【正文】 境及易燃易爆的物品。３、 在合理情況和不蓄意造成對(duì)業(yè)主滋擾的情況下，可進(jìn)入海岸花園任何部分（包括業(yè)主物業(yè)）進(jìn)行檢查及維修，以確保海岸花園結(jié)構(gòu)、公共場所和公用設(shè)施的良好運(yùn)作；但在緊急情況下可酌情另作處理。１１、 維護(hù)并改進(jìn)所有公共服務(wù)設(shè)施及服務(wù)質(zhì)量，使海岸花園各業(yè)主更有效地使用海岸花園。１６、 管理者有權(quán)制定、修改海岸花園管理公約及其他管理規(guī)則。９） 管理者報(bào)酬；１０） 管理人員、保安、清潔工、維修工、花匠、及其他員工服裝、薪酬和福利；１１） 公共財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；１２） 稅費(fèi)；１３） 機(jī)電折舊費(fèi)用；１４） 法律訴訟費(fèi)用；１５） 其他應(yīng)付的費(fèi)用。２、 業(yè)主委員會(huì)１） 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)不少于5人，業(yè)主委員會(huì)主任和副主任由業(yè)主委員會(huì)委員在業(yè)主委員會(huì)內(nèi)選舉產(chǎn)生。本公約簽字后生效。 第一期：開發(fā)項(xiàng)目中部三、五、六三區(qū)即云海苑、天海苑別墅區(qū)、海星居洋房區(qū)以及會(huì)所及部分公建配套設(shè)施。二、三期的開發(fā)巧妙互動(dòng)與合理銜接將是項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。以下是瑞爾特人在美的海岸花園營銷實(shí)施過程中組織的軟性新聞文章，現(xiàn)部分刊錄出來，以供業(yè)內(nèi)借鑒。錄自《美的報(bào)》1998年7月5日第一版宏觀向好 商機(jī)無限——當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場分析與展望房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，將成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并且可以帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。但商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，價(jià)格上漲速度過快，房地產(chǎn)交易市場秩序較為混亂等現(xiàn)狀仍然較為突出。住房制度改革至少可以使我國商品房銷售面積以每年8%的比例增長。開發(fā)商十分注重投資開發(fā)與銷售的有效銜接，改過去“供給創(chuàng)造需求”的觀念為“消費(fèi)者為中心”的經(jīng)營理念。這既可以激發(fā)購買商品房的積極性，又可以消除公款購房對(duì)房價(jià)上漲的推動(dòng)力。（七）注重物業(yè)管理，通過扎扎實(shí)實(shí)的管理措施和服務(wù)內(nèi)容，確保業(yè)主物業(yè)保值、升值、確保業(yè)主生活方便、舒適。二、該地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的演變態(tài)勢如何在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快的地區(qū)，對(duì)商貿(mào)金融用房的需求量大，而第一、第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展快的地區(qū)，以工業(yè)用房需求量大，同時(shí)對(duì)住宅房需求量也大。沒有好的項(xiàng)目策劃，開發(fā)愈多，物業(yè)空置積壓愈多，開發(fā)商包袱愈重。如深圳地王商業(yè)大廈作為當(dāng)時(shí)全國最高建筑和深圳的標(biāo)志，雖價(jià)格昂貴，但由于外觀雄偉、裝修豪華，成為實(shí)力和身份的象征，因而吸引了國內(nèi)外眾多一流企業(yè)，在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)低迷的情況下，仍取得了不俗的業(yè)績。美的海岸花園的英文名是美的房地產(chǎn)公司朱曙東副總經(jīng)理意譯，征求了中山大學(xué)幾位教授、外籍教師和集團(tuán)內(nèi)部有關(guān)人士的意見而最后確定的。標(biāo)志構(gòu)成較特殊，如同一幅濃縮的風(fēng)景畫。他鼓勵(lì)開發(fā)商一定要把項(xiàng)目做成功，達(dá)到社會(huì)效益雙豐收。因此，海岸花園的交通十分便利。總之，海岸花園的整個(gè)規(guī)劃顯得新穎高尚、配套功能齊全。