【正文】 群，不需要喋喋不休地告訴他們這里怎么好、那里怎么妙，而只需要為其營造一種優(yōu)雅的生活氛圍 ■ 風(fēng)格清新，格調(diào)溫馨雅致 他們就是為了充分緩釋工作壓力，享受溫馨浪漫的生活才來“淺水灣”，在廣告里我們就要給他們描述這種生活 具有鮮明的藝術(shù)氣質(zhì) 我們希望吸引具有相同品味、愛好的人群聚居“淺水灣” ，而我們就必須先塑造出自身藝術(shù)氣質(zhì) 原 則 ■ 有自己的觀點(diǎn) 我們的目標(biāo)客戶對事物都有自己獨(dú)到的見解，廣告必須與他們?nèi)〉媚? 些觀念上的認(rèn)同，方能與他們產(chǎn)生共鳴 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)方向 核心創(chuàng)意描述 : 不一樣的 “淺水灣”，生活真的不一樣 核心創(chuàng)意方法 : ■創(chuàng)意表現(xiàn)借助時(shí)間／空間／歷史／文化的照片表現(xiàn)一份人文情懷的引力，引發(fā)一種優(yōu)雅、閑適生活的向往 ■以品牌支持之“四親元素”為主題，展示“淺水灣”的人文生活，既是利益點(diǎn)，又是附加值，即瞄準(zhǔn)目標(biāo)人群之潛在需求 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)方向 核心創(chuàng)意說明 : ■一副美好的畫面無不充滿著對生活的熱愛，流露的自然之美和人文之情，角度新穎，更富感染力 。 :56:0607:56Feb239Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 9日星期四 7時(shí) 56分 6秒 07:56:069 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 9日星期四 上午 7時(shí) 56分 6秒 07:56: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 9日星期四 7時(shí) 56分 6秒 07:56:069 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 戰(zhàn)術(shù)安排： 強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)術(shù) 采取夾報(bào)方式，對目標(biāo)客戶進(jìn)行地毯搜索式投遞。 戰(zhàn)術(shù)安排：短兵相接 有品位售樓處的布臵、精致樣品屋、精美宣傳資料、氣派的戶外廣告、吸引路過目標(biāo)對象，形成對參觀客深度的感動(dòng)力。 □戶外廣告和指示路牌、工地周邊圍墻廣告 在樓盤附近做指示路牌、引導(dǎo)旗、橫幅、在主要交通路口、機(jī)場或車站設(shè)臵看板 在工地周邊做大型的宣傳看板 □公交巴士車身廣告、公交車站的燈箱廣告、三輪車身廣告 在更多地往本案或全市性的公交線路 利用戶外廣告的長期效應(yīng)為項(xiàng)目營造市場效應(yīng)和區(qū)域氛圍。在房地產(chǎn)目標(biāo)市場細(xì)分化日益明顯的今天，這是一種行之有效的訴求方法。 環(huán)境訴求 環(huán)境包括項(xiàng)目的內(nèi)的小環(huán)境和周邊的大環(huán)境，小環(huán)境包括社區(qū)的綠化環(huán)境、小品雕塑、水景、健康步道以及社區(qū)氛圍等。 “淺水灣”價(jià)格定位原則 ■ 區(qū)域高端（參照跟進(jìn)） ■ 市場中端 ■ 利于促銷 ■ 最大限度地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值； ■ 樹立區(qū)域住宅價(jià)格新指標(biāo)，以價(jià)格契合產(chǎn)品定位； ■ 建立市場信心； ■ 價(jià)格具有競爭力，實(shí)現(xiàn)銷售，搶占市場份額； ■ 留有余地，進(jìn)退有據(jù)； 項(xiàng)目價(jià)格定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 “淺水灣”價(jià)格定位策略 : 確定實(shí)價(jià)，一步到位，迅速消化 保守定價(jià)＋市場現(xiàn)狀定價(jià)法： 2300－ 2600元 /㎡ 項(xiàng)目價(jià)格定位 “淺水灣”價(jià)格定位 多層住宅 :2500元 /平方米 , 層差 80100元 /平方米 高層住宅 :2400元 /平方米 , 層差 3060元 /平方米 沿街商鋪 :6200元 /平方米 , 最高價(jià) 6800元 /平方米 叁 項(xiàng)目營銷篇 營銷策略原則 高姿態(tài)，寧缺勿濫，堅(jiān)持走中高品味的方針 定位明確，走中高檔路線，著重以銷售業(yè)績奠定項(xiàng)目品牌，爭取獲得最大的利潤空間 領(lǐng)先型高檔次物業(yè)作為整體推廣包裝形象定位 營銷推廣原則 立體化、全方位同步營銷推廣、造勢，形成市場聚焦熱 點(diǎn)，樹立品牌形象 銷售節(jié)奏控制，形象凝聚，促使品牌形象迅速飚升 組合式營銷戰(zhàn)術(shù)，配以巨大的宣傳攻勢進(jìn)行強(qiáng)銷推廣 以利潤回報(bào)等多種優(yōu)惠促銷方式，不斷創(chuàng)銷售高潮，力 爭提前圓滿收盤 營銷推廣戰(zhàn)略 搶推案時(shí)機(jī) 奪區(qū)域客源 占市場空缺 定差異定位 營銷推廣策略 營造聲勢 塑造品牌 凝聚形象 營銷推廣目標(biāo) 創(chuàng)造如皋形象明星樓盤 創(chuàng)造如皋銷售明星樓盤 創(chuàng)造如皋品牌明星樓盤 提高產(chǎn)品的市場最大有效占有率 幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)土地的最高價(jià)值 提升凌云臵業(yè)在如皋地區(qū)的品牌 營銷推廣思路一 : 區(qū)域人文 正確的產(chǎn)品定位 適合的廣告策略 達(dá)成市場賣點(diǎn)，突破市場行情 完成營銷目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化 淺水灣 現(xiàn)代建筑 園林景觀 營銷推廣思路二 : 區(qū)域行情的突破 差異化的廣告策略 打造現(xiàn)代人居城市住宅典范 (導(dǎo)引思路 產(chǎn)品區(qū)隔 ) 覆蓋性廣的概念、超越性強(qiáng)的主題 (強(qiáng)化競爭 弱化對手 ) 創(chuàng)新視聽 市場聚焦 成為如皋市場聚焦的亮點(diǎn) 提升認(rèn)知 接受事實(shí) 營銷推廣內(nèi)容 廣告宣傳：軟硬結(jié)合 軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。 在如皋當(dāng)?shù)刂饕憩F(xiàn)為： 國家公務(wù)員、教師、小型私營企業(yè)主 …… 項(xiàng)目客戶定位 目標(biāo)消費(fèi)群定位理由 : ■ “人文概念”形成的地理優(yōu)勢：本項(xiàng)目坐落在如皋市人文核心區(qū)域； ■ 環(huán)境和風(fēng)格：環(huán)境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)代符合目標(biāo)群的品位和居住要求； ■市場 價(jià)位：“淺水灣”的市場價(jià)位可以為中產(chǎn)階層所接受； 項(xiàng)目客戶定位 目標(biāo)消費(fèi)群結(jié)構(gòu) : 1）客源分布 本地區(qū)域：市區(qū)居民 /政府公務(wù) /自由職業(yè)者 /企業(yè)主管 /私營業(yè)主等 周邊區(qū)域：周邊城鎮(zhèn)的居民 /私營業(yè)主 /投資客等 2）收入水平 根據(jù)項(xiàng)目公寓住宅的市場定位來看，本案的客戶應(yīng) 10－ 15萬以上的自備款，月家庭入在4000－ 6000元左右。 項(xiàng)目文化定位 “淺水灣”主題文化寫真 : 親水、親風(fēng)、親光、親人 （水、風(fēng)、光及人文配套一切以適合人們的居住為標(biāo)準(zhǔn)， “淺水灣”只是提供一個(gè)讓人親近自然、親近生命的機(jī)會） 項(xiàng)目文化定位 “淺水灣”品牌形象定位 一個(gè)洋溢著濃濃人文情意的現(xiàn)代化社區(qū) 項(xiàng)目品牌定位 品牌定位的理由一 : 滿足了如皋城市中層階級對生活的渴求 “淺水灣”所針對的目標(biāo)人群是如皋市中層階級，他們的收入和社會地位屬于中高階層，這全是靠他們自身辛勤工作、努力拼搏的結(jié)果，他們之所以這樣拼搏，其目的還是為了有更好的生活享受。所以“淺水灣”應(yīng)躍上更高層面跟別人比文化、比品味、比氣質(zhì)，用高層面的定位把絕大多數(shù)看似可以競爭的對手排除出局 ■ 凌云臵業(yè)是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患艺嬲饬x上的地產(chǎn)品牌，未來的發(fā)展空間必將延伸到全國各地，從現(xiàn)在就要努力培養(yǎng)旗下