【正文】 構(gòu)拿出出現(xiàn)問題的抵押貸款，引爆點(diǎn)出現(xiàn)——貸款機(jī)構(gòu)在面對(duì)債權(quán)人催債的情況下而無法收回貸款，進(jìn)而出現(xiàn)此后大量貸款公司被收購甚至倒閉的現(xiàn)象，惡性循環(huán)繼續(xù)加劇，產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。越來越多的投資銀行向這些貸款機(jī)構(gòu)買下貸款，然后將它們打包成一筆債券，債券再由信用評(píng)級(jí)公司如標(biāo)準(zhǔn)普爾給予債券評(píng)級(jí)，之后再到債券市場(chǎng)上把它們賣給基金、商業(yè)銀行或保險(xiǎn)公司，或者推銷給全球的商業(yè)銀行和其他的投資者，這種債券產(chǎn)品是基于次級(jí)住房抵押貸款而發(fā)行的資產(chǎn)支持證券，被華爾街稱為“次級(jí)房貸債券”,即我們所說的“次級(jí)債”。按照傳統(tǒng)的信貸程序，這類人群是申請(qǐng)不到優(yōu)惠貸款的，只能在次級(jí)市場(chǎng)上尋求貸款。該政策的出臺(tái)，使得按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)增大。主要包括：個(gè)人征信風(fēng)險(xiǎn)、銀行內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險(xiǎn)等等。特別的，當(dāng)房?jī)r(jià)降低的時(shí)候，個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大增加，對(duì)商業(yè)銀行造成隱患。進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格下降等極端情況的壓力測(cè)試，并把結(jié)果融入銀行綜合風(fēng)險(xiǎn)管理框架之中，有利于銀行在制定業(yè)務(wù)拓展政策及目標(biāo)時(shí)，做出更明智的風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略決策，從而達(dá)到減輕某些壓力時(shí)間，如房?jī)r(jià)迅速下跌等對(duì)銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的影響。從測(cè)試結(jié)果看，銀行對(duì)房?jī)r(jià)下跌的容忍度在30%~40%之間。民生銀行對(duì)于房貸壓力測(cè)試的結(jié)果最為樂觀，民生銀行行長(zhǎng)洪琦公開表示，即使房?jī)r(jià)下降40%也不會(huì)影響該行的資產(chǎn)質(zhì)量。該壓力測(cè)試證明了前兩節(jié)所解釋的商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款存在信用風(fēng)險(xiǎn)，而該信用風(fēng)險(xiǎn)往往也是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)或政策風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，上述數(shù)據(jù)較為陳舊，可以借助該模型，將最新的數(shù)據(jù)作為測(cè)試的測(cè)試樣本，而其測(cè)試結(jié)果不變，可以證明上述結(jié)論是正確的。 （3）測(cè)試對(duì)象 招商銀行住房按揭貸款90天逾期率 （4）測(cè)試目的 評(píng)估宏觀經(jīng)濟(jì)極端條件對(duì)90天逾期率的影響圖2 壓力測(cè)試流程圖1圖3 壓力測(cè)試流程圖2 （5）主要假設(shè)宏觀因素對(duì)房貸逾期存在顯著影響，并且這種影響機(jī)制具有一般性。都是從理論和邏輯分析、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的角度來寫的。操作風(fēng)險(xiǎn)受到銀行本身的管理制度影響、員工素質(zhì)影響等等。銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的滯后性，提醒銀行需要計(jì)算好風(fēng)險(xiǎn)期的最大承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，并且可以由滯后性，很好的控制何時(shí)需收緊貸款，何時(shí)可以放松貸款，這樣可以使風(fēng)險(xiǎn)分散，而不是使得所有的風(fēng)險(xiǎn)通過滯后期后一起暴露，使得風(fēng)險(xiǎn)集中化，這樣會(huì)使銀行在某一時(shí)期處于風(fēng)險(xiǎn)最高峰的時(shí)期，不利于控制風(fēng)險(xiǎn)。 （3）分散性：造成按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)分散性的原因有很多，包括個(gè)人住房按揭貸款的對(duì)象分散，貸款的金額額度小，階段還款流小，與銀行的合作機(jī)會(huì)少等等。這時(shí)候房地產(chǎn)信貸優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能會(huì)在一夜之間全部變成不良資產(chǎn)，也就是說房地產(chǎn)持續(xù)低迷或崩潰的情況下，商業(yè)銀行可能面臨開發(fā)商和個(gè)人貸款者的普遍違約風(fēng)險(xiǎn)，即使銀行采取各種資產(chǎn)保全措施，但由于市場(chǎng)低迷和價(jià)格暴跌，或者由于處理成本太高，仍然要承受巨額的損失。當(dāng)?shù)盅何镒》抗纼r(jià)過高或者價(jià)格下降較多時(shí)，會(huì)影響貸款的真實(shí)抵押率從而弱化抵押物的抵押擔(dān)保作用，還會(huì)影響借款人的財(cái)富水平進(jìn)而影響貸款的償還。當(dāng)然，這兩種現(xiàn)象在國內(nèi)較少，中國的銀行審查貸款普遍比較嚴(yán)格，基本不會(huì)出現(xiàn)這么嚴(yán)重的情況或是使得風(fēng)險(xiǎn)如此嚴(yán)重。