【正文】 現(xiàn)將個(gè)人思路整理匯集成文字材料，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同事提出寶貴批評(píng)建議，幫助我提高業(yè)務(wù)知識(shí)，并將大家合同管理的經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到項(xiàng)目管理中。安全管理首先要保證管理人員到位，管理措施詳?shù)谄哒掠嘘P(guān)內(nèi)容。比如，針對(duì)停工處罰合同中可以進(jìn)行如下規(guī)定：若上級(jí)主管部門因安全問(wèn)題給予停工整頓，停工一天給予總包單位25萬(wàn)元罰款；對(duì)于整改內(nèi)容，總包單位總部應(yīng)該派人督促整改，并在限定時(shí)間內(nèi)將整改情況上報(bào)建設(shè)單位和監(jiān)理單位。若在合同中完善對(duì)監(jiān)理在安全管理方面的授權(quán)，開工階段對(duì)監(jiān)理及時(shí)進(jìn)行安全交底，將進(jìn)一步降低建設(shè)單位的安全責(zé)任。安全管理的合同措施安全管理是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)之一，因?yàn)榻ㄖI(yè)是目前國(guó)內(nèi)安全風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)之一，但同時(shí)安全管理國(guó)家高度重視，制度標(biāo)準(zhǔn)也最完善。過(guò)程控制過(guò)少無(wú)法過(guò)程控制，過(guò)多難于執(zhí)行。某群體項(xiàng)目基坑支護(hù)工程，原采用先設(shè)計(jì)定標(biāo)后施工招標(biāo)的模式，基坑支護(hù)費(fèi)用居高不下，后我們變更為設(shè)計(jì)+施工聯(lián)合招標(biāo)，適當(dāng)?shù)蛢r(jià)中標(biāo)的合同模式，設(shè)計(jì)和基坑支護(hù)單位共同對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)化，基坑支護(hù)費(fèi)用平均下降了30%左右。成本控制的合同措施1）、加快進(jìn)度，縮短工期：加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，對(duì)項(xiàng)目土地費(fèi)用和建安成本影響不大，但對(duì)項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)（主要包含管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)和營(yíng)銷費(fèi)）影響較大，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期是降低成本的關(guān)鍵因素之一，盡可能的壓縮項(xiàng)目開發(fā)周期是萬(wàn)達(dá)公司項(xiàng)目管理的特征。處罰為單位，可以促使項(xiàng)目參與方整個(gè)公司對(duì)項(xiàng)目的重視；獎(jiǎng)勵(lì)到個(gè)人，可以調(diào)動(dòng)項(xiàng)目直接管理人員的積極性。處罰為單位，獎(jiǎng)勵(lì)到個(gè)人對(duì)合同管理目標(biāo)出現(xiàn)的重大偏差，我們處罰的對(duì)象為項(xiàng)目參與方，而不是項(xiàng)目參與方中的某個(gè)人，我們認(rèn)可這是企業(yè)行為。處罰不是目的，處罰只是手段，隨意的不落地的處罰失去它本來(lái)的意義和作用，有損合同的嚴(yán)肅性。目前，萬(wàn)科地產(chǎn)根據(jù)第三方飛檢對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)定排名，按照排名對(duì)施工總包單位多獎(jiǎng)少罰，調(diào)動(dòng)起了項(xiàng)目參與方的積極性，項(xiàng)目質(zhì)量管理水平連續(xù)多年穩(wěn)步提升。曹沖稱象時(shí)，是用象鼻子前的一根胡蘿卜引導(dǎo)大象走上小船，而不是士兵的皮鞭將大象趕上小船。建議其他合同也參照監(jiān)理合同的模式，加強(qiáng)人員的管理，明確合同額中的一部分（根據(jù)管理人員數(shù)量確定金額）為項(xiàng)目參與方人員績(jī)效考核工資，由建設(shè)單位考核后發(fā)放，對(duì)參與單位人員配備達(dá)不到投標(biāo)承諾的建設(shè)單位有權(quán)拒絕發(fā)放，并可以要求對(duì)方及時(shí)更換人員。因此，如如何保證關(guān)鍵人員切實(shí)參與到項(xiàng)目管理中是管理系統(tǒng)監(jiān)管的重點(diǎn)之一。