【正文】 合，主要包括：房地產(chǎn)產(chǎn)品、價格、促銷、廣告等活動。③房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。⑤房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇。③競爭企業(yè)習(xí)慣采用的市場營銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況。二、前期蓄客主要工作內(nèi)容（一）、 營銷部門主要工作 （1）此階段工作目標此階段為項目導(dǎo)入期，主要是項目各類物品的準備和制作以及主力客戶的確定簽約，樹立項目形象，渲染賣場氣氛為目標 。環(huán)節(jié)重點工作：第一部分 開盤籌備八大步驟步驟一、項目開盤總指導(dǎo)方針包括1． 推盤策略：以開盤任務(wù)為目標，結(jié)合工程預(yù)售進度，初步明確開盤時間、推盤區(qū)域、推盤總量、推盤節(jié)奏控制、銷控控制（棟號、樓層、產(chǎn)品搭配、重點強攻產(chǎn)品區(qū)域）2． 價格策略：宣傳報價策略（區(qū)間價）、產(chǎn)品定價策略（層差價、朝向差價等）參與開盤階段推廣執(zhí)行方案的制定（策劃部）包括：開盤階段推廣目的、推廣要點、推廣渠道、推廣活動、推廣時間節(jié)點、推廣手段（如看房車等）。（包括方案與時間的吻合效應(yīng)）；10.各組工作內(nèi)容說明禮儀接待組到場時間：9：00 （一）工作重點：迎賓，負責(zé)來賓、嘉賓等簽到，活動流程的必要性介紹。（三）工作重點：會議席位安排，協(xié)助司儀進行解說工作道具：抽獎箱，筆若干服務(wù)用語：您好！歡迎光臨“詳詳細細”項目產(chǎn)品推介會現(xiàn)場。認購】執(zhí)行細案目 錄CONTENTS主辦單位執(zhí)行流程活動后推廣目的：通過開盤方案提供：城市年輪全程房地產(chǎn)運營機構(gòu)項目策劃組活 動 前一、.綜述認購】盛典是面向政府、社會、客戶、傳媒的，一次適時的、良好的形象宣傳機會，是樹立地產(chǎn)的整體形象的良好契機，同時，為本案的銷售夯實基礎(chǔ)及形成口碑。通過活動，讓甲方更清楚地看到城市年輪人服務(wù)理念的貫徹和精益求精的工作風(fēng)范，達到專業(yè)值得信賴的目的 □媒體選擇廈門商報□ 廈門晚報□ 海峽都市報□ 廈門電視臺□ 分眾□ 戶外廣告□ 車身□ 電臺□ 雜志□ 網(wǎng)絡(luò)□ 其它□□媒體邀請 新聞通稿的寫作、相關(guān)資料的準備。地產(chǎn)公司有權(quán)另行出售；如客戶當天未選到合適的房子或因其他任何原因，超過ViP卡有效期后，甲方不承擔(dān)客戶損失。（獎品是）第二類獎是：獎。一般在選房現(xiàn)場很難二合為一，選房的人顧不上欣賞，欣賞的人不選房）費用預(yù)算由禮儀公司根據(jù)所提供服務(wù)內(nèi)容出具清單。 活 動 中（開盤操作）□開盤活動當天活動安排及選房現(xiàn)場工作流程：（按活動9：30開始算） 5：30 活動所需硬件項目如氣球、拱門、水座旗、刀旗、舞臺、桁架、噴繪、花籃、音響等全部到位，胸花、簽到本等擺放在接待臺上； 8：00 音響開始調(diào)試、播放音樂，項目工作人員到崗 8：10 主持人、禮儀小姐、鑼鼓隊、軍樂隊人員及其他演員到位 主持人再次熟悉活動流程 禮儀小姐換衣服，在接待臺前做好準備迎接來賓 軍樂隊、鑼鼓隊在相應(yīng)位置站立，準備表演8：20 客戶陸續(xù)到來，禮儀小姐和負責(zé)接待的置業(yè)顧問共同迎接來賓，由禮儀小姐為來賓佩戴胸花、協(xié)助簽到之后，由置業(yè)顧問接待、引導(dǎo)就坐水飲招待，后返回“迎賓區(qū)”； 外請政界領(lǐng)導(dǎo)、記者由指定人員接待陪同；選房公布區(qū)投影儀安裝、調(diào)試，手提電腦到位；將準備好的講稿及通稿分別按人給到；軍樂隊、鑼鼓隊、音響開始交替演奏；攝影師開始攝像；接聽熱線的工作人員到位（始終不離場）8：50 