【正文】 、婚房置業(yè)、中年換房置業(yè)為主；客戶職業(yè)多樣化，大部分置業(yè)人群為普通大眾；針對普通剛需樓盤以首次置業(yè)為主，二次置業(yè)較少；按揭付款始終是最主要的付款方式。l 高贈送率住宅：目前中國一二線城市出現(xiàn)了大量高贈送率式住宅，某些戶型贈送面積高達30%以上，大大提升房產(chǎn)得房率和高實用性，這是在房產(chǎn)政策調(diào)控下及其有利的產(chǎn)品設(shè)計方式。l 鋼結(jié)構(gòu)住宅：綠色建筑的鋼結(jié)構(gòu)住宅革除了生產(chǎn)磚瓦石灰沙等建材對環(huán)境的破壞與影響，建筑垃圾、建筑施工噪聲都減少到最低程度，抗震性能高，改建和拆遷容易，材料的回收和再利用率高，是人與自然和諧可持續(xù)發(fā)展的“綠色產(chǎn)業(yè)”。生態(tài)住宅：人們住房正逐漸從“生存型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。國際廣場是一個聚精過去，統(tǒng)籌現(xiàn)在，放眼未來的項目，所以產(chǎn)品一定要具備未來性，才能抗得住城市商業(yè)的發(fā)展更替與時間的沖刷，所以滿足現(xiàn)在又結(jié)合未來（超前性產(chǎn)品）才是符合我項目特質(zhì)的住宅產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品既滿足現(xiàn)在的需要，又兼顧未來發(fā)展。國際廣場項目是自貢乃至川南首個大型城市綜合體項目，占地400余畝，以大體量商業(yè)為主，住宅為輔（），商業(yè)以立足自貢輻射川南為目標(biāo)，周邊有大型市政公園，大型寫字樓經(jīng)濟區(qū)，大型體育場，配套完善，生活便捷，這一系列的配套與項目相輔相成，我項目的住宅也可作為以上配套的配置，形成共榮共贏。 項目產(chǎn)品建議 在做產(chǎn)品之前，首先我們要認(rèn)清楚我們項目需要的是什么樣的產(chǎn)品？ 是身帶有造血功能，能夠自我造血，保證項目商業(yè)現(xiàn)金流的住宅產(chǎn)品？ 還是提升項目檔次，自樹立企業(yè)品牌，滿足住宅利潤最大化的高端產(chǎn)品？ 大型的綜合體商業(yè)項目其自身已帶有較多的項目特色與亮點，住宅產(chǎn)品只是作為商業(yè)的輔助配套產(chǎn)品，其亮點要有，但不能喧賓奪主，我項目還是以商業(yè)為最大特色，提升住宅的賣點，作為我項目無可復(fù)制、無法超越的配套。216。 可變戶型的贈送面積提高到30%；216。采用的發(fā)展戰(zhàn)略是：積極擴大經(jīng)濟規(guī)模和市場機會，以長遠利益為目標(biāo)，提高市場占有率，加強競爭地位。例如在產(chǎn)品生命周期中處于引進期、因種種原因未能開拓市場局面的新產(chǎn)品即屬此類問題的產(chǎn)品。也適合單身人群過渡性居住的需求青年創(chuàng)業(yè)人群、投資人群、過渡性居住人群購買此類產(chǎn)品的客戶年齡段一般在22~35歲之前，大多為首次置業(yè)、投資置業(yè)與婚房置業(yè)，此類人群購房一般會受到物業(yè)總價制約，所以更傾向于緊湊實惠的小戶型，并且此類人群接受新鮮事物能力強，更容易接受市場上的新產(chǎn)品。功能二、三房70—80㎡、80—90㎡全做弧形花園，提升戶型品質(zhì)感，豐富外立面，樓間多做花池、花棚，營造清新、舒適生活環(huán)境。