【正文】 ，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。這是 2020 年 2 月以來(lái)首次上調(diào)活期存款利率。 20 多年來(lái)，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 上有了較大改善。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 四、房地產(chǎn)供給需求層面分析 (一 ) 供給層面： 07 年度蘭州市場(chǎng)房地產(chǎn)供應(yīng)量共計(jì)： 平方米，分月供應(yīng)量數(shù)據(jù)為： 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 8 2020 年蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng) 量統(tǒng)計(jì) 說(shuō)明： 數(shù)據(jù)來(lái)源：蘭州市房管局官方網(wǎng)站 數(shù)據(jù)時(shí)間： 2020 年 1 月 1 日 — 2020 年 12 月 26 日 因蘭州市房管局于年初將一部分過(guò)去未納入網(wǎng)上售房的項(xiàng)目集中登記，因此本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1 月份數(shù)目明顯失真 2020 年蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量（面積）柱狀圖 （二） 、需求層面： 07 年度蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求層面來(lái)看，呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)局面，大量于 0 06 年因政策因素觀望的未成交需求在 07 年同時(shí)集中釋放，造成整個(gè)市場(chǎng)供不應(yīng)求異?；鸨木置?。 房?jī)r(jià)漲幅整體回落 07 以來(lái)，蘭州市商品房?jī)r(jià)格整體上升了 %，市中心區(qū)的個(gè)別樓盤(pán)房?jī)r(jià)高達(dá) 3800元／平方米左右。 19 月份蘭州市商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)累為 ，漲幅總體回落 個(gè)百分點(diǎn)。 而從蘭州市房地產(chǎn)局的官方網(wǎng)站的信息看，11月蘭州市正在出售的商品房均價(jià)排行榜前三名是： 3678 元， 3410 元， 3258 元。截止到 10 月末，城關(guān)區(qū)商品房空置面積為 548692 平方米，同比下降 %；其中，空置商品住宅 263017 平方米，同比下降 %。 銷(xiāo)售價(jià)格分析： 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 12 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 13 地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響不大 蘭州市基準(zhǔn)地價(jià)的平均水平在 280 萬(wàn)／畝到 300 萬(wàn)／畝。 從前 9 個(gè)月蘭州市商品房和二手房銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)看，蘭州市房?jī)r(jià)的變化基本保持平穩(wěn)運(yùn)行、同比價(jià)格漲幅小幅回落的變化特點(diǎn)，但受居民提高生活質(zhì)量、選擇良好經(jīng)營(yíng)、生活環(huán)境及市政建設(shè)的房屋拆遷任務(wù)等方面的市場(chǎng)需求剛性，普通住宅及市區(qū)二手房的市場(chǎng)需求會(huì)進(jìn)一步加大；從大環(huán)境來(lái)看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，物價(jià)總水平、人均收入也都在上漲，在一定程度 帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 14 存量住房的需求會(huì)有所增大。 六、蘭州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇 （一）城市房地產(chǎn)的重組、開(kāi)發(fā)與變機(jī) 現(xiàn)在 城市里的房地產(chǎn)開(kāi)始重組。房地產(chǎn)重組創(chuàng)造新的環(huán)境，就產(chǎn)生了很多的商機(jī)，也產(chǎn)生了很多購(gòu)買(mǎi)的機(jī)會(huì)。