【正文】 對于金融機構來說，掌握借款人的收入和信用狀況，是防范金融風險的關鍵。美國的債券市場從1996年開始擴張，一直到2007年，沒有經歷完整經濟周期的考驗，模型存在很大的缺陷，使評級的準確性大大降低。顯然評級公司會受制于受評機構，在利益的驅使下一方面受評機構有可能通過付款來施加壓力以獲得更高的評級。而另一方面經過層層包裝的債券變得很復雜，而廣大投資者并不了解這些復雜的金融衍生品，只能依賴信用評級機構。 （4）信用評級機構的失職 次貸危機爆發(fā)后，穆迪、標準普爾、惠譽等主要評級機構成為最直接的批評對象。過低的利率引發(fā)了寬松信貸，也直接刺激了民眾的貸款投資熱潮，越來越多的生活狀況不穩(wěn)定的民眾通過銀行貸款加入到購房者的行列中，正是市場對美國房市前景普遍預期過高，極大的刺激了美國房市，房價在1996年至2006年飛漲了大約85%，為次貸危機的爆發(fā)埋下了種子。次級抵押貸款，只要房價繼續(xù)走高，所購買的房產就會升值，就會有還款來源，這就是次級債的收益所在。 （1）次貸危機到次級債危機的衍變過程 1）次貸的含義所謂美國的次級抵押貸款，也即“次級按揭貸款”，主要是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款，其服務對象為債務與收入比率較高、信用低、發(fā)生違約概率較高的貸款購房者。銀行操作風險是由于銀行自身不完善或有問題的內部程序、人員、系統(tǒng)或者外部事件所造成直接或者間接損失的風險。銀行引進壓力測試，是因為壓力測試是基于歷史或潛在的市場震蕩數據，采用模擬方法或其他的統(tǒng)計技術構成一個或一系列極端不利的情景，如房價在三個月內下跌20%，考察在此極端條件下，這一市場價格大的變化對銀行資產組合的價值變化的最壞情景，確定資產組合風險水平是否在風險承受能力之內，包括識別那些會產生致命損失的情景，評估這些情景的影響并為風險管理提供額外的保證。4月29日，交通銀行副行長錢文揮在一季度業(yè)績發(fā)布會上透露,壓力測試結果顯示,房地產價格下降30%,%,%。當GDP,房價和進出口增長率成負增長時，逾期率會增大，這三者的負增長率越大，逾期率越大；當GDP,房價和進出口增長率呈正向增長時，逾期率會減小，這三者增長率越大，逾期率越低。 影響個人住房按揭貸款風險的因素以招商銀行住房按揭貸款信用風險壓力測試為例在以上的章節(jié)中，分析了商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的風險分類以及風險的特征。按照國際慣例，個人住房貸款的風險暴露其一般為38年，那也就是說，國內銀行個人住房貸款將步入違約高風險期。更嚴重的是，如果房地產價格長期、持續(xù)性的大幅增長使房地產市場泡沫程度加大，一旦市場發(fā)生大的改變比如強烈的宏觀調控等，使市場的價格預期逆轉，就很容易發(fā)生恐慌性拋盤。又例如，銀行有時候只注重審查申請材料的合規(guī)性而忽視其真實性，發(fā)生操作風險。銀行對貸款人的審查主要靠客戶提供的資料或單位證明。與此同時，主客觀原因導致的經濟香味不規(guī)范使個人住房按揭貸款業(yè)務形成了一定的風險。從2010年4月的政策來看，不利于投機者的繼續(xù)投機，很多投機者會放棄繼續(xù)炒作房價，那么房價也會逐步下跌，政府也會不斷地干預調控，直至房價跌至一個比較健康的水平。2010年4月，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%。央行同時宣布下調個人住房公積金貸款利率。在現行的銀行管理體制和運行機制下,公存(即法人客戶)在其他銀行的存貸情況可以通過銀行間的網絡查詢得到。 （3）管理風險管理風險是指由于銀行管理出現漏洞而產生的風險。 （1）員工素質銀行內部信貸部的員工一般都有貸款任務。另外，即使開發(fā)商準確估價，若自然環(huán)境，政策變化等諸多影響下，也會造成同樣的風險損失。目前為止，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務實行浮動利率制度，貸款者承擔了大部分的利率風險，貸款者在利率上升周期中可能出現違約現象《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定,個人住房貸款期限在1 年以內的,實行合同利率,遇法定利率調整,不分段計息。 （3）社會信用風險由于全社會缺乏對個人信用的公正評價體系和評價機構，對個人信用無從評價。如果稍不注意， 開發(fā)商的資金鏈就容易斷裂， 負債累累只會導致所抵押的住房出現質量不過關甚至是爛尾樓，或拿不到產權證和土地證。 （2）來自開發(fā)商的信用風險 1）假按揭。個人住房按揭貸款提前償還，將使銀行的可用資金增加。提前償付發(fā)生后，銀行將因此遭受利息損失、服務成本損失和管理成本損失三方面的風險。當房地產泡沫破裂,公眾購房欲望受挫,房地產價值大幅貶值,對銀行貸款資金回收在很大程度上構成了威脅。