時序二期一期明星產(chǎn)品40%現(xiàn)金牛產(chǎn)品40%問號產(chǎn)品20%明星產(chǎn)品35%現(xiàn)金牛產(chǎn)品45%問號產(chǎn)品20%產(chǎn)品問號產(chǎn)品和明星產(chǎn)品提高開發(fā)量，提高產(chǎn)品品質(zhì)和定位，提升項目競爭力和項目形象，樹立企業(yè)品牌形象資金快速回籠，提升區(qū)域人氣提高項目知名度功能分期產(chǎn)品組合區(qū)域劃分產(chǎn)品分類戶型分類面積配比分戶面積占比一期明星產(chǎn)品果殼住宅5%1535%一室小戶10%4055一變二15%5670精致小躍層5%5080現(xiàn)金牛產(chǎn)品二變?nèi)?5%708045%功能兩室15%7080功能三室15%8090問號產(chǎn)品舒居二室（大臥房）5%809520%舒適三室5%100115三變四室（舒適平層）5%90120平層大宅（空中別墅）5%130160二期明星產(chǎn)品一變二25%567040%精致小躍層15%5080現(xiàn)金牛產(chǎn)品二變?nèi)?0%708040%功能兩室10%7080功能三室10%8090問號產(chǎn)品舒適三室（豪華客廳）8%809020%平層大宅（空中別墅）12%160300地塊產(chǎn)品組合建議地塊產(chǎn)品組合分戶面積C地塊精致小躍層5080功能三室8090舒居二室（大臥房）8095舒適三室100115三變四室（舒適平層）90120平層大宅（空中別墅）120160B地塊果殼住宅15一室小戶4055一變二5670二變?nèi)?080功能兩室7080A地塊一變二5670精致小躍層5080二變?nèi)?080功能兩室7080功能三室8090舒適三室（豪華客廳）8090平層大宅（空中別墅）160300案名建議： 公園里……案名詮釋：突出項目地理位置和生活品味，川南唯一一個三維度公園社區(qū)，湖景公園、山體公園和購物公園，及滿足消費者對品質(zhì)的期待，也能與國際廣場整體定位“城市中心一站式休閑娛樂購物公園”的定位吻合，該案名引發(fā)想象、凸顯品味。 產(chǎn)品定位：歐陸新貴主義園林社區(qū)+新興軟硬性服務(wù)打造+高端空中物業(yè)組合產(chǎn)品+保姆式物業(yè)服務(wù)；216。產(chǎn)品組合配比 1）波士頓矩陣與配比建議l 同上2）矩陣圖分析明星產(chǎn)品總占比35%問號產(chǎn)品總占比20%根據(jù)市場進行調(diào)整現(xiàn)金牛產(chǎn)品 占比：45%瘦狗業(yè)務(wù)暫不設(shè)置銷售增長率市場占有率2011103） 產(chǎn)品細分產(chǎn)品戶型面積產(chǎn)品特點針對人群客戶需求明星產(chǎn)品果殼式單間35—50㎡新貴人群的創(chuàng)業(yè)基地與高享受生活區(qū)，配置24小時酒店式服務(wù)、一鍵智能系統(tǒng)，主打服務(wù)式與享受型的住宅目前也是住宅市場上的空白點。 問號產(chǎn)品舒居兩室8090㎡提出大臥室生活理念，主臥室特別設(shè)計為大臥室，突出產(chǎn)品與其他舒居產(chǎn)品的差異性，滿足喜歡待在臥室生活、休閑、娛樂的人群。促成企業(yè)品牌提升最大化，利潤最大化，但存在一定市場風(fēng)險。宮園（或理想國）案名詮釋：鉑金突出項目品質(zhì)，宮園突出項目地理位置和生活品味，川南唯一一個三維度公園社區(qū)，湖景公園、山體公園和購物公園，及滿足消費者對品質(zhì)的期待，也能與國際廣場整體定位“城市中心一站式休閑娛樂購物公園”的定位吻合，該案名引發(fā)想象、凸顯品味。 