一部分發(fā)展較早的物業(yè)率先通過ISO9002國際質(zhì)量保證體系認(rèn)證，為國內(nèi)物業(yè)管理行為標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)帶來了規(guī)范，為整個(gè)行業(yè)帶來了規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)化部分就必須要規(guī)范，這點(diǎn)與酒店管理標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)中的規(guī)范化一樣，酒店要求上飲料時(shí)站在客人什么位置、斟飲料如何斟法、換煙灰盅怎樣換、為客人引路如何做等等，一系列規(guī)范化行為為酒店帶來了明亮潔凈和熱情有禮。錄自《美的報(bào)》1998年10月15日第四版一個(gè)售樓員的培訓(xùn)感受美的房產(chǎn)公司正在緊鑼密鼓地開發(fā)美的海岸花園，為進(jìn)一步推進(jìn)項(xiàng)目的開展，房產(chǎn)公司認(rèn)真組織了一次系統(tǒng)、專業(yè)的售樓員培訓(xùn)活動(dòng)。馮佳的講座啟發(fā)了我們的思路，傳授了我們?cè)S多實(shí)用的方法。通過與公共交通公司配合，在住宅小區(qū)項(xiàng)目所在地設(shè)置公共汽車?？空?。該項(xiàng)目按照較高的居住生活檔次進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營造，是為社會(huì)各界成功人士，講究居住質(zhì)量和提升生活品味的群體提供一個(gè)：居家環(huán)境怡人、建筑品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)藝營造與配套完善、生活休閑便利而高尚的成熟社區(qū)。區(qū)內(nèi)有條小河流過，由東向南彎曲進(jìn)入北江。在各個(gè)圍合式組團(tuán)環(huán)境里，有歐陸風(fēng)格的休閑廣場，結(jié)合小區(qū)項(xiàng)目形象標(biāo)志的主題水景、園林綠化與環(huán)藝小品及幾處進(jìn)行主題設(shè)計(jì)的，通向住客會(huì)所、公共文體活動(dòng)區(qū)的“樹林綠色步行街”，以及一條近千米兩側(cè)各有45米寬，專門種植了樹木、草坪及布置了石椅、雕塑小品等，起伏達(dá)1米的“地中海風(fēng)情大道”，供區(qū)內(nèi)望江、漫步、休閑之用?？臻g輪廓線鮮明而豐富，并把景觀朝向南邊的北江水道和東邊105國道的三洪奇大橋，以及星火科技城。平面既緊湊又舒展，以面積足夠大的廳為中心，合理組織室內(nèi)空間秩序，分區(qū)明確，廳門最少，房間尺度大小合適，每戶具有良好的自然通風(fēng)和采光。（二）別墅單體平面布局與造型創(chuàng)意：別墅與洋房不同，更講究平面功能的周全、舒適、配套，和內(nèi)外環(huán)境的相互呼應(yīng)?？商峁盒蓍e購物、中西泳池，更配有海濱廣場和臨江公園等公共娛樂服務(wù)設(shè)施，建筑面積約6000平方米。美的海岸花園開發(fā)伊始，就切實(shí)按照“總體規(guī)劃設(shè)計(jì)與未來居住模式相結(jié)合、建筑風(fēng)格與社區(qū)文化相結(jié)合、人文景觀與自然環(huán)境相結(jié)合、建設(shè)速度與開發(fā)規(guī)模相結(jié)合、工程質(zhì)量和施工監(jiān)察相結(jié)合、售后服務(wù)和物業(yè)管理相結(jié)合”的總方針，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、樓盤銷售、售后服務(wù)等方面狠下功夫，一切為用戶著想。但售后的物業(yè)管理同樣十分重要，甚至是衡量小區(qū)和公司管理水平的一個(gè)重要方面，美的房產(chǎn)公司雖然在這方面也多次獲獎(jiǎng)，但他們?nèi)詻Q定要率先與國際水準(zhǔn)接軌，因此又請(qǐng)來了在物業(yè)管理上已積累幾十年經(jīng)驗(yàn)的香港專業(yè)管理公司——怡高公司。居住會(huì)所及兒童世界成為小區(qū)的點(diǎn)睛之作，使人在安享美景與人類碩果之余，猛然想起運(yùn)動(dòng)的重要，子女教育的重要，自然也會(huì)想到繼續(xù)奮斗的重要。近據(jù)報(bào)道，目前廣東市民選樓，首先是選區(qū)域，然后依次為樓盤質(zhì)素、周圍景觀、價(jià)格、樓層、戶型等，可見選樓購房，選好區(qū)位是最為重要的，因樓房不能搬動(dòng)，只有選到發(fā)展前景廣闊的樓盤，才如乘上一艘順風(fēng)快艇，其價(jià)值。只見樹影叢叢，豪宅幢幢，亭臺(tái)水榭，碧水粼粼，構(gòu)筑了“人間美景似仙境，畫幅長流天地間”的巨幅畫卷。