【正文】 與天目路交匯處占地面積：出租面積：西區(qū)：， 中區(qū)：表一 西區(qū)建筑列表編號總建筑面積地下室一層面積二層面積三層面積W12571m2942m2W21478m2750m2737m2W36602m2 23117m22942m2W41145m2W5888m2458m2430m2W6815m2398m2417m2W72850m21156m21015m2679m2W8W9W10230m2230m2W11207m2207m2W20表二 中區(qū)建筑列表編號總建筑面積地下室一層面積二層面積三層面積W13W14W15 m22292m2681m2W17W18430．4m2W19W20 m2圖一 沁水灣建筑空間布局沁水灣項目按功能劃分為東區(qū)（高級企業(yè)獨立會所）、西區(qū)和中區(qū)以及湖濱市民廣場。主要沿環(huán)湖路與商聚路兩側(cè)路邊停車。此外，上述萬達廣場等商業(yè)項目已布局較大規(guī)模的傳統(tǒng)兒童休閑娛樂業(yè)態(tài)，項目發(fā)展傳統(tǒng)兒童玩樂業(yè)態(tài)不具備競爭優(yōu)勢。集休閑、娛樂、餐飲等功能于一體的現(xiàn)代都市生態(tài)休閑文化場所，這里有高檔美食、KTV、酒吧，品牌包括泰和茶館、邢氏海參館、一茶一座、錢柜KTV、寶萊納啤酒吧、克林伯瑞紅酒吧、王子國宴、外婆橋、真鍋咖啡等，80%品牌為首次入駐徐州，高檔餐飲酒店——南湖水街。早自2000年以來，兒童產(chǎn)業(yè)增長率就達30%，遠高于同期GDP9%的增長率。教育（包括學(xué)校教育、培訓(xùn)、家教、學(xué)習(xí)用品）：兒童消費新的增長點。教育已成為兒童消費新的增長點，隨著家庭收入的進一步提高，娛樂消費也已成為兒童產(chǎn)業(yè)重要的增長助力。目前老城區(qū)多是以童裝店、親子園、家教班等為代表的傳統(tǒng)兒童商家，分布較為零散，規(guī)模大多在500平方米以內(nèi)，吸引力和輻射力不大。目前，淮海經(jīng)濟區(qū)是以徐州為中心的最活躍和多實質(zhì)性進展最大的經(jīng)濟區(qū)。項目建筑類型適合中高端婚慶服務(wù)機構(gòu)入駐。益智組合類交通玩具類拼圖玩具類樂高機器人二是樂高教育樂高集團于1980年成立樂高教育部，其教育課程以樂高積木為依托，通過提供獨特的教學(xué)工具來營造一個主動學(xué)習(xí)的氣氛，培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新思維、解決問題以及團隊合作的能力，從而在全球開展一系列關(guān)于想象力建構(gòu)的培訓(xùn)和活動。樂高樂園的主要內(nèi)部功能分區(qū)：迷你世界——通常會有代表該地區(qū)的著名建筑和場景，供來訪的家庭和兒童拍照，如美國佛羅里達樂高公園突出展示用樂高塑料積木搭建的由白宮、自由女神像、帝國大廈等主要城市景點組成的“迷你美國”縮微模型，德國的國網(wǎng)茲堡樂高樂園中則會看到迷你版的慕尼黑機場、柏林議會大廈等等。針對傳統(tǒng)兒童教育市場以獲獎和訓(xùn)練為目的，兒童缺少快樂、兒童文化娛樂形式單調(diào)、青少年體質(zhì)下降，學(xué)校及社區(qū)運動場地及運動性游戲缺乏等問題，貝樂贏兒童快樂運動館作為一種全新的跨界組合，通過融合運動、教育、娛樂、文化四大元素來構(gòu)建兒童成長生態(tài)系統(tǒng)。希樂城內(nèi)共設(shè)61個體驗館，分為兩層，一層為孩子獨立體驗區(qū)，二層設(shè)有親子區(qū)，兒童書店、商品店、玩具店等商業(yè)配套，讓希樂城在給孩子們提供基礎(chǔ)職業(yè)體驗樂趣的同時，形成一條全新的青少年兒童教育產(chǎn)業(yè)鏈。整個園區(qū)的設(shè)計十分潮流、新穎，比較能抓住小孩子的心，指導(dǎo)人員都是微笑服務(wù)，很和藹親切。園區(qū)內(nèi)配有餐飲服務(wù)，價格適中。