【正文】 情景地產(chǎn)生活的領(lǐng)先程度與魅力引入受眾的心里，使其產(chǎn)生強烈的憧憬與渴望。 ” 消費者感觀映象 —— “ 蘇杭人家 ” —— “ 小橋流水 ” 二 、項目理解 “ 邁向情景地產(chǎn) ” —— 有境界自成高格 “ 境 ” 是人所能觸及的，全部外在環(huán)境空間的總和，以及存乎其間的內(nèi)在精神體驗；是生活的氛圍，是生活的狀態(tài)。在小區(qū)的樓棟排列、外形設(shè)計蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 21 上，廣泛吸收，參照沿海地區(qū)以及國外在房地產(chǎn)開發(fā)方面的新的立面造型、色彩搭配等流 行趨勢。一季度蘭州市居民消費價格總水平比去年同期上漲 ％，漲幅較上年同期提高 個百分點。一季度蘭州市農(nóng)民現(xiàn)金收入為 元，增長 ％。 城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長。 在我國歷次宏觀調(diào)控前后，蘭州市居民消費價格走勢及特點 （ 1） 1978 年－ 1995 年蘭州呈現(xiàn)投資需求和消費需求的雙膨脹，國家采取從緊的財政政策和緊的貨幣政策，效 果顯著。售樓中心的格調(diào)和氣氛，樣板示范單元區(qū)的實體感覺， ONE TYPE式個人化精美樓書，簡潔明了的沙盤，業(yè)務(wù)人員良好的禮儀談吐都是極為重要的考慮。 （ 5） 營銷目標 我們對項目的營銷目標分為市場、銷售、財務(wù)目標。 （ 2） 地理位置的優(yōu)勢： “鴻運潤園 ”是蘭州市住宅的升級換代產(chǎn)品，位于蘭州市雁灘地區(qū)，北鄰黃河風(fēng)情線（即 607 號規(guī)劃道路），西鄰 “新港城 ”，東鄰雁灘中軸大道 606 號規(guī)劃道路，南鄰雁灘黃河大橋東延伸大道 605 號道路 ,交通便利，出入快捷 。 規(guī)劃期內(nèi)在市區(qū)建成跨黃河大橋共七座： 一、高 灘 3l2 國道黃河大橋； 二、雁灘至青白石黃河大橋； 三、天水路接 312 國道黃河大橋； 四、雁灘到鹽場黃河大橋； 五、小西湖黃河大橋； 六、崔家大灘至安寧黃河大橋； 七、西固至安寧黃河大橋。 （二）城市交通環(huán)境規(guī)劃 蘭州市 綜合交通體系建設(shè)的總體發(fā)展目標：以地面路網(wǎng)和交通設(shè)施為基礎(chǔ)，建設(shè)城市快速路和城市軌道交通體系，優(yōu)先發(fā)展公共客運交通，逐步建立一個以地面公共客、貨運輸為主體，快速路和軌道交通為骨干，多種運輸方式相結(jié)合的功能完善、管理先進、安全、便捷、高效的城 市綜合交通體系。 雁灘原是黃河中的 18 個沙島，據(jù)說過去大雁常在此棲落，故名雁灘。舊城改造實行 “ 退二進三 ” 產(chǎn)業(yè)政策，減輕污染，改善環(huán)境；新區(qū)開發(fā)主要發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化娛樂、教育、體育、商貿(mào)金融及生活居住等。有預(yù)言說，如果雁灘可以突破自我瓶頸的限制，這里將會變成蘭州房地產(chǎn)最活躍區(qū)域之一。 ” 相信對于雁灘片區(qū)，大部分人最初的感受就是 “ 有點臟，有點亂，有點差 ” ，隨著政府城建工作的逐漸完善， 2020 年對于雁灘片區(qū)的整治可算是下足了功夫：天水路的開通；南河道的大面積整 治；雁灘家居市場的遷徙 ?? 再加上其本身瀕臨黃河、高新區(qū)迅速成長等自身優(yōu)越的環(huán)境條件，可以說雁灘的路已經(jīng)越走步子越扎實。 而首次進 入 房地產(chǎn)行業(yè)的以汽車業(yè)起家的 “ 良至集團 ” 推出的 “ 良至嘉年華 ”同樣適時出手，填補了雁灘片 2020 年 “ 新盤放量少 ” 的弱勢局面，因為占據(jù)優(yōu)勢的 地蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 17 理位置，同時天水大道的修通更是給這個 “ 蝴蝶般翩翩起舞 ” 的新生兒錦上添花，姣好的銷量讓他至今都舍不得開盤。就像地殼板塊的不穩(wěn)定一般，新老并存的樓盤在這里的表現(xiàn)似乎是一個很客觀的矛盾體，在使得自身不斷成熟的同時，依然要與新生樓盤競爭市場份額，他們的活躍度同樣隨著 “ 矛盾 ” 的此消彼長也 時 冷時熱，但出手之時卻是恰到好處。 