【正文】 修、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)、電梯以及單獨(dú)出圖的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行單獨(dú)發(fā)包。安裝以消防為主線，注意消防合同內(nèi)容的簽訂消防工程是以前最常見(jiàn)的單獨(dú)分包工程，合同范圍也比較明確。該模式在項(xiàng)目前期思考清楚成本投入，以科目的方式制定項(xiàng)目成本目標(biāo)，通過(guò)目標(biāo)成本控制設(shè)計(jì)和招采的合理性，在工程施工階段通過(guò)動(dòng)態(tài)成本跟蹤目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，最終將項(xiàng)目整體成本控制在事先設(shè)定的目標(biāo)范圍內(nèi)，以確保投資收益。合約規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)進(jìn)行整體性策劃和把控，規(guī)范項(xiàng)目采購(gòu)業(yè)務(wù)的開(kāi)展。2）、合約規(guī)劃的編制范圍應(yīng)包括哪些，是否包括報(bào)建、管理類(lèi)合同？成本控制風(fēng)險(xiǎn)大的合同，是有必要進(jìn)行合約規(guī)劃的，如工程合同、設(shè)計(jì)合同、重要的營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)合同。六、合同界面的管理界面也就是管控界線，界面這個(gè)詞最早應(yīng)用于工程技術(shù)領(lǐng)域，近年來(lái)被引入了組織管理的范疇，主要描述了各要素間相互聯(lián)結(jié)的關(guān)系，專(zhuān)家將界面管理的內(nèi)容分為三種類(lèi)型：合同界面、實(shí)體界面與組織界面。二是將施工分包模式改為供貨模式。序號(hào)合同名稱(chēng)合同范圍與總包（土建）工程界面1 基坑支護(hù)及土方挖運(yùn)包括：基坑支付工程深化設(shè)計(jì)、基坑施工、基坑位移及沉降觀測(cè)至地下室土方回填、施工期間坑內(nèi)降水與抽水、施工現(xiàn)場(chǎng)污泥水外運(yùn)、土方外運(yùn)、基坑周邊防護(hù)。8 安裝合同詳見(jiàn)各安裝合同與總包（土建）合同關(guān)系：總包（土建）負(fù)責(zé)室內(nèi)墻壁、地臺(tái)孔和各類(lèi)套管的預(yù)埋工作，套管預(yù)留預(yù)埋工作包括穿鋼絲；負(fù)責(zé)預(yù)留空洞的封堵、找平、抹灰工作；負(fù)責(zé)避雷接地鋼筋的連接 ； 負(fù)責(zé)管井、水池蓋板的施工、爬梯和腳踏的施工；負(fù)責(zé)各類(lèi)設(shè)備基礎(chǔ)的施工；負(fù)責(zé)電纜溝及蓋板的施工；負(fù)責(zé)管道根部需要9 精裝修工程室內(nèi)所有樓地面工程、天花裝飾、墻面裝修、水電安裝及水電改造工程，不包括墻面抹灰。因?yàn)楹贤兴?guī)定的“通過(guò)兩年時(shí)間的努力，讓中國(guó)隊(duì)在風(fēng)格和打法上出現(xiàn)明顯且積極的變化”，沒(méi)有成績(jī)指標(biāo)很難判定卡馬喬執(zhí)教失敗，中國(guó)足協(xié)要求卡馬喬失敗走人，卡馬喬自然堅(jiān)決不認(rèn)同，因?yàn)檫@種模糊的表述，無(wú)法作為卡馬喬違約的證據(jù)。（2）、合同文本需要有明確的管控措施目前合同文本越來(lái)越厚，項(xiàng)目的管控目標(biāo)、管控目標(biāo)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)都詳細(xì)的寫(xiě)入合同，但管控目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)。甚至有些條款前后互相矛盾，更加無(wú)法執(zhí)行。（5）、合同執(zhí)行驅(qū)動(dòng)力問(wèn)題：合同管理需要部門(mén)和員工去落實(shí)，員工有沒(méi)有積極落實(shí)的意愿，還需要解決合同執(zhí)行驅(qū)動(dòng)力的問(wèn)題。對(duì)項(xiàng)目公司責(zé)權(quán)利與項(xiàng)目聯(lián)系不密切的參與方，我們可以在合同中約定相關(guān)辦法，強(qiáng)制將項(xiàng)目公司的責(zé)權(quán)利與項(xiàng)目管理綁定在一起，比如建設(shè)單位對(duì)參與單位項(xiàng)目部管理人員的獎(jiǎng)罰，可以詳見(jiàn)第八章：用好雙刃劍，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰的積極作用章節(jié)內(nèi)容。