【正文】 5 條規(guī)定，地下水對混凝土結(jié)構(gòu)具有中等腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼結(jié)構(gòu)均具有中等腐蝕性?？辈炱陂g地下水位為 － ，標(biāo)高為 － 。 強(qiáng)分化泥巖（ E1－ 2x）：淺黃－棕紅色，以粘土巖為主。成分極不均勻。 第二節(jié) 場地條件 一、地形地貌 擬建場地位于蘭州市濱河北路西段，黃河市場向西約 1km。由此可見， “ 最活躍區(qū)域之一 ” 的復(fù)出江湖則還需要一到兩年的時(shí)間。 二、地理位置介紹 雁灘片區(qū)發(fā)展至今，不論是房地產(chǎn)業(yè)界還是家居建材行業(yè)抑或蘭州的人居歷史，雁灘片區(qū)的上方一直縈繞著一道被 敬仰的光環(huán)。 豐寧 德尚應(yīng)該 始終堅(jiān)持以客戶為中心，推進(jìn)質(zhì)量文化，在快速發(fā)展的過程中始終關(guān)注客戶滿意度。位于城南板塊新的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈中心，北方臨近火車站東路，西、北方延伸至天水南路和平?jīng)雎?；東與排洪南路貫通，東、北方延伸到定西東路并貫通民主東路、定西路、嘉峪關(guān)路，周邊與華聯(lián)超市、省中醫(yī)附院、七中、東都市場近在咫尺。規(guī)劃建設(shè)有近萬平方米的綠化廣場。 本案的主要競爭對手與本案各有自己獨(dú)特的賣點(diǎn)。 區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展對本項(xiàng)目勢必會(huì)產(chǎn)生一定的影響，例如該項(xiàng)目附近有樓盤比該樓盤在配套設(shè)施上更先進(jìn)，地理環(huán)境更優(yōu)越而且交通便利，因而相比之下該樓盤的弱勢變呈現(xiàn)而出，如何使該弱勢盡可能的掩蓋，房地產(chǎn)開發(fā)商必須做廣告宣傳，在價(jià)格上首蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 30 先得讓步，其次在售后服務(wù)方面可提供方便，倘若這樣，該房地產(chǎn)久而久之便會(huì)被消費(fèi)者所接受了。 第六節(jié) 項(xiàng)目市場調(diào)研結(jié)論 一、總體經(jīng)濟(jì)增長對本項(xiàng)目的影響分析 中國經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，中國經(jīng)濟(jì)的基本面，不光是數(shù)量上繼續(xù)保持高速增長，而且中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)慢慢從一個(gè)出口 導(dǎo)向型到進(jìn)口替代型的發(fā)展，中國的企業(yè)從簡單的來料加工向一個(gè)有技術(shù)制造能力的，而且進(jìn)一步有品牌、有競爭力的方向發(fā)展。整個(gè)樓盤面向黃河景觀帶依次展開。 嘉泰名居項(xiàng)目的開發(fā)商 —— 甘肅天源房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于 1994 年，是隸屬于甘肅省糧油儲運(yùn)有限公司的一家國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，天源地產(chǎn)自誕生之日起就以“ 天澤大地，人居福源 ” 為企業(yè)宗旨，秉承 “ 至誠至真 ” 的服務(wù)理念，以打造高品質(zhì)樓盤、改善群眾居住環(huán)境為己任，先后成功開發(fā)了 “ 天源小區(qū) ” 、 “ 雁灘安居小區(qū) ” 、 “ 團(tuán)結(jié)新村小區(qū) ” 、 “ 天源嘉座 ” 等現(xiàn)代化住宅小區(qū)。 嘉泰名居，給人們 提供日常休閑交往娛樂的場所，特別是兒童樂園，老人天地，體育活動(dòng)場地、 “ 寵物戀愛區(qū) ” 等等各得其所，營造現(xiàn)代鄰里交流的空間，使人們在小區(qū)內(nèi)居住其樂融融。單體功能布局合理，面積恰當(dāng)，戶型多樣。 嘉泰名居四個(gè)小區(qū)，面積約 26 萬平方米。 第四節(jié) 區(qū)域消費(fèi)群體購買行為與影響因素調(diào)研分析 通過調(diào)查，可以得出消費(fèi)者對一些關(guān)于居住條件，地理位置、房子大小、以及房 子價(jià)位等各方面的接受程度，以 下是一個(gè)調(diào)查結(jié)果總問卷份數(shù)為 280 份，有效問卷 271 份，有效率 97%。 (六 )、 各階段傳播方案 ： 蓄勢前期 （ 1）推廣主題： 項(xiàng)目形象、產(chǎn)品形象及預(yù)約登記資訊 （ 2）廣告目的：樹立樓盤形象，增加信任，傳遞預(yù)約登記資訊，為公開發(fā)售積累客源。 G、立面效果圖的繪制是銷售中有利的工具。水景、園境相得益彰，景觀大道悠閑愜意。從客戶的構(gòu)成和來源出發(fā)設(shè)計(jì)媒體策略和 SP 戰(zhàn)術(shù)組合，以最短路徑觸及目標(biāo)客戶，強(qiáng)勢和主流媒體則作為品牌鑄就的主通道。也是中端市場（不含經(jīng)濟(jì)適用房等政策性產(chǎn)品）最具特色的產(chǎn)品形態(tài)。 