【正文】 流動負債 現(xiàn)金1860 應(yīng)付賬款 1265 應(yīng)收賬款 740 應(yīng)付銀行貸款 500 存量商品房6270 應(yīng)付稅費 80 預(yù)付費用 2800 應(yīng)付到期長期債務(wù) 135流動資產(chǎn)合計 11670應(yīng)收股利 120流動負債合計 2100 銀行借款(10年，8%) 600 債券(面值1000萬元，5年，9%)1000固定資產(chǎn)合計 130負債合計 3700股東權(quán)益 優(yōu)先股(面值100元，7%)500 普通股(面值10元)5000 留存收益2600股東權(quán)益總計8100資產(chǎn)總計11800負債與股東權(quán)益總計11800表32 項目財務(wù)補充資料 內(nèi) 容 金額或數(shù)量 普通股： 發(fā)行費率% 每股收益 每股現(xiàn)行市場價10元/股 每股股息 股息預(yù)期增長率% 優(yōu)先股： 發(fā)行費率% 每股股息7元/股 每股現(xiàn)行市場價 金融債券： 籌資費率% 現(xiàn)行市場價 公司所得稅率25% 個人所得稅率20%相稱活期存款余額未清償貸款20% 最低活期存款余額100萬元 稅前利潤額700萬元債務(wù)總額9700萬元現(xiàn)行市場價籌資成本主要是房地產(chǎn)投資者在籌資時所付出的代價。其計算公式見式(32)： DFL=EBIT/EBIT—I 式(32)式中：DEL——財務(wù)杠桿系數(shù)；EBIT——變動前的息稅前利潤；I——債務(wù)利息若存在優(yōu)先股時，公式見式(33)： DFL=EBIT/[EBITIPD/(1T)] 式(33)式中：PD——優(yōu)先股股利 T——企業(yè)所得稅率計算該項目籌資方案的財務(wù)杠桿系數(shù)稅前利潤：EBIT =700萬元債務(wù)利息：I=6008%+10009%=138萬元優(yōu)先股股利：PD=5007%=35萬元企業(yè)所得稅稅率：T=25%財務(wù)杠桿系數(shù)：DFL =EBIT/[EBITIPD/(1T)] =700/［70013835/(125%)］ =在通常情況下。如果在商銀博弈中銀行對項目拒絕貸款，項目無法取得預(yù)期的資金源，項目將無法繼續(xù)進行，甚至導(dǎo)致項目以失敗告終。另外，房地產(chǎn)上市公司后十名的公司在條件具備的情況下，經(jīng)有關(guān)部門批準，還可以通過向外國銀行借貸，開展國際租賃業(yè)務(wù)，以及在國外發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券和股票等形式，從國際金融市場籌集其開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營所需的資金。公司不夠重視投資項目的前期考察，未能對房地產(chǎn)項目投資進行可行性分析研究，而且投資分析缺少依據(jù)，規(guī)劃不夠合理。公司各項主要財務(wù)指標見(表42，表43，表44)表42公司20092010主要短期償債能力指標報告日期201012312010630200912312009630流動比率速動比率流動比率是企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負債的比率。主要包括資產(chǎn)負債率、股東權(quán)益比率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)、利息保障倍數(shù)等等。由于人口的不斷增加以及農(nóng)村人口的涌入，南通市區(qū)的住房需求在不斷地增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展和公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不斷擴大。該指標越高不僅說明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資金使用等方面取得良好的效果，同時也說明資產(chǎn)運用效率高。公司的市盈率增長幅度很大，說明公司的股票具有較大的投資風(fēng)險。(3) 宏觀調(diào)控政策的波動加大了房企的投資風(fēng)險。(2)合理安排投資組合不同的房地產(chǎn)項目的風(fēng)險大小不同，其獲利能力也存在一定的差異。(4)必要時采用風(fēng)險回避來消除投資風(fēng)險這種做法可以達到徹底規(guī)避風(fēng)險的目的，房地產(chǎn)上市公司后十名的公司應(yīng)該通過選聘業(yè)內(nèi)知名專家和企業(yè)精英人士，對項目進行充分的研究和論證，有效地預(yù)測項目的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)項目工程建設(shè)的資金來源：用于項目的自有資金25000萬元，以土地抵押貸款18000萬元，其他7000萬元主要依靠銷售回款，%。盈虧平衡分析的基本公式：總成本：C=Cf+CvQ總收入：S=PQ列出盈虧平衡方程：C=SPQ＝Cf+CvQ則， 盈虧平衡產(chǎn)量點： Q=Cf/（PCv） 式(51)盈虧平衡價格點： P0=Cf/Q+Cv 式(52)盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本： C0=P—Cf/Q 式(53)式中： C——銷售成本P——產(chǎn)品銷售價格Cf——固定成本總額Cv——單位變動成本Q——銷售數(shù)量S——銷售收入 (2)房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析根據(jù)上述數(shù)據(jù)可知：房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)項目可銷售住宅面積167654平方米，平均銷售單價5800元/平方米，總成本費用50000萬元，其中固定成本(土地費用)18300萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。