【正文】 銷量讓他至今都舍不得開盤。有預(yù)言說，如果雁灘可以突破自我瓶頸的限制，這里將會變成蘭州房地產(chǎn)最活躍區(qū)域之一。 雁灘原是黃河中的 18 個沙島，據(jù)說過去大雁常在此棲落，故名雁灘。 規(guī)劃期內(nèi)在市區(qū)建成跨黃河大橋共七座： 一、高 灘 3l2 國道黃河大橋； 二、雁灘至青白石黃河大橋； 三、天水路接 312 國道黃河大橋； 四、雁灘到鹽場黃河大橋； 五、小西湖黃河大橋； 六、崔家大灘至安寧黃河大橋； 七、西固至安寧黃河大橋。 （ 5） 營銷目標(biāo) 我們對項(xiàng)目的營銷目標(biāo)分為市場、銷售、財務(wù)目標(biāo)。 在我國歷次宏觀調(diào)控前后，蘭州市居民消費(fèi)價格走勢及特點(diǎn) （ 1） 1978 年－ 1995 年蘭州呈現(xiàn)投資需求和消費(fèi)需求的雙膨脹，國家采取從緊的財政政策和緊的貨幣政策，效 果顯著。一季度蘭州市農(nóng)民現(xiàn)金收入為 元，增長 ％。在小區(qū)的樓棟排列、外形設(shè)計蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 21 上，廣泛吸收，參照沿海地區(qū)以及國外在房地產(chǎn)開發(fā)方面的新的立面造型、色彩搭配等流 行趨勢。 分析： （ 1）、源出： 即通過對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計與未來性的描述與演繹，把情景地產(chǎn)生活的領(lǐng)先程度與魅力引入受眾的心里，使其產(chǎn)生強(qiáng)烈的憧憬與渴望。 四 、策略背景 —— 競爭環(huán)境的理解 本案產(chǎn)品形態(tài)比較 豐富，小高層（ 6＋ 1）（ 11＋ 1）及部分純花園洋房、聯(lián)體別墅構(gòu)成。供求狀況的演變正滑向失衡的邊緣，大量的個案競竟相爭奪有限的客源。售樓中心的格調(diào)和氣氛，樣板示范單元區(qū)的實(shí)體感覺， ONE TYPE 式個人化精美樓書，簡潔明了的沙盤，業(yè)務(wù)人員良好的禮儀談吐都是極為重要的考慮。 (三 )、 實(shí)現(xiàn)營銷策略手段： A、運(yùn)用戶外看板攔截周邊客戶，工地圍墻的設(shè)計至關(guān)重要。通過本案傳播推廣爭取達(dá)到以下目標(biāo)： 項(xiàng)目知名度 50%（ 3 萬人） 項(xiàng)目理解率到達(dá)項(xiàng)目知名度的 20%（ 6 萬人） 項(xiàng)目偏好率達(dá)到項(xiàng)目理解率的 50%（ 3 萬人） 項(xiàng)目需求量達(dá)到項(xiàng)目偏好率的 10 %（ 3000 人） (三 )、 總體描述： ※ 雁灘科技新區(qū)、蘭大高新區(qū)從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的知識分子，年齡為 26— 35，家庭年收入在 4 萬元 — 8萬元。為項(xiàng)目儲備傳播力量。項(xiàng)目總占地面積 為 平方米（ 市畝），用地性質(zhì)為居住建筑為主的綜合用地，規(guī)劃控制容積率為 ，建筑密布為 25%，建筑綠化率 %，總建 筑面積 平方米，其中地上建筑面積 平方米，包括：住宅建筑面積 平方米，商業(yè)建筑城關(guān)七里河雁灘安寧西固東崗銀行貸款存款借取60100100130130150150以上蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 27 面積 平方米，會所建筑面積 平方米，活動中心建筑面積 平方米，幼兒園建筑面積 平方米；地下建筑面積 平方米。另外正在籌建一個 10米寬的綠化帶 . 該項(xiàng)目七通一平解決良好，對于水電暖等這些基本設(shè)施配備齊全，而且質(zhì)量絕對可靠，這也是綜合考慮業(yè)主的利益，施工部門對這些基礎(chǔ)設(shè)施予以了高度重視，這不僅體現(xiàn)了考慮業(yè)主的利益，也為建設(shè)單位自身樹立了一個良好的形象。 嘉泰名居，步行 5分鐘至黃河風(fēng)情線，乘坐市內(nèi)公交車 5 分鐘到達(dá)黃河鐵橋和白塔山公園， 12 分鐘到達(dá)東方紅廣場， 15分鐘到達(dá)西關(guān)， 20分鐘到達(dá)火車站。 小區(qū)圍墻及各個出入口處采用紅外線監(jiān)控，人車分流，智能監(jiān)控，子巡更系統(tǒng)自動報警，層層設(shè)防，一切確保家園安全，住得舒心，出行安心！服務(wù)貼近生活，讓生活更有風(fēng)格。座擁城市繁華與田園寧靜，成就最完美的現(xiàn)代生活。小區(qū)單體功能布局合理，面積恰當(dāng)，住宅區(qū)與商業(yè)步行街互不干擾，動靜分區(qū)明確。