【正文】 兩年后招商獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)降低，商家維護(hù)、換商等成本提升100業(yè)務(wù)招待費(fèi)接待領(lǐng)導(dǎo)視察、客戶來(lái)訪等50辦公費(fèi)日常郵電費(fèi)、差旅費(fèi)、交通費(fèi)等20 整體交給有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位運(yùn)營(yíng)模式（簡(jiǎn)稱模式一）：；，項(xiàng)目從第6年產(chǎn)生正現(xiàn)金流量。財(cái)務(wù)測(cè)算在對(duì)徐州新城區(qū)綠地、古彭廣場(chǎng)、人民廣場(chǎng)等商圈租金充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，考慮到沁水灣近期以集聚人氣為主，前兩年免租，脈道——中國(guó)領(lǐng)先的健康養(yǎng)生連鎖品牌，聯(lián)合中國(guó)中醫(yī)名家歷經(jīng)4年不懈努力打造出目前風(fēng)靡全國(guó)的養(yǎng)生品牌，首個(gè)運(yùn)用現(xiàn)代科技實(shí)現(xiàn)經(jīng)絡(luò)調(diào)理規(guī)范化操作的養(yǎng)生品牌。是全國(guó)高科技健康產(chǎn)業(yè)養(yǎng)生專業(yè)委員會(huì)示范基地。成立于1989年，重慶市著名商標(biāo)，中國(guó)婚紗攝影行業(yè)標(biāo)志性品牌，中國(guó)杰出影樓，全國(guó)攝影優(yōu)秀企業(yè)，中國(guó)最具實(shí)力和影響力的婚紗攝影連鎖企業(yè)之一。同時(shí)，針對(duì)職業(yè)體驗(yàn)館本身也將進(jìn)行新嘗試，打破一票制，實(shí)施分館收票。致力于將希樂(lè)城打造成以兒童職業(yè)體驗(yàn)為中心，涵蓋教育、培訓(xùn)、吃、行、游、購(gòu)為一體的一站式兒童產(chǎn)業(yè)園?？赡苁浅鲇谶@方面的考慮，就沒(méi)有進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)。61個(gè)體驗(yàn)館都是由投資方請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)的，各個(gè)場(chǎng)館體驗(yàn)的內(nèi)容不同，面積也相差很多。以我們周六進(jìn)園的直觀感受，散客不是很多，整個(gè)園區(qū)人員很稀疏。它強(qiáng)調(diào)孩子“獨(dú)立”完成任務(wù)的概念，先由家長(zhǎng)在場(chǎng)館外協(xié)助孩子穿好服裝（服裝均根據(jù)場(chǎng)館的工作內(nèi)容而設(shè)置，可參照“警察”、“消防員”的圖片，多為制服），然后由指導(dǎo)員領(lǐng)入場(chǎng)館內(nèi)，家長(zhǎng)是禁止入內(nèi)的。項(xiàng)目概況。游樂(lè)區(qū)——有一些以云霄飛車為代表的極限游樂(lè)設(shè)施。教學(xué)方式：傳統(tǒng)的指導(dǎo)式教學(xué)與知識(shí)組建論相結(jié)合的“做中學(xué)”教學(xué)核心環(huán)節(jié)：聯(lián)系、建構(gòu)、反思、延續(xù)學(xué)習(xí)理念：提倡一種呼吸般自然地學(xué)習(xí)過(guò)程，每個(gè)孩子在樂(lè)高的課堂里面都是成功的。表七 徐州中高端婚慶會(huì)所、婚紗攝影、婚紗租售服務(wù)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)需求經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（平方米）婚慶會(huì)所獨(dú)棟為主13層8003000婚紗攝影沿街商鋪/商場(chǎng)不限8003500婚紗租售沿街商鋪/商場(chǎng)/商務(wù)樓不限200400調(diào)研案例樂(lè)高集團(tuán)于1931年創(chuàng)立于丹麥，是以著名的樂(lè)高積木成為世界最著名的企業(yè)之一，在全球最受家庭和孩子歡迎的兒童品牌中排名前五。目前，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)8個(gè)城市中，僅連云港和宿遷有婚慶主題項(xiàng)目。部分商場(chǎng)雖提出打造兒童商業(yè)的口號(hào)，但由于其主要是側(cè)重于整體商業(yè)項(xiàng)目的配套，在兒童業(yè)態(tài)的規(guī)模、功能設(shè)置上仍有不足，滿足不了本地兒童市場(chǎng)的需求。商業(yè)模式可以有多種，可以合作、合營(yíng)、招商、孵化、造商、可以加盟等。娛樂(lè)（包括玩具、兒童樂(lè)園、旅游、游戲）：精神生活受重視，比例將顯著提升。中國(guó)的兒童產(chǎn)業(yè)從2000年左右才真正形成，其涉及的領(lǐng)域非常廣泛，主要集中在兒童食品、兒童教育、兒童服裝、兒童娛樂(lè)和兒童醫(yī)療等五個(gè)方面。