【正文】 月 12日，經(jīng)原建設(shè)部統(tǒng)一，民政部批準(zhǔn)中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)更名為中國房地產(chǎn) 估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，英文縮寫 CIREA。 （ 4） 參與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的制訂工作，實(shí)施跟蹤管理。 （ 6） 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。 （ 9） 國家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度。 妥善安置被征 地單位和農(nóng)民的原則 房地產(chǎn)基本制度與政策 １０ 妥善安置主要包括： 對(duì)征收的土地要適當(dāng)補(bǔ)償； 對(duì)因征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助； 對(duì)征地造成的剩余農(nóng)民勞動(dòng)力要適當(dāng)安排； 要妥善安置征地范圍內(nèi)的拆遷戶。鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設(shè)需要征收的土地，可以分段申請(qǐng)批準(zhǔn)，辦理征地手續(xù)。 （ 1） 征收土地公告應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1） 征收批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號(hào)、時(shí)間和用途； 2） 被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積； 3） 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑； 4） 辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙?、地點(diǎn)。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 4至 6 倍。但臨時(shí)用地逐年累計(jì)的補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過技征收該土地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和。 上報(bào)審批 市、縣人民政府土地行政主管部門對(duì)材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，在收到申請(qǐng)之日起 30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)；需上級(jí)人民政府批準(zhǔn)的，報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)。 二、 臨時(shí)用地（了解） 臨時(shí)用地是指建設(shè)過程中或勘查勘測過程中一些暫設(shè)工程和臨時(shí)設(shè)施所需臨時(shí)使用城市內(nèi)的空閑、農(nóng)用地和未利用地，不包括因使用原有的建筑物、構(gòu)筑物而引起的使用土地的行為。如使用的是農(nóng)民集體所有的土地，將由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)代表所有者與臨時(shí)用地使用者簽訂臨時(shí)使用土地合同。 土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。出讓人發(fā)布招標(biāo)公告。特點(diǎn)是自由度大，不利于公平競爭。分兩種情況，一是未如期支付地價(jià)款的，在簽約時(shí)應(yīng)繳一定比例的地價(jià)款作為定金， 60 日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款，逾期未支付全款的，出讓方收回；二是土地使用者未按照合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門予以糾正，采取無條件取消其土地使用權(quán)的處罰形式。土地使用權(quán)及其地上建筑物，其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。 （二） 合同的履行 房地產(chǎn)基本制度與政策 １４ 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限、土地用途、固定資產(chǎn)投資 規(guī)模和強(qiáng)度開發(fā)土地。 四、 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理 管理權(quán)限 國有土地使用權(quán)的出讓由市、縣人民政府 負(fù)責(zé)。 國有土地租賃的期限 對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，年限一般不超過 5 年；長期租賃由租賃合同約定，但最長期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限。 承租土地使用權(quán)的收回 （ 1） 國家因社會(huì)公共利益的需要，可提前收回，但應(yīng)給予合理補(bǔ)償。 （ 2） 除特殊規(guī)定 外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)。二用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實(shí)行租賃。 其中 2）、 3）、 4）項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過 5 年。原土地使用者需要使用土地時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價(jià)的土地。 第一節(jié) 規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理 一、 城鄉(xiāng)規(guī)劃的基本概念（熟悉） 城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進(jìn)經(jīng)紀(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本人物、促進(jìn)土地科學(xué)使用為基礎(chǔ)、促進(jìn)人居環(huán)境根本改善 為目的，涵蓋城鄉(xiāng)民居點(diǎn)的空間布局規(guī)劃。城市規(guī)劃區(qū)指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市總體規(guī)劃還應(yīng)當(dāng)對(duì)城市更長遠(yuǎn)的發(fā)展作出預(yù)測性安排。其他的建設(shè)項(xiàng)目不需要申請(qǐng)選址意見書。 （ 2） 道路管理。竣工資料包括該建設(shè)工程的審批文件（影印件）和該建設(shè)工程竣工時(shí)的總平面圖、各層平面圖、立面圖，剖面圖、設(shè)備圖、基礎(chǔ)圖和城市規(guī)劃行政主管部門指定需要的其他圖紙。 （ 8） 竣工材料的報(bào)送。 建設(shè)工程規(guī)劃許可管理的主要內(nèi)容包括： （ 1） 建筑管理。批后管理主要是按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系對(duì)違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文 化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為城市總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 依照規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，注銷土地登記和土地證書。 具有下列情形之一，也可認(rèn)定為閑置土地： ① 國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿 1 年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的； ② 已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足 1/3或者已投資額占總投資額不足 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1 年的； ③ 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置： 1） 國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的； 2） 國有企業(yè)改組為股份合作制的； 3） 國有企業(yè)租賃經(jīng)營的； 4） 非國有企業(yè)兼并國有企 業(yè)的。 （ 2） 可以出租。 第五節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥（掌握） 一、 土地使用權(quán)劃撥的概念 是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。 （ 2） 轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)隨之 轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。實(shí)行國有土地租賃是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式。 （三） 合同的解除 （ 1） 在簽訂出讓合同后，土地使用者應(yīng)繳納定金并按照約定期限支付地價(jià)款，延遲付款超過 60 日，經(jīng)催交后仍不能支付價(jià)款的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。 （一） 合同的主要內(nèi)容 合同 主要內(nèi)容包括：當(dāng)事人的名稱和住所；土地界址、面積等；建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；土地用途；土地條件；土地使用期限；出讓金等費(fèi)用及其支付方式；開發(fā)投資強(qiáng)度；規(guī)劃條件；配套；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押條件；期限屆滿的處理；不可抗力的處理，違約責(zé)任，解決爭議的方法。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按約定；無約定或約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。特殊情況，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可依照法律程序提前手繪，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果。 二、 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓政策 （一） 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式 規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。其中，屬于臨時(shí)用地的，災(zāi)后應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續(xù)；屬于永久性建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)在災(zāi)情結(jié)束 6 個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)補(bǔ)辦建設(shè)用地審批手續(xù)。 