整個園區(qū)，尤其是場館外面，感覺軟處理的東西、綠化、休息空間少。在收回投資成本之前，希樂城管理公司只能提取營業(yè)收入的10%作為運營經(jīng)費；回收成本之后，營業(yè)收入和利潤按一定比例分享。2012年，項目利潤率達到15%左右。在您自愿的前提下，“新音界”將會根據(jù)每個學(xué)員的鋼琴起點水平測試結(jié)果，為您提供一個量身定制的學(xué)習(xí)計劃，從此，“新音界”的老師們將會細心呵護您實現(xiàn)音樂夢想的每一個過程，伴隨您走向成功的彼岸。愛帝宮成立至今已為近萬名媽媽寶寶提供以母嬰專業(yè)護理、中醫(yī)調(diào)理、膳食營養(yǎng)、嬰兒智力開發(fā)、產(chǎn)后修復(fù)等八大康復(fù)體系相結(jié)合的科學(xué)健康月子服務(wù)。主要提供四種特色服務(wù)，包括中醫(yī)診療、中醫(yī)美容、四季藥膳、健康管理等。是首家提出并倡導(dǎo)“脈道經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生”為經(jīng)營方針的養(yǎng)生會館。分5年攤銷。天，從第四年開始每年遞增10%； 3商戶入住率在前四年分別為70%、70%、80%和90%，從第五年起保持在95%。每年運營成本620萬，每三年遞增5%?！碧岢靶奚怼B(yǎng)息、寧神、康體”，把經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生理念和當(dāng)代科技完美融合，立足于全球養(yǎng)生市場，結(jié)合國內(nèi)人群亞健康身體狀況，以健體魄、養(yǎng)容顏、修性命為主旨，第一次全面、系統(tǒng)地把經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生理念引入到養(yǎng)生館。南京瑞真堂保健會所，是國內(nèi)首創(chuàng)以中醫(yī)為主要特色的都市健康會所，集診療、養(yǎng)生、保健、休閑于一體，主要面向社會高尚人士。在未來的三年規(guī)劃里，金夫人有著宏偉的藍圖?！靶乱艚纭边€擁有一個可容納近百人的表演廳，可滿足小型專業(yè)演出，同時兼有舉辦藝術(shù)沙龍、主題派，集音樂教學(xué)、音樂賞析、表演體驗、交流聚會等多種功能為一體。2012年05月開業(yè)，運營前兩個月，營業(yè)收入近600萬元。與政府合作，土地及場館建設(shè)由政府解決。寒暑假有專門的場次，人氣會比平時旺，而且據(jù)他們服務(wù)人員說周一周五的人比較多，因為可以接學(xué)校的團。220元的只可玩一場，即A場或B場的4個半小時，按照每個角色體驗的時間推算，最多可玩56個角色體驗。根據(jù)任務(wù)進行的不同階段，窗戶上會懸掛不同的提示，如“學(xué)員招聘中”、“外出任務(wù)中”等等，一般完成一個角色體驗需要4060分鐘不等。在這里孩子們可以親身體驗中華文化、環(huán)?？萍?、國防教育、商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)、娛樂傳媒、休閑飲食等職業(yè)，為315歲的孩子帶來前所未有的體驗樂趣。同時，樂高樂園也在與國內(nèi)成都、無錫等城市進行洽談，希望盡早落戶中國。三是樂高樂園樂高樂園是樂高積木主題公園，是樂高集團的標(biāo)志性項目，以2至12歲兒童及其家人為目標(biāo)群體。它靠小朋友自己動腦動手，可以拼插出變化無窮的造型，也被稱為“魔術(shù)積木”。一方面，徐州市婚慶何園的企業(yè)和服務(wù)機構(gòu)的數(shù)量、服務(wù)業(yè)態(tài)等都有了快速的增長和發(fā)展，另一方面，徐州市每年結(jié)婚登記的對數(shù)不斷增長，且每對新人結(jié)婚的消費金額有了明顯的增長，為項目發(fā)展提供了很好的市場基礎(chǔ)。