所以，用盈虧平衡分析法是難以得出一個全面的結(jié)論。確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標：財務(wù)凈現(xiàn)值。由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長等的特點，對現(xiàn)金的要求較高，若房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流長期處于負值，會給項目營運帶來資金上的困難，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈的斷裂，引發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的核心，加強對項目成本費用的控制和監(jiān)督，提高全員的成本意識，有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，達到預(yù)期收益。另外，房地產(chǎn)上市公司后十名的公司公司內(nèi)部各職能部門之間要加強聯(lián)系，把成本費用控制上升到管理的高度，使財務(wù)預(yù)算和成本管理相符。(3)加強成本費用管理房地產(chǎn)上市公司后十名的公司管理層要建立健全材料成本管理制度和標準。(3) 成本費用的控制。在對房地產(chǎn)項目的敏感性分析中，建安成本和銷售價格的變動最終影響的是現(xiàn)金流的變化。(2)房地產(chǎn)項目敏感性分析(表5表5表56見附錄)對于房地產(chǎn)上市公司后十名的公司泛地產(chǎn)房地產(chǎn)項目：確定不確定性因素：影響房地產(chǎn)項目收益的主要敏感因素為銷售價格和建安成本。另外，盈虧平衡分析雖然能對項目的風(fēng)險進行分析，但它缺乏概率的判斷，難以定量測度風(fēng)險的大小。通常情況下，在項目產(chǎn)出能力一定時，盈虧平衡點越低，房地產(chǎn)項目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。房地產(chǎn)項目工程建設(shè)總投資為50000萬元。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司得投資決策必須在有效期內(nèi)迅速、及時、果斷地做出。因此，可行性研究階段對風(fēng)險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。目前，由于房地產(chǎn)投資過快增長導(dǎo)致房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡，經(jīng)濟適用房的比例一直處于很低的水平。從2009到2010年，%%，說明公司為獲取收益而付出的代價在增加，企業(yè)的獲利能力下降，同時還表明公司對成本費用的控制能力下降，經(jīng)營管理不善。表44公司20092010年主要盈利能力指標報告日期201012312010630200912312009630資產(chǎn)報酬率%%%%銷售凈利率%10%%%成本費用利潤率%%%%市盈率60資產(chǎn)報酬率是企業(yè)在一定時期內(nèi)的凈利潤與資產(chǎn)平均總額的比率。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司在06年剛剛進入地產(chǎn)業(yè)，正處于發(fā)展的前期，在這一階段會以擴大規(guī)模的等方式進行發(fā)展，這樣就需要大量的資金投入，便造成了產(chǎn)權(quán)比率較高的狀況。明顯低于流動比率，可以看出存貨商品房在公司的流動資產(chǎn)占有較大的比例，公司的短期償債能力一般。(1)短期償債能力短期償債能力是指企業(yè)償付流動負債的能力。4 房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估2010年，公司銷售總額達到13781萬元，投資額總額為72130萬元。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房產(chǎn)還可以通過聯(lián)營，集中多方面資金，擴大經(jīng)營范圍，建立規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟聯(lián)合體，同時進行技術(shù)、勞動力、土地、資源等多種生產(chǎn)要素的聯(lián)合，發(fā)揮各方面的優(yōu)勢，增強其活力和競爭能力。在籌資的過程中，對整個開發(fā)過程中的資金運作成粗放型，沒有把資金使用效率最大化與實現(xiàn)項目利潤最大化結(jié)合起來。財務(wù)杠桿作用的大小通常用財務(wù)杠桿系數(shù)表示。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌集的主要方式是銀行信貸、自籌資金、商品房銷售款。在經(jīng)營環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)經(jīng)營包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程，涉及許多的相關(guān)部門和環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，都將導(dǎo)致項目工期延長、成本費用增加、預(yù)期收益大幅降低。但