【正文】 點(diǎn)訴求，將“生活方式”的利益點(diǎn)一一落到實(shí)處，贏得市場(chǎng)的認(rèn)同； 最后，在品牌形象成功樹立的基礎(chǔ)上，推出系列 SP造勢(shì)活動(dòng)，完成品牌形象的塑造。 價(jià)格也相 對(duì)平靜， 基本以維 持現(xiàn)狀為 主 肆 項(xiàng)目廣告篇 廣告策略 廣告策略是指如何對(duì)樓盤進(jìn)行整體的包裝和重塑，并且利用各種手 段有計(jì)劃有步驟地進(jìn)行強(qiáng)力推廣。 “淺水灣”價(jià)格定位原則 ■ 區(qū)域高端（參照跟進(jìn)） ■ 市場(chǎng)中端 ■ 利于促銷 ■ 最大限度地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值； ■ 樹立區(qū)域住宅價(jià)格新指標(biāo)，以價(jià)格契合產(chǎn)品定位； ■ 建立市場(chǎng)信心； ■ 價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)銷售，搶占市場(chǎng)份額； ■ 留有余地，進(jìn)退有據(jù)； 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 “淺水灣”價(jià)格定位策略 : 確定實(shí)價(jià)，一步到位，迅速消化 保守定價(jià)＋市場(chǎng)現(xiàn)狀定價(jià)法： 2300－ 2600元 /㎡ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 “淺水灣”價(jià)格定位 多層住宅 :2500元 /平方米 , 層差 80100元 /平方米 高層住宅 :2400元 /平方米 , 層差 3060元 /平方米 沿街商鋪 :6200元 /平方米 , 最高價(jià) 6800元 /平方米 叁 項(xiàng)目營銷篇 營銷策略原則 高姿態(tài)，寧缺勿濫，堅(jiān)持走中高品味的方針 定位明確，走中高檔路線，著重以銷售業(yè)績(jī)奠定項(xiàng)目品牌，爭(zhēng)取獲得最大的利潤空間 領(lǐng)先型高檔次物業(yè)作為整體推廣包裝形象定位 營銷推廣原則 立體化、全方位同步營銷推廣、造勢(shì)，形成市場(chǎng)聚焦熱 點(diǎn)，樹立品牌形象 銷售節(jié)奏控制，形象凝聚，促使品牌形象迅速飚升 組合式營銷戰(zhàn)術(shù)，配以巨大的宣傳攻勢(shì)進(jìn)行強(qiáng)銷推廣 以利潤回報(bào)等多種優(yōu)惠促銷方式，不斷創(chuàng)銷售高潮，力 爭(zhēng)提前圓滿收盤 營銷推廣戰(zhàn)略 搶推案時(shí)機(jī) 奪區(qū)域客源 占市場(chǎng)空缺 定差異定位 營銷推廣策略 營造聲勢(shì) 塑造品牌 凝聚形象 營銷推廣目標(biāo) 創(chuàng)造如皋形象明星樓盤 創(chuàng)造如皋銷售明星樓盤 創(chuàng)造如皋品牌明星樓盤 提高產(chǎn)品的市場(chǎng)最大有效占有率 幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)土地的最高價(jià)值 提升凌云臵業(yè)在如皋地區(qū)的品牌 營銷推廣思路一 : 區(qū)域人文 正確的產(chǎn)品定位 適合的廣告策略 達(dá)成市場(chǎng)賣點(diǎn)，突破市場(chǎng)行情 完成營銷目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化 淺水灣 現(xiàn)代建筑 園林景觀 營銷推廣思路二 : 區(qū)域行情的突破 差異化的廣告策略 打造現(xiàn)代人居城市住宅典范 (導(dǎo)引思路 產(chǎn)品區(qū)隔 ) 覆蓋性廣的概念、超越性強(qiáng)的主題 (強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng) 弱化對(duì)手 ) 創(chuàng)新視聽 市場(chǎng)聚焦 成為如皋市場(chǎng)聚焦的亮點(diǎn) 提升認(rèn)知 接受事實(shí) 營銷推廣內(nèi)容 廣告宣傳：軟硬結(jié)合 軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。 ■ 理性消費(fèi)為主，對(duì)品牌認(rèn)同度高，受攀比等心理因素的影響。 ■ 渴望超前，向往國際化的生活標(biāo)準(zhǔn)。 4）客戶共性 ■ 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，期待社會(huì)地位提高。 