城市房價(jià)漲幅屢創(chuàng)新高。目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域總體上正進(jìn)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控， 房價(jià)正逐漸回落，但貸款利率卻不斷提高，所以這類違約有所增加。廣義上的信用風(fēng)險(xiǎn)主要包括社會信用風(fēng)險(xiǎn)、借款人信用風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)商信用風(fēng)險(xiǎn)和其他中介機(jī)構(gòu)信用風(fēng)險(xiǎn)等等。我國商業(yè)銀行按揭貸款有其相關(guān)的規(guī)定。 （4）申請個(gè)人住房按揭貸款需要提供的資料合法有效地身份證件能證明借款人還款能力的材料，可以包括說如證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明材料等。因此，這種貸款方式，從最初的預(yù)想而言，是對三方都很有利的一項(xiàng)投資。到目前為止我國國內(nèi)將該次定義為“個(gè)人購置商品房抵押貸款”，是指借款人將其用所借款項(xiàng)購買的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人（即銀行）名下，等還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人（抵押人）名下，期間借款人享有對所購房產(chǎn)的使用權(quán)[1]。第二章 按揭貸款的相關(guān)概念與政策界定 按揭貸款相關(guān)概念與界定 個(gè)人住房貸款的相關(guān)概念和方式 （1）個(gè)人住房貸款的概念目前國內(nèi)所稱的個(gè)人住房貸款,其實(shí)是一個(gè)較為籠統(tǒng)的概念,是指貸款人向購買自用住房的人發(fā)放的貸款。這樣，我在查詢論文資料時(shí)，如果遇到一些專業(yè)性很強(qiáng)的名詞或問題，可以直接查詢已借閱的圖書資料。 5）根據(jù)4所得出的結(jié)論，查閱大量的資料數(shù)據(jù)，分析個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)要如何控制。從而更準(zhǔn)確容易地理解文中所涉及的理論和概念。按照國際管理，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露時(shí)期一般是38個(gè)年。在銀行固有認(rèn)識中，住房按揭貸款是零風(fēng)險(xiǎn)，但這一良好的的愿景離不開其本身所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括宏觀的和微觀的環(huán)境。 forward a credit risk controlsystem for risk banks and support and also improve the personal housing mortgage loans as soon as the supporting laws and regulations, mercial banks personal housing mortgage loans in the process of handling should be unsound to avoid legal risks. From the future development trend, China39。 從未來的發(fā)展趨勢看，我國的個(gè)人住房按揭貸款會有很大的發(fā)展空間。本文介紹了個(gè)人按揭貸款的概念，按揭貸款的形式、流程、相關(guān)規(guī)定以及商業(yè)銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)種類、控制方法。 上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文 本科畢業(yè)論文商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制姓 名XXX學(xué) 院 管理學(xué)院專 業(yè)金融專業(yè)指導(dǎo)教師XXX 老師完成日期2010年6月上海理工大學(xué)全日制本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）承諾書本人鄭重承諾：所呈交的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，嚴(yán)格按照學(xué)校和學(xué)院的有關(guān)規(guī)定由本人獨(dú)立完成。對于個(gè)人安居樂業(yè)也具有很大的意義。商業(yè)銀行和養(yǎng)和也盡快完善個(gè)人住房按揭貸款的配套法律法規(guī)，商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房按揭過程中應(yīng)盡量規(guī)避法律不健全帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 lending situation before the mortgaged property, a query。近年來，個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的帶動(dòng)下獲得了迅猛的發(fā)展，個(gè)人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重徐素上漲，很多商業(yè)銀行也將個(gè)人住信貸看作是地方先的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)。如果商業(yè)銀行不能對當(dāng)前個(gè)人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效地識別與控制，那么，未來個(gè)人住房貸款的快速擴(kuò)張反而可能成為商業(yè)銀行的一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源。研讀并列舉已經(jīng)發(fā)生過的歷史案例，給讀者以生動(dòng)形象的感性理解。 4）根據(jù)上述的3點(diǎn)，并且查閱一些資料數(shù)據(jù)，分析個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征。關(guān)于圖書館的圖書期刊查詢，我比較傾向于借閱比較專業(yè)性，解釋性較強(qiáng)的工具類經(jīng)濟(jì)期刊。不足之處在于，第一，對于按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)的分類只是根據(jù)一種方式劃分，并未全面的從各個(gè)不同的角度更透徹的劃分和解釋；第二，運(yùn)用的模型，即招商銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測試，其中的數(shù)據(jù)來源比較舊，沒有得到和掌握最新的數(shù)據(jù)，使得該模型更加有說服力。 