參加活動的來賓基本已經(jīng)到齊，活動即將開始 負責(zé)場內(nèi)工作人員邀請領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓、準業(yè)主到活動現(xiàn)場參加活動9：00 開盤活動開始，基本按照活動流程進行，主要分為以下幾個部分 由主持人宣布到場的甲、乙方領(lǐng)導(dǎo)及各方來賓，并請主要領(lǐng)導(dǎo)人發(fā)言（音樂可進行伴奏）； 開盤剪彩、鳴鑼（禮儀慶典公司在適當時間打禮花彈、鳴炮、放飛氦氣球、和平鴿等） 舞獅、采青、點睛活動（鑼鼓隊完成） 演藝助興活動（演藝人員）9：20 主持人請參加選房的客戶到休息區(qū)就坐，由置業(yè)顧問為客戶為作告知性事宜和招呼交流，熟悉客戶確認定金帶足。□突發(fā)事件： 如現(xiàn)場出現(xiàn)突發(fā)鬧事事件，由現(xiàn)場保安在第一時間內(nèi)，向活動當天最高領(lǐng)導(dǎo)（見現(xiàn)場人員分工安排）人及時匯報，之后根據(jù)命令執(zhí)行方案。 項目資料的準備，并交付主持人進行熟悉開盤前7天：空飄氣球、拱門、刀旗、水座旗、噴繪畫面等文字性東西的確定； 未來7天天氣預(yù)報的查詢開盤前6天：開盤所需裝飾材料的準備，活動請柬的發(fā)送，選房認購的提前告知；開盤前5天：慶典活動各個硬件設(shè)備由慶典公司準備好，空飄氣球、拱門、刀旗、水座旗、桁架、舞臺、噴繪畫面等制作好。當然領(lǐng)取辦法仍是現(xiàn)場領(lǐng)取獎券，在您購房首付款到位、個人按揭資料交齊及簽訂完商品房買賣合同后，憑贈券領(lǐng)取獎品，獎品價值是元——元的一個。 □禮品與獎品：一、 提案 禮品與獎品種類（開盤前15天定） 采購數(shù)量（開盤前一周定）A：已VIP客戶的數(shù)量 B：當天認購客戶的禮、獎品機動數(shù)量 費用預(yù)算（開盤前一周定） 采購時間的安排（開盤前十五天陸續(xù)到位）二、 獎項設(shè)置：一等獎——名 獎二等獎——名 獎各一個三等獎——名 獎各一個三、獎項說明及發(fā)放辦法：為了答謝各位對的關(guān)心與厚愛，我們將在今日選房過程中穿插禮品、獎品的發(fā)放與抽取。延時趕到者，其選房權(quán)自動排入下一輪VIP順序之中； 每個VIP號選房時間為三分鐘，如在既定時間內(nèi)沒有選到合適單位，仍可在復(fù)選區(qū)繼續(xù)選擇；每套單位定金為人民幣萬元整（￥0000元）。項目組分析原因后重報提 案總部審閱YESNO批復(fù)后回遞項目策劃遞交甲方 并進行溝通返回策劃組修改并完善進入活動預(yù)備執(zhí)行落實活動相關(guān)節(jié)點確定活動日程及費用執(zhí)行 NO YES YES 執(zhí) 行落實禮儀公司 落實各媒體傳播落實花卉公司落實酒店訂餐及冷餐配送等購買禮、獎品及其它所需物件通知客戶開盤認購及邀請嘉賓等物業(yè)公司、保安公司、120聯(lián)動簽訂慶典禮儀內(nèi)容與時間等電視報紙雜志發(fā)稿時間內(nèi)容數(shù)量種類及擺放日期等簽訂品種規(guī)格及服務(wù)費用購買的數(shù)量種類及其它所需發(fā)邀請函告知活動規(guī)則等物業(yè)公司、保安公司、120聯(lián)動查詢未來7日天氣預(yù)報開盤在較小的投入下，利用開盤的時機與目標客戶的口碑傳頌，進一步培育潛在客戶市場，謀求本案的銷售達成，進而達到收益增長。 協(xié)辦單位：推廣主題：開盤活動中前期準備活動場地 發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)致辭。 您好！請到 領(lǐng)取紀念品。 