工程施工時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)管理班子與投標(biāo)書(shū)約定人員不一致，甚至缺員是常見(jiàn)現(xiàn)象。如何用好經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰這把雙刃劍，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰的積極作用，談幾點(diǎn)個(gè)人心得：以獎(jiǎng)勵(lì)為主，以處罰為輔在公司管理中，我們應(yīng)強(qiáng)調(diào)“責(zé)任制”還是“激勵(lì)制”？在項(xiàng)目管理中，我們應(yīng)強(qiáng)調(diào)“處罰”還是“獎(jiǎng)勵(lì)”？好孩子是表?yè)P(yáng)出來(lái)的，不是批評(píng)出來(lái)的，項(xiàng)目管理也應(yīng)該多獎(jiǎng)少罰，以獎(jiǎng)勵(lì)的誘惑而不是處罰的鞭策引導(dǎo)項(xiàng)目參與方共同實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)。若隨意開(kāi)具處罰單，處罰單能否執(zhí)行下去也不管不問(wèn)，開(kāi)始被處罰人可能還會(huì)重視、害怕，時(shí)間長(zhǎng)了也就不以為然了。項(xiàng)目實(shí)施階段，對(duì)于項(xiàng)目參與方較大的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，可以在合同中約定拿出一定比例獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目直接參與人員。在招標(biāo)階段，由投標(biāo)單位對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行二次深化設(shè)計(jì)也是方案優(yōu)化的具體體現(xiàn)。這樣一方面調(diào)動(dòng)施工單位搶工的積極性，另一方面也可以減少每次支付進(jìn)度款工程量計(jì)算的麻煩。4）、上級(jí)主管部門(mén)的檢查：建設(shè)工程上級(jí)主管部門(mén)定期進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安全檢查，我們應(yīng)將這些檢查作為現(xiàn)場(chǎng)安全管理的督促手段，提高現(xiàn)場(chǎng)的安全管理。合同管理是一個(gè)系統(tǒng)復(fù)雜的過(guò)程，本人進(jìn)行了認(rèn)真思考和總結(jié)，但越思考越感覺(jué)對(duì)合同管理掌握的深度和廣度不夠。7）、付款掛鉤機(jī)制：對(duì)施工單位來(lái)講，能否及時(shí)得到工程進(jìn)度款是項(xiàng)目公司非常關(guān)注的問(wèn)題。3）、安全標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化與成本清單:在工程量清單招標(biāo)模式下，安全生產(chǎn)文明施工的費(fèi)用為不可競(jìng)爭(zhēng)費(fèi)，而不是費(fèi)率招標(biāo)階段按照現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的安全生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備計(jì)費(fèi)，為防止施工單位降低安全生產(chǎn)文明施工標(biāo)準(zhǔn)，建議在合同中確定安全生產(chǎn)文明施工標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，確定主要項(xiàng)目的費(fèi)用，比如現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)區(qū)和道路硬化的標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用、樓座和地下室移動(dòng)式廁所的數(shù)量和費(fèi)用、地下室照明的標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用，對(duì)這些經(jīng)常降低標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目定期檢查，對(duì)未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目扣減相應(yīng)費(fèi)用。