【正文】 墅王）：500800 m2雙拼別墅：主力面積：250300 m2；雙立別墅：主力面積：200250 m2；聯(lián)體別墅：主力面積：180220 m2；別墅樓中樓：主力面積：160200 m2；四、面積及房型配比項目容積率用地畝數(shù)建筑面積所占比例總用地面積500畝333,500 M2總建筑面積100,050 M2100%其中單體別墅300畝36,018 M236%聯(lián)排別墅140畝51,359 M252%配套及藝術(shù)園區(qū)60畝12,006 M212%戶型比：獨棟雙拼聯(lián)排雙立總計35%65%15%20%55%10%100%五、房型設(shè)計建議 空間是別墅的靈魂。盛唐和藝術(shù)正是我們需要挖掘的兩大賣點。園區(qū)本身有許多可資利用的優(yōu)越的自然環(huán)境：山體植被的盡量保留或移植，兩大水庫的借景與引水作用，區(qū)內(nèi)塘水的合理利用，采石場的獨特景觀，部分竹林與野菊花的自然景觀，都是別的基地所沒有的，需要我們很好的加以利用和保護(hù)； ——造景：兩大手段——水和綠，增強(qiáng)滲透性水是本案有別于將軍路對手的一大特色?！囆g(shù)園區(qū)在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨特的景觀，應(yīng)特別設(shè)計，而且建議設(shè)計一代表本案形象的精神堡壘,以增加人氣，吸引人潮。藝術(shù)中心可考慮設(shè)置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。室外配套設(shè)施：建議兩個別墅區(qū)各建造兩個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。而如何使居民對類似活動產(chǎn)生興趣是擺在物業(yè)公司面前的一個現(xiàn)實的課題。 amp。方案一：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地160畝項目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價1 （元/平方米）預(yù)期銷售總額1（元）預(yù)期均價2 （元/平方米）預(yù)期銷售總額2（元）500100,050單體別墅28033,6175,800194,978,6006,800228,595,600聯(lián)排別墅16054,4273,300179,609,1003,400185,051,800配套及藝術(shù)園區(qū)6012,006銷售總額374,587,700413,647,400減銷售費用銷售收入的4%14,983,50816,545,896管理費用銷售收入的2%7,491,7548,272,948營業(yè)稅銷售收入的%20,602,32322,750,607土建成本288,644,250288,644,250利潤42,865,86477,433,699利潤率%%方案二：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地140畝項目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價1 （元/平方米）預(yù)期銷售總額1（元）預(yù)期均價2 （元/平方米）預(yù)期銷售總額2（元）500116,725單體別墅30040,0205,200208,104,0006,800272,136,000聯(lián)排別墅14062,5653,200200,208,0003,300206,464,500配套及藝術(shù)園區(qū)6014,007銷售總額408,312,000478,599,180減銷售費用銷售收入的4%16,332,48019,143,967管理費用銷售收入的2%8,166,2409,571,984營業(yè)稅銷售收入的%22,457,16026,322,955土建成本320,059,950320,059,950利潤41,296,170103,500,324利潤率%% 方案三：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地160畝 項目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價1 （元/平方米）預(yù)期銷售總額1（元）預(yù)期均價2 （元/平方米）預(yù)期銷售總額2（元）500116,725單體別墅28037,3525,200194,230,4006,800253,993,600聯(lián)排別墅16065,0993,200208,316,8003,300214,826,700配套及藝術(shù)園區(qū)6014,007銷售總額402,547,200468,820,300減銷售費用銷售收入的4%16,101,88818,752,812管理費用銷售收入的2%8,050,9449,376,406營業(yè)稅銷售收入的%22,140,09625,785,116土建成本320,059,950320,059,950利潤36,194,32294,846,016利潤率%%53 / 54。 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目容積率占地面積建筑面積預(yù)期均價總用地面積（平方米）500畝333,500 M2總建筑面積（平方米）100,050 M2其中單體別墅300畝36,018 M26,800元/ M2聯(lián)排別墅140畝51,359 M23,200元/ M2配套及藝術(shù)園區(qū)60畝12,006 M2amp。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點播。建議可邀請世界著名建筑設(shè)計大師設(shè)計12個藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣點。在會所的考慮上，既可與藝術(shù)中心合二為一，亦可單獨建造。三、重要提示：——一進(jìn)大門的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派。現(xiàn)代藝術(shù)和唐代藝術(shù)在大地自然景觀上得到了很好的統(tǒng)一：即：自然的藝術(shù)；藝術(shù)的自然；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩遺韻?！黝}藝術(shù)館園可單獨設(shè)計，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，初期可先做兩座已定的亞明藝術(shù)館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相關(guān)人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結(jié)合園區(qū)的整體風(fēng)格再行建造?！煽紤]導(dǎo)入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點是隔音效果差，成本高。（2） 島居別墅——面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風(fēng)徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運(yùn)盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨棟/雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風(fēng)險很大。 ——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排/雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅四、容積率 ——方案一： （以目前市場為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，；。競爭優(yōu)勢——（1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。三、本項目的消費者定位兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。（3） 每一點都有藝術(shù)——我們導(dǎo)入藝術(shù)原則。理念之四：尊重共性，突出個性——南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術(shù)性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。沿將軍路跨秦淮河大