【正文】 物業(yè)管理工作；3）在履行合約期內(nèi)，監(jiān)督乙方的工作表現(xiàn)；4）保證托管物業(yè)按時按質(zhì)按量通過有關(guān)政府部門之正式竣工驗收并移交物業(yè)管理公司，然后使物業(yè)管理公司能順利履行其既定的管理職責；并須負責相關(guān)遺留工程之跟進工作及承擔相應(yīng)發(fā)生的費用。（一） 合約年期此合約自甲、乙雙方簽署后立即生效，至托管物業(yè)一期工程洋房單元第一個單位正式向業(yè)主發(fā)出收樓通知書之日（具體日期雙方日后以備忘錄形式確定）起計后六個月為期滿。（五）合約的修改與變更對本合約的修改與變更，必須經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商并簽署有效的書面協(xié)議才能生效。3）本合約雙方地址、電傳或圖文傳真號碼，如有任何改變，須在改變后48小時內(nèi)通知另一方有關(guān)之改變。我們?yōu)樾^(qū)物業(yè)管理制訂了多項家政服務(wù)、代理代辦服務(wù)、工程服務(wù)的內(nèi)容，并將停車場、肉菜市場等納入小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)營之內(nèi)。須強調(diào)一點，業(yè)主的經(jīng)營管理須服從和配合美的海岸花園的物業(yè)管理，建議美的海岸花園商業(yè)用房的價格可定在7000~8000元/平方米，六區(qū)商業(yè)用房可根據(jù)現(xiàn)在六區(qū)的銷售政策可定在6000元/平方米左右。（表格內(nèi)容略）附錄42000年美的海岸花園會所收支估算表月份營業(yè)額費用支出123456789101112合計注：表格內(nèi)容略?！皹I(yè)主”是指對每個單元擁有或共同擁有房屋所有權(quán)的人士，并包括其日后的合法繼承人或受讓人。但各業(yè)主不得擅自更改各單元的使用用途。５、 業(yè)主委員會成立之前，發(fā)展商有權(quán)聘任管理公司成為海岸花園的管理者。４） 有權(quán)自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線以及其他設(shè)施進行合法的維修養(yǎng)護。如進行裝修工程的裝修工程隊違反管理者訂立的裝修規(guī)定或因裝修工程引起任何追索、損失或法律責任，管理者可以從該筆款項中扣除管理者認為合適的款項作為賠償，如有不足，有關(guān)業(yè)主須賠償不足的金額，該保證金或其剩余款項將在裝修工程完成后30天內(nèi)發(fā)還給裝修工程隊。９） 各業(yè)主不得利用花園、走廊、樓梯及其他公共地方曬晾衣物或放置其他物品。１７） 進入海岸花園的車輛必須按指定地點停放，在指定地點外停入任何車輛（包括摩托車、自行車等），管理者有權(quán)將車拖走，并要車主繳納一定的費用。８、 對海岸花園所有下水道、水管或其他管道進行定期維護、清理，使其保持暢通。如屬緊急情況，可不必書面通知。首期管理費從發(fā)展商發(fā)出的入伙通知書之日起兩個月后開始收取。d、 大會投票實行住宅房屋一戶一票制，建筑面積100平方米以上的非住宅房屋，每100平方米建筑面積為一票，建筑面積100平方米以下的非住宅房屋，以其產(chǎn)權(quán)證為一票。d、 聽取業(yè)主及使用人的意見，監(jiān)督管理公司的表現(xiàn)。美的海岸花園作為美的集團所開發(fā)的高尚住宅社區(qū)，由于一開始就在較高的平臺上進行科學規(guī)范的操作，加之全程營銷的合理導入，使得項目第一期商品住宅8萬平方米，一面世就在一個月內(nèi)售罄，這就使得美的品牌在房地產(chǎn)業(yè)得到恰到好處的豐富和延伸。２、 從市場的接受情況來說，8萬平方米的建筑面積，可以直接面對目標客戶群對項目的購買要求，能從整體上試探市場對項目的反應(yīng)，為后續(xù)開發(fā)提供來自市場的反饋信息，從而使第二期的開發(fā)更貼近市場。第三部分 軟性新聞引論軟性新聞的價值曾一度被人們所忽略，但隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，市場化進程的加快，媒介宣傳在經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用日益突出，宣傳手法也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，軟性新聞的價值愈來愈被人們所發(fā)現(xiàn)和重視，在商業(yè)宣傳活動中，相比單純的平面許，軟性新聞可以說是“物美價廉”，它既具有新聞的及時性、準確性、可靠性，又具有經(jīng)濟、實用、巧妙、見效快等特點，往往能在特定的時期、特定的地點，對特定的項目，起到特定的效果和作用，在許多商業(yè)性宣傳活動中被越來越多的商家所采用，屢見奇效。