在當(dāng)前厲行勤儉節(jié)約、反對(duì)鋪張浪費(fèi)的背景下，本項(xiàng)目應(yīng)更應(yīng)該與市區(qū)其它類似項(xiàng)目錯(cuò)位發(fā)展，秉持差異化原則，不能再做高檔商業(yè)及會(huì)所，高檔休閑娛樂(lè)與高檔餐飲酒店等業(yè)態(tài)，不能做類似與綜合體相重復(fù)的業(yè)態(tài)，也不具備類似金龍湖國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn)那樣的高鐵優(yōu)勢(shì)，發(fā)展創(chuàng)意旅游綜合體。對(duì)于展覽展示業(yè)態(tài)，景觀項(xiàng)目東側(cè)的總部基地會(huì)產(chǎn)生一定的展覽展示需求，但是項(xiàng)目東側(cè)的總部基地規(guī)模較小，再加上徐州已有的國(guó)際展覽中心等，項(xiàng)目發(fā)展展覽展示面臨明顯的競(jìng)爭(zhēng)壓力。三是項(xiàng)目本身建筑空間環(huán)境具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，大片廣場(chǎng)綠地有利于積聚人氣，體形特色各異的獨(dú)棟建筑，利于項(xiàng)目獨(dú)立運(yùn)營(yíng)與招商。中區(qū)主體建筑為W13與W15，沿內(nèi)街廣場(chǎng)一側(cè)外立面呈方圓互補(bǔ)格局，W18與W19位于中區(qū)與東區(qū)企業(yè)會(huì)所之間。除“市民廣場(chǎng)”和“大龍湖會(huì)所”外還沒(méi)有其他營(yíng)業(yè)商業(yè)，中茵商業(yè)廣場(chǎng)正在建設(shè)中，對(duì)于人氣的集聚短期內(nèi)難以產(chǎn)生顯著效果。包括綠地商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)象廣場(chǎng)、國(guó)信商業(yè)中心等大型項(xiàng)目正處于建設(shè)中。新城區(qū)內(nèi)已開(kāi)通91路、92路、93路、95路、97路、新城環(huán)線等公交線路，新城區(qū)還擁有公共自行車站點(diǎn)26個(gè)，通往新城區(qū)核心位置的軌道交通2號(hào)線預(yù)計(jì)在2020年竣工。文化創(chuàng)意園。蘇寧電器、恩華醫(yī)藥、淮海醫(yī)藥、交廣汽車、徐州卷煙廠等5家物流配送項(xiàng)目在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)工建設(shè)，其中淮海醫(yī)藥物流中心、蘇寧電器等項(xiàng)目已建成和投入使用。 一是隨著新房交付速度與交付總量提升，新區(qū)入住人口導(dǎo)入會(huì)呈加速趨勢(shì)，但在可見(jiàn)的2到3年，人氣仍顯不足。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套。建議向市政府職能部門申請(qǐng)加大項(xiàng)目周邊公交車線網(wǎng)覆蓋密度；可以在項(xiàng)目外圍設(shè)置停車站，并配以免費(fèi)電瓶車擺渡；可以在電影院預(yù)留地塊設(shè)置臨時(shí)停車，該地塊將來(lái)新建建筑時(shí)可以考慮設(shè)置地下兩層停車。媒體推廣：設(shè)計(jì)沁水灣幸福碼頭官方主頁(yè)，整合媒體互聯(lián)網(wǎng)資源，廣泛聯(lián)絡(luò)徐州、江蘇各家媒體如電臺(tái)電視、 報(bào)刊雜志推廣、 隱形媒介推廣等，宣傳沁水灣幸福碼頭。有效利用周邊的大龍湖、綠地、休閑廣場(chǎng)和內(nèi)部開(kāi)放式空間，開(kāi)展各類軟性活動(dòng)。項(xiàng)目主導(dǎo)業(yè)態(tài)都和項(xiàng)目的商務(wù)條件進(jìn)行鎖定，然后根據(jù)商務(wù)條件進(jìn)行招商和造商，主要分為三類：第一類，外地業(yè)態(tài)定向招商，主要是國(guó)際與國(guó)內(nèi)成熟的兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)，包括希樂(lè)城、貝樂(lè)贏、瑞真堂等；第二類，本地業(yè)態(tài)整合引進(jìn)，主要是徐州本地發(fā)展相對(duì)成熟的兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)，包括金寶貝、有喜之家母嬰會(huì)所等；第三類，新興業(yè)態(tài)造商孵化，主要是為國(guó)外著名的兒童體驗(yàn)機(jī)構(gòu)的代理商做整合創(chuàng)新與孵化服務(wù)，包括推動(dòng)樂(lè)高的代理商依托本項(xiàng)目打造一個(gè)新的樂(lè)高文化主題園區(qū)；二是進(jìn)行潛在招商對(duì)接。以15年測(cè)算。平方米，當(dāng)年租金收入為1214萬(wàn)元。