這是美的房產(chǎn)公司繼與深圳萬科、香港經(jīng)緯分別合作后的第三家合作公司。美的海岸花園項(xiàng)目標(biāo)志確立后，立即申報(bào)集團(tuán)公司科技與知識(shí)產(chǎn)權(quán)部，申請(qǐng)“美的海岸花園”注冊(cè)商標(biāo)，目前已獲得了國家工商局的認(rèn)證。項(xiàng)目作為高尚住宅區(qū)，同時(shí)在生活配套服務(wù)實(shí)施上給予了全面、深入的考慮，并有完善的物業(yè)管理。拿來歐陸建筑中簡練的經(jīng)典坡面處理、精致的細(xì)部線腳處理，為我所用，使建筑立面既有古典風(fēng)韻，又展現(xiàn)時(shí)代特征?？砂醋】筒煌枨?，提供多樣選擇。洋房區(qū)戶數(shù)：2045戶，總建筑面積：。區(qū)內(nèi)的道路，除滿足交通外，已充分得到軟化、舒展。小區(qū)根據(jù)市場的發(fā)展與項(xiàng)目定位，按照“規(guī)模開發(fā)”的營造理念和整體上“可持續(xù)發(fā)展”的規(guī)劃思想，進(jìn)行分區(qū)，分期成片啟動(dòng)，流動(dòng)式遞進(jìn)，在相應(yīng)特定的周期內(nèi)，完成一個(gè)成熟社區(qū)的人居環(huán)境、住宅功能和經(jīng)濟(jì)效益，直到服務(wù)社群、回報(bào)社會(huì)的開發(fā)全程，由此而成為業(yè)主安居樂業(yè)的永久家園和投資升值的寶地，成為一方生活熱土。深圳和廣州更是走在前列，深圳萬科城市花園、中海百事達(dá)花園、廣州二沙島金亞花園、黃歧白天鵝花園等項(xiàng)目已普遍在規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)這些建設(shè)思路，并且在園林、環(huán)藝及社區(qū)文化上下了不少功夫，帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益和社區(qū)效益。這些配置大多可由專業(yè)定點(diǎn)生產(chǎn)廠家直接掛鉤、設(shè)計(jì)、加工，這既有利于產(chǎn)品的更新，又能使產(chǎn)品價(jià)格和品質(zhì)得到保證，有利于住宅產(chǎn)業(yè)化的形成和發(fā)展。這次深圳之行，給我感觸很多，也很深。當(dāng)我們的物業(yè)管理公司做好了以上兩部分內(nèi)容的服務(wù)，不僅可使住戶除文章開頭所提到的困擾，而且令住戶以及他們的物業(yè)大大受益。標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，這也是眼下大多數(shù)物業(yè)管理公司紛紛采用的服務(wù)內(nèi)容，它通常包括安全、衛(wèi)生、綠化、方便服務(wù)、維修保養(yǎng)五大塊。美的將專門成立物業(yè)管理公司，實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理，有托兒所、幼兒園和會(huì)所。參加這次匯報(bào)會(huì)的人員還有鎮(zhèn)國土辦主任林潤江和集團(tuán)各常務(wù)董事、副總裁、賴立明部長、總裁辦副主任戴裕東、房產(chǎn)公司管委會(huì)成員及部分業(yè)務(wù)骨干。順德市委常委、北滘鎮(zhèn)委書記鄧偉根充分肯定了項(xiàng)目開發(fā)是“小都會(huì)”城市發(fā)展的需要，是市場的需要，是美的資產(chǎn)重組的需要，是工業(yè)園配套發(fā)展的需要。采用明麗的色彩過渡組合成花瓣，升展于云叢之上，獨(dú)創(chuàng)了美的海岸花園項(xiàng)目在房地產(chǎn)界開發(fā)項(xiàng)目中的新穎視覺形象；表現(xiàn)了美的海岸花園大型住宅小區(qū)的品質(zhì)；體現(xiàn)了現(xiàn)代成功人士追求高尚，享受綠色自然的生活傾向。五月花號(hào)，是成功登陸美洲的第一艘船。在房地產(chǎn)低潮時(shí)進(jìn)入，成本最低，競爭對(duì)手少，可供選擇的項(xiàng)目多，風(fēng)險(xiǎn)較小，能獲取較高的回報(bào)率。六、法規(guī)變化如何當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)建設(shè)法規(guī)的變化直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)潛力，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃也直接影響該地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力。一、該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度如何經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，對(duì)物業(yè)的需求量大；反之就小。