【正文】 ，一年期貸款基準利率上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。這是 2020 年 2 月以來首次上調(diào)活期存款利率。 20 多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體蘭州交通大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 7 上有了較大改善。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 個百分點。 四、房地產(chǎn)供給需求層面分析 (一 ) 供給層面： 07 年度蘭州市場房地產(chǎn)供應(yīng)量共計： 平方米，分月供應(yīng)量數(shù)據(jù)為： 蘭州交通大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 8 2020 年蘭州市房地產(chǎn)市場供應(yīng) 量統(tǒng)計 說明： 數(shù)據(jù)來源：蘭州市房管局官方網(wǎng)站 數(shù)據(jù)時間： 2020 年 1 月 1 日 — 2020 年 12 月 26 日 因蘭州市房管局于年初將一部分過去未納入網(wǎng)上售房的項目集中登記，因此本統(tǒng)計數(shù)據(jù)1 月份數(shù)目明顯失真 2020 年蘭州市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量（面積）柱狀圖 （二） 、需求層面： 07 年度蘭州房地產(chǎn)市場在需求層面來看，呈現(xiàn)爆炸式增長局面，大量于 0 06 年因政策因素觀望的未成交需求在 07 年同時集中釋放，造成整個市場供不應(yīng)求異?；鸨木置妗? 房價漲幅整體回落 07 以來，蘭州市商品房價格整體上升了 %，市中心區(qū)的個別樓盤房價高達 3800元／平方米左右。 19 月份蘭州市商品房銷售價格指數(shù)累為 ，漲幅總體回落 個百分點。 而從蘭州市房地產(chǎn)局的官方網(wǎng)站的信息看，11月蘭州市正在出售的商品房均價排行榜前三名是： 3678 元， 3410 元， 3258 元。截止到 10 月末，城關(guān)區(qū)商品房空置面積為 548692 平方米，同比下降 %；其中，空置商品住宅 263017 平方米，同比下降 %。 銷售價格分析： 蘭州交通大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 12 蘭州交通大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 13 地價對房價影響不大 蘭州市基準地價的平均水平在 280 萬／畝到 300 萬／畝。 從前 9 個月蘭州市商品房和二手房銷售價格走勢看，蘭州市房價的變化基本保持平穩(wěn)運行、同比價格漲幅小幅回落的變化特點，但受居民提高生活質(zhì)量、選擇良好經(jīng)營、生活環(huán)境及市政建設(shè)的房屋拆遷任務(wù)等方面的市場需求剛性，普通住宅及市區(qū)二手房的市場需求會進一步加大；從大環(huán)境來看，國民經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，物價總水平、人均收入也都在上漲，在一定程度 帶動房價的上漲。對經(jīng)濟適用住房、蘭州交通大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 14 存量住房的需求會有所增大。 六、蘭州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的機遇 （一）城市房地產(chǎn)的重組、開發(fā)與變機 現(xiàn)在 城市里的房地產(chǎn)開始重組。房地產(chǎn)重組創(chuàng)造新的環(huán)境，就產(chǎn)生了很多的商機，也產(chǎn)生了很多購買的機會。城市里面有很多公共設(shè)施都在不斷的改建、變動。就像在上海做房地產(chǎn)，外環(huán)馬路內(nèi)的房地產(chǎn)跟環(huán)外的房地產(chǎn)就不一樣。重新開發(fā)這些東西，這就回到了地區(qū)性商業(yè)設(shè)施及市場需求，這就又給我們很多的新機會。 (1)、規(guī)模化?