選擇理由：開(kāi)發(fā)方作為新城區(qū)的主要開(kāi)發(fā)者，未來(lái)將有一系列的類似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)沁水灣項(xiàng)目打造一支具備相當(dāng)運(yùn)營(yíng)能力的團(tuán)隊(duì)，能夠便利未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目前期由于改造、招商、養(yǎng)商等期限較長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)成本較高，建議前三年不分配利潤(rùn)，從第四年開(kāi)始，項(xiàng)目方與有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位利潤(rùn)分成比例固定為5：5。二是有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位能夠與項(xiàng)目方共同承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，便于發(fā)揮項(xiàng)目方組織當(dāng)?shù)刭Y源的能力，發(fā)揮有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位定向招商造商，持續(xù)推廣運(yùn)營(yíng)與管理能力，從而雙方可以共同創(chuàng)造并分享項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的增值收益。，建議前3年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方降低實(shí)收租金收取比例，第1年不收取實(shí)收租金，第2年收取實(shí)收租金10%，第3年收取實(shí)收租金20%。劣勢(shì)在于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)介入較少，監(jiān)管力度較弱。 表31 初期部分業(yè)態(tài)面積需求參考類別商家項(xiàng)目特色面積參考兒童體驗(yàn)希樂(lè)城以兒童職業(yè)體驗(yàn)為核心，書店、商店、餐飲等配套，給孩子們提供基礎(chǔ)職業(yè)體驗(yàn)樂(lè)趣，通票120元/人6000平方米酷貝拉一個(gè)仿真社會(huì)生活城市，擁有合理的街道、高質(zhì)量的場(chǎng)館空間環(huán)境，以及真實(shí)有趣的體驗(yàn)道具，仿真高科技是它的特點(diǎn)，收費(fèi)150元/人20003000平方米樂(lè)高教育樂(lè)高旗下共有樂(lè)高玩具、樂(lè)高教育和樂(lè)高樂(lè)園三塊主營(yíng)業(yè)務(wù)，國(guó)內(nèi)以樂(lè)高積木和樂(lè)高教育加盟店為主，享有盛譽(yù)300500平方米貝樂(lè)贏國(guó)內(nèi)首家以“讓孩子愛(ài)上運(yùn)動(dòng)”為主題的兒童樂(lè)園，把孩子的跑、跳、爬、攀登、平衡，設(shè)計(jì)成好玩又有趣的魔法世界兒童運(yùn)動(dòng)主題場(chǎng)館，門票100元/人2000—3000平方米新音界面對(duì)514歲的孩子及其家長(zhǎng)，是一所以鋼琴教育為主的藝術(shù)生活中心，集音樂(lè)教學(xué)、音樂(lè)賞析、表演體驗(yàn)、交流聚會(huì)等多種功能為一體1000平方米左右青年創(chuàng)意時(shí)尚愛(ài)帝宮全國(guó)首家五星級(jí)月子會(huì)所，為產(chǎn)后媽媽提供入住式月子、產(chǎn)后修復(fù)、護(hù)士外派、寶寶早教等一站式護(hù)理服務(wù)，收費(fèi)從48800元/月到398800元/月4000平方米金夫人婚紗攝影行業(yè)標(biāo)志性品牌，經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)展到婚紗攝影、藝術(shù)攝影、兒童攝影、廣告攝影、禮服設(shè)計(jì)制作、婚禮策劃及婚慶服務(wù)等，全國(guó)門店超過(guò)300家500—1000平方米中老年養(yǎng)生瑞真堂提供中醫(yī)醫(yī)療、針灸、推拿、足療、中醫(yī)美容、藥膳等特色醫(yī)療保健服務(wù)，采取會(huì)員與貴賓制管理10002000平方米脈道養(yǎng)生領(lǐng)先的健康養(yǎng)生連鎖品牌，首家提出并倡導(dǎo)“脈道經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生”為經(jīng)營(yíng)方針的養(yǎng)生會(huì)館，通過(guò)專家會(huì)診、專業(yè)spa，經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生，面部理療等功能療程，使每位顧客得到身體和心理的全面放松500—1000平方米四、招商運(yùn)營(yíng)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，盡管項(xiàng)目前期投資開(kāi)發(fā)成本較大，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方可以享受土地及周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)增值收益，而運(yùn)營(yíng)公司無(wú)法參與分享，因此建議地塊本身前期投入不作價(jià)，所有的物業(yè)和設(shè)施歸項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方所有?！