【正文】 在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借；開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　78 000開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本　72 000貸：銀行存款　150 000用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　20 000開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本　18 000貸：銀行存款　38 000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　25 000開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本　18 000貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款　43 000分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　10 000貸：開發(fā)間接費用　10 000同時應(yīng)將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540 000元共648 000元。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，無法接配套設(shè)施的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。周轉(zhuǎn)房攤銷指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)間接費用貸：應(yīng)付工資應(yīng)付福利費累計折舊遞延資產(chǎn)銀行存款周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。開發(fā)間接費用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費）進行。有的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)更甚，將其在小區(qū)內(nèi)建設(shè)的單體經(jīng)營用房成本，如準(zhǔn)備以后用做商場或文化體育設(shè)施等的成本，全部計入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房價虛高，消費者負(fù)擔(dān)加大。隱性手段三：物業(yè)管理用房計入住宅成本 　在各房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的固定資產(chǎn)賬上幾乎沒見到過各開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理用房（指為多幢房屋服務(wù)的管理用房）的記錄，這就是說各小區(qū)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)并不屬于相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，但實際情況是各小區(qū)的物業(yè)管理用房都被相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)或該房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)另組建一個物業(yè)管理公司控制著。相關(guān)法規(guī)還應(yīng)該再進一步細(xì)化，“底商”、“車庫”、“物業(yè)管理用房”都應(yīng)該單獨核算。但房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在成本核算中，往往將機動車庫的成本計入商品住宅的大成本。地產(chǎn)商正是鉆了這樣的空子，猛揩了業(yè)主們一次油。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。水電費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的核算(一) 開發(fā)間接費用的組成和核算開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。建筑安裝工程費用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關(guān)的費用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。土地開發(fā)成本的核算(一) 土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。但是后來，國家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知》（國稅發(fā)[2001]89號），根據(jù)該《通知》第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。如何解決這個問題，本文以為完全可以通過“預(yù)提費用”科目將尚未實施的工程預(yù)算預(yù)提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調(diào)整項目成本。該原則要求：企業(yè)的各項收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費用，應(yīng)當(dāng)在同一會計期間內(nèi)予以確認(rèn)和計量。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。通過上述程序，將應(yīng)計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。前期工程費前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。通過設(shè)置經(jīng)營成本賬戶核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本，按照經(jīng)營成本的種類，還可以設(shè)置土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營成本等明細(xì)科目。其中第（1）、（3）項應(yīng)直接計入材料物資的采購成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本歸集與比例作者：日期：1房地產(chǎn)簡介房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。購入物資的采購成本包括：（1）買價；（2）運雜費；（3）流通環(huán)節(jié)交納的稅金、外匯價差；（4）采購保管費，即企業(yè)的材料物資供應(yīng)部門和倉庫在組織材料物資采購、供應(yīng)和保管過程中發(fā)生的各項費用。由成品狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判螒B(tài)過程中的資金構(gòu)成經(jīng)營成本。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)間接費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)