按揭貸款的概念及其償還機(jī)制 （1）按揭貸款的概念“按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語音譯，意為“抵押”。銀行提供的貸款，為客戶提供信貸支持，同事有利于開發(fā)商資金上的周轉(zhuǎn)，而對于提供貸款的債權(quán)人（銀行）本身來說，包攬一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)的按揭貸款將會使其獲得一比客觀的利息收入。特別的，對于借款人已經(jīng)接近退休年齡或者即將要退休的情況，貸款的期限不宜過長，借款人的年齡與申請貸款期限之和不能超過其法定退休的年齡（即男性不超過65歲，女性不超過60歲）。個(gè)人住房按揭貸款根據(jù)資金來源、交易形態(tài)、還款方式可以劃分出不同的種類。狹義上，個(gè)人住房按揭貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款者違約的風(fēng)險(xiǎn)，借款人因各種原因未能及時(shí)、足額償還債務(wù)或銀行貸款而違約的可能性。這是指借款人覺得放棄繼續(xù)還款可帶來更大利益時(shí)的違約行為。例如2008年末央行將個(gè)人住房按揭首付比例降至二成，并對經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行基準(zhǔn)利率下浮30%。我國商業(yè)銀行的利潤大多來自存貸款利差，住房按揭貸款這項(xiàng)中長期貸款屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，它的提前償還將會直接減少銀行的貸款利息收入。即使銀行把這部分提前償還的資金重新貸出去，實(shí)際上仍擠占了銀行原有閑置資金的投資機(jī)會，導(dǎo)致銀行原本可以貸放出去的原有閑置資金繼續(xù)閑置。當(dāng)其資金鏈出現(xiàn)問題時(shí)，有些開發(fā)商可能會串通銀行內(nèi)部人員， 自己墊付首付款，制造虛構(gòu)的購房合同， 里應(yīng)外合，達(dá)到騙取信貸資金的目的。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于經(jīng)營管理失誤,造成其已銷售期房不能按時(shí)交業(yè)主使用,致使購房人與開發(fā)商發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約,而且往往很難在短時(shí)間內(nèi)得到解決。例如：個(gè)人將自身原有財(cái)產(chǎn)過戶給借款人，提高借款人財(cái)力證明用以獲取銀行更多的貸款，等到借款人成功獲得銀行信貸資金后又將這筆財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)還給他人；單位虛報(bào)個(gè)人職務(wù)、工資、將近等資料為借款人戒躁虛假的“個(gè)人收入證明”提供渠道；房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)在利益的驅(qū)動(dòng)下，不以房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，而是按照借款人的要求虛增房地產(chǎn)評估價(jià)值，使得房產(chǎn)估價(jià)不準(zhǔn)確給銀行造成潛在的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行按揭貸款最長期限為20年,利率的波動(dòng)無疑會影響到銀行和貸款人的現(xiàn)金流。 （4）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)銀行負(fù)債期限較短,一般僅為幾個(gè)月,而個(gè)人住房貸款的期限大部分在l0年以上。沒有銀行內(nèi)部的配合，假按揭是不可能發(fā)生的。不少金融機(jī)構(gòu)還沒有完全樹立科學(xué)發(fā)展觀和正確的經(jīng)營理念,在外部市場和內(nèi)部考核的雙重壓力下,片面追求指標(biāo)、搶占市場,放寬貸款條件,降低客戶準(zhǔn)入門檻。因此,個(gè)人住房貸款者,就有可能利用各個(gè)銀行信息資源不能共享的缺陷,在多個(gè)銀行同時(shí)貸款,給多個(gè)貸款銀行造成貸款風(fēng)險(xiǎn)?！岸追抠J政策”仍顯定義模糊。對于第三套住房將大幅提高首付比例和貸款利率。歸結(jié)起來，就是房價(jià)要處于比較健康的水平，其房價(jià)與目前的房價(jià)依舊有著很大的差距，在這個(gè)過程中，對于房地產(chǎn)投機(jī)者而言，會損失很大，那么很可能出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資投機(jī)者資金回籠困難，將直接引發(fā)這些借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)，理性違約情況增多。那么，是哪些共性和特征呢？知道了解了這些特征，是否有利于我國商業(yè)銀行更好地防范風(fēng)險(xiǎn)呢？簡單來說，個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。這些都一定程度上導(dǎo)致了銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。 （2）市場性：由于市場利率的變化，房地產(chǎn)價(jià)格下跌或者通貨膨脹等影響，可能造成借款人無力還貸或者主動(dòng)放棄房屋所有權(quán)并且終止償還債務(wù)的現(xiàn)象發(fā)生。再者，利率的調(diào)控變化，也可以看出，個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)存在市場風(fēng)險(xiǎn)。 （6）多樣性：影響按揭貸款因素的繁雜多樣，使得按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)具備多樣性的特質(zhì)。那么，有沒有量的測試或者模型來證明以上理論的正確性，使得這些說辭更有說服力和公信力呢？本節(jié)中，將會以招商銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測試為模型，用實(shí)在的數(shù)據(jù)和模型分析，來進(jìn)一步論證哪些因素對于按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，并且用假設(shè)和現(xiàn)在數(shù)據(jù)的代入該模型，使得該模型更有科學(xué)性，使得論證更為合理充分[3]。表5 數(shù)據(jù)收集統(tǒng)計(jì)表時(shí)間拖欠比率（%）GDP增長率（%）全國房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)(%)房價(jià)指數(shù)增長率（%）貸款利率（%）進(jìn)出口總值進(jìn)出口總值增長率（%）2007年第四季度2008年1月 2008年2月 2008年3月 20