在如皋當(dāng)?shù)刂饕憩F(xiàn)為： 國家公務(wù)員、教師、小型私營企業(yè)主 …… 項(xiàng)目客戶定位 目標(biāo)消費(fèi)群定位理由 : ■ “人文概念”形成的地理優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目坐落在如皋市人文核心區(qū)域； ■ 環(huán)境和風(fēng)格：環(huán)境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)代符合目標(biāo)群的品位和居住要求； ■市場(chǎng) 價(jià)位：“淺水灣”的市場(chǎng)價(jià)位可以為中產(chǎn)階層所接受； 項(xiàng)目客戶定位 目標(biāo)消費(fèi)群結(jié)構(gòu) : 1）客源分布 本地區(qū)域：市區(qū)居民 /政府公務(wù) /自由職業(yè)者 /企業(yè)主管 /私營業(yè)主等 周邊區(qū)域：周邊城鎮(zhèn)的居民 /私營業(yè)主 /投資客等 2）收入水平 根據(jù)項(xiàng)目公寓住宅的市場(chǎng)定位來看，本案的客戶應(yīng) 10－ 15萬以上的自備款，月家庭入在4000－ 6000元左右。 這時(shí)當(dāng)咖啡屋飄來的陣陣香味 ， 令你油然而生一種優(yōu)越感 ， 有點(diǎn)點(diǎn)溫馨 ， 有點(diǎn)點(diǎn)沉醉 ， 就算孩童的歡笑也不能打擾你 項(xiàng)目品牌定位 品牌寫真描述： 這里 ， 是一個(gè)春意盎然 ， 春情充盈的新城市 ， 有生活，有藝術(shù)，有健康，有美景 …… 唯獨(dú)沒有來自都市的擠迫與壓力 項(xiàng)目品牌定位 項(xiàng)目主推語定位 廣告語定位原則 : —— 我們不是去定義 “淺水灣” 是什么，而是宣揚(yáng)一種與眾不同的生活方式 —— 語調(diào)平易親和，具有溝通效果 —— 個(gè)性鮮明，易于傳播 項(xiàng)目主推語定位 “淺水灣”主推語定位 “ 淺水灣” —— 生活真的不一樣 。再有數(shù)萬平方米的人民公園 、 水繪圓 、 濱江綠化帶的無盡綠意，精心規(guī)劃的身心休閑空間 …… 項(xiàng)目品牌定位 品牌寫真核心詞： 人 文 〃 活 力 〃 健 康 〃 現(xiàn) 代 （與國際住宅趨勢(shì)相同，自然與建筑一切為了適應(yīng)人的生存而存在） 項(xiàng)目品牌定位 品牌寫真描述： 走出辦公室，吹一路輕風(fēng)，踏入 “淺水灣”，滿眼的綠撲面而來，長長的林蔭道，搖弋的景觀樹，大片大片的草地，花兒開了，空氣中彌漫著清新的香味和負(fù)氧離子，還有鄰樓飄來的優(yōu)雅音符，凝神定步，連心跳節(jié)奏也變慢起來。在那些國家，一到周末，寫字樓、商店、娛樂場(chǎng)所等都緊鎖大門，城市空了大半，人們都開車回郊外家中休息了。 項(xiàng)目文化定位 “淺水灣”主題文化寫真 : 親水、親風(fēng)、親光、親人 （水、風(fēng)、光及人文配套一切以適合人們的居住為標(biāo)準(zhǔn)， “淺水灣”只是提供一個(gè)讓人親近自然、親近生命的機(jī)會(huì)） 項(xiàng)目文化定位 “淺水灣”品牌形象定位 一個(gè)洋溢著濃濃人文情意的現(xiàn)代化社區(qū) 項(xiàng)目品牌定位 品牌定位的理由一 : 滿足了如皋城市中層階級(jí)對(duì)生活的渴求 “淺水灣”所針對(duì)的目標(biāo)人群是如皋市中層階級(jí)，他們的收入和社會(huì)地位屬于中高階層，這全是靠他們自身辛勤工作、努力拼搏的結(jié)果，他們之所以這樣拼搏，其目的還是為了有更好的生活享受。城市原生態(tài)文化就是“個(gè)性、獨(dú)立、和諧、舒適、健康、現(xiàn)代”?！皽\水灣”的設(shè)計(jì)原則 —— 自然、合理、簡(jiǎn)潔、大方 “淺水灣”決不將工作和生活捆綁銷售 “淺水灣”把生活與工作徹底剝離 “淺水灣”只賣生活、不賣工作 …… “淺水灣”是一項(xiàng)興起如皋居住文化的模范工程，廣告不只是宣傳硬件 —— 房子，更渲染一種獨(dú)特的： 【 居住文化 /居住生活 】 項(xiàng)目文化定位 “淺水灣”主題文化定位 “淺水灣” —— 城市原生態(tài)文化 項(xiàng)目文化定位 “淺水灣”主題文化詮釋 : 城市原生態(tài)文化所體現(xiàn)是的兩種生態(tài)環(huán)境的發(fā)展模式 ， 既體現(xiàn)了人與自然的健康發(fā)展的模式 ， 又體現(xiàn)了人與人之間和諧相處生存模式。 以凌云臵業(yè)目前在當(dāng)?shù)氐牡匚慌c影響 ， 有資格站在關(guān)心