例如，銀行沒有嚴(yán)格執(zhí)行審核操作規(guī)程。有的購房者故意偽造虛假收入證明、資產(chǎn)證明以獲取銀行按揭貸款；有的購房者在不同的商業(yè)銀行進(jìn)行虛假按揭和多重按揭貸款；有的購房者信用觀念單薄，在有還款能力的情況下惡性違約等。從貸款人銀行本身而言，其內(nèi)部人員的職業(yè)道德操守等等，也使得按揭貸款具有了主觀能動(dòng)性。上一小節(jié)中已經(jīng)解釋了風(fēng)險(xiǎn)的種類和形成風(fēng)險(xiǎn)的原因，而從中也不難發(fā)現(xiàn)，從個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的各種種類的分析中，也可看出這些風(fēng)險(xiǎn)的共性，即個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是有規(guī)律，有特征的。另外，如果中央的宏觀調(diào)控使得房產(chǎn)市場(chǎng)讓很多投機(jī)者感到失望或者恐慌，那么那些投機(jī)者很可能大量的放棄所購買到的用來投資的多余房產(chǎn)，一旦這種情況過多，成為一種人人自危的情況，那么所有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)資產(chǎn)都成為了銀行的不良資產(chǎn)。可以描述出這樣一個(gè)循環(huán)，政府調(diào)控利率，使得利率增高，無法炒作房?jī)r(jià)，部分的房地產(chǎn)投機(jī)商撤出房產(chǎn)市場(chǎng)，于是房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌，于是又使得一部分房地產(chǎn)投資商撤出資金，這樣周而復(fù)始的循環(huán)，直至房?jī)r(jià)跌至一個(gè)比較健康的水平。嚴(yán)格二套住房購房貸款管理,一方面明確了首付比例,另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)靈活掌握貸款利率,目的還是合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求。對(duì)購買手套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。2009年6月 銀監(jiān)會(huì)《通知》重申嚴(yán)控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。同日，財(cái)政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。我們先來看一下近期政府對(duì)于房產(chǎn)宏觀調(diào)控的情況：2007年9月27日央行、銀監(jiān)會(huì)通知要求對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。但對(duì)于個(gè)人客戶,這項(xiàng)業(yè)務(wù)尚屬空白,還不允許對(duì)自然人客戶銀行信息隨意查詢。對(duì)借款人的身份審核不嚴(yán),造成貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名,形成無效合同。各家銀行為了搶占個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)份額,紛紛推出各種服務(wù),并在“風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度,增加了業(yè)務(wù)量,擴(kuò)大了住房貸款消費(fèi)群,但是,在辦理貸款的過程中,或多或少的還存在以下問題: 1）決策風(fēng)險(xiǎn)目前,各家銀行都十分重視個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)漸呈白熱化狀態(tài),無序現(xiàn)象突出。大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)一手按揭房產(chǎn)不要求評(píng)估， 而是以房產(chǎn)的銷售價(jià)格作為發(fā)放貸款的價(jià)值依據(jù)。有些員工出于眼前利益，與開發(fā)商合謀，對(duì)貸前審查敷衍了事，貸后放棄追蹤管理，以至讓銀行潛在的風(fēng)險(xiǎn)加大。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款目前是國內(nèi)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),增勢(shì)迅猛,因此其風(fēng)險(xiǎn)性較大。；從國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)雖然還處于高位盤整階段，但是由于房?jī)r(jià)下行壓力日趨增多大，將面臨房產(chǎn)市場(chǎng)低于所應(yīng)長(zhǎng)福銀行貸款的情況造成斷供現(xiàn)象。 （2）機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn) 這種風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)住房貸款以外的其他金融投資的報(bào)酬率上升，超過住房貸款的報(bào)酬率的時(shí)候，貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發(fā)放出去所獲得的利潤(rùn)就會(huì)少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤(rùn)，從而造成收益的減少。 1年以上貸款遇法定利率調(diào)整,于次年初開始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。 （1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 如果市場(chǎng)出現(xiàn)通貨膨脹，就會(huì)導(dǎo)致購買力的下降。