【正文】 提高合同管理的心得體會目錄目錄 1前言 3一、從公司管理的高度認識合同管理的重要性 4合同管理是項目目標分解落實的過程 4合同管理貫穿于項目管理的全過程 5合同管理內容與部門職責相對應 5加強合同管理能夠提升公司的管理 5二、公司管理與合同管理的共同提升 5將公司制度延伸至合同管理中，提升合同的管理 6在合同管理中完善公司的制度流程，反哺公司管理 7三、項目合同關系的統(tǒng)籌策劃 8合同內容應一致 8合同時間應相互銜接 9合同目標應有所側重、分解 10合同綜合單價約定應明確、一致 10合同的制約關系 11四、項目管理模式的選擇 12采用“三方合同”的模式，加大總包的責任； 12精裝施工推行“精裝主包”合同模式，使精裝單位的責權利對等 14安裝以消防為主線，注意消防合同內容的簽訂 15五、合約規(guī)劃，溝通成本、招采和合同管理三者之間的橋梁 15合約規(guī)劃的由來 15合約規(guī)劃的價值 16合約規(guī)劃管理中常見問題 18六、合同界面的管理 19集約化管理，可以減少合同界面 19以主合同為綱，理清各施工合同實體界面 20六、合同的執(zhí)行與落實 22合同文本內容 22合同運行體系 25七、對項目參與方管理體系運行的作用 27項目公司與項目需為責任共同體 27參與方項目公司組織健全、制度完善 27參與方組織機構對項目公司定期監(jiān)督檢查 28參與方主要領導對項目需重視、關注 28對項目參與方人員的管理是重點 28八、用好雙刃劍，發(fā)揮經(jīng)濟獎罰的積極作用 30以獎勵為主，以處罰為輔 30不罰則以，罰必落地 31獎罰都要及時 31處罰為單位，獎勵到個人 31經(jīng)濟獎勵之外還有精神獎勵 32九、在成本、進度、質量控制和安全管理方面的合同措施 32成本控制的合同措施 32進度控制的合同措施 33安全管理的合同措施 34前言在房地產(chǎn)項目的實施過程中，涉及各種各樣的合同，大型項目建設的合同多達上百個，合同管理貫穿于項目管理的全過程，是各地產(chǎn)公司項目管理“三控三管一協(xié)調”的內容之一，是項目經(jīng)濟活動的核心內容。近年來，地產(chǎn)業(yè)合同管理水平逐步提升，政府主管部門不斷推出和更新合同標準文本，各地產(chǎn)公司業(yè)不斷修訂合同管理制度，完善合同審批流程，外聘法律顧問內設管理崗位加強合同管理。對標先進地產(chǎn)公司，如何進一步提高我們的合同管理水平呢？提高合同管理水平，首先可以參考借鑒先進地產(chǎn)公司的合同文本打造我們的合同標準文本。網(wǎng)上有很多先進地產(chǎn)公司的合同示范文本，我們可以按照合同章節(jié)進行梳理，查找和分析示范合同文本條款設置的作用，借鑒這些條款約定形成我們的標準文本，這是提高我們合同管理的一種捷徑。先進地產(chǎn)公司示范合同文本整合了他們合同管理的經(jīng)驗教訓，一些合同條款設置的目的我們可能開始并不了解，但在執(zhí)行過程中會逐漸發(fā)現(xiàn)它的作用，爭取在執(zhí)行中知其所以然。另一方面，合同文本只是項目管理的一種工具，從合同管理的更高層次來看，充分發(fā)揮合同的作用必須將合同管理放在公司管理的大框架下，提前做好合同管理的外圍性、基礎性工作研究，比如合同管理與公司管理的關系、項目承發(fā)包模式、項目合約規(guī)劃、合同界面的劃分、如何利用合同管理加強參與方項目運行體系、如何提高合同的執(zhí)行難的問題等等，這些問題涉及合同管理的核心，是提高公司合同管理水平的關鍵所在。2015年3月，集團董事長在中層領導班子會議上，再次強調了加強合同標準化管理，以提升管理效率，降低管理風險。近期，本人認真學習領會關于合同管理的重要精神，系統(tǒng)整理總結了在項目合同管理中的心得體會如下，希望各位領導同事批評指正，以期幫助我進一步提升在合同管理方面的知識，并將這些知識貫徹到項目管理中。一、從公司管理的高度認識合同管理的重要性對于地產(chǎn)公司而言，公司管理的基礎為項目管理，而合同管理又是項目管理的重要內容之一，因此，從公司管理的角度理解，合同管理是公司管理的一項基本而重要的工作。合同管理是項目目標分解落實的過程房地產(chǎn)的開發(fā)建設是一個系統(tǒng)復雜的工作，建設單位作為項目的資源整合者，通過合約規(guī)劃，以合同作為紐帶，確定了各項目參與方應遵循的行為規(guī)則，將項目管理的總目標分解為項目參與者的具體合同目標。因每個項目參與方只關注自己的合同目標與利益，建設單位通過對合同的監(jiān)控，協(xié)調各單項合同關系，通過最大程度的實現(xiàn)每個單項合同目標，進而實現(xiàn)建設單位項目開發(fā)建設總目標。因此，從公司管理的角度看，合同管理就是將項目管理目標向項目參與方逐項分解、逐項監(jiān)控落實、確保實現(xiàn)項目總目標的過程。