（五）采用新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，為社會(huì)提供價(jià)格合理、功能齊全、質(zhì)量上乘的商品住宅。（四）居民支付能力大大提高一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國居民的可支配收入將穩(wěn)步提高，有力推動(dòng)著商品房朝產(chǎn)業(yè)化方發(fā)展。由此可見，商品房的需求正在逐步擴(kuò)大。當(dāng)這種消費(fèi)普及到10%時(shí)，就會(huì)形成一種大眾效應(yīng)，購房消費(fèi)熱的形成又會(huì)帶動(dòng)起整個(gè)經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)。（二）目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀1998年全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)水平繼續(xù)上揚(yáng)，升勢強(qiáng)勁。萬科集團(tuán)在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃投資分析、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷推廣、平面設(shè)計(jì)等方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)同行業(yè)中享有較高的聲譽(yù)。瑞爾特人在項(xiàng)目營銷實(shí)戰(zhàn)的過程中，充分意識(shí)到軟性新聞所蘊(yùn)涵的巨大價(jià)值，在軟性新聞的應(yīng)用方面作了有益的嘗試和探索，從主題的選材、構(gòu)思到文稿的撰寫、發(fā)布，都做到了精心組織、認(rèn)真實(shí)施。３、 從時(shí)間上更是緊緊相扣，層層遞進(jìn)，既體現(xiàn)工程的連續(xù)性又能充分利用好資源。二、 美的海岸花園品牌維護(hù)美的海岸花園首期商品住宅，著重在三方面做出努力：１、 通過整合營銷策略不斷地提高自身的核心競爭實(shí)力；２、 設(shè)計(jì)出一整套企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)，通過媒體進(jìn)行形式多樣的深度宣傳；３、 狠抓物業(yè)管理綜合質(zhì)量這個(gè)品牌維護(hù)的關(guān)鍵所在，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理等各個(gè)階段都將消費(fèi)者的需求放在首位，時(shí)時(shí)處處為消費(fèi)者著想，努力營造出一個(gè)優(yōu)美、舒適、安全、方便的居住環(huán)境。e、 安排公開招標(biāo)，選用合適的維護(hù)承判商。e、 業(yè)主可親自或派代表投票，委托代表的文件須于開會(huì)前二日交予業(yè)主委員會(huì)（第一次業(yè)主大會(huì)交管理者）。２、 根據(jù)以獲發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)之預(yù)算，管理者可從海岸花園管理賬戶中支付有關(guān)管理海岸花園的一切費(fèi)用。c、 通過民事訴訟業(yè)主追索本公約規(guī)定業(yè)主須交付的任何款項(xiàng)及管理者認(rèn)為合適的行為，訴訟所發(fā)生的費(fèi)用由管理賬墊付，待訴訟結(jié)束后由敗訴方承擔(dān)。９、 清理任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，并向有關(guān)業(yè)主收取因清理而引起的費(fèi)用。五、 管理者的權(quán)利和責(zé)任在不抵觸第一業(yè)主及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利下，管理者有完全之授權(quán)做所有海岸花園有效管理和維護(hù)所必須做的事情，并為些負(fù)責(zé)，其中包括（但不限于）下列事項(xiàng)：１、 管理維持海岸花園的公眾安全、公共秩序、公共衛(wèi)生、公用場所、公用設(shè)施及其公用水電、環(huán)保、綠化、照明和其他關(guān)系海岸花園的全體事情。１０） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得變更或改動(dòng)其單元的用途和結(jié)構(gòu)，亦不得對(duì)公共地方或公共設(shè)施作出任何改動(dòng)、損害。