城市里面有很多公共設(shè)施都在不斷的改建、變動(dòng)。就像在上海做房地產(chǎn)，外環(huán)馬路內(nèi)的房地產(chǎn)跟環(huán)外的房地產(chǎn)就不一樣。重新開(kāi)發(fā)這些東西，這就回到了地區(qū)性商業(yè)設(shè)施及市場(chǎng)需求，這就又給我們很多的新機(jī)會(huì)。 (1)、規(guī)模化?，F(xiàn)在看來(lái)，不談“產(chǎn)權(quán)”的“市場(chǎng)取向”改革已然不能取得全部改革績(jī) 效，產(chǎn)權(quán)的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)模化，民營(yíng)化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是蘭州房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點(diǎn)。所謂“得客戶者得天下”，研究消費(fèi)者行為偏好，開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，研究細(xì)分市場(chǎng)，形成自己獨(dú)特的他人無(wú)法模仿復(fù)制的產(chǎn)品特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)真思考的一個(gè)主題。未來(lái)蘭州乃至中國(guó)房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是品牌競(jìng)爭(zhēng)，目前靠“概念”吃飯，全面采取“跟隨策略就能”全贏“的局面將被逐步打破，房地產(chǎn)業(yè)界將會(huì)崛起一批行業(yè)精品樓盤(pán)和明星企業(yè)，它們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)并獲得巨大的超額利潤(rùn)。蘭州要順應(yīng)這個(gè)趨勢(shì)，總的看來(lái)，上述 6 個(gè)趨勢(shì)的變化目前已比較清晰。 第二節(jié) 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)研分析 一、區(qū)域房地產(chǎn)整體分析 2020 年這個(gè)行業(yè)里最早發(fā)展起來(lái)的 “ 雁灘片區(qū) ” 顯得異常沉穩(wěn)，不冒尖亦不落后，從某種角度來(lái)說(shuō)，雁灘是 2020 年蘭州樓市最有深度的看客。他們是最資深的看客。 2020 年 8 月 5日精英小戶型 —— 麗舍情園的上市，抓住了安寧區(qū)讓樓市沸騰的大好時(shí)機(jī)，因?yàn)楠?dú)到的、符合消費(fèi)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品定位讓雁灘片也在這一刻火了一把。可是細(xì)細(xì)品味分析， “ 光環(huán)尤在，只是表象之下 “ 朱顏 ” 已改。 在最新的蘭州城市規(guī)劃中，雁灘主要布置高新產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、生活居住等用地。 二、項(xiàng)目與城市規(guī)劃發(fā)展的聯(lián)動(dòng)分析 （一）城市總體規(guī)劃發(fā)展 蘭州市區(qū)建設(shè)要遵循舊城改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)并重發(fā)展的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，綜合發(fā)展。 2020 年市區(qū)居住用地 平方公里，占建設(shè)用地的 ％，人均居住用地 平方米；到 2020 年市區(qū)居住用地達(dá)到 平方公里，占建設(shè)用地的 ％，人均居住用地 平方米。 從城市規(guī)劃來(lái)看， 雁灘 區(qū)良好的環(huán)境將吸引更多的人來(lái)此發(fā)展定居， 雁灘 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將有著巨大的前景。到 20l0 年市區(qū)道路 (快速路、主、次干道和支路 )長(zhǎng)度達(dá)到 公里，道路用地面積 平方公里，干道路網(wǎng)密度達(dá)到 公里 /平方公里 。也是蘭州地產(chǎn)區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)最激烈的戰(zhàn)場(chǎng)。 （ 4） “鴻運(yùn)潤(rùn)園 ”項(xiàng)目的亮點(diǎn)： ； 65%三步節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)； ，南北通透，戶型方正實(shí)用； ，居住品質(zhì)良好； ，大配套。 對(duì)于 房地產(chǎn)商 所瞄準(zhǔn)的消費(fèi)顧客，溝通環(huán)境和技巧同樣直接影響著他們的消費(fèi)態(tài)度和對(duì)產(chǎn)品的信任感?？臻g分析方法提供了準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)、評(píng)價(jià)和綜合理解空間位置和空間相互作用的手段，為定量研究提供了支持。 （ 4） 2020 年 一季度， 甘肅 省居民消費(fèi)價(jià)格總水平比 07 年同期上漲 ％，漲幅創(chuàng)近 11 年以來(lái)同期新高，比 07 年同期上漲 個(gè)百分點(diǎn)。人均消費(fèi)性支出 元，同比增長(zhǎng) ％。物價(jià)水平繼續(xù)上漲。在“天慶花園”現(xiàn)已開(kāi)發(fā)的 28 款房型基礎(chǔ)上，廣泛吸納社會(huì)各界、入住業(yè)主、以及工程技術(shù)人員的意見(jiàn)，優(yōu)化房型，使房型設(shè)計(jì)真正能與夠房業(yè)主的生活需求相吻合。 “ 情 ” 是人與境相遇的感受，是外在環(huán)境的內(nèi)心影射。在這條線索的推廣中，應(yīng)強(qiáng)化 “ 水景園林的稀缺性 ” 概念，并將其貫穿始終，強(qiáng)調(diào)本案的升值潛力。 三 、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)分為市場(chǎng)、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)目標(biāo)。而小高層及高層仍會(huì)是相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，面臨的競(jìng)爭(zhēng)可想而知。也是中端市場(chǎng)（不含經(jīng)濟(jì)適用房等政策性產(chǎn)品）最具特色的產(chǎn)品形態(tài)。 不論是小高層產(chǎn)品或是花園洋房，在未來(lái)都將面臨極為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。從客戶的構(gòu)成和來(lái)源出發(fā)設(shè)計(jì)媒體策略和 SP 戰(zhàn)術(shù)組合，以最短路徑觸及目標(biāo)客戶，強(qiáng)勢(shì)和主流媒體則作為品牌鑄就的主通道。 六 、營(yíng)銷(xiāo)策略的建立 營(yíng)銷(xiāo)策略的建立 (一 )、 營(yíng) 銷(xiāo)主題的確立 —— “ 天慶嘉園，邁向情景地產(chǎn) ” 思考主線： A．從蘭州大部分社區(qū)區(qū)規(guī)劃來(lái)看，并不注重如何臨山造水，立面往往追求現(xiàn)代，金屬感的成分較重。水景、園境相得益彰，景觀大道悠閑愜意。 B、運(yùn)用非常規(guī)媒體尋找目標(biāo)客戶 C、戶外橫幅擴(kuò)張到城關(guān)區(qū)西關(guān)、廣場(chǎng)、七里河、安寧等區(qū)域。 G、立面效果圖的繪制是銷(xiāo)售中有利的工具。 ※ 城關(guān)區(qū)的拆遷戶，年齡為 35 以上，主要是企事業(yè)單位的技術(shù)及中等管理人員，家庭年收入在 3 萬(wàn)元 — 6萬(wàn)元。 (六 )、 各階段傳播方案 ： 蓄勢(shì)前期 （ 1）推廣主題： 項(xiàng)目形象、產(chǎn)品形象及預(yù)約登記資訊 （ 2）廣告目的：樹(shù)立樓盤(pán)形象，增加信任，傳遞預(yù)約登記資訊，為公開(kāi)發(fā)售積累客源。 （ 3）策略：通過(guò)有針對(duì)性的宣傳品、活動(dòng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示及銷(xiāo)售道具、銷(xiāo)售前臺(tái)的溝通分析， 全面?zhèn)鬟f溝通項(xiàng)目信息，以增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知和親近感，打消客戶的擔(dān)憂和顧慮。 第四節(jié) 區(qū)域消費(fèi)群體購(gòu)買(mǎi)行為與影響因素調(diào)研分析 通過(guò)調(diào)查，可以得出消費(fèi)者對(duì)一些關(guān)于居住條件，地理位置、房子大小、以及房 子價(jià)位等各方面的接受程度，以 下是一個(gè)調(diào)查結(jié)果總問(wèn)卷份數(shù)為 280 份，有效問(wèn)卷 271 份，有效率 97%。天源 嘉泰名居四個(gè)小區(qū)，面積約 26 萬(wàn)平方米。 