隨著城市的進一步發(fā)展及人口的增長，龐大的兒童群體與市場供給的缺口將亟需以體驗為特色，集教育、培訓(xùn)、娛樂等相關(guān)業(yè)態(tài)為一體的綜合性兒童成長主題項目。二是嵌入式廣告收費模式項目近期最可能引入的贊助商是競爭性行業(yè)的相關(guān)企業(yè)，主要行業(yè)包括兒童食品、服裝、用品、教育、文化、醫(yī)療、娛樂、金融等行業(yè)。醫(yī)療消費作為兒童固定消費，隨著其他費用的提高，醫(yī)療消費所占比例會慢慢下降。 食品（包括飲食、零食、營養(yǎng)品）：當(dāng)前重要組成部分，所占比例呈下降趨勢。中國是世界第一兒童大國，孩子已成為家庭中最受關(guān)注的成員之一。其中已簽約GBF全球名品直購廣場主要是由意大利商品中心、法國商品中心舉辦，通過規(guī)?；蚣胁少彛ìF(xiàn)為二十多個國際一線品牌最大客戶之一），做到國際品牌國內(nèi)外統(tǒng)一售價，將引入LV、CUCCI、HERMES、CHANNEL、PRADA等30個國際品牌入駐。項目所處的大龍湖區(qū)域是新城的起步區(qū)域，目前已經(jīng)建設(shè)和規(guī)劃建設(shè)的大中型商業(yè)項目有綠地商業(yè)廣場、中茵商業(yè)廣場、美的翰城商業(yè)廣場、萬象廣場、國信商業(yè)中心等5個，項目本身的規(guī)模、全獨棟的建筑現(xiàn)狀、以及項目東側(cè)的企業(yè)總部項目等因素，決定了項目不適合發(fā)展傳統(tǒng)的零售、百貨、餐飲等業(yè)態(tài)。建筑出入口與停車場設(shè)置。四是周邊購物中心、醫(yī)院、教育設(shè)施等能帶動人氣的必要性生活設(shè)施離項目都距離較遠。蘭博基尼集團也正式入駐大龍湖畔中茵廣場，新城商務(wù)城正在建設(shè)中。伊頓國際學(xué)校（包括伊頓國際幼兒園、徐州中銳國際學(xué)院、上海復(fù)旦中學(xué)雙語學(xué)校）、徐州一中新城區(qū)校區(qū)也將會在2到3年內(nèi)相繼建成。已集聚了沃爾沃、進口現(xiàn)代、寶馬、謳歌、雷克薩斯、捷豹路虎、奔馳、福特、進口大眾等10余家著名進口汽車品牌，發(fā)展勢頭良好。自2011年05月起開始執(zhí)行的住房限購令，近期限購政策進行調(diào)整，限購區(qū)域為主城區(qū)，包括新城區(qū)在內(nèi)的其它區(qū)域不限購，會使前期壓抑的購房需求得到較大釋放，改善型住宅比例上升，將帶來中高收入人群入住比例增加。根據(jù)業(yè)態(tài)要求，運營公司于3月1日前形成初步的意向商戶聯(lián)絡(luò)表，并開始就潛在主力商戶進行對接。第二層面是消費者，長期穩(wěn)定的中高檔消費者是主要目標(biāo)。五、下一步工作安排一是根據(jù)項目業(yè)態(tài)落位，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套。國際少年兒童文化藝術(shù)節(jié)：在沁水灣幸福碼頭高起點、高標(biāo)準(zhǔn)舉辦盛大的少年兒童文化藝術(shù)節(jié)，以政府為依托，將徐州各種大型兒童慶典聚集到幸福碼頭，帶來巨大人氣的同時，也帶來了不可忽視的商氣。 表41 部分潛在招商對接對象業(yè)態(tài)分類適合企業(yè)孕婦服務(wù)紅墻月子會所；紅房子；康樂月子會所；金喜悅健康月子會所；三替集團；白玉蘭母嬰護理兒童早教風(fēng)熊育嬰早教；新愛嬰早教；金寶貝早教；吉的堡早教；天才寶貝；嬰愛兒童專業(yè)培養(yǎng)易貝樂國際；新東方泡泡少兒；新音界；皮涂樂兒童繪畫兒童體驗娛樂DO都城；酷貝拉；育樂灣；貝樂贏親子卡童尼；大未來；陶藝吧；小蟬陶藝童嬰用品嬰之島；諾貝爾；親子夢工廠；樂高玩具；好孩子；樂友孕童；嬰之冠；嬰愛兒童攝影飛的籃子；寶寶貝貝；東方童話；芭莎貝爾；螞蟻大象；皇家寶貝；迪士尼文化養(yǎng)生植秀堂；寶迪健身；中和堂；樂活SPA；御灸堂；安杰瑪；藍衣天使餐飲寶燕一號；西貝西北菜；三人行；愛國者；牛骨湯；粵珍軒；泰豐盛品牌推廣工作要前置。