B(yǎng)顏美容：提供基礎(chǔ)養(yǎng)生、智慧養(yǎng)生、四季養(yǎng)生、五行養(yǎng)生、無(wú)暇肌膚養(yǎng)護(hù)、保青春延衰老、中醫(yī)經(jīng)絡(luò)等?！槎Y策劃：創(chuàng)意有個(gè)性，策劃才出價(jià)值。——運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)：為孩子提供一個(gè)融合教育、運(yùn)動(dòng)、文化為一體的兒童“快樂(lè)運(yùn)動(dòng)”項(xiàng)目，可引入輪滑、三大球、迷你Golf、小型游泳池、拳擊、迷你現(xiàn)代軍事九項(xiàng)等23種運(yùn)動(dòng)游戲，搭建一個(gè)充滿笑聲的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，讓孩子愛(ài)上運(yùn)動(dòng)?！a(chǎn)后養(yǎng)護(hù)：引入專門的母嬰護(hù)理機(jī)構(gòu)，主要為新生兒護(hù)理、生長(zhǎng)檢測(cè)、專業(yè)護(hù)理、產(chǎn)婦體恢復(fù)、心理健康等提供全面專業(yè)的服務(wù)，為產(chǎn)婦和嬰兒的健康提供保證。碼頭概念利用沁水灣獨(dú)特地理位置，輔之以幸福概念，著力強(qiáng)調(diào)家、溫馨等感覺(jué)，為項(xiàng)目業(yè)態(tài)的落位奠定了基調(diào)。隨“單獨(dú)二孩”政策、人口老齡化、消費(fèi)升級(jí)進(jìn)程加快，孕嬰童產(chǎn)業(yè)已成為擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、保障和改善民生的 “朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。徐州新城區(qū)的功能定位是區(qū)域性的商務(wù)、金融、文化中心，新城核心區(qū)已有相當(dāng)體量的商業(yè)、商務(wù)辦公設(shè)施，而文化內(nèi)涵相對(duì)欠缺。運(yùn)營(yíng)商應(yīng)堅(jiān)持價(jià)值創(chuàng)造理念，圍繞所確定的主題，營(yíng)造具體內(nèi)容與形式，幫助發(fā)展商和商家梳理其資源，調(diào)動(dòng)其積極性、幫助他們?nèi)フ?，?shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)新與增值。二是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇應(yīng)堅(jiān)持“藍(lán)海戰(zhàn)略”，避開(kāi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)深入了解消費(fèi)者需求著手，通過(guò)跨越現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)力邊界看市場(chǎng)，將不同市場(chǎng)的買方價(jià)值元素進(jìn)行重新篩選與排序，創(chuàng)造重建市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)邊界的可能，開(kāi)啟巨大的潛在需求。按照人生成長(zhǎng)幸福最為重要的三個(gè)階段，也是人生中消費(fèi)潛力較大的三個(gè)節(jié)點(diǎn)，打造幸福產(chǎn)業(yè)的三個(gè)版本，即01版—兒童版（成長(zhǎng)體驗(yàn)為主）， 02版—青年版（創(chuàng)意及時(shí)尚為主），03版—中老年版（健康養(yǎng)生為主），把幸福產(chǎn)業(yè)打造成為一個(gè)系列、可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)，各產(chǎn)業(yè)之間既相互聯(lián)系，又相對(duì)獨(dú)立，易于分期落地實(shí)施。橫向看項(xiàng)目提供從學(xué)前教育，產(chǎn)后護(hù)理，嬰幼兒素質(zhì)教育與體驗(yàn)，青年創(chuàng)意時(shí)尚，到中老年養(yǎng)生保健等個(gè)人幸福成長(zhǎng)系列服務(wù)，滿足不同年齡階段群體單項(xiàng)消費(fèi)需求，縱向看，類似教育培訓(xùn)類項(xiàng)目又可以聚集不同類型階段的消費(fèi)者。五是創(chuàng)新商業(yè)模式，以造商帶動(dòng)招商。圖31 功能區(qū)塊圖幸福孕育區(qū)：孕育——幸福的起點(diǎn)。項(xiàng)目初期將重點(diǎn)吸引12家體驗(yàn)業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目將重點(diǎn)聚焦婚紗攝影與婚禮策劃等婚慶服務(wù)業(yè)中附加值相對(duì)較高的業(yè)態(tài)?？梢耘c東側(cè)企業(yè)會(huì)所共享資源。幸福開(kāi)放區(qū)：環(huán)湖路北側(cè)沿大龍湖的休閑廣場(chǎng)，與其它各區(qū)塊通過(guò)步行系統(tǒng)緊密相連。