【正文】 、婚房置業(yè)、中年換房置業(yè)為主；客戶職業(yè)多樣化，大部分置業(yè)人群為普通大眾；針對普通剛需樓盤以首次置業(yè)為主，二次置業(yè)較少；按揭付款始終是最主要的付款方式。l 高贈送率住宅：目前中國一二線城市出現了大量高贈送率式住宅，某些戶型贈送面積高達30%以上，大大提升房產得房率和高實用性，這是在房產政策調控下及其有利的產品設計方式。l 鋼結構住宅：綠色建筑的鋼結構住宅革除了生產磚瓦石灰沙等建材對環(huán)境的破壞與影響，建筑垃圾、建筑施工噪聲都減少到最低程度，抗震性能高，改建和拆遷容易，材料的回收和再利用率高，是人與自然和諧可持續(xù)發(fā)展的“綠色產業(yè)”。生態(tài)住宅：人們住房正逐漸從“生存型”向“享受型”轉變。國際廣場是一個聚精過去，統(tǒng)籌現在，放眼未來的項目，所以產品一定要具備未來性，才能抗得住城市商業(yè)的發(fā)展更替與時間的沖刷，所以滿足現在又結合未來（超前性產品）才是符合我項目特質的住宅產品，這樣的產品既滿足現在的需要，又兼顧未來發(fā)展。國際廣場項目是自貢乃至川南首個大型城市綜合體項目，占地400余畝，以大體量商業(yè)為主，住宅為輔（），商業(yè)以立足自貢輻射川南為目標，周邊有大型市政公園，大型寫字樓經濟區(qū)，大型體育場，配套完善，生活便捷，這一系列的配套與項目相輔相成，我項目的住宅也可作為以上配套的配置，形成共榮共贏。 項目產品建議 在做產品之前，首先我們要認清楚我們項目需要的是什么樣的產品？ 是身帶有造血功能，能夠自我造血，保證項目商業(yè)現金流的住宅產品？ 還是提升項目檔次，自樹立企業(yè)品牌，滿足住宅利潤最大化的高端產品？ 大型的綜合體商業(yè)項目其自身已帶有較多的項目特色與亮點，住宅產品只是作為商業(yè)的輔助配套產品，其亮點要有，但不能喧賓奪主，我項目還是以商業(yè)為最大特色，提升住宅的賣點，作為我項目無可復制、無法超越的配套。216。 可變戶型的贈送面積提高到30%；216。采用的發(fā)展戰(zhàn)略是：積極擴大經濟規(guī)模和市場機會，以長遠利益為目標，提高市場占有率，加強競爭地位。例如在產品生命周期中處于引進期、因種種原因未能開拓市場局面的新產品即屬此類問題的產品。也適合單身人群過渡性居住的需求青年創(chuàng)業(yè)人群、投資人群、過渡性居住人群購買此類產品的客戶年齡段一般在22~35歲之前，大多為首次置業(yè)、投資置業(yè)與婚房置業(yè)，此類人群購房一般會受到物業(yè)總價制約，所以更傾向于緊湊實惠的小戶型，并且此類人群接受新鮮事物能力強，更容易接受市場上的新產品。功能二、三房70—80㎡、80—90㎡全做弧形花園，提升戶型品質感，豐富外立面，樓間多做花池、花棚，營造清新、舒適生活環(huán)境。時序二期一期明星產品40%現金牛產品40%問號產品20%明星產品35%現金牛產品45%問號產品20%產品問號產品和明星產品提高開發(fā)量，提高產品品質和定位，提升項目競爭力和項目形象，樹立企業(yè)品牌形象資金快速回籠，提升區(qū)域人氣提高項目知名度功能分期產品組合區(qū)域劃分產品分類戶型分類面積配比分戶面積占比一期明星產品果殼住宅5%1535%一室小戶10%4055一變二15%5670精致小躍層5%5080現金牛產品二變三15%708045%功能兩室15%7080功能三室15%8090問號產品舒居二室（大臥房）5%809520%舒適三室5%100115三變四室（舒適平層）5%90120平層大宅（空中別墅）5%130160二期明星產品一變二25%567040%精致小躍層15%5080現金牛產品二變三20%708040%功能兩室10%7080功能三室10%8090問號產品舒適三室（豪華客廳）8%809020%平層大宅（空中別墅）12%160300地塊產品組合建議地塊產品組合分戶面積C地塊精致小躍層5080功能三室8090舒居二室（大臥房）8095舒適三室100115三變四室（舒適平層）90120平層大宅（空中別墅）120160B地塊果殼住宅15一室小戶4055一變二5670二變三7080功能兩室7080A地塊一變二5670精致小躍層5080二變三7080功能兩室7080功能三室8090舒適三室（豪華客廳）8090平層大宅（空中別墅）160300案名建議： 