2）、節(jié)點(diǎn)付款措施進(jìn)度款能否及時(shí)支付是施工單位最為關(guān)注的問(wèn)題之一，進(jìn)度款支付應(yīng)成為進(jìn)度管理的一種措施。因此，公司應(yīng)對(duì)標(biāo)先進(jìn)公司各項(xiàng)目參與方合同都要關(guān)注進(jìn)度控制的條款。但對(duì)參與單位進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)，尤其小額獎(jiǎng)勵(lì)，建議能夠落實(shí)到參與單位項(xiàng)目公司或者參與單位個(gè)人，這樣更能調(diào)動(dòng)項(xiàng)目參與個(gè)人的積極性，解決合同執(zhí)行驅(qū)動(dòng)力的問(wèn)題。 不罰則以，罰必落地處罰是一種暴力對(duì)抗手段，提倡多獎(jiǎng)少罰并不是不罰，金剛怒目,菩薩低眉,皆是慈悲，罰款這個(gè)管理大棒該揮舞的時(shí)候還需揮舞。關(guān)鍵崗位人員需提交半年以上社保證明證明為本公司正式員工。例如設(shè)計(jì)單位的主創(chuàng)人員、監(jiān)理公司的工程總監(jiān)、造價(jià)咨詢(xún)公司的項(xiàng)目經(jīng)理、施工單位的項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人這些崗位非常重要，決定著項(xiàng)目管理的水平。七、對(duì)項(xiàng)目參與方管理體系運(yùn)行的作用建設(shè)單位作為一個(gè)項(xiàng)目資源的整合者，需要通過(guò)合同管理，指導(dǎo)和督查項(xiàng)目參與方建立健全一個(gè)“組織完善，制度齊全、執(zhí)行有力、監(jiān)管到位”的管理體系，提高項(xiàng)目參與方自控能力，管理的重心不是幫助他們解決具體的問(wèn)題，而是這些問(wèn)題為何沒(méi)人管的問(wèn)題。因此，各合同在招投標(biāo)前需要完成合同的所有準(zhǔn)備工作，各部門(mén)需要重視招標(biāo)階段合同的會(huì)簽?？墒呛芏嘟ㄔO(shè)單位隨意添加專(zhuān)用條款，甚至修訂通用條款內(nèi)容，導(dǎo)致合同內(nèi)容前后混亂。對(duì)于設(shè)計(jì)合同，可以對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)深度、出圖速度、限量設(shè)計(jì)情況、設(shè)計(jì)圖紙錯(cuò)漏碰缺方面進(jìn)行量化考核，但這些都是設(shè)計(jì)管理的表象工作，深層次的要求是設(shè)計(jì)理念是否先進(jìn)，設(shè)計(jì)作品的風(fēng)格、品質(zhì)是否符合時(shí)代潮流，設(shè)計(jì)作品的是否實(shí)用、設(shè)計(jì)參數(shù)取值是保守還是先進(jìn)，而這些都是無(wú)法量化考核的。合同文本內(nèi)容合同文本能夠很好的貫徹執(zhí)行，首先合同文本內(nèi)容要可操作性強(qiáng)，使合同成為項(xiàng)目管理的“操作手冊(cè)”，即使項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)欠缺的新人，使用合同也能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行管理。與總包（土建）合同關(guān)系：預(yù)埋件制作安裝和腳手架提供包含在總包（土建）合同中。 對(duì)于實(shí)體界面，可以總包合同、精裝合同、消防合同為主線，理清各施工合同實(shí)體界面的劃分。合約規(guī)劃決定了合同界面的劃分，從合同角度看，主要有以下措施：一是實(shí)行設(shè)計(jì)總承包、施工總承包模式。4）、合約規(guī)劃是否允許調(diào)整？合約規(guī)劃如同進(jìn)度計(jì)劃，若進(jìn)度計(jì)劃確定后可隨意調(diào)整而無(wú)審批或其他限制，則進(jìn)度計(jì)劃將流于形式，因此，企業(yè)在調(diào)整合約規(guī)劃時(shí)，應(yīng)設(shè)定相應(yīng)的審批程序和權(quán)限，可將合約規(guī)劃事先調(diào)整按權(quán)限報(bào)批，調(diào)整完畢后方可發(fā)起相應(yīng)合同。關(guān)于合同界面劃分詳見(jiàn)下節(jié)。