三 、營銷目標(biāo) 對項(xiàng)目的營銷目標(biāo)分為市場、銷售、財(cái)務(wù)目標(biāo)。 “ 情 ” 是人與境相遇的感受，是外在環(huán)境的內(nèi)心影射。物價(jià)水平繼續(xù)上漲。 （ 4） 2020 年 一季度， 甘肅 省居民消費(fèi)價(jià)格總水平比 07 年同期上漲 ％，漲幅創(chuàng)近 11 年以來同期新高，比 07 年同期上漲 個(gè)百分點(diǎn)。 對于 房地產(chǎn)商 所瞄準(zhǔn)的消費(fèi)顧客，溝通環(huán)境和技巧同樣直接影響著他們的消費(fèi)態(tài)度和對產(chǎn)品的信任感。也是蘭州地產(chǎn)區(qū)域板塊競爭最激烈的戰(zhàn)場。 從城市規(guī)劃來看， 雁灘 區(qū)良好的環(huán)境將吸引更多的人來此發(fā)展定居， 雁灘 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將有著巨大的前景。 二、項(xiàng)目與城市規(guī)劃發(fā)展的聯(lián)動(dòng)分析 （一）城市總體規(guī)劃發(fā)展 蘭州市區(qū)建設(shè)要遵循舊城改造與新區(qū)開發(fā)并重發(fā)展的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，綜合發(fā)展。可是細(xì)細(xì)品味分析， “ 光環(huán)尤在，只是表象之下 “ 朱顏 ” 已改。他們是最資深的看客。蘭州要順應(yīng)這個(gè)趨勢，總的看來，上述 6 個(gè)趨勢的變化目前已比較清晰。所謂“得客戶者得天下”，研究消費(fèi)者行為偏好，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，研究細(xì)分市場，形成自己獨(dú)特的他人無法模仿復(fù)制的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢，將是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)真思考的一個(gè)主題。現(xiàn)在看來，不談“產(chǎn)權(quán)”的“市場取向”改革已然不能取得全部改革績 效，產(chǎn)權(quán)的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。重新開發(fā)這些東西，這就回到了地區(qū)性商業(yè)設(shè)施及市場需求，這就又給我們很多的新機(jī)會(huì)。城市里面有很多公共設(shè)施都在不斷的改建、變動(dòng)。 六、蘭州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇 （一）城市房地產(chǎn)的重組、開發(fā)與變機(jī) 現(xiàn)在 城市里的房地產(chǎn)開始重組。 從前 9 個(gè)月蘭州市商品房和二手房銷售價(jià)格走勢看，蘭州市房價(jià)的變化基本保持平穩(wěn)運(yùn)行、同比價(jià)格漲幅小幅回落的變化特點(diǎn)，但受居民提高生活質(zhì)量、選擇良好經(jīng)營、生活環(huán)境及市政建設(shè)的房屋拆遷任務(wù)等方面的市場需求剛性，普通住宅及市區(qū)二手房的市場需求會(huì)進(jìn)一步加大；從大環(huán)境來看，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，物價(jià)總水平、人均收入也都在上漲，在一定程度 帶動(dòng)房價(jià)的上漲。截止到 10 月末，城關(guān)區(qū)商品房空置面積為 548692 平方米，同比下降 %；其中，空置商品住宅 263017 平方米，同比下降 %。 19 月份蘭州市商品房銷售價(jià)格指數(shù)累為 ，漲幅總體回落 個(gè)百分點(diǎn)。 四、房地產(chǎn)供給需求層面分析 (一 ) 供給層面： 07 年度蘭州市場房地產(chǎn)供應(yīng)量共計(jì)： 平方米，分月供應(yīng)量數(shù)據(jù)為： 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 8 2020 年蘭州市房地產(chǎn)市場供應(yīng) 量統(tǒng)計(jì) 說明： 數(shù)據(jù)來源：蘭州市房管局官方網(wǎng)站 數(shù)據(jù)時(shí)間： 2020 年 1 月 1 日 — 2020 年 12 月 26 日 因蘭州市房管局于年初將一部分過去未納入網(wǎng)上售房的項(xiàng)目集中登記，因此本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1 月份數(shù)目明顯失真 2020 年蘭州市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量（面積）柱狀圖 （二） 、需求層面： 07 年度蘭州房地產(chǎn)市場在需求層面來看，呈現(xiàn)爆炸式增長局面，大量于 0 06 年因政策因素觀望的未成交需求在 07 年同時(shí)集中釋放，造成整個(gè)市場供不應(yīng)求異?；鸨木置?。 