公園里……案名詮釋：突出項目地理位置和生活品味，川南唯一一個三維度公園社區(qū)，湖景公園、山體公園和購物公園，及滿足消費者對品質的期待，也能與國際廣場整體定位“城市中心一站式休閑娛樂購物公園”的定位吻合，該案名引發(fā)想象、凸顯品味。 產品定位：歐陸新貴主義園林社區(qū)+新興軟硬性服務打造+高端空中物業(yè)組合產品+保姆式物業(yè)服務；216。產品組合配比 1）波士頓矩陣與配比建議l 同上2）矩陣圖分析明星產品總占比35%問號產品總占比20%根據市場進行調整現金牛產品 占比：45%瘦狗業(yè)務暫不設置銷售增長率市場占有率2011103） 產品細分產品戶型面積產品特點針對人群客戶需求明星產品果殼式單間35—50㎡新貴人群的創(chuàng)業(yè)基地與高享受生活區(qū)，配置24小時酒店式服務、一鍵智能系統(tǒng)，主打服務式與享受型的住宅目前也是住宅市場上的空白點。 問號產品舒居兩室8090㎡提出大臥室生活理念，主臥室特別設計為大臥室，突出產品與其他舒居產品的差異性，滿足喜歡待在臥室生活、休閑、娛樂的人群。促成企業(yè)品牌提升最大化，利潤最大化，但存在一定市場風險。宮園（或理想國）案名詮釋：鉑金突出項目品質，宮園突出項目地理位置和生活品味，川南唯一一個三維度公園社區(qū)，湖景公園、山體公園和購物公園，及滿足消費者對品質的期待，也能與國際廣場整體定位“城市中心一站式休閑娛樂購物公園”的定位吻合，該案名引發(fā)想象、凸顯品味。 功能定位：提升人氣、帶動關注；快速收回資金，保障商業(yè)項目的開發(fā)運營，為項目提供人氣與購買力。精致小躍層50—80㎡面積50——80㎡之間，兩層可獨立分開，便于業(yè)主自住或投資時尚青年、投資人群、婚房置業(yè)人群一變二戶型55—70㎡客廳雙陽臺設計，一面設計為弧形，一面設計為方形，方形面可變做臥室或書房，弧形面觀景，打造小戶型的品質大生活。舒居三室90100㎡延續(xù)大客廳設計理念，但在傳統(tǒng)的設計上加以提煉，將客廳設計的足夠寬敞，功能區(qū)不做設定，客戶根據自己的生活習慣，自由規(guī)劃，它可以是大書房、也可以是會客廳、更可以是娛樂廳，總之只需設計大氣，功能不做約定。 建筑風格時尚，外立面色彩明亮跳躍；216。七、營銷代理建議 作為大型的綜合體的住宅項目，住宅雖為商業(yè)的輔助性產品，但其成敗也直接關系著商業(yè)的運營，在我項目中，住宅產品的定位為為商業(yè)運營提供現金保障與支撐的產品，所以選擇一個專業(yè)的綜合體住宅營銷團隊勢必能更好的整合項目資源、發(fā)揮住宅產品優(yōu)勢，降低銷售風險，節(jié)約開發(fā)精力與集中企業(yè)優(yōu)勢。n 位置考慮：第一選擇A10地塊，第二選擇B132D2地塊（具體位置還需參考風水布局）n 總面積：確定整體思路后，需工程部共同確定體驗中心設計注意事項n 考慮項目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線沿途路牌廣告、交通指示牌的選定初案；n 考慮客戶在整個體驗區(qū)內參觀流線的舒適感和韻律感。儲　藏　室50★含置業(yè)顧問更衣間、物料儲備間公用衛(wèi)生間50★宜設置兒童專用洗手臺；男士小便斗?！“病∈?0★?！