美的海岸花園位于順德市北滘南部，廣珠路三洪奇大橋的西側(cè)，占地面積670畝，計劃建設(shè)高雅的多層住宅和別墅。與此同時，加上居民手中的現(xiàn)金和債券、股票，我國國民個人金融資產(chǎn)約有6萬億元，約占1997年國內(nèi)生產(chǎn)總值的82%，居民手中的現(xiàn)金和資本之多，與商品房大量積壓形成強烈反差。而從消費需求看，政府強調(diào)必須把住宅建設(shè)成為國民經(jīng)濟新的增長點，不僅會刺激對房子的消費而且會帶動對配套消費品的購買。另外，4000余萬房危房的主人在未來一段時間內(nèi)也面臨著購買新房的問題。在這一過程中，一些實力小、經(jīng)營差的企業(yè)將破產(chǎn)倒閉或被迫退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。（四）注意商品房營銷。而預售價的評估，關(guān)鍵又在于對房產(chǎn)所在地區(qū)開發(fā)潛力的評價。而產(chǎn)品的優(yōu)劣表現(xiàn)為該產(chǎn)品與需求、產(chǎn)品設(shè)計與消費習慣、產(chǎn)品價格與消費購買力之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。二、選擇好投資時機房地產(chǎn)業(yè)隨經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)周期性波動，有高潮也有低谷。美的海岸花園，英文意譯為May Flower Garden（五月花花園）。標志以“May Flower Garden”起頭的字母，也恰好是“美的”品牌“Midea”起頭字母“M”（共五個）組成五月花形，花瓣圍出一個海星圖案。會上，房產(chǎn)公司總經(jīng)理郭桂棠就項目總體策劃過程、規(guī)劃方案、項目特色、開發(fā)進度、市場定位、推廣策略和財務(wù)預算等作了詳細的匯報，并向領(lǐng)導提出項目推進中存在的問題。何總相信美的一定能做好房地產(chǎn)。該項目按歐陸風格的低密度別墅和多層洋房進行規(guī)劃設(shè)計，預計人均綠地面積將超過12平方米。物業(yè)管理特別是住宅區(qū)物業(yè)管理是服務(wù)內(nèi)容定位可以分為兩個部分：標準化服務(wù)和動態(tài)化服務(wù)部分。有了動態(tài)化服務(wù)，才能創(chuàng)造出高效的標準化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上向住戶提供體現(xiàn)出物業(yè)管理靈魂所在的個性化服務(wù)和更多的超值服務(wù)。前幾天，我們售樓員去了一趟深圳萬科。交房標準趨向兩極化：一是基本上是毛坯房、水電入戶，具體裝修由用戶自己安排，但開發(fā)商在房屋質(zhì)量和外墻及屋面的處理上絲毫不能偷工減料，這樣有利于控制價格，也可避免二次裝修的浪費；二是基本上可以入住房，水電到位，甚至在單元套房內(nèi)配置全家家具、廚具、掛衣架、衛(wèi)生潔具。近年來，一些房地產(chǎn)較為發(fā)達地區(qū)的發(fā)展商已開始實踐這些思路。發(fā)展商力求項目在“環(huán)境靚、建筑好、配套全、規(guī)模大”上做足功夫。各組團之間，采用了大環(huán)形交通路網(wǎng)進行連接，一改普通常用的平直、十字形路網(wǎng)。該區(qū)的局部地方，設(shè)計少量的小高層住宅（12層為主），此項按空中花園住宅的概念進行設(shè)計。居家新概念——“美的海岸花園”住宅小區(qū)簡析（下篇）三、建筑設(shè)計（一）洋房單體戶型的分析設(shè)計洋房平面面積從每戶80平方米至120平方米不等，有六種不同面積指標，四種基本戶型類別，分別是二戶二廳、三房二廳（兩種）、四房二廳。并注重光影處理，色澤搭配，及材料質(zhì)感肌理的對比。洋房和別墅的外墻飾面材料，均用外墻涂料，使立面具有豐富細膩的表現(xiàn)力，偏暖的溫和色做基本調(diào)，配以線腳等的局部點綴和坡面西式琉璃瓦蓋頂，更具生活祥和的氛圍?！睹赖膱蟆?999年2月26日第三版美的海岸花園商標已注冊在現(xiàn)代市場日益講求品牌效應(yīng)的今天，美的房產(chǎn)有限公司從美的海岸花園開發(fā)立項開始就深知樹立項目品牌的價值和意義。