20 多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 上有了較大改善。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。三次產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值 億元、 億元和 億元，分別增長 ％、 ％和 ％。 城市居民 人均可支配收入 10271 元，比上年增長％。市場價(jià)格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，食品類價(jià)格上漲較快，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 ％，比上年上漲 ％。全社會(huì) 固定資產(chǎn)投資 完成 億元，比上年增長 ％，其中：城鎮(zhèn) 固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％。 工業(yè) 和建筑業(yè) 方面： 工業(yè)經(jīng)濟(jì) 克服 能源 、原材料價(jià)格上漲的壓力，繼續(xù)保持較快發(fā)展的態(tài)勢。繼續(xù)加大對種糧農(nóng)民的補(bǔ)貼力度，城鄉(xiāng)免除九年義務(wù)教育學(xué)雜費(fèi)；繼續(xù)推進(jìn)新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度建設(shè)，全面推進(jìn)建立農(nóng)村最低生活保障制度；健全最低工資制度，推動(dòng)落實(shí)最低工資指導(dǎo)制度；通過了關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意 見，確立了廉租住房制度基本政策框架等等。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 3 第二章 市場分析與預(yù)測 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研分析 一、全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況分析 2020 年，各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院提出的各項(xiàng)方針 政策，宏觀調(diào)控取得了初步成效，國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)較快的發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計(jì)全年國民經(jīng)濟(jì)將大體上繼續(xù)保持延續(xù)前三季度的發(fā)展趨勢。在指導(dǎo)教師王恩茂老師的細(xì)心指導(dǎo)下，在我系領(lǐng)導(dǎo)和我院設(shè)計(jì)院領(lǐng)導(dǎo) 大力支持和幫助下，在項(xiàng)目承辦單位的積極配合下，依照國家的有關(guān)規(guī)定及《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》、《可行性研究與項(xiàng)目評價(jià)》的要求，編制完成了本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，本報(bào)告研究的內(nèi)容和范圍是： 一、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 二、 商品房市場概況及市場需求分析 三、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及初步方案 四、 場址及建設(shè)條件 五、 工程建設(shè)進(jìn)度 六、 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 七、 財(cái)務(wù)效益分析評價(jià) 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 2 八、 項(xiàng)目環(huán)境評價(jià) 第四節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 總建筑面積 平方米 其中 ：地上建筑面積 平方米 地下建筑面積 平方米 住宅建筑面積 平方米 商業(yè)建筑面積 平方米 幼兒園面積 平方米 地下車庫建筑面積 平方米 8000 建筑占地面積 平方米 容積率 % 綠地率 % 33 建筑密度 % 住宅套數(shù) 戶 960 停車位 輛 277 第五節(jié) 研究 結(jié)論及建議 對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析可以看出，項(xiàng)目的直接產(chǎn)品 —— 住宅，有著巨大的市場需求，而且項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，因此項(xiàng)目是必要和可行的。 