以下是 對雁灘片區(qū)的新老樓盤作個總結(jié) ： 老樓盤 新港城、三易花園、天慶嘉園 B 區(qū)、雁京家園、海龍花園、天慶嘉園 C 區(qū) 新老并存 鴻運潤園、望河麗景、至誠名居、銀垠大廈、御景東方 08 新樓盤 天慶此外，房地產(chǎn)企業(yè)的上市以及網(wǎng)絡(luò)化趨勢對于 蘭州乃至中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承包的未來發(fā)展蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 16 也很重要，盡管從目前來看還不很明顯。 (6)、戰(zhàn)略代。 (5)、品牌化。改革以來，我們 國家 在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方方面面都取得了長足進步，然而如果套用國內(nèi)和國際游戲規(guī)則的要求則又在各方面都存在著不規(guī)范，遠未能與這“接軌”。此外，房本身所具有的“私人物品”特點以及房地產(chǎn)行業(yè)高贏利性的特點也是政府退出該行業(yè)的一個重要理由，因為政府在這一問題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進有退”的措辭并不能阻止國企將全面淡出中國房地產(chǎn)市場的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢所趨。未來中國房地產(chǎn)競爭加劇 ，將導(dǎo)致房開發(fā)企業(yè)向規(guī)模化。 如何運用國內(nèi)和國際專業(yè)公司的技術(shù)創(chuàng)造，完成開發(fā)案增值的極大化國外和國內(nèi)有很多的開發(fā)公司已經(jīng)有四十年、五十年、一百年的經(jīng)驗，我們可以拿赤來用。因為人口結(jié)構(gòu)不同。包括在劇院、 飯 店、醫(yī)院、會展中心、運動場等也要變。 (1)、應(yīng)變和善變。蘭州可以運用土地國有這一原則來進行城市土地改選和土地開發(fā)。 同時我們可以看出購房者 對住宅環(huán)境的要求會愈來愈高，追求品牌住房的意識增強。從需求和整個經(jīng)濟發(fā)展形勢來看，今后蘭州市房地產(chǎn)價格還有微量的上漲的空間。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2020 年年底，蘭州市地價指數(shù)為 ，同比增長了 8％。 （ 2） 分析 結(jié)論： 考慮到蘭州市房管局官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)與各項目實際銷售有 1— 2 個月的操作滯后，因此，根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以得出如下結(jié)論： 蘭州市房地產(chǎn)市場成交量全年呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，其中進入 3 月之后銷售持續(xù)增長，到 10 月左右達到全年最高點。 自從甘肅省建設(shè)廳、省國土資源廳、省物價局、省地稅局等八部門《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見》實施后，投資性和投機性購房得到抑制，從目前蘭州市房地產(chǎn)經(jīng) 營形勢看，土地交易價格、建安成本包括建材和人工費、運輸費用都呈上漲態(tài)勢，這些成本都呈現(xiàn)剛性，總體上支持商品房價格上行，所以房價下降空間極其有限。 當然，價格漲幅的回落并不意味著價格下降，從有關(guān)數(shù)據(jù)看來，房屋價格還是在上漲，不過上漲幅度降低。房 價的快速上升和部分房地產(chǎn)商的不規(guī)范經(jīng)營行為引起人們關(guān)注，政府也在今年連續(xù)出臺政策，穩(wěn)定房價。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 9 從需求的來源來看，自住型需求仍然是市場的主體，在 07年不斷攀高的房地產(chǎn)價格下，投資型客戶普遍持較謹慎的態(tài)度，加上蘭州市場歷來投資比重較小，因此對市場需求的構(gòu)成 影響不大。 （八）、 2020 年 9 月 央行年內(nèi)第五次加息 2020 年 9月 15 日起，金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %。但也要看到，城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后，經(jīng)濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。在這 5年來 ,央行曾多次加息 , 但是上調(diào)對象均為定期存款或貸款利率 ,此次是 5年多來首次上調(diào)活期存款利率。