，F(xiàn)在看來，不談“產(chǎn)權(quán)”的“市場取向”改革已然不能取得全部改革績 效，產(chǎn)權(quán)的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)?；?，民營化的制度基礎(chǔ)和保障，加強企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是蘭州房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點。所謂“得客戶者得天下”，研究消費者行為偏好，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，研究細分市場，形成自己獨特的他人無法模仿復制的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢，將是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認真思考的一個主題。未來蘭州乃至中國房市場的競爭將是品牌競爭，目前靠“概念”吃飯，全面采取“跟隨策略就能”全贏“的局面將被逐步打破，房地產(chǎn)業(yè)界將會崛起一批行業(yè)精品樓盤和明星企業(yè)，它們在競爭中占據(jù)優(yōu)勢并獲得巨大的超額利潤。蘭州要順應(yīng)這個趨勢，總的看來，上述 6 個趨勢的變化目前已比較清晰。 第二節(jié) 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)研分析 一、區(qū)域房地產(chǎn)整體分析 2020 年這個行業(yè)里最早發(fā)展起來的 “ 雁灘片區(qū) ” 顯得異常沉穩(wěn)，不冒尖亦不落后，從某種角度來說，雁灘是 2020 年蘭州樓市最有深度的看客。他們是最資深的看客。 2020 年 8 月 5日精英小戶型 —— 麗舍情園的上市，抓住了安寧區(qū)讓樓市沸騰的大好時機，因為獨到的、符合消費市場需求的產(chǎn)品定位讓雁灘片也在這一刻火了一把?？墒羌毤毱肺斗治?， “ 光環(huán)尤在，只是表象之下 “ 朱顏 ” 已改。 在最新的蘭州城市規(guī)劃中，雁灘主要布置高新產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、生活居住等用地。 二、項目與城市規(guī)劃發(fā)展的聯(lián)動分析 （一）城市總體規(guī)劃發(fā)展 蘭州市區(qū)建設(shè)要遵循舊城改造與新區(qū)開發(fā)并重發(fā)展的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，綜合發(fā)展。 2020 年市區(qū)居住用地 平方公里，占建設(shè)用地的 ％，人均居住用地 平方米；到 2020 年市區(qū)居住用地達到 平方公里，占建設(shè)用地的 ％，人均居住用地 平方米。 從城市規(guī)劃來看， 雁灘 區(qū)良好的環(huán)境將吸引更多的人來此發(fā)展定居， 雁灘 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將有著巨大的前景。到 20l0 年市區(qū)道路 (快速路、主、次干道和支路 )長度達到 公里，道路用地面積 平方公里，干道路網(wǎng)密度達到 公里 /平方公里 。也是蘭州地產(chǎn)區(qū)域板塊競爭最激烈的戰(zhàn)場。 （ 4） “鴻運潤園 ”項目的亮點： ； 65%三步節(jié)能標準； ，南北通透，戶型方正實用； ，居住品質(zhì)良好； ，大配套。 對于 房地產(chǎn)商 所瞄準的消費顧客，溝通環(huán)境和技巧同樣直接影響著他們的消費態(tài)度和對產(chǎn)品的信任感。空間分析方法提供了準確認識、評價和綜合理解空間位置和空間相互作用的手段，為定量研究提供了支持。 （ 4） 2020 年 一季度， 甘肅 省居民消費價格總水平比 07 年同期上漲 ％，漲幅創(chuàng)近 11 年以來同期新高，比 07 年同期上漲 個百分點。人均消費性支出 元，同比增長 ％。物價水平繼續(xù)上漲。在“天慶花園”現(xiàn)已開發(fā)的 28 款房型基礎(chǔ)上，廣泛吸納社會各界、入住業(yè)主、以及工程技術(shù)人員的意見，優(yōu)化房型，使房型設(shè)計真正能與夠房業(yè)主的生活需求相吻合。 “ 情 ” 是人與境相遇的感受，是外在環(huán)境的內(nèi)心影射。