具體運(yùn)營(yíng)框架如表41 表41 雙方職責(zé)收益分配表職責(zé)收益分配項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方1項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前，按照定位要求完善物業(yè)，達(dá)到招商和運(yùn)營(yíng)要求，承擔(dān)相關(guān)的改造費(fèi)用2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，協(xié)助運(yùn)營(yíng)公司獲取政府政策和資金等支持3項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，現(xiàn)有物業(yè)整體交由有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位，物業(yè)收入、費(fèi)用均由有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位統(tǒng)籌從第2年開(kāi)始收取一定比例實(shí)收租金，第2年收取10%，第3年收取20%，第4—10年收取30%，第1115年收取40%有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位1項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)前，組建專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，提前進(jìn)行潛在招商、宣傳等，承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。項(xiàng)目方設(shè)定運(yùn)營(yíng)目標(biāo)與效果要求，要求項(xiàng)目落地、業(yè)態(tài)清晰，積極為有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位爭(zhēng)取資金、政策等方面優(yōu)惠和支持。劣勢(shì)在于需要開(kāi)發(fā)方派駐人員參與運(yùn)營(yíng)，對(duì)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)方以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)具有一定挑戰(zhàn)；前期運(yùn)營(yíng)壓力較大，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能夠產(chǎn)生收益。正式運(yùn)營(yíng)后，開(kāi)發(fā)方現(xiàn)有物業(yè)整體并入運(yùn)營(yíng)公司，變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)公司物業(yè)部門，承擔(dān)正常運(yùn)營(yíng)后日常物業(yè)管理。優(yōu)劣勢(shì)分析：有利之處是，項(xiàng)目方通過(guò)本項(xiàng)目打造了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，能夠掌握相關(guān)資源并把控項(xiàng)目發(fā)展的方向，為將來(lái)相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了運(yùn)營(yíng)能力儲(chǔ)備。項(xiàng)目收益：項(xiàng)目可租面積為32000平方米，經(jīng)營(yíng)期15年。15年委托期內(nèi)。有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位獲得5年顧問(wèn)費(fèi)1200萬(wàn)元。同時(shí)，提前制定品牌推廣和宣傳的詳細(xì)計(jì)劃（除了項(xiàng)目基地外，可以充分利用湖濱廣場(chǎng)和大草坪進(jìn)行宣傳）。借助新城區(qū)政府的力量，通過(guò)舉辦一系列的宣傳推廣活動(dòng)，形成徐州及周邊地區(qū)兒童、青年、中年高端消費(fèi)群體體驗(yàn)性消費(fèi)必選之地。目前整個(gè)園區(qū)的人流動(dòng)線組織基本沒(méi)有問(wèn)題，但是應(yīng)急、休息的空間等考慮不足，空間裝飾、設(shè)計(jì)環(huán)境缺乏人文氣息。為了盡早使得沁水灣項(xiàng)目發(fā)揮出效益，在前期工作基本準(zhǔn)備就緒的情況下，建議3月1日運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)場(chǎng)，開(kāi)始前期工作。建議制定項(xiàng)目2014年宣傳計(jì)劃，從2014年2月下旬開(kāi)始啟動(dòng)宣傳?？偛拷?jīng)濟(jì)園區(qū)。交通配套。徐州市中心醫(yī)院新城區(qū)分院2011年12月奠基，兩期工程計(jì)劃5年內(nèi)建成。項(xiàng)目周邊基本公共交通體系相對(duì)缺乏，不利于外部消費(fèi)群體前來(lái)消費(fèi)。項(xiàng)目區(qū)位：徐州新城大龍湖畔西南岸，商聚路