但是，這個時候既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，畢竟這些新的政策出臺，國家將從銀行，從工商，從稅務(wù)從統(tǒng)計資料等 等方面，都房地產(chǎn)業(yè)幾管齊下，你想建立一個比較健康的 房地產(chǎn)市場，這個對大家是一個挑戰(zhàn)。全部戶型不但融合了生態(tài)景觀的規(guī)劃與理念建造而且還融合了親光、觀景的思想，還延續(xù)了中國人最好戶型理念的同時最大限度得滿足了室內(nèi)光照，確保了室內(nèi)的空氣對流、新鮮，最大程度上運(yùn)用空間布局打造了典雅的時尚生活，讓 生活燦爛多彩！ 四、 調(diào)研基本結(jié)論 通過對本案內(nèi)外環(huán)境和條件的調(diào)查研究，我們可以初步得出以下幾點(diǎn)基本結(jié)論： 在今后較長的時期內(nèi)，蘭州市 雁灘區(qū) 房地產(chǎn)市場將有較快的發(fā)展，但總體上處于較低的水平，有著較大的發(fā)展空間和市場潛力。 第七節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)建議 一、項(xiàng)目開發(fā)整體構(gòu)想 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 31 天源 嘉座定位是以銷售為主，天源 以便市民生活方便從而對自己生活的小區(qū)有一種樂在其中的感覺。從玄關(guān)系統(tǒng)、廚房設(shè)備安置、進(jìn)入式更衣間、衛(wèi)生間收納系統(tǒng)等等到節(jié)能環(huán)保、智能化系統(tǒng)的應(yīng)用等方面，都進(jìn)行了全方位革新。而這些對于房地產(chǎn)開發(fā)也同 樣起到了不可估量的優(yōu)勢資源。 。 二、地層巖性 在鉆探所達(dá)的深度范圍內(nèi)，地層為第四層系全新統(tǒng)（ Q4）的風(fēng)成黃土狀粉土、中砂、卵石層。暗黃色，濕，稍密。呈強(qiáng)風(fēng)化狀態(tài)。 Mg近 35 年地下水最高水位標(biāo)高為 。 根據(jù)水質(zhì)分析資料，地下水屬 CL成巖作用差，遇水軟化。 該層屬近期人工填土，層厚 － 米。場地地處黃河蘭州段北岸級階地。 三、建設(shè)條件 ，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 07 年 下半年的集中發(fā)力力保 “ 革民根據(jù)地 ” 的頭銜。 其四， 積極推進(jìn)節(jié)能環(huán)保和住宅產(chǎn)業(yè)化的研究和實(shí)施 。所處區(qū)域商貿(mào)、醫(yī)療、教育、文化、市政配套設(shè) 施齊全，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。小區(qū)均由高層構(gòu)成， 20 層的有七棟， 27 層的有兩棟。需要隨時深入了解競爭對手的行動策略和信息，以制定相應(yīng)的營銷方案。 三、從政府規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響分析 嘉泰名居項(xiàng)目在 2020 年 元旦期間最新推出 “ 生態(tài)景觀房 ” ，這是 一期火爆銷售中持續(xù)推出的經(jīng)典戶型，其將河景與小區(qū)內(nèi)景完美結(jié)合，以其卓越的品質(zhì)贏得了消費(fèi)者的認(rèn)可，充分滿足了高品質(zhì)客戶對生活完美的追求。這個為房地產(chǎn)的發(fā)展打下了一個非常堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，而且全球的流動性，而且是中國流動性的增加，這種情況不是短期可以改變的，因?yàn)槿康慕?jīng)濟(jì)體是聯(lián)系在一起，市場的博弈者除了央行有更多的金融機(jī)構(gòu)，和各種各樣的基金，所以短期的流動性的改變是不可能的。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)面積 16 萬平方米，設(shè)計住房 960 套，商業(yè)建筑近 3萬平方米，近萬平米的蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 29 綠地廣場，綠化面積達(dá) 33%，九幢住宅樓圍繞中心綠呈橢圓形地排列，樓層高度為 202層不等。 開發(fā)商對項(xiàng)目的看法是 天源 開辟了金城代表現(xiàn)代高尚社區(qū)生活的典范，為懂得生活的人而醞釀。商業(yè)步行街與小區(qū)互不干擾，動靜分區(qū)明確。