對(duì)項(xiàng)目參與方人員的管理是重點(diǎn)在項(xiàng)目管理的四大措施中，組織措施是項(xiàng)目管理的重心，而人員管理又是組織措施的核心，因此對(duì)項(xiàng)目參與方人員的管理是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)工作，項(xiàng)目參與方的體質(zhì)、機(jī)制和管理人員的素質(zhì)決定了這個(gè)單位的管理水平，項(xiàng)目公司關(guān)鍵崗位人員的素質(zhì)基本體現(xiàn)了參與方的管理水準(zhǔn)。參與方項(xiàng)目公司組織健全、制度完善項(xiàng)目參與方項(xiàng)目公司必須保證組織健全，人員到位，有自己完善的管理制度并執(zhí)行到位，比如例會(huì)制度、檢查制度、技術(shù)會(huì)審制度、交底制度等。如何讓合同參與者主動(dòng)行使合同賦予的權(quán)利，督促項(xiàng)目參與方執(zhí)行合同，并且“想到、做到、做對(duì)、做好”，應(yīng)該從公司的企業(yè)文化建設(shè)、員工績(jī)效考核、項(xiàng)目目標(biāo)的責(zé)任分解等角度考慮，落實(shí)合同執(zhí)行的驅(qū)動(dòng)力。監(jiān)理公司本來(lái)是建設(shè)單位聘請(qǐng)協(xié)助項(xiàng)目管理的單位，很多監(jiān)理工程師抱怨建設(shè)單位沒(méi)有充分授權(quán)，施工單位不服從監(jiān)理工程師的管理。 （4）、招投標(biāo)文件會(huì)簽：在工程招標(biāo)階段，建設(shè)單位一般將合同文本作為招標(biāo)附件，為避免定標(biāo)后中標(biāo)單位合同談判困難，有的公司要求投標(biāo)單位在投標(biāo)時(shí)將合同文本先蓋章確認(rèn)，確實(shí)需要改動(dòng)內(nèi)容后期通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議變更。因此，合同應(yīng)盡量章節(jié)清晰，增加文字較多的章節(jié)盡量以附件的形式附在合同中；將各章節(jié)中要求雷同的文字匯總到一起單獨(dú)成章，比如違約處理約定；各合同約定相同的章節(jié)使用標(biāo)準(zhǔn)合同模塊，比如設(shè)計(jì)變更、簽證約定，廉政建設(shè)約定；合同約定的“顆粒度”盡量一致，內(nèi)容詳略得當(dāng)。比如，工程施工合同分為協(xié)議書、通用條款、專用條款三部分，各章節(jié)、條款本來(lái)都很清晰明了，按照合同范本要求，只需完善專用條款即可。導(dǎo)致項(xiàng)目目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的因素很多，對(duì)于合同文本來(lái)講，很大因素是我們強(qiáng)調(diào)了應(yīng)該達(dá)到什么樣的目標(biāo)，但對(duì)如何實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的管控措施研究的不夠，合同約定不明確。當(dāng)然，很多指標(biāo)是無(wú)法量化的。同明確的帶隊(duì)成績(jī)指標(biāo)相比，這種所謂的“球隊(duì)風(fēng)格變化”是很難在法律層面上得到支持的。對(duì)此，從合同文本內(nèi)容、合同執(zhí)行內(nèi)部運(yùn)行體系兩個(gè)方面談?wù)勑牡?。公共部位的裝修工作，詳見精裝工程界面的劃分章節(jié)10 景觀綠化工程人行道、園路、廣場(chǎng)等所有硬化鋪裝系統(tǒng)；水系、景墻（包含西北LOGO景墻）、園林小品系統(tǒng)；、景觀水電系統(tǒng)；園林照明系統(tǒng)；綠化灌溉等；與總包（土建）合同關(guān)系：總包（土建）負(fù)責(zé)瀝青混凝土路面及相應(yīng)的花崗巖鑲邊和路沿石鋪裝，小區(qū)內(nèi)車行道、公寓出入口及車庫(kù)出入口瀝青道路，圍墻，門衛(wèi)，非綠化區(qū)域室外總體排水系統(tǒng)六、合同的執(zhí)行與落實(shí)合同管理劃分為準(zhǔn)備、簽訂、執(zhí)行和后評(píng)估等幾個(gè)階段，目前，很多公司存在重視合同簽訂管控，忽視合同執(zhí)行的狀況，簽訂時(shí)各方審核把控，簽訂后卻束之高閣，放進(jìn)各部門的抽屜睡大覺(jué)，各人還是多按照自己的經(jīng)驗(yàn)辦法進(jìn)行項(xiàng)目管理。與精裝單位關(guān)系：入戶子母門需要在過(guò)門石上安裝地門插時(shí)由門廠家提供材料，精裝單位安裝；門框四周有精裝單位打膠；5 鋁合金門窗和百葉工程施工圖范圍內(nèi)的門窗制作安裝，包括門窗塞縫、三性試驗(yàn)與總包（土建）合同關(guān)系：窗框四周發(fā)泡填充、打膠、避雷引下線的焊接包含在門窗合同內(nèi)；避雷引下線抹灰隱蔽包含在土建合同內(nèi)（針對(duì)后塞口法）；6 幕墻工程施工圖范圍的玻璃幕墻、石材幕墻和鋁板幕墻，不含預(yù)埋件的制作預(yù)埋，包括預(yù)埋件的糾偏和補(bǔ)預(yù)埋。與樁基、總包（土建）合同的關(guān)系：基坑出現(xiàn)滲漏影響總包（土建）施工，堵漏由基坑單位完成；基坑周邊防護(hù)移交給樁基、總包（土建）單位，費(fèi)用已經(jīng)包含基坑合同中。