一、推介會籌備期各單位準備事項籌備時間：開盤前三周進行（策劃部主導(dǎo)，銷售部配合）執(zhí)行時間：開盤前7天左右形式：暫定酒會開發(fā)商：l 確定推介會時間與地址l 工程進度表的確定l 物業(yè)公司及物業(yè)承諾事項的確定l 會所各配套設(shè)施、裝修標準等各項承諾的確定l 確定與會方人員（建筑設(shè)計院、園林設(shè)計單位、施工單位、物業(yè)公司、開發(fā)商代表），并協(xié)調(diào)其完成銷售部：l 客戶資料的整理l 與酒店方協(xié)調(diào)l 客戶證言代表l 酒會前一周內(nèi)，預(yù)約成交客戶提前到售樓處填寫抽獎券企劃公司：l 軟文思路及文案的確定l 硬廣設(shè)計方案l 路牌內(nèi)容更新方案l 推介會SP禮品方案設(shè)計l 酒店會場布置方案設(shè)計l 負責(zé)現(xiàn)場放映二、推介會人力配置一覽表項目人數(shù)工作內(nèi)容禮儀接待組人人人人迎賓接待處出示VIP卡并簽到，發(fā)放禮品，同時依照客戶進場順序發(fā)放抽獎券（一份給客戶，一份留在獎箱內(nèi)）席位安排，配合司儀，協(xié)助現(xiàn)場活動引導(dǎo)媒體組人媒體接待媒體禮品媒體宣傳報道資料準備流程組人現(xiàn)場硬體布置監(jiān)督、調(diào)控，全程輔助，各單位協(xié)調(diào)（其中1人負責(zé)音響設(shè)備調(diào)控和服務(wù)調(diào)控）銷售組人人推介會解說售樓處現(xiàn)場留守保安組名保護收銀，維持宴會廳現(xiàn)場秩序（接待組空閑人員支援）收銀處名收款★ 餐飲、招待、休息服務(wù)由餐飲部服務(wù)生負責(zé)。售樓處外圍廣場園林 （策劃部、景觀部）時間：保證景觀完工時間與售樓處建成時間一致1．園林規(guī)劃設(shè)計；2．園林公司招標；3．招標評審；4．園林施工。（2）此階段工作內(nèi)容①廣告設(shè)計制作類A、 項目展板、展牌的設(shè)計制作； B、工地圍墻廣告、戶外廣告及車身廣告的設(shè)計制作C、網(wǎng)絡(luò)、路牌廣告、短信、軟文的設(shè)計制作D、各種宣傳資料的制作（戶型、海報、樓書、羅馬旗、禮品、手提袋、檔案袋、紙杯、吊旗等）此階段工作重點：完善整體推廣執(zhí)行方案②策劃推廣類宣傳推廣方案的討論和確認A、根據(jù)樓盤的產(chǎn)品定位、目標客戶群定位，確定廣告基調(diào)和廣告風(fēng)格B、宣傳推廣渠道的選擇和方式的確認C、推廣活動方案的擬定（3）準備期需要注意的事項A、根據(jù)現(xiàn)場客戶反饋的情況，修正媒體策略廣告投放區(qū)域及廣告訴求點；B、針對項目各類產(chǎn)品的市場接受情況進行適當?shù)耐茝V策略調(diào)整。④ 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究④本地消費者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況。④租賃銷售客戶對代理商的評價。③房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研。房地產(chǎn)價格調(diào)研①影響房地產(chǎn)價格變化的因素。 市場反響調(diào)研 ①現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意識意見以及對某種產(chǎn)品的接受程度。③消費者對本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象。二、房地產(chǎn)市場需求 房地產(chǎn)消費者調(diào)研①消費者對某類房地產(chǎn)消費者的總需求及飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。①地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和著名企業(yè)的效益。包括消費者購買行為、購買水平、購買傾向、消費者的共同特征等。② 供需分析。5）商業(yè)項目樣板房要充分展示商業(yè)價值大環(huán)境。一個樣板房必須有特色，讓人記?。慌c眾不同，讓人耳目一新，甚至引起轟動效應(yīng)。l 展示性。2）要保證通道充足的采光或照明。l 銷售人