我國當前通貨膨脹水平較高，2008 年實行的是緊縮的貨幣政策， 所以人們的家庭收入實際是在縮減，被迫違約時有發(fā)生。市場風險在個人住房按揭貸款風險中表現為不可控風險，即銀行自身不能控制的風險，包括：利率風險、流動性風險、住房貶值風險、抵押風險、法律風險等等。 1）等額本金還款的方法 2）等額本息還款的方法這兩種方法的具體計算方法，可以用以下的例子做進一步的分析和解說：例：貸款金額=10萬元貸款期限=10年分別用兩種方法計算，前三個月的還款金額如表所示表2 兩種方法計算下所得的貸款利息方式期次每期還款額應還本金應還利息貸款余額等額本息123等額本金123等額本息法：%，（），則：其中X=100000元，i=%，t=10（年），S為每期還款額。如果買第二套住房，那么第二套住房的首付則不能少于該房屋總價款的40%。對于開發(fā)商而言，負責為購房者提供住房，滿足其基本需求。依據目前大多數金融機構的做法,商用房貸款與真正的個人住房貸款都被納入了“個人住房消費貸款”的統(tǒng)計口徑。創(chuàng)新點在于，第一，運用了一個模型，即招商銀行住房按揭貸款信用風險壓力測試，使得文章更飽滿，根據圖形和測試的結果，更容易理解其中所得出的理論。因為這種方法是最快最便捷，而且搜索功能最強大的查詢工具。 3）查閱一些資料數據，說明個人按揭貸款的流程手續(xù)，對于銀行的利弊，對于個人的利弊。 論文思路與結構對課題所涉及的內容深刻理解，并且言簡意賅的在論文中表達體現，讓讀者在對課題完全無所了解的情況下，可以做到一看到本論文，就能理解該課題的實質性內容，并且可以繼續(xù)跟隨論文的思路，對課題的中心思想有很好的理解。但在當前特定的金融市場環(huán)境下，個人住房貸款對商業(yè)銀行來說，并不見得是低風險的金融產品。由于這種燦爛的前景和大量的供求關系，幾乎所有的商業(yè)銀行都將住房按揭貸款這種低風險的業(yè)務作為重點的金融產品來開發(fā)。s mercial banks to interest rate risk management, bank liabilities and assets required to do the work of need to strengthen the individual housing loan insurance mechanisms, to strengthen its management of mercial banks, including the establishment of strict lending operation process。有效控制市場風險其中很重要的一個方面就是避免利率風險,要建立我國商業(yè)銀行的利率風險管理機制,銀行需做負債和資產兩方面的工作。有效地認識商業(yè)銀行按揭貸款的各種風險及風險成因，有利于更好的控制按揭貸款的風險，并且使這項業(yè)務有利于百姓買房和市場供房的需求關系，使個人按揭貸款有利于民眾的買房需求，也有利于房市和國家經濟的良好發(fā)展。論文研究過程中不存在抄襲他人研究成果和偽造相關數據等行為。本文還詳細闡述了美國次貸危機的發(fā)生背景，發(fā)生原理和對我國商業(yè)銀行的啟示。因此，應當充分借鑒美國次貸危機所揭示的房貸教訓與啟示，從前面我國房貸風險控制存在的問題出發(fā)，根據國民經濟發(fā)展的內在需求的變化，跟隨宏觀經濟政策節(jié)奏，科學地構筑商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險管理機制，穩(wěn)定健康地發(fā)展我國個人住房按揭貸款業(yè)務。s personal housing mortgage loan business.KEYWORDS:Personnal housing mortgage loans,Risk control,American Secondary loan crisis第一章 緒論近年來，商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務突飛猛進，但光鮮成績的背后風險開始滋生。當前我國的房地產行業(yè)已經在宏觀調控下從前兩年的高漲期逐漸下滑，但按揭貸款業(yè)務從在全社會廣開始，各大商業(yè)銀行對它的認識都只是“拿來主義”，未認識到其核心和風險，也一直未進行過制度上的改良，一旦經濟環(huán)境發(fā)生變化，在特定條件下，這一業(yè)務存在的違約風險會很高，也會給銀行帶來較嚴重的損失。從實際角度來看，一些銀行個人住房不良貸款絕對額與不良貸款占比兩相指標均出于上升期。 研究方法與手段 研究方法 （1）分析課題，明確檢索要求論文題目是《個人按揭貸款的風險特征與風險控制》，該課題是屬于經濟金融類，有關個人按揭貸款的研究。雖然該方案不一定很完美，但是可以作為一種理論的探究和創(chuàng)新。 