３） 各業(yè)主及其承租人、代理人、訪客及其他使用者在任何時(shí)候均應(yīng)遵守和履行《美的海岸花園管理公約》及其管理者按照管理需要而制定的其他規(guī)則。５） 有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并對(duì)住宅區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有表決權(quán)。６、 發(fā)展商有權(quán)在其認(rèn)為合適的情況下，更改海岸花園的名稱或其中部分名稱和編號(hào)。３、 美的海岸花園的所有業(yè)主、管理者及其他有關(guān)各方，以及他們的受讓人或繼承人均須遵守和履行本公約，并受其約束，同時(shí)享有本公約賦予各項(xiàng)權(quán)利?！肮芾碚摺笔侵赴l(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)聘用為管理美的海岸花園的管理組織。第八節(jié) 美的海岸花園管理公約一、 定義：在本公約中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語將有以下意義：“物業(yè)”是指美的海岸花園內(nèi)已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附屬設(shè)施等所占土地的使用權(quán)。但須強(qiáng)調(diào)，商業(yè)用房的經(jīng)營范圍必須加以限定。另外，在對(duì)小區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)和經(jīng)營成熟之后，物業(yè)管理公司可以作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體走出去開展更廣泛的經(jīng)營和服務(wù)，以此為小區(qū)和業(yè)主謀求更多的利益。（九）特別規(guī)定在本合約有效期內(nèi)，如甲方需要在其宣傳資料或任何文件中引用乙方公司名稱或標(biāo)記，則必須同時(shí)注明類似由怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司或怡高物業(yè)顧問集團(tuán)提供物業(yè)管理顧問服務(wù)的字樣，其中物業(yè)管理顧問服務(wù)中的“顧問”兩字不可省略。（六）適用法律本合約的效力、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國法律的管轄。合約期滿前，如雙方達(dá)成一致協(xié)議可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。5）在履行合約期內(nèi)應(yīng)按甲、乙雙方同意的財(cái)務(wù)預(yù)算，由甲方預(yù)先墊付一筆可供管理公司初始運(yùn)作的開辦費(fèi)。甲方在業(yè)主委員會(huì)成立前擁有順德美的海岸花園的物業(yè)管理權(quán)，可獨(dú)立行使美的海岸花園物業(yè)管理的職責(zé)。遍布大連、天津、北京、上海、廣州、東莞、番禺及深圳八大城市，并由30多位來自香港、臺(tái)灣及新加坡的專業(yè)人才負(fù)責(zé)督促在中國當(dāng)?shù)卣衅傅挠?500名物業(yè)管理員工。憑借著優(yōu)良的口碑及聲譽(yù)，怡高亞太地區(qū)網(wǎng)絡(luò)得以不斷擴(kuò)展，迅速而有效地成為亞太地區(qū)最優(yōu)秀的物業(yè)顧問公司之一。房地產(chǎn)公司成功的關(guān)鍵要素作者：日期：第六節(jié) 我們眼中的物業(yè)管理公司經(jīng)過詳細(xì)的分析和周密的考察，我們和怡高物業(yè)走到了一起。怡高的客戶范圍十分廣泛，其中包括有大規(guī)模的商業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)及政府機(jī)關(guān)。目前由怡高負(fù)責(zé)銷售及管理的國內(nèi)項(xiàng)目超過40個(gè)，提供物業(yè)管理及顧問服務(wù)的工商住宅物業(yè)總面積逾250萬平方米。 怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司（以下簡稱乙方），在廣州登記注冊(cè)，其法定地址在廣州市流花路109號(hào)之九達(dá)寶廣場1006室，法定代表：柳維倫第一章 前言（一）順德美的海岸花園位于順德北滘鎮(zhèn)南部，該發(fā)展項(xiàng)目首期工程預(yù)計(jì)約于1999年8月開始交付使用。在本合約中，所有物業(yè)管理公司的字樣亦可指物業(yè)管理部門；2）協(xié)助乙方調(diào)派及招聘專業(yè)人員加入物業(yè)管理公司，推動(dòng)托管物業(yè)的