錄自《美的報》1998年11月26日第四版美的、怡高強強合作美的房產(chǎn)公司就其新開發(fā)的美的海岸花園物業(yè)管理事項，與香港怡和高力物業(yè)服務(wù)有限公司達成使用意向，并于日前在順德北滘正式簽約。 美的海岸花園依北江而建，從江面上看美的海岸花園，正鑲嵌在三洪奇公園及北滘立交橋街心公園之中。有房地產(chǎn)專家根據(jù)區(qū)域升值情況，將目前的樓盤分作四類，一是社區(qū)老化型，二是老化但已在更新，三是如日中天，但已飽和，四是明月星辰，價格尚低，前景看漲。與周邊車來人往、嘈雜不安的環(huán)境相比，園區(qū)顯得像一方寧靜的港灣。該公司在20多個國家設(shè)有物業(yè)管理機構(gòu)，在國內(nèi)北京、上海、廣州等十多個城市都管有樓盤。未來的美的海岸花園，是一個有大面積園林綠化，大量環(huán)藝小品、配套設(shè)施齊全、管理服務(wù)一流的高品味生活區(qū)。區(qū)內(nèi)幼兒園、托兒所、小學等的建筑面積約4000平方米。項目對別墅區(qū)從群體規(guī)劃布局，到單體平、立面的組織設(shè)計，均反復推敲研究，并力求創(chuàng)新，確保戶型不落后，外觀耐看，成為市場持久的熱點。室內(nèi)功能中，居住功能與日常功能互不干擾，動靜分離，相對獨立。而臨三樂路一側(cè)的建筑街景，主要可通過建筑造型和建筑立面上的虛實、凹凸伸縮、光影、色澤及材料質(zhì)感的對比和空間的組合，以及天際線的局部變化來產(chǎn)生同樣豐富的建筑效果?？偲矫嬷蟹秩齻€功能區(qū)塊：臨沙灘的堤外一塊，布置“鬧市”的會所及社群的室內(nèi)外公共文體活動設(shè)施，托兒所、小學以及臨江主題公園（如“兒童世界”、“花卉林藝園”、“情侶迷你公園”）等，均布置在東、西近500多米的臨岸區(qū)，總建筑面積約1萬平方米。（二）用地及經(jīng)濟指標：規(guī)劃總用地：；小區(qū)建筑規(guī)劃總用地：，分別各占：% 、 % 、 %；，綠地率：%；人均綠化面積：；小區(qū)總戶數(shù)： 2233戶；人口規(guī)模：7900人；容積率： ；建筑密度：%。它是繼碧桂園、君蘭高爾夫生活村之后，向社會獻上的第三個閃亮樓盤，成為后起之秀，形成三角鼎立之勢，相輝相映。這就為業(yè)主們提供了出入的交通方便；又在市民中起到長久宣傳作用，擴大了項目的知名度。兩個多月的培訓很快就結(jié)束了，這次培訓活動領(lǐng)著我進入了房地產(chǎn)行業(yè)這個多姿多彩的世界，對我們售樓員來說也是一個良好的開端。在為期兩個月的培訓中，各位老師不顧酷暑高溫，仔細地查閱了許多資料，認真?zhèn)湔n，使我學習到了房地產(chǎn)行業(yè)許多知識，銷售技巧也得到較大的提高。同樣，物業(yè)管理這一服務(wù)性行業(yè)也需要用規(guī)范的行為為其帶來高效的標準化服務(wù)，如樓梯每天掃多少遍，保安以什么言行向住戶或訪問者提供服務(wù)，蓄水池多長時間大清潔一次等等，這是物業(yè)管理建立信譽的基礎(chǔ)。小區(qū)建成后，將以寧靜的社區(qū)環(huán)境、高雅的文化格調(diào)，瑰麗的江畔風光，怡人的園林景色，別具特色的住客會所和種類繁多的康樂設(shè)施吸引境內(nèi)外的置業(yè)人士。美的海岸花園傍依北江（順德水道），江面開闊，高雅別致的江濱公園將建于小區(qū)之中。鎮(zhèn)長周志坤結(jié)合房地產(chǎn)投資運作的特點，從宏觀角度，以專業(yè)眼光，深刻地分析了項目相關(guān)問題，為項目發(fā)展提出了很好的指導性意見。色彩明朗，適合海岸花園住宅特點，緊扣May Flower Garden名稱的五月花形與海星圖案相融，突出了“花、海、美”的主題，達到了設(shè)計意念與形象感觀的完美統(tǒng)一。英文名寓意深刻，蘊含并提升了花園項目的文化品位。四、確定營銷原則營銷工作是一項十分專業(yè)的工作，需要營銷機構(gòu)與營銷人員對物業(yè)市場和購買者的心理和需求、不同的營銷方式和手段有相當?shù)恼J識，是房地產(chǎn)項目運作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。反之，房地產(chǎn)項目策劃得好，即使碰上經(jīng)濟不景氣，仍能取得良好的銷售業(yè)績，如碧桂園、東城花園等項目策劃就比較成功。三、 人口流量如何這是測量房地產(chǎn)市場需求的決定性因素。（八）全面提高企業(yè)開發(fā)經(jīng)營水平，促進開發(fā)效益的提高。四、房地產(chǎn)企業(yè)的對策（一）要丟掉一切幻想，走向市場，不斷增強對市場的適應(yīng)能力。