黨中央、國務(wù)院有針對性地適時(shí)適度地出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù) 7次調(diào)高金融機(jī)構(gòu)法定存款準(zhǔn)備金率，將 執(zhí)行存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)提高到 %； 5次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率， 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率提高到%，一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到 %； 調(diào)整證券（股票）交易印花稅稅率 ,由 1?提高為 3?；取消 了 553項(xiàng)“高耗能、高污染、資源性”產(chǎn)品的出口退稅，降低了 2268 項(xiàng)容易引起貿(mào)易摩擦的商品的出口退稅率，將 10 項(xiàng)商品的出口退稅改為出口免稅政策。三次產(chǎn)業(yè)比例為 ： ：。 規(guī)模以上 工業(yè)企業(yè) 實(shí)現(xiàn)利稅總額 億元，比 2020 年增長 倍；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 億元，比上年增長 ％；實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元。北濱河路銀沙段等道路拓建工程全面竣工，城區(qū) “ 三大 出口 ” 改造建成通車，南河道二期工程、銀灘濕地公園一期、蘭州客運(yùn)中心等工程基本完工，鄧家花園改造、西關(guān)十字綜合治理等項(xiàng)目完成年度計(jì)劃， 100 萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房、洪門子公交樞紐站等建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展順利，安寧新城區(qū)建設(shè)全面提速。戶籍總?cè)丝? 萬人 ，其中，市區(qū)人口 萬人。 2020 年 GDP 同比增長 ％ CPI 同比上漲 ％ 。 （三）、 2020 年 3 月 央行 2020 年首度次加息 中國人民銀行決定，自 2020 年 3 月 18 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。在這 5年來 ,央行曾多次加息 , 但是上調(diào)對象均為定期存款或貸款利率 ,此次是 5年多來首次上調(diào)活期存款利率。 （八）、 2020 年 9 月 央行年內(nèi)第五次加息 2020 年 9月 15 日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。房 價(jià)的快速上升和部分房地產(chǎn)商的不規(guī)范經(jīng)營行為引起人們關(guān)注，政府也在今年連續(xù)出臺政策，穩(wěn)定房價(jià)。 自從甘肅省建設(shè)廳、省國土資源廳、省物價(jià)局、省地稅局等八部門《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見》實(shí)施后，投資性和投機(jī)性購房得到抑制，從目前蘭州市房地產(chǎn)經(jīng) 營形勢看，土地交易價(jià)格、建安成本包括建材和人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)用都呈上漲態(tài)勢，這些成本都呈現(xiàn)剛性，總體上支持商品房價(jià)格上行，所以房價(jià)下降空間極其有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020 年年底，蘭州市地價(jià)指數(shù)為 ，同比增長了 8％。 同時(shí)我們可以看出購房者 對住宅環(huán)境的要求會(huì)愈來愈高，追求品牌住房的意識增強(qiáng)。 (1)、應(yīng)變和善變。因?yàn)槿丝诮Y(jié)構(gòu)不同。未來中國房地產(chǎn)競爭加劇 ，將導(dǎo)致房開發(fā)企業(yè)向規(guī)模化。改革以來，我們 國家 在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方方面面都取得了長足進(jìn)步，然而如果套用國內(nèi)和國際游戲規(guī)則的要求則又在各方面都存在著不規(guī)范，遠(yuǎn)未能與這“接軌”。 (6)、戰(zhàn)略代。 以下是 對雁灘片區(qū)的新老樓盤作個(gè)總結(jié) ： 老樓盤 新港城、三易花園、天慶嘉園 B 區(qū)、雁京家園、海龍花園、天慶嘉園 C 區(qū) 新老并存 鴻運(yùn)潤園、望河麗景、至誠名居、銀垠大廈、御景東方 08 新樓盤 天慶 而首次進(jìn) 入 房地產(chǎn)行業(yè)的以汽車業(yè)起家的 “ 良至集團(tuán) ” 推出的 “ 良至嘉年華 ”同樣適時(shí)出手，填補(bǔ)了雁灘片 2020 年 “ 新盤放量少 ” 的弱勢局面，因?yàn)檎紦?jù)優(yōu)勢的 地蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 17 理位置，同時(shí)天水大道的修通更是給這個(gè) “ 蝴蝶般翩翩起舞 ” 的新生兒錦上添花，姣好的