功能定位：提升人氣、帶動關(guān)注；快速收回資金，保障商業(yè)項目的開發(fā)運營，為項目提供人氣與購買力。精致小躍層50—80㎡面積50——80㎡之間，兩層可獨立分開，便于業(yè)主自住或投資時尚青年、投資人群、婚房置業(yè)人群一變二戶型55—70㎡客廳雙陽臺設(shè)計，一面設(shè)計為弧形，一面設(shè)計為方形，方形面可變做臥室或書房，弧形面觀景，打造小戶型的品質(zhì)大生活。舒居三室90100㎡延續(xù)大客廳設(shè)計理念，但在傳統(tǒng)的設(shè)計上加以提煉，將客廳設(shè)計的足夠?qū)挸ǎδ軈^(qū)不做設(shè)定，客戶根據(jù)自己的生活習(xí)慣，自由規(guī)劃，它可以是大書房、也可以是會客廳、更可以是娛樂廳，總之只需設(shè)計大氣，功能不做約定。 建筑風(fēng)格時尚，外立面色彩明亮跳躍；216。七、營銷代理建議 作為大型的綜合體的住宅項目，住宅雖為商業(yè)的輔助性產(chǎn)品，但其成敗也直接關(guān)系著商業(yè)的運營，在我項目中，住宅產(chǎn)品的定位為為商業(yè)運營提供現(xiàn)金保障與支撐的產(chǎn)品，所以選擇一個專業(yè)的綜合體住宅營銷團隊勢必能更好的整合項目資源、發(fā)揮住宅產(chǎn)品優(yōu)勢，降低銷售風(fēng)險，節(jié)約開發(fā)精力與集中企業(yè)優(yōu)勢。n 位置考慮：第一選擇A10地塊，第二選擇B132D2地塊（具體位置還需參考風(fēng)水布局）n 總面積：確定整體思路后，需工程部共同確定體驗中心設(shè)計注意事項n 考慮項目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線沿途路牌廣告、交通指示牌的選定初案；n 考慮客戶在整個體驗區(qū)內(nèi)參觀流線的舒適感和韻律感。儲　藏　室50★含置業(yè)顧問更衣間、物料儲備間公用衛(wèi)生間50★宜設(shè)置兒童專用洗手臺；男士小便斗保　安　室20★?！崱∈?0★含拖布池（5㎡，靠近衛(wèi)生間但獨立）及保潔儲藏室投　影　室40★影音播放式，也可設(shè)置為5D動感體驗區(qū)，環(huán)形屏幕讓客戶感受更加真切工法展示區(qū)50★也可稱為產(chǎn)品體驗區(qū)兒童娛樂區(qū)30★設(shè)置托管服務(wù)VIP貴賓區(qū)30★VIP貴賓專享服務(wù)區(qū)，環(huán)境更高雅置業(yè)顧問辦公室90★三個團隊獨立辦公室營銷經(jīng)理辦公室30★開發(fā)公司駐場營銷經(jīng)理駐場策劃辦公室15★會議室25★總　面　積(㎡)1025功能區(qū)面積不包括通道區(qū)域（含樓梯間）、強弱配電間、管井、風(fēng)井等輔房面積體驗中心風(fēng)格建議： 原則上大氣時尚、臨街面可設(shè)置大型LED屏，展示項目日夜皆旺的視覺沖擊。體驗中心內(nèi)部分區(qū)建議功能區(qū)名稱最小面積(㎡)必須設(shè)置的功能區(qū)可選設(shè)置的功能區(qū)備注入口門廳100★入口處設(shè)置禮儀接待登記臺，由禮儀人員接待引導(dǎo)接待咨詢臺80★招商咨詢臺、商鋪銷售咨詢臺、住宅銷售咨詢臺掛牌接待法，讓體驗中心人氣聚集，形成熱銷氛圍模型展示區(qū)150★步入式實景動態(tài)沙盤，讓客戶置身其中，感受至深洽談區(qū)120 ★休閑區(qū)40★飲品、小食供應(yīng)服務(wù)區(qū)，需有專人服務(wù)、電子娛樂區(qū)財務(wù)收銀區(qū)25★要求位置相對安全、可設(shè)置收銀臺前室簽　約　區(qū)60★建議設(shè)置6組以上，有隔斷的形式。