個人住房公積金貸款利率上調(diào) 個百分點。 （三）、 2020 年 3 月 央行 2020 年首度次加息 中國人民銀行決定，自 2020 年 3 月 18 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。 由此可見現(xiàn)階段 蘭州市經(jīng)濟 仍然 保持較快增速 。 2020 年 GDP 同比增長 ％ CPI 同比上漲 ％ 。人均消費性支出 8050 元，增長 ％，其中食品、衣著、醫(yī)療保健、交通和通信分別增長 ％、 ％、 ％及 ％。戶籍總?cè)丝? 萬人 ，其中，市區(qū)人口 萬人。 城市建設(shè) 方面： 城市建設(shè)管理力度加大，人居環(huán)境得到較大改善。北濱河路銀沙段等道路拓建工程全面竣工，城區(qū) “ 三大 出口 ” 改造建成通車，南河道二期工程、銀灘濕地公園一期、蘭州客運中心等工程基本完工，鄧家花園改造、西關(guān)十字綜合治理等項目完成年度計劃， 100 萬平方米經(jīng)濟適用住房、洪門子公交樞紐站等建設(shè)項目進展順利，安寧新城區(qū)建設(shè)全面提速。全社會市屬固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％。 規(guī)模以上 工業(yè)企業(yè) 實現(xiàn)利稅總額 億元，比 2020 年增長 倍；實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 億元，比上年增長 ％；實現(xiàn)利潤總額 億元。全市實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，比 2020 年增長 ％。三次產(chǎn)業(yè)比例為 ： ：。 二、項目所在城市經(jīng)濟狀況分析 2020 年，蘭州經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出增勢穩(wěn)健、后勁提升、活力增強、協(xié)調(diào)發(fā)展、整體效益不斷改善的良好態(tài)勢。 黨中央、國務(wù)院有針對性地適時適度地出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù) 7次調(diào)高金融機構(gòu)法定存款準備金率，將 執(zhí)行存款準備金率標準提高到 %； 5次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率， 金融機構(gòu)一年期存款基準利率提高到%，一年期貸款基準利率提高到 %； 調(diào)整證券（股票）交易印花稅稅率 ,由 1?提高為 3?；取消 了 553項“高耗能、高污染、資源性”產(chǎn)品的出口退稅，降低了 2268 項容易引起貿(mào)易摩擦的商品的出口退稅率，將 10 項商品的出口退稅改為出口免稅政策。展望 2020 年，盡管存在著一些不確定不穩(wěn)定不健康的因素，但只要堅持貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，加強和改善宏觀調(diào)控，努力控制需求總量，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，積極推進結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力深化體制機制改革，促進國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展。在指導(dǎo)教師王恩茂老師的細心指導(dǎo)下，在我系領(lǐng)導(dǎo)和我院設(shè)計院領(lǐng)導(dǎo) 大力支持和幫助下，在項目承辦單位的積極配合下，依照國家的有關(guān)規(guī)定及《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》、《可行性研究與項目評價》的要求，編制完成了本項目的可行性研究報告，本報告研究的內(nèi)容和范圍是： 一、 項目建設(shè)的必要性 二、 商品房市場概況及市場需求分析 三、 項目建設(shè)規(guī)模及初步方案 四、 場址及建設(shè)條件 五、 工程建設(shè)進度 六、 項目投資估算及資金籌措 七、 財務(wù)效益分析評價 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 2 八、 項目環(huán)境評價 第四節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 11 主要技術(shù)指標 項目 單位 數(shù)量 總建筑面積 平方米 其中 ：地上建筑面積 平方米 地下建筑面積 平方米 住宅建筑面積 平方米 商業(yè)建筑面積 平方米 幼兒園面積 平方米 地下車庫建筑面積 平方米 8000 建筑占地面積 平方米 容積率 % 綠地率 % 33 建筑密度 % 住宅套數(shù) 戶 960 停車位 輛 277 第五節(jié) 研究 結(jié)論及建議 對項目的可行性進行分析可以看出，項目的直接產(chǎn)品 —— 住宅，有著巨大的市場需求，而且項目的開發(fā)具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，因此項目是必要和可行的。