合同管理貫穿于項目管理的全過程從房地產(chǎn)項目開發(fā)流程來看，合同管理貫穿于論證、實施和運營等全過程貫，穿于報批報建、設計管理、工程施工管理、成本管理、銷售管理和物業(yè)、維修整改管理各個階段，合同管理貫穿于項目管理的全過程。合同管理內容與部門職責相對應從公司部門職責來看，合同管理內容與部門職責相對應。一些合同主要涉及單一部門的管理，但大部分合同涉及多部門的管理職責，合同的不同章節(jié)和部門管理職責基本對應。將合同章節(jié)與公司部門權責相對應，可加強合同精細化研究，有利于項目目標的分解與部門績效考核。加強合同管理能夠提升公司的管理正如王董在集團2015年度工作會議上指出，加強合同標準化管理，可以提升公司的管理效率，提高管理標準，降低管理風險。二、公司管理與合同管理的共同提升合同管理是公司管理的一項重要工作，提升公司的管理將會加強合同的管理，同時，加強合同管理也能反哺公司的管理，公司管理與合同管理能夠相互促進、提升。將公司制度延伸至合同管理中，提升合同的管理項目管理為公司管理的載體，項目公司對各項目參與方管理的依據(jù)為合同，因此將公司的制度要求延伸至合同管理中能促進公司制度的落地，提升合同的管理。目前，因為公司制度為公司內部文件，并不能直接約束項目參與方，往往造成制度只能下達至項目公司層級，由項目公司再將這些制度要求傳達給項目參與方，為典型的兩級管理。為實現(xiàn)扁平化管理，可將公司的管理制度與合同條款相互對照，將公司制度中需要項目落實的內容在項目合同中明確體現(xiàn)出來，將公司制度管理延伸到項目合同管理中去。這是管理重心的前移，能將制度執(zhí)行的擔子壓在項目參與方肩上，板子打在項目參與方身上，將項目公司從制度的執(zhí)行人變?yōu)橹贫葓?zhí)行的監(jiān)督人，更有利于公司制度的落地。比如，輿情監(jiān)控、信訪維穩(wěn)制度是國有企業(yè)比較重視的一項工作，都有一套完整的管理制度，包括組織架構、運行機制等。很多信訪投訴來源于項目參與方，比如民工上訪討薪、工程維修媒體曝光、工程施工擾民投訴等，這些矛盾應由項目參與方提前排查化解，出現(xiàn)之后也要及時解決。項目參與方是否也高度重視呢，是否也有自己的管理組織和機制呢？他們在輿情監(jiān)控、信訪維穩(wěn)方面的工作有哪些？他們的不作為造成的不良影響如何處理？可以結合公司的管理制度，將對項目參與方在輿情監(jiān)控、信訪維穩(wěn)方面的要求明確下來，導入雙方合同，使項目參與方承擔起應有的責任。將公司管理制度導入雙方合同，能夠提升項目參與方的管理水平，實現(xiàn)雙方的共同成長進步。公司規(guī)章制度中關于企業(yè)內部流轉的程序、內部權責的劃分等內容不必出現(xiàn)在合同中，但為提高合同風險控制，防止參與單位以項目公司員工越權簽字作為索賠依據(jù)，可在合同中應明確文件生效的標準等。在合同管理中完善公司的制度流程，反哺公司管理在項目合同管理中有時會發(fā)現(xiàn)項目合同中的一些規(guī)定與公司管理制度不銜接，一些對公司管理有益的合同條款無法落實，因為公司制度流程不健全或還存在一些缺陷。合同執(zhí)行過程中反饋的信息倒逼我們修訂、完善公司的制度流程，可以使合同管理與公司管理進入PDCA質量循環(huán)共同提升，實現(xiàn)合同管理反哺公司管理。比如，獎罰約定是項目管理最常用的一項措施，各類合同基本都有獎罰約定，但在合同履約檢查時會有多少獎罰真正落實了呢？因為這些獎罰約定缺少具體的操作規(guī)定，即使合同中明確了獎罰操作規(guī)定，也會因沒有配套的公司管理制度無法落實。處罰落地需要解決哪些指標需要考核、誰提出、誰認定、誰審批、何時提出、財務如何扣帳、罰沒款項如何使用、爭議如何解決等一系列具體操作規(guī)定，這些規(guī)定應與公司財務、成本、工程管理制度相銜接，否則處罰就難以執(zhí)行。處罰落地難獎勵更難。很多合同中有價值共享的約定，希望項目參與方發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，通過參與方案的優(yōu)化、施工組織改進等手段協(xié)助甲方降低工程無效成本，降低部分可以按照一定比例分享。對這些合同條款，更是墻上畫餅，因為合同約定沒有配套的公司管理制度，無法實現(xiàn)設置這些條款的初衷。梳理公司的管理制度與合同管理之間聯(lián)系點，將公司的管理延伸至項目合同管理中，可以使合同管理更好的體現(xiàn)公司管理的目標和任務；另一方面，梳理合同管理與公司制度銜接的矛盾，也能反哺完善公司的制度建設。三、項目合同關系的統(tǒng)籌策劃一個項目下來會有幾十項上百項合同，有承包合同、設計合同、咨詢合同、銷售合同、融資合同、設備材料合同等等，每個合同都對應著一個項目參與方，對應著一個合同目標。這些合同是孤立的、單獨的嗎？一個項目的所有合同存在著或多或少的關聯(lián)，它們組成一個有機聯(lián)系的合同體系，建設單位作為項目資源的整合者，在強調合同的標準化、模塊化時，首先要對項目統(tǒng)籌策劃建立項目合同體系，將單項合同