體驗中心思考n 分區(qū)設(shè)置：體驗中心區(qū)、停車區(qū)、景觀體驗區(qū)、樣板區(qū)、戶外休閑區(qū)、儀式活動廣場、廣告發(fā)布區(qū)展示區(qū)。方案二，對企業(yè)品牌與項目形象有較大提升，并且利潤高于方案一，但銷售周期長，運營風(fēng)險較大。 提高可變戶型的贈送面積；216。二次置業(yè)人群、剛需人群購買此類產(chǎn)品的客群，年齡一般在35歲以上，屬于二次置業(yè)的成熟客群，此類客群對住宅的要求除上訴功能需滿足外，更重視生活品質(zhì)。青年創(chuàng)業(yè)人群、投資人群、過渡性居住人群購買此類產(chǎn)品的客戶年齡段一般在22~35歲之前，大多為首次置業(yè)、投資置業(yè)與婚房置業(yè)，此類人群購房一般會受到物業(yè)總價制約，所以更傾向于緊湊實惠的小戶型，并且此類人群接受新鮮事物能力強，更容易接受市場上的新產(chǎn)品。 財務(wù)定位：快速回籠資金，不追求利潤最大化，以住宅回籠的資金滿足商業(yè)持續(xù)開發(fā)和運營；216。 以平層大宅概念吸引市場關(guān)注度，提升項目品質(zhì)形象；216。二次置業(yè)人群、注重生活品質(zhì)人群內(nèi)部配置：wifi覆蓋、智能化配置（一鍵開啟所有功能）、1：1墅級車位配比、入戶大廳5A裝修標(biāo)準(zhǔn)、智能鋒速電梯、五星級白金管家服務(wù)、高端會所、健身房、咖啡廳、會議室、茶吧等休閑生活設(shè)施開發(fā)時序：分三期開發(fā)，優(yōu)勢為分批推出主題明確，拉升項目利潤，產(chǎn)品靈活配置，根據(jù)市場情況隨時調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)。此類人群注重視實用性、功能性，拒絕浪費，喜歡可變空間及贈送空間。216。 綜合定位：時尚名流高端公園社區(qū)；216。二次置業(yè)人群、注重生活品質(zhì)人群平層大宅160300㎡采用空中別墅理念，大膽創(chuàng)新，面積至少在160平方米以上，200~400平方米較為多見；就舒適尺度而言，平層大宅一般都在四室以上，并擁有套房、大面積露臺等空間，讓家庭中每個成員都有獨立的私密空間，品質(zhì)感更強?，F(xiàn)金牛產(chǎn)品二變?nèi)?0—80㎡用大花園、大陽臺設(shè)計，增加可變空間剛需人群購買此類產(chǎn)品的客戶，大多為中青年客群。這類產(chǎn)品在本項目的考慮中，應(yīng)該排除此類產(chǎn)品設(shè)計。前者說明市場機會大，前景好，而后者則說明在市場營銷上存在問題。 根據(jù)波士頓矩陣我們對產(chǎn)品的配置有了更科學(xué)的規(guī)劃。 景觀設(shè)計定位：花園景觀、主題分期 音樂主題園林：可設(shè)置娛樂區(qū)、華爾茲區(qū)、瑜伽區(qū)、心靈治愈區(qū)等；收獲主題園林：景觀植物為四季果樹，豐收后的水果贈與業(yè)主； 運動主題區(qū)：在項目長度約為一公里縱向動線上，打造音樂背景健康步道，并聯(lián)通高速路綠化帶的休閑步道，讓它成為自貢樓盤中最健康的一公里。 運營目的：住宅產(chǎn)品帶來大量人群入駐和固定的消費力，能幫助商業(yè)部分的人氣拉動；同時以差異化產(chǎn)品塑造項目及企業(yè)形象。在產(chǎn)品的設(shè)置上前期可以此年齡段人群需求為設(shè)計導(dǎo)向。 三