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析 天源 單體功能布局合理，面積恰當(dāng)，戶型多樣。草場(chǎng)街區(qū)有佛慈大道、靖遠(yuǎn)路、鹽場(chǎng)路、北濱河中路、北濱河?xùn)|路等主要交通干道。 嘉泰名居，給人們 提供日常休閑交往娛樂(lè)的場(chǎng)所，特別是兒童樂(lè)園，老人天地，體育活動(dòng)場(chǎng)地、 “ 寵物戀愛(ài)區(qū) ” 等等各得其所，營(yíng)造現(xiàn)代鄰里交流的空間，使人們?cè)谛^(qū)內(nèi)居住其樂(lè)融融。 專為尊貴業(yè)主 設(shè)計(jì)的天源 嘉泰名居項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商 —— 甘肅天源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立于 1994 年，是隸屬于甘肅省糧油儲(chǔ)運(yùn)有限公司的一家國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，天源地產(chǎn)自誕生之日起就以“ 天澤大地，人居福源 ” 為企業(yè)宗旨，秉承 “ 至誠(chéng)至真 ” 的服務(wù)理念，以打造高品質(zhì)樓盤(pán)、改善群眾居住環(huán)境為己任，先后成功開(kāi)發(fā)了 “ 天源小區(qū) ” 、 “ 雁灘安居小區(qū) ” 、 “ 團(tuán)結(jié)新村小區(qū) ” 、 “ 天源嘉座 ” 等現(xiàn)代化住宅小區(qū)。開(kāi)發(fā)企業(yè)的訴求就是要將這里打造為 “ 長(zhǎng)河綠島，生態(tài)家園 ” 。整個(gè)樓盤(pán)面向黃河景觀帶依次展開(kāi)。開(kāi)發(fā)企業(yè)的訴求就是要將這里打造為 “ 長(zhǎng)河綠島，生態(tài) 家園 ” 。 第六節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 一、總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響分析 中國(guó)經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面，不光是數(shù)量上繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，而且中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)慢慢從一個(gè)出口 導(dǎo)向型到進(jìn)口替代型的發(fā)展，中國(guó)的企業(yè)從簡(jiǎn)單的來(lái)料加工向一個(gè)有技術(shù)制造能力的，而且進(jìn)一步有品牌、有競(jìng)爭(zhēng)力的方向發(fā)展。但是，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講是一個(gè)好事情， 看美國(guó)華爾街的歷史，剛開(kāi)始也沒(méi)有監(jiān)管，就是政客、金融家搞內(nèi)部交易，賺錢(qián)。 區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生一定的影響，例如該項(xiàng)目附近有樓盤(pán)比該樓盤(pán)在配套設(shè)施上更先進(jìn)，地理環(huán)境更優(yōu)越而且交通便利，因而相比之下該樓盤(pán)的弱勢(shì)變呈現(xiàn)而出，如何使該弱勢(shì)盡可能的掩蓋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須做廣告宣傳，在價(jià)格上首蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 30 先得讓步，其次在售后服務(wù)方面可提供方便，倘若這樣，該房地產(chǎn)久而久之便會(huì)被消費(fèi)者所接受了。 蘭州 雁灘區(qū) 居民存在房地產(chǎn)消費(fèi)的愿望，同時(shí)也具備一定的消費(fèi)能力，蘭州城市居民的購(gòu)房信心有所增強(qiáng)，目前實(shí)際價(jià)格與心理價(jià)位間有明顯差別，但是消費(fèi)者對(duì)于目前的市場(chǎng)價(jià)格還是基本接受的。 本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與本案各有自己獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。 