2）、成本管理：每個(gè)合同的目標(biāo)成本控制值是多少，如何將合同控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)？合約規(guī)劃構(gòu)建目標(biāo)成本與合約的關(guān)系，并基于合約規(guī)劃開(kāi)展未簽約合同的成本估算工作，進(jìn)行動(dòng)態(tài)的成本控制。該模式處于行業(yè)常說(shuō)的成本核算階段。精裝施工期間，總包單位無(wú)法對(duì)各分包單位進(jìn)行深入管理，在成品保護(hù)、協(xié)調(diào)管理等方面往往依賴(lài)精裝單位，無(wú)法承擔(dān)起總包的責(zé)任，甚至強(qiáng)行將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到精裝單位的身上，而精裝單位又往往將很多分包協(xié)調(diào)的問(wèn)題推到建設(shè)單位身上，建設(shè)單位耗費(fèi)太多精力。2014年11月，住建部發(fā)布《建筑工程施工轉(zhuǎn)包違法分包等違法行為認(rèn)定查處管理辦法（試行）》，進(jìn)一步限制建設(shè)單位肢解分包工程。第三方檢查單位、施工監(jiān)理單位、造價(jià)監(jiān)理單位都是對(duì)施工單位制約管理的項(xiàng)目參與方，他們合同關(guān)系同也是一種典型的制約關(guān)系。合同綜合單價(jià)約定應(yīng)明確、一致目前工程多實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)模式，合同中對(duì)工程量清單綜合單價(jià)的調(diào)整都有詳細(xì)的規(guī)定，本節(jié)強(qiáng)調(diào)的是跨合同單價(jià)確定的問(wèn)題，主要基于以下因素：l 合同界面調(diào)整的綜合單價(jià)確定：項(xiàng)目在實(shí)施階段建設(shè)單位會(huì)在兩個(gè)項(xiàng)目參與方都同意的條件下調(diào)整合同界面，比如土石方施工時(shí)原土石方施工合同內(nèi)的人工清底工作交總包單位負(fù)責(zé)，人工清底的費(fèi)用在土石方合同和總包合同中都沒(méi)有單列，如何確定呢？l 合同制約關(guān)系的綜合單價(jià)調(diào)整：為確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)，防止項(xiàng)目參與方的不作為影響整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)，我們會(huì)在合同中約定項(xiàng)目參與方拒不執(zhí)行事項(xiàng)建設(shè)單位有權(quán)單獨(dú)委托其他單位完成，產(chǎn)生的費(fèi)用由責(zé)任單位承擔(dān)。各個(gè)合同簽訂的前后周期較長(zhǎng)，要防止出現(xiàn)自相矛盾的地方。處罰落地需要解決哪些指標(biāo)需要考核、誰(shuí)提出、誰(shuí)認(rèn)定、誰(shuí)審批、何時(shí)提出、財(cái)務(wù)如何扣帳、罰沒(méi)款項(xiàng)如何使用、爭(zhēng)議如何解決等一系列具體操作規(guī)定，這些規(guī)定應(yīng)與公司財(cái)務(wù)、成本、工程管理制度相銜接，否則處罰就難以執(zhí)行。比如，輿情監(jiān)控、信訪維穩(wěn)制度是國(guó)有企業(yè)比較重視的一項(xiàng)工作，都有一套完整的管理制度，包括組織架構(gòu)、運(yùn)行機(jī)制等。一些合同主要涉及單一部門(mén)的管理，但大部分合同涉及多部門(mén)的管理職責(zé)，合同的不同章節(jié)和部門(mén)管理職責(zé)基本對(duì)應(yīng)。2015年3月，集團(tuán)董事長(zhǎng)在中層領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)議上，再次強(qiáng)調(diào)了加強(qiáng)合同標(biāo)準(zhǔn)化管理，以提升管理效率，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，地產(chǎn)業(yè)合同管理水平逐步提升，政府主管部門(mén)不斷推出和更新合同標(biāo)準(zhǔn)文本，各地產(chǎn)公司業(yè)不斷修訂合同管理制度，完善合同審批流程，外聘法律顧問(wèn)內(nèi)設(shè)管理崗位加強(qiáng)合同管理。合同管理是項(xiàng)目目標(biāo)分解落實(shí)的過(guò)