簽訂臨時(shí)用地合同 臨時(shí)用地合同由臨時(shí)用地的使用者與所有者簽訂。 通過招標(biāo)、拍賣方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門擬訂方案，報(bào)人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。 提出預(yù)審申請(qǐng)，提交材料如下： （ 1） 申請(qǐng)預(yù)審的正式文件； （ 2） 項(xiàng) 目建議書批復(fù)文件； （ 3） 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中應(yīng)當(dāng)包含土地利用的章節(jié)，內(nèi)容包括規(guī)劃選址情況、用地總規(guī)模和用地類型等； （ 4） 單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目，擬占用地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)土地的，還應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù) 3 年以上常年種菜的商品菜地或養(yǎng)殖魚、蝦的精養(yǎng)魚塘。 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。及聯(lián)營企業(yè)用地，可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)。 建設(shè)單位申請(qǐng)征地不得化整為零 一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要征收的土地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)，不 得化整為零。 保證國家建設(shè)用地的原則。變更須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核 準(zhǔn)。 （ 5） 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。 學(xué)會(huì)主要通過一下工作開展行業(yè)自律管理： （ 1） 開展行業(yè)自律情況的調(diào)研工作，為政府制訂有關(guān)政策提供意見和建議； （ 2） 建立行業(yè)內(nèi)部的自律規(guī)則，制止低價(jià)競爭和價(jià)格壟斷行為，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競爭。 第五節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律 一、 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的職業(yè)道德 二、 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)組織監(jiān)督 1994 年 8 月，經(jīng)民政部注冊(cè)登記，我國組建了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)全國性的自律組織 —— 中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。 （ 5） 投訴處理。依法從多種途徑采集，充分利用現(xiàn)有信息資源，從政府部門、房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、執(zhí)從業(yè)人員、其他中介機(jī)構(gòu)及社會(huì)公眾等多種途徑獲得，并與機(jī)構(gòu)資質(zhì)審批、年檢制度及專業(yè)人員執(zhí)從業(yè)資格注冊(cè)工作有機(jī)結(jié)合。 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案的主要內(nèi)容包括：機(jī)構(gòu)基本情況、機(jī)構(gòu)良好行為記錄、機(jī)構(gòu)不良行為記錄、估價(jià)項(xiàng)目匯總、房地產(chǎn)基本制度與政策 ８ 估價(jià)項(xiàng)目基本情況、股東（合伙人）情況、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師基本情 況、機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審情況、投訴情況等。 （八） 建立健全辦事公開制度 有條件的地 方，要積極開通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)。 若有關(guān)部門對(duì)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行凍結(jié)和扣劃，開戶銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)有義務(wù)出示證據(jù)以證明交易結(jié)算資金及其銀行賬戶的性質(zhì)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理享有權(quán)利： （ 1） 有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)； （ 2） 協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬； 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)： （ 1） 遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè) 道德規(guī)范； （ 2） 不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)； （ 3） 接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平； （ 4） 向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)； （ 5） 為委托人保守商業(yè)秘密。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)程序 由本人提出申請(qǐng)，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門或其授權(quán)的省級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織初審合格后，送交中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì) 注冊(cè)登記，核發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書。申請(qǐng)免試部分科 目的人員必須在一個(gè)考試年度內(nèi)通過應(yīng)試科目。中介服務(wù)費(fèi)必須由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，并給繳費(fèi)人開發(fā)票。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)包括： 當(dāng)事人姓名或名稱、住所； 中介服務(wù)項(xiàng)目名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)； 合同履行期限； 收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間； 違約責(zé)任和糾紛解決 方式； 當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。 （二） 房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi) 采用差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收。 房地產(chǎn)估價(jià)分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立和管理 具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以按照規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù) 的 50%以上；從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人； （ 5） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 二、 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場準(zhǔn)入抓起，采取資格認(rèn)證、資質(zhì)分級(jí)與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理措施；而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢則主要通過行業(yè)組織自律的方式進(jìn)行自我管理。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 1 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； 2 有固定的服務(wù)場所； 3 有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)； 4 有足夠數(shù)量的專業(yè)人員； 5 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。另外，國家發(fā)改委、國土資源部也半步了一些房地產(chǎn)方面的部門規(guī)章。 相關(guān)法律：如《中華人民共和國物權(quán)法》，簡稱物權(quán)法，《民法通則》，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，《合同法》，《中華人民共和國擔(dān)保法》簡稱擔(dān)保法等。 房地產(chǎn)法律體系，是指各種不同層次的調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)，按照一定的內(nèi)在聯(lián)系而組成的一個(gè)共同的有機(jī)整體，主要包括： （一）憲法 《中華人民共和國憲法》是國家的 根本大法，對(duì)于房地產(chǎn)法，憲法也作出了原則行規(guī)定。廣義的房地產(chǎn)法包括調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的各種社會(huì)關(guān)系的法律、法規(guī)、規(guī)章。目前，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)主要由房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)主要是取得待開發(fā)房地產(chǎn)特別是土地，然后進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場地平整等土地開發(fā)或者房屋建設(shè)，再轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的土地、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租建成后的房屋。（ 2）房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，可以帶動(dòng)建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長。題型