在這條線索的推廣中，應(yīng)強化 “ 水景園林的稀缺性 ” 概念，并將其貫穿始終，強調(diào)本案的升值潛力。 三 、營銷目標 對項目的營銷目標分為市場、銷售、財務(wù)目標。而小高層及高層仍會是相當一段時期內(nèi)市場的主流產(chǎn)品，面臨的競爭可想而知。也是中端市場（不含經(jīng)濟適用房等政策性產(chǎn)品）最具特色的產(chǎn)品形態(tài)。 不論是小高層產(chǎn)品或是花園洋房，在未來都將面臨極為激烈的市場競爭。從客戶的構(gòu)成和來源出發(fā)設(shè)計媒體策略和 SP 戰(zhàn)術(shù)組合，以最短路徑觸及目標客戶，強勢和主流媒體則作為品牌鑄就的主通道。 六 、營銷策略的建立 營銷策略的建立 (一 )、 營 銷主題的確立 —— “ 天慶嘉園，邁向情景地產(chǎn) ” 思考主線： A．從蘭州大部分社區(qū)區(qū)規(guī)劃來看，并不注重如何臨山造水，立面往往追求現(xiàn)代，金屬感的成分較重。水景、園境相得益彰，景觀大道悠閑愜意。 B、運用非常規(guī)媒體尋找目標客戶 C、戶外橫幅擴張到城關(guān)區(qū)西關(guān)、廣場、七里河、安寧等區(qū)域。 G、立面效果圖的繪制是銷售中有利的工具。 ※ 城關(guān)區(qū)的拆遷戶，年齡為 35 以上，主要是企事業(yè)單位的技術(shù)及中等管理人員，家庭年收入在 3 萬元 — 6萬元。 (六 )、 各階段傳播方案 ： 蓄勢前期 （ 1）推廣主題： 項目形象、產(chǎn)品形象及預約登記資訊 （ 2）廣告目的：樹立樓盤形象，增加信任，傳遞預約登記資訊，為公開發(fā)售積累客源。 （ 3）策略：通過有針對性的宣傳品、活動項目現(xiàn)場展示及銷售道具、銷售前臺的溝通分析， 全面?zhèn)鬟f溝通項目信息，以增強客戶對項目的認知和親近感，打消客戶的擔憂和顧慮。 第四節(jié) 區(qū)域消費群體購買行為與影響因素調(diào)研分析 通過調(diào)查，可以得出消費者對一些關(guān)于居住條件，地理位置、房子大小、以及房 子價位等各方面的接受程度，以 下是一個調(diào)查結(jié)果總問卷份數(shù)為 280 份，有效問卷 271 份，有效率 97%。天源 嘉泰名居四個小區(qū)，面積約 26 萬平方米。 二、項目周邊環(huán)境調(diào)研分析 天源 單體功能布局合理，面積恰當，戶型多樣。草場街區(qū)有佛慈大道、靖遠路、鹽場路、北濱河中路、北濱河東路等主要交通干道。 嘉泰名居，給人們 提供日常休閑交往娛樂的場所，特別是兒童樂園，老人天地，體育活動場地、 “ 寵物戀愛區(qū) ” 等等各得其所，營造現(xiàn)代鄰里交流的空間，使人們在小區(qū)內(nèi)居住其樂融融。 專為尊貴業(yè)主 設(shè)計的天源 嘉泰名居項目的開發(fā)商 —— 甘肅天源房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于 1994 年，是隸屬于甘肅省糧油儲運有限公司的一家國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，天源地產(chǎn)自誕生之日起就以“ 天澤大地，人居福源 ” 為企業(yè)宗旨，秉承 “ 至誠至真 ” 的服務(wù)理念，以打造高品質(zhì)樓盤、改善群眾居住環(huán)境為己任，先后成功開發(fā)了 “ 天源小區(qū) ” 、 “ 雁灘安居小區(qū) ” 、 “ 團結(jié)新村小區(qū) ” 、 “ 天源嘉座 ” 等現(xiàn)代化住宅小區(qū)。開發(fā)企業(yè)的訴求就是要將這里打造為 “ 長河綠島，生態(tài)家園 ” 。整個樓盤面向黃河景觀帶依次展開。開發(fā)企業(yè)的訴求就是要將這里打造為 “ 長河綠島，生態(tài) 家園 ” 。 第六節(jié) 項目市場調(diào)研結(jié)論 一、總體經(jīng)濟增長對本項目的影響分析 中國經(jīng)濟欣欣向榮，中國經(jīng)濟的基本面，不光是數(shù)量上繼續(xù)保持高速增長，而且中國經(jīng)濟已經(jīng)慢慢從一個出口 導向型到進口替代型的發(fā)展，中國的企業(yè)從簡單的來料加工向一個有技術(shù)制造能力的，而且進一步有品牌、有競爭力的方向發(fā)展。但是，長遠來講是一個好事情， 看美國華爾街的歷史，剛開始也沒有監(jiān)管，就是政客、金融家搞內(nèi)部交易，賺錢。 