與此同時(shí)，由于整個(gè)社會(huì)缺乏誠信觀念，個(gè)人、單位或其他機(jī)構(gòu)組織為借款人偽造虛假財(cái)力證明資料等提狗狗眾多渠道。 3）強(qiáng)制指定。為此引發(fā)兩種結(jié)果：一是購房人以此拒付貸款；二是作為按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的第二還款源， 明顯因質(zhì)量問題使其在將來的拍賣中造成資不抵債。這種現(xiàn)象已在各大商業(yè)銀行出現(xiàn)過多次，給銀行帶來了不可估量的損失。這一欺詐行為通常發(fā)生在中小型開發(fā)商身上。管理成本主要指銀行因閑置資金增加而增加的資金管理成本。目前銀行系統(tǒng)內(nèi)居民存款余額連年居高不下，各銀行都有大量閑置資金急于尋找出路，在這種情況下，客戶提前償還貸款只會(huì)增加銀行的閑置資金量，加大了銀行的投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)。其次，銀行需要對(duì)原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計(jì)算，增加了經(jīng)營(yíng)成本。第一，減少了銀行的收益。這些宏觀調(diào)控手段勢(shì)必會(huì)影響到普通居民的購房積極性以及開發(fā)商的資金鏈，引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)。經(jīng)濟(jì)的蕭條,使得原來一部分借款人失業(yè),沒有了還款來源,造成不良貸款。包括GDP，房?jī)r(jià)和進(jìn)出口率，都會(huì)影響到按揭貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。 2）理性違約。 （1）來自借款人的信用風(fēng)險(xiǎn) 1）被迫違約。在個(gè)人住房貸款奉獻(xiàn)中，信用風(fēng)險(xiǎn)和銀行操作風(fēng)險(xiǎn)是最主要的風(fēng)險(xiǎn)，也是銀行自身可控的風(fēng)險(xiǎn)。另外，現(xiàn)行按揭貸款的利率是根據(jù)央行2008年12月23日的規(guī)定而規(guī)定的。將數(shù)據(jù)代入公式得：S=第一期應(yīng)付利息為：上一期貸款余額（即X=100000）%=第一期應(yīng)付本金為：S上一期貸款余額==第一期末的貸款余額為：X第一期應(yīng)付本金==等額本金法：每期應(yīng)還本金為：X/120=100000/120=第一期應(yīng)還利息：上一期貸款余額（即X=100000）%=第一期還款額為：第一期應(yīng)還利息+每期應(yīng)還本金=+=第一期貸款余額為：X每期應(yīng)還本金==個(gè)人按揭貸款是指借款人將其所借款項(xiàng)購買的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人（即銀行）名下，等還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)會(huì)到借款人名下，期間借款人享有對(duì)所購房產(chǎn)的使用權(quán)。 按揭貸款的還款方式和在不同方式下的還款利息 （1）按揭貸款的利率現(xiàn)行的個(gè)人住房貸款的利率是央行2008年12月23日調(diào)整的最新的利率（可參照?qǐng)D2）。 （3）按揭貸款的期限根據(jù)規(guī)定，個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)的期限是30年。在辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)之前，購房者（客戶）必須了解一下的幾個(gè)要素： （1）關(guān)于借款人應(yīng)該具備的條件借款人必須是具有完全民事行為能力的中國自然人以及在中國大陸有居留權(quán)的境外、國外自然人，其年齡必須是在18周歲以上。對(duì)于購房者而言，一次性湊足全額房款，有很大的難度，于是，銀行作為第三方，應(yīng)時(shí)而生，銀行的介入，使得三方的需求都得以滿足，對(duì)三方都有很大的利益幫助。個(gè)人住房按揭貸款具備的特征有：為個(gè)人住房提供貸款；以所購房做抵押；由開發(fā)商做階段性保證。本論文中的個(gè)人住房貸款(下簡(jiǎn)稱“個(gè)人房貸”) 為實(shí)務(wù)中常指的商用房貸款與真正的個(gè)人住房貸款。 （2）個(gè)人住房貸款的方式根據(jù)貸款方式,個(gè)人住房貸款主要有以下幾種:個(gè)人住房委托貸款、個(gè)人住房自營(yíng)貸款和各種組合貸款。第二，查閱了很多數(shù)據(jù)，運(yùn)用了近期央行發(fā)布的新的關(guān)于中國商業(yè)銀行按揭貸款的新政策。 表達(dá)方式的選擇和研究對(duì)于本課題，很多細(xì)枝末節(jié)，一條一條梳理會(huì)使得文章復(fù)雜，理解起來難度較大，于是，我選擇了圖表的方式，來表達(dá)一些理論和概念分析，并且尋找相關(guān)的一些圖形和分析，使得論文更為飽滿，并且容易理解。打入不同的關(guān)鍵字，會(huì)有很多不同的收獲。雖然該方案不一定很完美，但是可以作為一種理論的探究和創(chuàng)新。即按揭貸款這個(gè)銀行貸款項(xiàng)目的運(yùn)行機(jī)理以及其生存緣由。 研究方法與手段 研究方法 （1）分析課題，明確檢索要求論文題目是《個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與風(fēng)險(xiǎn)控制》，該課題是屬于經(jīng)濟(jì)金融類，有關(guān)個(gè)人按揭貸款的研究。用簡(jiǎn)單明了的語句，將一些已有的概念理論表達(dá)出來，讓讀者明白現(xiàn)在已有的理論。從實(shí)際角度來看，一些銀行個(gè)人住房不良貸款絕對(duì)額與不良貸款占比兩相指標(biāo)均出于上升期。在特定意義上說，當(dāng)前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)還要高于其他貸款類型。