以5年顧問期測算，每月顧問費20萬元，則3年顧問費1200萬元。項目成本：項目開辦費125萬，分5年攤銷；第一年運營費用620萬，從第二年開始每年遞增5%。收益分配：開發(fā)方承擔(dān)運營前及運營后所有項目收益和成本費用。（三）聘請運營顧問運營框架：項目方把控項目的發(fā)展總體方向，組建公司運營團隊，聘請有經(jīng)驗的專業(yè)單位為項目提供全程運營顧問服務(wù)，有經(jīng)驗的專業(yè)單位協(xié)助項目方進行園區(qū)的有效運營與管理。職責(zé)分工：在正式運營前，開發(fā)方現(xiàn)有物業(yè)按照業(yè)態(tài)和商家要求完成對物業(yè)的改造，提供運營公司辦公、招商展示等用房，費用由現(xiàn)有物業(yè)承擔(dān)。（二）合資成立項目公司運營運營框架：項目開發(fā)方與有經(jīng)驗的專業(yè)單位聯(lián)合成立沁水灣項目運營公司，注冊資金500萬，雙方股權(quán)比例1：1，運營收益按照股權(quán)比例分配，運營成本按照股權(quán)比例分擔(dān)。有經(jīng)驗的專業(yè)單位結(jié)合自身資源，進行潛在招商和企劃宣傳。綜合分析三種運營模式如下：（一）整體委托運營運營框架：項目開發(fā)方將項目整體委托給有經(jīng)驗的專業(yè)單位運營，委托期15年。幸福服務(wù)區(qū)：主要服務(wù)于項目及新區(qū)人群。幸福養(yǎng)生區(qū)：養(yǎng)生——幸福的延展。幸福創(chuàng)意區(qū)：結(jié)婚——幸福的傳遞。幸福成長區(qū)：成長——幸福的體驗。根據(jù)項目建成物業(yè)現(xiàn)狀及相關(guān)業(yè)態(tài)發(fā)展需求將項目初步分成六大功能區(qū)塊：幸福孕育區(qū)、幸福成長區(qū)、幸福創(chuàng)意區(qū)、幸福養(yǎng)生區(qū)、幸福服務(wù)區(qū)、幸福開放區(qū)。相關(guān)幸福產(chǎn)業(yè)未來成長空間巨大。三是能夠自成一體，產(chǎn)業(yè)之間相互交融。并且所選產(chǎn)業(yè)應(yīng)與新城區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境、快速導(dǎo)入的高素質(zhì)人口、周邊良好的配套設(shè)施，以及項目獨特建筑空間環(huán)境相匹配。徐州沁水灣策劃及發(fā)展建議報告 上海圣博華康創(chuàng)意規(guī)劃咨詢有限公司 2014年1月15日40 / 43目 錄一、發(fā)展戰(zhàn)略 1二、產(chǎn)業(yè)選擇 2三、項目定位 4 4 4 4 5 7四、招商運營 8 8 8 12 13五、下一步工作安排 15 15 15附件 16項目背景 16 16 17 18 19不宜發(fā)展業(yè)態(tài)初判 商務(wù)、教育、醫(yī)療等業(yè)態(tài)初判 酒店、會所業(yè)態(tài)初判 21兒童產(chǎn)業(yè)概況 22 產(chǎn)業(yè)概況 22 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 23 商業(yè)模式 24 徐州兒童業(yè)態(tài)概況 24徐州婚慶產(chǎn)業(yè)概況 25調(diào)研案例 27 27 28 29 32 32 33 33 34財務(wù)測算 35 35 35 37一、發(fā)展戰(zhàn)略 沁水灣項目戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是成為一個有核心產(chǎn)業(yè)的，并且能成為整個新城區(qū)某一項功能上面的亮點，項目啟動后能迅速贏得社會各界的關(guān)注與共識，通過三年時間打造一個能夠聚集人氣，財氣、商氣的項目。二、產(chǎn)業(yè)選擇項目應(yīng)導(dǎo)入一些未來有潛力、有號召力且具有潛在資源