區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展對本項目勢必會產(chǎn)生一定的影響，例如該項目附近有樓盤比該樓盤在配套設(shè)施上更先進，地理環(huán)境更優(yōu)越而且交通便利，因而相比之下該樓盤的弱勢變呈現(xiàn)而出，如何使該弱勢盡可能的掩蓋，房地產(chǎn)開發(fā)商必須做廣告宣傳，在價格上首蘭州交通大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 30 先得讓步，其次在售后服務(wù)方面可提供方便，倘若這樣，該房地產(chǎn)久而久之便會被消費者所接受了。 蘭州 雁灘區(qū) 居民存在房地產(chǎn)消費的愿望，同時也具備一定的消費能力，蘭州城市居民的購房信心有所增強，目前實際價格與心理價位間有明顯差別，但是消費者對于目前的市場價格還是基本接受的。 本案的主要競爭對手與本案各有自己獨特的賣點。 嘉泰名居是由商業(yè)和住家形成按的綜合型小區(qū)，小區(qū)內(nèi)商業(yè)步行街是政府規(guī)劃大沙坪商圈唯一重點招商引資商業(yè)項目，合理的業(yè)態(tài)布局，超前的經(jīng)營理念，專業(yè)的經(jīng)營管理。規(guī)劃建設(shè)有近萬平方米的綠化廣場。 嘉泰名居是以項目展示為主 。位于城南板塊新的商貿(mào)經(jīng)濟圈中心，北方臨近火車站東路，西、北方延伸至天水南路和平?jīng)雎?；東與排洪南路貫通，東、北方延伸到定西東路并貫通民主東路、定西路、嘉峪關(guān)路，周邊與華聯(lián)超市、省中醫(yī)附院、七中、東都市場近在咫尺。 = 四、項目營銷推廣建議 品牌領(lǐng)導形象震撼 —— 確立市場地位，引起市場關(guān)注，鎖定目標消費群； 把握時機高昂入市 —— 抓住有利時機，高姿態(tài)低價格進入市場，迅速掌握市場主動權(quán)； 分期分批賣點不斷 —— 分期開發(fā)分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續(xù)熱賣效果； 進度跟進高潮迭起 —— 緊跟工程進度（奠基、正負 零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售高潮，實現(xiàn)階段性銷售目標； 以質(zhì)論價升值誘人 —— 以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷； 物管跟進后顧無憂 —— 物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。 豐寧 德尚應(yīng)該 始終堅持以客戶為中心，推進質(zhì)量文化，在快速發(fā)展的過程中始終關(guān)注客戶滿意度。 蘭州交通大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 33 第三章 建設(shè) 條件 第一節(jié) 項目用地狀況 一、項目地點 本項目位于 位于蘭州市佛慈大道鹽場路什字東南角，坐北朝南，遠望五一山，南眺黃河，屬黃河風情線開發(fā)地帶。 二、地理位置介紹 雁灘片區(qū)發(fā)展至今，不論是房地產(chǎn)業(yè)界還是家居建材行業(yè)抑或蘭州的人居歷史，雁灘片區(qū)的上方一直縈繞著一道被 敬仰的光環(huán)。南河道沿岸將會因此形成一股新勢力，河岸住宅區(qū)新科時代已經(jīng)占據(jù)首席代表的位置，雁灘徹底擺脫 “ 臟亂差 ” 的形象已然時日不遠。由此可見， “ 最活躍區(qū)域之一 ” 的復出江湖則還需要一到兩年的時間。 ，建成天然氣高中壓調(diào)壓站。 第二節(jié) 場地條件 一、地形地貌 擬建場地位于蘭州市濱河北路西段，黃河市場向西約 1km。基底為棕紅色粘土巖。成分極不均勻。主要分為石英、長石、云母等。 強分化泥巖（ E1－ 2x）：淺黃－棕紅色，以粘土巖為主。 層厚為 － 米，層底埋深 － 米?？辈炱陂g地下水位為 － ，標高為 － 。（ K+Na）， 水質(zhì)指標： PH=，〖 CL〗 =，〖 SO42〗 =，〖 HCO3〗 =，依據(jù)《巖土工程勘 察規(guī)范》（ GB500212020）第 12 5 條規(guī)定，地下水對混凝土結(jié)構(gòu)具有中等腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼結(jié)構(gòu)均具有中等腐