表達方式的選擇和研究對于本課題，很多細枝末節(jié)，一條一條梳理會使得文章復雜，理解起來難度較大，于是，我選擇了圖表的方式，來表達一些理論和概念分析，并且尋找相關的一些圖形和分析，使得論文更為飽滿，并且容易理解。 （2）個人住房貸款的方式根據貸款方式,個人住房貸款主要有以下幾種:個人住房委托貸款、個人住房自營貸款和各種組合貸款。個人住房按揭貸款具備的特征有：為個人住房提供貸款；以所購房做抵押；由開發(fā)商做階段性保證。在辦理個人住房按揭貸款業(yè)務之前，購房者（客戶）必須了解一下的幾個要素： （1）關于借款人應該具備的條件借款人必須是具有完全民事行為能力的中國自然人以及在中國大陸有居留權的境外、國外自然人，其年齡必須是在18周歲以上。 按揭貸款的還款方式和在不同方式下的還款利息 （1）按揭貸款的利率現行的個人住房貸款的利率是央行2008年12月23日調整的最新的利率（可參照圖2）。另外，現行按揭貸款的利率是根據央行2008年12月23日的規(guī)定而規(guī)定的。 （1）來自借款人的信用風險 1）被迫違約。包括GDP，房價和進出口率，都會影響到按揭貸款的信用風險。這些宏觀調控手段勢必會影響到普通居民的購房積極性以及開發(fā)商的資金鏈，引起房價的波動。其次，銀行需要對原借款合同中的內容重新修正與計算，增加了經營成本。管理成本主要指銀行因閑置資金增加而增加的資金管理成本。這種現象已在各大商業(yè)銀行出現過多次，給銀行帶來了不可估量的損失。 3）強制指定。 （1）通貨膨脹風險 如果市場出現通貨膨脹，就會導致購買力的下降。 （2）機會成本風險 這種風險是指當住房貸款以外的其他金融投資的報酬率上升，超過住房貸款的報酬率的時候，貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發(fā)放出去所獲得的利潤就會少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤，從而造成收益的減少。商業(yè)銀行個人住房貸款目前是國內銀行的優(yōu)質資產行的優(yōu)質資產,增勢迅猛,因此其風險性較大。大多數商業(yè)銀行對一手按揭房產不要求評估， 而是以房產的銷售價格作為發(fā)放貸款的價值依據。對借款人的身份審核不嚴,造成貸款合同及相關法律文本由他人代簽或偽造簽名,形成無效合同。我們先來看一下近期政府對于房產宏觀調控的情況：2007年9月27日央行、銀監(jiān)會通知要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。2009年6月 銀監(jiān)會《通知》重申嚴控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網、異地購房難調查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。嚴格二套住房購房貸款管理,一方面明確了首付比例,另一方面讓銀行根據風險靈活掌握貸款利率,目的還是合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求。另外，如果中央的宏觀調控使得房產市場讓很多投機者感到失望或者恐慌，那么那些投機者很可能大量的放棄所購買到的用來投資的多余房產，一旦這種情況過多，成為一種人人自危的情況，那么所有的優(yōu)質房產資產都成為了銀行的不良資產。從貸款人銀行本身而言，其內部人員的職業(yè)道德操守等等，也使得按揭貸款具有了主觀能動性。例如，銀行沒有嚴格執(zhí)行審核操作規(guī)程。當抵押物住房估價過高或者價格下降較多時，會影響貸款的真實抵押率從而弱化抵押物的抵押擔保作用，還會影響借款人的財富水平進而影響貸款的償還。 （3）分散性：造成按揭貸款風險分散性的原因有很多，包括個人住房按揭貸款的對象分散，貸款的金額額度小，階段還款流小，與銀行的合作機會少等等。操作風險受到銀行本身的管理制度影響、員工素質影響等等。 （3）測試對象 招商銀行住房按揭貸款90天逾期率 （4）測試目的 評估宏觀經濟極端條件對90天逾期率的影響圖2 壓力測試流程圖1圖3 壓力測試流程圖2 （5）主要假設宏觀因素對房貸逾期存在顯著影響，并且這種影響機制具有一般性。該壓力測試證明了前兩節(jié)所解釋的商業(yè)銀行個人住房按揭貸款存在信用風險，而該信用風險往往也是市場風險或政策風險。從測試結果看，銀行對房價下跌的容忍度在30%~40%之間。特別的，當房價降低的時候，個人信用風險會大大增加，對商業(yè)銀行造成隱患。該政策的出臺，使得按揭貸款的風險增大。越來越多的投資銀行向這些貸款機構買下貸款，然后將它們打包成一筆債券，債券再由信用評級公司如標準普爾給予債券評級，之后再到債券市場上把它們賣給基金、商業(yè)銀行或保險公司，或者推銷給全球的商業(yè)銀行和其他的投資者，這種債券產品是基于次級住房抵押貸款而發(fā)行的資產支持證券，被華爾街稱為“次級房貸債券”,即我們所說的“次級債”。保險購買人為標的資產池的違約風險購買保護，并定期向保護的出售方支付一定的費用，保護的