崱∈?0★含拖布池（5㎡，靠近衛(wèi)生間但獨立）及保潔儲藏室投　影　室40★影音播放式，也可設置為5D動感體驗區(qū)，環(huán)形屏幕讓客戶感受更加真切工法展示區(qū)50★也可稱為產品體驗區(qū)兒童娛樂區(qū)30★設置托管服務VIP貴賓區(qū)30★VIP貴賓專享服務區(qū)，環(huán)境更高雅置業(yè)顧問辦公室90★三個團隊獨立辦公室營銷經理辦公室30★開發(fā)公司駐場營銷經理駐場策劃辦公室15★會議室25★總　面　積(㎡)1025功能區(qū)面積不包括通道區(qū)域（含樓梯間）、強弱配電間、管井、風井等輔房面積體驗中心風格建議： 原則上大氣時尚、臨街面可設置大型LED屏，展示項目日夜皆旺的視覺沖擊。體驗中心內部分區(qū)建議功能區(qū)名稱最小面積(㎡)必須設置的功能區(qū)可選設置的功能區(qū)備注入口門廳100★入口處設置禮儀接待登記臺，由禮儀人員接待引導接待咨詢臺80★招商咨詢臺、商鋪銷售咨詢臺、住宅銷售咨詢臺掛牌接待法，讓體驗中心人氣聚集，形成熱銷氛圍模型展示區(qū)150★步入式實景動態(tài)沙盤，讓客戶置身其中，感受至深洽談區(qū)120 ★休閑區(qū)40★飲品、小食供應服務區(qū)，需有專人服務、電子娛樂區(qū)財務收銀區(qū)25★要求位置相對安全、可設置收銀臺前室簽　約　區(qū)60★建議設置6組以上，有隔斷的形式。體驗中心思考n 分區(qū)設置：體驗中心區(qū)、停車區(qū)、景觀體驗區(qū)、樣板區(qū)、戶外休閑區(qū)、儀式活動廣場、廣告發(fā)布區(qū)展示區(qū)。方案二，對企業(yè)品牌與項目形象有較大提升，并且利潤高于方案一，但銷售周期長，運營風險較大。 提高可變戶型的贈送面積；216。二次置業(yè)人群、剛需人群購買此類產品的客群，年齡一般在35歲以上，屬于二次置業(yè)的成熟客群，此類客群對住宅的要求除上訴功能需滿足外，更重視生活品質。青年創(chuàng)業(yè)人群、投資人群、過渡性居住人群購買此類產品的客戶年齡段一般在22~35歲之前，大多為首次置業(yè)、投資置業(yè)與婚房置業(yè)，此類人群購房一般會受到物業(yè)總價制約，所以更傾向于緊湊實惠的小戶型，并且此類人群接受新鮮事物能力強，更容易接受市場上的新產品。 財務定位：快速回籠資金，不追求利潤最大化，以住宅回籠的資金滿足商業(yè)持續(xù)開發(fā)和運營；216。 以平層大宅概念吸引市場關注度，提升項目品質形象；216。二次置業(yè)人群、注重生活品質人群內部配置：wifi覆蓋、智能化配置（一鍵開啟所有功能）、1：1墅級車位配比、入戶大廳5A裝修標準、智能鋒速電梯、五星級白金管家服務、高端會所、健身房、咖啡廳、會議室、茶吧等休閑生活設施開發(fā)時序：分三期開發(fā)，優(yōu)勢為分批推出主題明確，拉升項目利潤，產品靈活配置，根據市場情況隨時調整產品形態(tài)。此類人群注重視實用性、功能性，拒絕浪費，喜歡可變空間及贈送空間。216。 綜合定位：時尚名流高端公園社區(qū)；216。二次置業(yè)人群、注重生活品質人群平層大宅160300㎡采用空中別墅理念，大膽創(chuàng)新，面積至少在160平方米以上，200~400平方米較為多見；就舒適尺度而言，平層大宅一般都在四室以上，并擁有套房、大面積露臺等空間，讓家庭中每個成員都有獨立的私密空間，品質感更強?，F金牛產品二變三70—80㎡用大花園、大陽臺設計，增加可變空間剛需人群購買此類產品的客戶，大多為中青年客群。這類產品在本項目的考慮中，應該排除此類產品設計。前者說明市場機會大，前景好，而后者則說明在市場營銷上存在問題。 根據波士頓矩陣我們對產品的配置有了更科學的規(guī)劃。 景觀設計定位：花園景觀、主題分期 音樂主題園林：可設置娛樂區(qū)、華爾茲區(qū)、瑜伽區(qū)、心靈治愈區(qū)等；收獲主題園林：景觀植物為四季果樹，豐收后的水果贈與業(yè)主； 運動主題區(qū)：在項目長度約為一公里縱向動線上，打造音樂背景健康步道，并聯(lián)通高速路綠化帶的休閑步道，讓它成為自貢樓盤中最健康的一公里。 運營目的：住宅產品帶來大量人群入駐和固定的消費力，能幫助商業(yè)部分的人氣拉動；同時以差異化產品塑造項目及企業(yè)形象。在產品的設置上前期可以此年齡段人群需求為設計導向。 三