自創(chuàng)辦以來，以規(guī)范化的服務(wù)控制、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)內(nèi)容、個性化的服務(wù)理念，不僅為業(yè)主提供了滿意的服務(wù)，而且有效的實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的保值、增值，確保了物業(yè)投資 者的利益。得出 部分 結(jié)果如下圖所示： ：出租房 % 自購商品房 % 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 % 單位福利房 ： 70 平米以下 % 71— 130 平米 % 130 平米以上 % 出租房自購商品房經(jīng)濟(jì)實(shí)用房單位福利房7 0 平米以下70130平 米1 3 0 平米以上扇面 4蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 26 ： 城關(guān)區(qū) % 七里河區(qū) % 雁灘區(qū) % 安寧區(qū) % 西固 % 東崗 % ： 銀行貸款 存款 % 向別人借 % ： 60100 平米 % 100130 平米 % 130150 平米 % 150 平米以上 % 通過以上圖解可以看出現(xiàn)在大多數(shù)手頭資金有限，主要靠出租，或者購買經(jīng)濟(jì) 適 用房為主，地段主要考慮環(huán)境，交通便利以及配套設(shè)施等等，住房面積大多數(shù)人選 擇 100130m2，大概價位在 2030 萬之間，其主要購房經(jīng)濟(jì)來源是銀行貸款。 （ 3）策略：全面啟動大眾媒體，通過大版面的報紙軟文宣傳及多種傳播渠道的全面鋪設(shè) ，引發(fā)充分的市場關(guān)注度，迅速提升和豐滿高起點(diǎn)的項(xiàng)目品牌形象。 七 、一期（水云閣）推廣策略 (一 )、 傳播宗旨： 準(zhǔn)確表達(dá)本案項(xiàng)目信息給目標(biāo)消費(fèi)群，在其心中建立起項(xiàng)目的品牌形象，促進(jìn)入市期及后期銷售。室內(nèi)與室外一種很自然的過度，使人與室外的接觸更為自然 。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 23 策略 3：變膚淺說教式的溝通為以道具、場景影響為主的輕松交流。 近年，蘭州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來了商品房市場的急速發(fā)展。 市場目標(biāo)： 項(xiàng)目形象塑造，加強(qiáng)市場認(rèn)同感，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目的強(qiáng)勢促銷。 “ 情境地產(chǎn) ” 將產(chǎn)品與人放在一起，既是房地產(chǎn)品質(zhì)的回歸，又是品質(zhì)的升華。 第三節(jié) 競爭樓盤及參考樓盤調(diào)研分析 蘭州天慶嘉園 A 區(qū) ――“ 水云閣 ” 模擬營銷策劃簡案 一 、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目位于 蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，由甘肅天慶房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司開發(fā)，該項(xiàng)目地處交通便利環(huán)境優(yōu) 美地段，容積率達(dá) ，占地面積 350000 平方米，建筑面積 35萬平方米，該項(xiàng)目充分開發(fā)小區(qū)的可利用資源，真正實(shí)現(xiàn)“人車分流”，計劃在小區(qū)建成一個 2萬平方米的大型地下停車場，在進(jìn)一步完善公共社區(qū)智能化的基礎(chǔ)上，引進(jìn)家庭智能化建設(shè)，引領(lǐng)蘭州市民住房消費(fèi)的新時尚。其中工資性收入 元，同比增長 ％。研究表明，蘭州市房地產(chǎn)發(fā)展在空間上具有明顯的集聚特點(diǎn)，房價的空間自相關(guān)很明顯，房價與商服中蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 20 心的距離呈顯著的線性相關(guān)性。再加上小區(qū)周邊的雁灘家具市場、建材市 場、蔬菜市場、糧油市場等專業(yè)市場，黃河醫(yī)院、慈和堂醫(yī)院，中醫(yī)骨傷科醫(yī)院、甘肅省聯(lián)大、市外國語學(xué)院、新亞中學(xué)等醫(yī)療教育系統(tǒng)，雁灘公園、草地公園，兒童公園、體育公園等游樂場所；小區(qū)周邊的各家銀行、超市網(wǎng)點(diǎn)密布，小區(qū)內(nèi)外的便利的生活設(shè)施為成熟社區(qū)奠定了基礎(chǔ)。 