在此基礎(chǔ)之上，我們赴“天源嘉泰小區(qū)”開發(fā)現(xiàn)場做了深入的調(diào)研和座談，廣泛收集信息，查閱大量資料，進行了認真的分析和研究。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 3 第二章 市場分析與預(yù)測 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研分析 一、全國經(jīng)濟環(huán)境狀況分析 2020 年，各地區(qū)、各部門認真貫徹落實黨中央、國務(wù)院提出的各項方針 政策，宏觀調(diào)控取得了初步成效，國民經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)較快的發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計全年國民經(jīng)濟將大體上繼續(xù)保持延續(xù)前三季度的發(fā)展趨勢。分產(chǎn)業(yè) 看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 18207 億元，增長 %，回落 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值 83478 億元，增長 %，加快 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值 64358億元，增長 %，加快 個百分點。繼續(xù)加大對種糧農(nóng)民的補貼力度，城鄉(xiāng)免除九年義務(wù)教育學(xué)雜費；繼續(xù)推進新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度建設(shè)，全面推進建立農(nóng)村最低生活保障制度；健全最低工資制度，推動落實最低工資指導(dǎo)制度；通過了關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意 見，確立了廉租住房制度基本政策框架等等。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 長 ％。 工業(yè) 和建筑業(yè) 方面： 工業(yè)經(jīng)濟 克服 能源 、原材料價格上漲的壓力，繼續(xù)保持較快發(fā)展的態(tài)勢。 節(jié)能 減排取得初步成效，單位生產(chǎn)總值能耗降低 4％，主要污染物排放控制在國家和甘肅省規(guī)定的指標范圍之內(nèi)。全社會 固定資產(chǎn)投資 完成 億元，比上年增長 ％，其中：城鎮(zhèn) 固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 5 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市整體服務(wù)功能不斷提升，城市管理水平日益強化。市場價格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，食品類價格上漲較快，居民消費價格總指數(shù)為 ％，比上年上漲 ％。 人口與人 民生 活 方面： 全市常住人口 萬人。 城市居民 人均可支配收入 10271 元，比上年增長％。農(nóng)村 居民家庭恩格爾系數(shù)為 ％。三次產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值 億元、 億元和 億元，分別增長 ％、 ％和 ％。物權(quán)法對于房產(chǎn)市場具有深遠的影響；除了 70 后自動續(xù)期外，還有最直觀的一點，就是物權(quán)法為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)稅所帶來的持有成本的增加，都是消費者置業(yè)投資所必須面對和重新考慮的，理性的需求無疑對房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)