【正文】 在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：借；開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　78 000開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本　72 000貸：銀行存款　150 000用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　20 000開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本　18 000貸：銀行存款　38 000將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時，應作：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　25 000開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本　18 000貸：應付賬款——應付工程款　43 000分配應記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　10 000貸：開發(fā)間接費用　10 000同時應將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬。假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540 000元共648 000元。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。對這些配套設施的開發(fā)成本應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應負擔的數(shù)額，用預提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。周轉房攤銷指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)間接費用貸：應付工資應付福利費累計折舊遞延資產(chǎn)銀行存款周轉房——周轉房攤銷必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場管理機構而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行。有的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)更甚，將其在小區(qū)內(nèi)建設的單體經(jīng)營用房成本，如準備以后用做商場或文化體育設施等的成本，全部計入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房價虛高，消費者負擔加大。隱性手段三：物業(yè)管理用房計入住宅成本 　在各房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的固定資產(chǎn)賬上幾乎沒見到過各開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理用房（指為多幢房屋服務的管理用房）的記錄，這就是說各小區(qū)的物業(yè)管理用房的所有權并不屬于相應的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，但實際情況是各小區(qū)的物業(yè)管理用房都被相應的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)或該房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)另組建一個物業(yè)管理公司控制著。相關法規(guī)還應該再進一步細化，“底商”、“車庫”、“物業(yè)管理用房”都應該單獨核算。但房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在成本核算中，往往將機動車庫的成本計入商品住宅的大成本。地產(chǎn)商正是鉆了這樣的空子，猛揩了業(yè)主們一次油。這部分開發(fā)產(chǎn)品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關房屋開發(fā)成本。因此，超額完成開發(fā)任務，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。水電費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的核算(一) 開發(fā)間接費用的組成和核算開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設施。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。由上可知，在配套設施開發(fā)成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。建筑安裝工程費用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎設施費等，則合并轉入有關房屋開發(fā)成本的“基礎設施費”項目。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開發(fā)成本核算對象。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。成本核算對象應在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。土地開發(fā)成本的核算(一) 土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。但是后來，國家稅務總局在2001年8月又下發(fā)了《關于調整部分行業(yè)廣告費用所得稅稅前扣除標準的通知》（國稅發(fā)[2001]89號），根據(jù)該《通知》第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。如何解決這個問題，本文以為完全可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算預提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調整項目成本。該原則要求：企業(yè)的各項收入和與其相關聯(lián)的成本、費用，應當在同一會計期間內(nèi)予以確認和計量。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。從上可以看出：構成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。配套設施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。前期工程費前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。通過設置經(jīng)營成本賬戶核算企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應結轉的經(jīng)營成本，按照經(jīng)營成本的種類，還可以設置土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、代建工程結算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營成本等明細科目。其中第（1）、（3）項應直接計入材料物資的采購成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本歸集與比例作者：日期：1房地產(chǎn)簡介房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。購入物資的采購成本包括：（1）買價；（2）運雜費；（3）流通環(huán)節(jié)交納的稅金、外匯價差；（4）采購保管費，即企業(yè)的材料物資供應部門和倉庫在組織材料物資采購、供應和保管過程中發(fā)生的各項費用。由成品狀態(tài)轉變?yōu)樨泿判螒B(tài)過程中的資金構成經(jīng)營成本。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。公共配套設施建設費用指在建設用地內(nèi)建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)間接費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)