充分利用現(xiàn)有公交的優(yōu)勢，完善公交站場建設(shè)，到 2020 年市區(qū)公交線路網(wǎng)密度達(dá)到 34 公里 /平方公里，在邊緣地區(qū)公交線路網(wǎng)密度達(dá)到 2— 公里 /平方公里，汽、電車擁有量達(dá)到 12 標(biāo)臺 /萬人。 規(guī)劃中 2020 年城市人均居住面積 9 平方米，住房成套率 80％：到 2020 年人均居住面積達(dá)到 12 平方米，住房成套率達(dá)到 90％以上。南河道沿岸將會因此形成一股新勢力，河岸住宅區(qū)新科時代已經(jīng)占據(jù)首席代表的位置，雁灘徹底擺脫 “ 臟亂差 ” 的形象已然時日不遠(yuǎn)。而它并沒有像噴發(fā)過的火山一樣隨后就悄無聲息，而是一座活力四射的 “ 活火山 ” 隨時隨地新作的出爐，讓天慶的“ 出手 ” 變得極合適宜。 蘭州房地產(chǎn)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面， 政府 要順因趨勢的發(fā)展，制定出切實(shí)可行的戰(zhàn)略計劃。品牌是一個企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，是核心 競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，長久以來中國的消費(fèi)者買房子需要全面考慮有關(guān)住房的所有因素而且各因素的權(quán)重相差不多，于是只好一個項(xiàng)目一個項(xiàng)目去“踩點(diǎn)”，交易費(fèi)用很高。 (3)、制度化。未來蘭州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展至少有以下八大趨勢，即規(guī)模化、民營化 ,制度化、差別化、品牌化、戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡(luò)化。做一個營運(yùn)型的不動產(chǎn)或者要做一人住宅開發(fā)的時候，面對的消費(fèi)者是完全不一樣的。我們國家這種機(jī)會到處都是。隨著住房分配貨幣化全面推進(jìn)，市場潛在需求將逐步轉(zhuǎn)化為有效需求，呈現(xiàn)供求兩旺的局面。 這說明了在 2020 年蘭州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出旺盛的向上的高速增長的態(tài)勢。而 11 月份公布的數(shù)字顯示，與去年同期相比，10月份蘭州新建商品房價格增長了 %。 五、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與走勢 2020 年上半年蘭州市土地市場分析 隨著居民收入的不斷增加，改善居住條件已成為居民提高生活質(zhì)量的首選，蘭州市作為甘肅省經(jīng)濟(jì)水平、生活水平比較領(lǐng)先的城市，其居住環(huán)境的優(yōu)越性優(yōu)于甘肅省的其他城市，其他城市的很多購房者仍側(cè)重選擇在蘭州市投資購房，房地產(chǎn)需求旺盛。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點(diǎn)，由現(xiàn) 行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。同時，上調(diào)活期存款利率 9個基點(diǎn) ,由 %上升至 %。 （二）、 2020 年 3 月 16 日 通過《物權(quán)法》 10月 1 日起執(zhí)行 2020 年 3 月 16 日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，物權(quán)法作為確認(rèn)財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護(hù)財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有 重要的意義；例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，這一條打消了民眾對 70 年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。農(nóng)民人均純收入 3103 元，比上年增長 ％；人均生活支出 2420 元，增長 ％。積極優(yōu)化城市環(huán)境，提高城市品位，增強(qiáng)了招商引資能力。全社會完成新增固定資