嘉泰名居是由商業(yè)和住家形成按的綜合型小區(qū)，小區(qū)內(nèi)商業(yè)步行街是政府規(guī)劃大沙坪商圈唯一重點(diǎn)招商引資商業(yè)項(xiàng)目，合理的業(yè)態(tài)布局，超前的經(jīng)營(yíng)理念，專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。規(guī)劃建設(shè)有近萬(wàn)平方米的綠化廣場(chǎng)。 嘉泰名居是以項(xiàng)目展示為主 。位于城南板塊新的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈中心，北方臨近火車(chē)站東路，西、北方延伸至天水南路和平?jīng)雎?；東與排洪南路貫通，東、北方延伸到定西東路并貫通民主東路、定西路、嘉峪關(guān)路，周邊與華聯(lián)超市、省中醫(yī)附院、七中、東都市場(chǎng)近在咫尺。 = 四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 品牌領(lǐng)導(dǎo)形象震撼 —— 確立市場(chǎng)地位，引起市場(chǎng)關(guān)注，鎖定目標(biāo)消費(fèi)群； 把握時(shí)機(jī)高昂入市 —— 抓住有利時(shí)機(jī)，高姿態(tài)低價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，迅速掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)； 分期分批賣(mài)點(diǎn)不斷 —— 分期開(kāi)發(fā)分批銷(xiāo)售，步步為營(yíng)，組織儲(chǔ)備賣(mài)點(diǎn)群隨銷(xiāo)售階段適時(shí)引爆，帶動(dòng)價(jià)格走高，達(dá)到持續(xù)熱賣(mài)效果； 進(jìn)度跟進(jìn)高潮迭起 —— 緊跟工程進(jìn)度（奠基、正負(fù) 零、封頂、竣工、樣板房開(kāi)放、園林開(kāi)放等）制造階段性銷(xiāo)售高潮，實(shí)現(xiàn)階段性銷(xiāo)售目標(biāo)； 以質(zhì)論價(jià)升值誘人 —— 以戶型、朝向、樓層、景觀論價(jià)，小幅多頻高走，預(yù)留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷(xiāo)； 物管跟進(jìn)后顧無(wú)憂 —— 物業(yè)管理提前介入能迅速樹(shù)立項(xiàng)目形象，強(qiáng)化認(rèn)同感，購(gòu)買(mǎi)者無(wú)后顧之憂，達(dá)到促銷(xiāo)效果。 豐寧 德尚應(yīng)該 始終堅(jiān)持以客戶為中心，推進(jìn)質(zhì)量文化，在快速發(fā)展的過(guò)程中始終關(guān)注客戶滿意度。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 33 第三章 建設(shè) 條件 第一節(jié) 項(xiàng)目用地狀況 一、項(xiàng)目地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 位于蘭州市佛慈大道鹽場(chǎng)路什字東南角，坐北朝南，遠(yuǎn)望五一山，南眺黃河，屬黃河風(fēng)情線開(kāi)發(fā)地帶。 二、地理位置介紹 雁灘片區(qū)發(fā)展至今，不論是房地產(chǎn)業(yè)界還是家居建材行業(yè)抑或蘭州的人居歷史，雁灘片區(qū)的上方一直縈繞著一道被 敬仰的光環(huán)。南河道沿岸將會(huì)因此形成一股新勢(shì)力，河岸住宅區(qū)新科時(shí)代已經(jīng)占據(jù)首席代表的位置，雁灘徹底擺脫 “ 臟亂差 ” 的形象已然時(shí)日不遠(yuǎn)。由此可見(jiàn)， “ 最活躍區(qū)域之一 ” 的復(fù)出江湖則還需要一到兩年的時(shí)間。 ，建成天然氣高中壓調(diào)壓站。 第二節(jié) 場(chǎng)地條件 一、地形地貌 擬建場(chǎng)地位于蘭州市濱河北路西段，黃河市場(chǎng)向西約 1km。基底為棕紅色粘土巖。成分極不均勻。主要分為石英、長(zhǎng)石、云母等。 強(qiáng)分化泥巖（ E1－ 2x）：淺黃－棕紅色，以粘土巖為主。 層厚為 － 米，層底埋深 － 米?？辈炱陂g地下水位為 － ，標(biāo)高為 － 。（ K+Na）， 水質(zhì)指標(biāo)： PH=，〖 CL〗 =，〖 SO42〗 =，〖 HCO3〗 =，依據(jù)《巖土工程勘 察規(guī)范》（ GB500212020）第 12 5 條規(guī)定，地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具有中等腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼結(jié)構(gòu)均具有中等腐