（三）市場不斷集中，規(guī)模效益日顯國家產(chǎn)業(yè)政策明確指出，在國民經(jīng)濟五大支柱產(chǎn)業(yè)中，住宅建設(shè)業(yè)將獲得優(yōu)先發(fā)展的機會。（三）銀行資金和按揭制度的支持最近，央行頒布一系列支持住房改革和促進商品房銷售的金融配套措施，主要有：1998年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資規(guī)模加大，將達3550億元；1998年全國住房貸款規(guī)模將達1000億元；允許所有商業(yè)銀行所在城市對所有普通商品房開辦個人住房抵押擔保貸款，同時延長貸款年限。市場總體表現(xiàn)仍是供大于求，并且地區(qū)優(yōu)劣差距懸殊。然而由于種種原因，我國房地產(chǎn)業(yè)雖起步時間不長，卻已波折起浮數(shù)次，今后市場走勢如何一直是經(jīng)濟界人士、企業(yè)投資管理者與消費者十分關(guān)心的問題。軟性新聞集錦美的海岸花園填沙工程已啟動位于美的工業(yè)城和順德水道間的美的海岸花園房地產(chǎn)項目經(jīng)過美的房地產(chǎn)公司歷時半年多的市場調(diào)查和充分準備，3月份已由市政府通過立項審批，并報市規(guī)劃國土局和水電局審批總體規(guī)劃設(shè)計方案。二、 項目及公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略１、 項目的開發(fā)階段上看，首期開發(fā)是后續(xù)開發(fā)的基礎(chǔ)，開發(fā)一區(qū)，成熟一片，首期銷售促進第二期的開發(fā)。 第二期：開發(fā)地塊西部的七、八、九區(qū)10萬余平方米商品房，十二區(qū)宿舍樓（含菜市場），華師大附小——美的小學區(qū)、河堤公園也同時開發(fā)。叁方各執(zhí)壹份以便于遵守。２） 業(yè)主委員會有權(quán)聘任管理者及監(jiān)督管理者履行本公約和委托合同規(guī)定的職責。七、 業(yè)主大會及業(yè)主委員會１、 業(yè)主大會１） 管理者在海岸花園交付使用且入住率達到50%以上時組織及召開海岸花園業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；２） 業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次業(yè)主大會。以上規(guī)則修改后，將張貼于海岸花園的告示欄。１２、 防止任何人未經(jīng)管理者書面同意或違反本公約的規(guī)定，占用、變更、損害公共地方、公用設(shè)施。４、 在不抵觸本公約的規(guī)定下，采取其他措施使海岸花園得到妥善的管理和維修，以保持海岸花園及其每部分處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。１３） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在海岸花園內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜；寵物的飼養(yǎng)須經(jīng)管理公司批準，如受到其他業(yè)主合理的投訴和批評或管理者認為有損公眾利益的，管理者有權(quán)禁止其飼養(yǎng)。私家花園內(nèi)搭建，也必須經(jīng)過管理者同意。如此等合同并未將本公約作為其附件，則前業(yè)主須繼續(xù)履行本公約規(guī)定的業(yè)主業(yè)務(wù)。８、 發(fā)展商有權(quán)制訂和修改會所的使用和管理條例，包括不限于費用、使用人士資格、開放時間等因素。２、 發(fā)展商及其承建商、代理人或其他經(jīng)許可的人擁有檢查、維修海岸花園任何一部分的權(quán)利，有權(quán)攜帶一切必要的設(shè)備機器及材料進入海岸花園的任何一部分。1“管理費用”是指管理者因管理及保養(yǎng)美的海岸花園而引起的所有費用和開支。以上所列之各類設(shè)備亦屬公共設(shè)施之一部分，但任何只供個別業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。根據(jù)周邊停車場的收費標準，以及小區(qū)地下車庫的成本，建議汽車車位售價為2000元/平方米，租金為500元/月，摩托車車位租金為100元/月，摩托車車位將視日后情況逐步移至地面，以留有足夠的車位給汽車。連鎖特許經(jīng)營與一般的企業(yè)經(jīng)營管理有非常大的差別，最主要的不同點就是必須考慮系統(tǒng)化的作業(yè)與規(guī)格化的