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在宏觀調(diào)控下從前兩年的高漲期逐漸下滑，但按揭貸款業(yè)務(wù)從在全社會(huì)廣開始，各大商業(yè)銀行對(duì)它的認(rèn)識(shí)都只是“拿來主義”，未認(rèn)識(shí)到其核心和風(fēng)險(xiǎn)，也一直未進(jìn)行過制度上的改良，一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，在特定條件下，這一業(yè)務(wù)存在的違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很高，也會(huì)給銀行帶來較嚴(yán)重的損失。對(duì)于個(gè)人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款比較起來，個(gè)人住房貸款拖欠貸款比例較低，因而把個(gè)人住房貸款作為地方先貸款。s personal housing mortgage loan business.KEYWORDS:Personnal housing mortgage loans,Risk control,American Secondary loan crisis第一章 緒論近年來，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)突飛猛進(jìn)，但光鮮成績(jī)的背后風(fēng)險(xiǎn)開始滋生。 to good personal housing mortgage loans examination and approval。因此，應(yīng)當(dāng)充分借鑒美國次貸危機(jī)所揭示的房貸教訓(xùn)與啟示，從前面我國房貸風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問題出發(fā)，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在需求的變化，跟隨宏觀經(jīng)濟(jì)政策節(jié)奏，科學(xué)地構(gòu)筑商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，穩(wěn)定健康地發(fā)展我國個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。另外需要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款的保險(xiǎn)機(jī)制、加強(qiáng)商業(yè)銀行自身管理，包括建立嚴(yán)密的貸款操作流程；把好個(gè)人住房按揭貸款的審批關(guān)；放貸前要對(duì)抵押物情況進(jìn)行查詢；前移個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)分析。本文還詳細(xì)闡述了美國次貸危機(jī)的發(fā)生背景，發(fā)生原理和對(duì)我國商業(yè)銀行的啟示。有效地識(shí)別與控制個(gè)人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于商業(yè)銀行的健康發(fā)展和保持金融系統(tǒng)的穩(wěn)定具有重大意義。論文研究過程中不存在抄襲他人研究成果和偽造相關(guān)數(shù)據(jù)等行為。文中所引用的觀點(diǎn)和參考資料均已標(biāo)注并加以注釋。有效地認(rèn)識(shí)商業(yè)銀行按揭貸款的各種風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)成因，有利于更好的控制按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，并且使這項(xiàng)業(yè)務(wù)有利于百姓買房和市場(chǎng)供房的需求關(guān)系，使個(gè)人按揭貸款有利于民眾的買房需求，也有利于房市和國家經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。根據(jù)近年來政策，學(xué)術(shù)研究者的經(jīng)驗(yàn)理論以及銀行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和測(cè)試模型等，深入淺出地描述了個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)種類和控制方法。有效控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)其中很重要的一個(gè)方面就是避免利率風(fēng)險(xiǎn),要建立我國商業(yè)銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制,銀行需做負(fù)債和資產(chǎn)兩方面的工作。信貸發(fā)展應(yīng)遵循一定經(jīng)濟(jì)規(guī)律科學(xué)運(yùn)營(yíng)，如果在個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理上過于簡(jiǎn)單化，必然會(huì)給商業(yè)銀行帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)影響信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。s mercial banks to interest rate risk management, bank liabilities and assets required to do the work of need to strengthen the individual housing loan insurance mechanisms, to strengthen its management of mercial banks, including the establishment of strict lending operation process。s personal housing mortgage loans will be much room for development should follow a scienti