合同工程清單漏項(xiàng)是界面缺漏的典型，各項(xiàng)目參與方相互扯皮推諉，或坐地起價(jià)敲竹杠，這給建設(shè)單位管理協(xié)調(diào)和成本控制帶來(lái)較大難度。對(duì)于一些對(duì)品質(zhì)、造價(jià)影響較大，但安裝簡(jiǎn)單的甲方分包隊(duì)伍的供貨+安裝模式變成單純供貨模式，例如將精裝階段簡(jiǎn)單設(shè)備安裝合同變更為設(shè)備供貨合同模式，委托精裝單位安裝，廠家供貨和現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)支持即可，便于協(xié)調(diào)和責(zé)任劃分。增加項(xiàng)目參與方總體來(lái)講有利于成本的控制，但過(guò)多項(xiàng)目參與方會(huì)導(dǎo)致工程被肢解，合同界面交叉混亂，項(xiàng)目參與方互相推諉扯皮，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)責(zé)任界定和劃分困難。三種界面本質(zhì)上存在著廣泛的內(nèi)在聯(lián)系，合同過(guò)多導(dǎo)致較多的實(shí)體界面，同時(shí)由于參建單位增多，也就產(chǎn)生了更多的組織界面。若隨目標(biāo)成本的多版本制定相應(yīng)版本的合約規(guī)劃，隨著目標(biāo)成本的細(xì)化逐步完善合約規(guī)劃，以編制更為準(zhǔn)確合理的合約規(guī)劃，此方式將帶來(lái)更多的工作量，但可能起到更好的規(guī)劃效果。報(bào)批報(bào)建有時(shí)以費(fèi)用形式出現(xiàn)，不形成合同；管理行政類合同對(duì)成本影響小，難以提前判定。除此之外，合約規(guī)劃還可有更多的價(jià)值，如基于合約規(guī)劃劃分合同界面，減少工程施工過(guò)程中的爭(zhēng)議和扯皮，減少現(xiàn)場(chǎng)責(zé)任分歧和簽證，保障工程進(jìn)度和質(zhì)量等等。4）、財(cái)務(wù)資金管理：資金計(jì)劃如何編制？融資成本是多少？資金管理與成本控制如何結(jié)合？在沒(méi)有合約規(guī)劃之前，財(cái)務(wù)部門或成本部門在編制整個(gè)項(xiàng)目的資金計(jì)劃時(shí)，基本都是拍腦袋得出，資金計(jì)劃準(zhǔn)確度較低。合約規(guī)劃的價(jià)值合約規(guī)劃將合同管理、目標(biāo)成本、招標(biāo)采購(gòu)和財(cái)務(wù)資金管理進(jìn)行了有效的銜接，對(duì)成本專業(yè)化管理提出了更高的要求，構(gòu)建了更為系統(tǒng)、專業(yè)的成本管理體系1）、合同管理：項(xiàng)目上會(huì)出現(xiàn)多少個(gè)合同，每個(gè)合同包含什么具體內(nèi)容？合約規(guī)劃在項(xiàng)目初期對(duì)合同進(jìn)行整體把握，確定了項(xiàng)目管理模式，避免重大合同錯(cuò)漏，減少項(xiàng)目合同拆分的隨意性。該模式處于行業(yè)內(nèi)常說(shuō)的成本控制階段。合約規(guī)劃的由來(lái)在成本管理模式中，最初是以預(yù)結(jié)算、合同管理為主的合同造價(jià)管理模式，該模式以合同為管理載體，注重招采及施工階段工程造價(jià)的合理性與準(zhǔn)確性，在地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中后端起到管理作用，但對(duì)項(xiàng)目開發(fā)前端成本投入缺乏判斷、產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)合理性缺乏控制，導(dǎo)致項(xiàng)目整體成本控制風(fēng)險(xiǎn)加大，可能項(xiàng)目結(jié)算完成時(shí)才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目盈利大大低于預(yù)期。因?yàn)橄拦こ舔?yàn)收幾乎涉及安裝工程的所有專業(yè)，甚至包括建筑工程中的門窗、消防電梯安裝等工程，同時(shí)消防驗(yàn)收是制約工程竣工驗(yàn)收的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以，控制好消防安裝工程對(duì)項(xiàng)目安裝施工至關(guān)重要。另外，總包單位按照總包合同收取各分包單位的管理協(xié)調(diào)費(fèi)，精裝單位沒(méi)有任何協(xié)調(diào)配合的經(jīng)費(fèi)，精裝單位也不愿對(duì)其他分包進(jìn)行管理。但是新規(guī)出臺(tái)后，我市原政策與此有相沖突的地方，因此要求除單獨(dú)立項(xiàng)的專業(yè)工程外，建設(shè)單位不得將專業(yè)工程單獨(dú)發(fā)包 (專業(yè)及特種設(shè)備的采購(gòu)、調(diào)試、檢測(cè)除外)，必須包含在施工總承包范圍內(nèi)。4）、可以使建設(shè)單位規(guī)避項(xiàng)目繁瑣的有形市場(chǎng)招投標(biāo)規(guī)定；5）、工程款由建設(shè)單位直接向分包單位支付，可以避免重復(fù)交稅，同時(shí)總包方因沒(méi)有付款決定權(quán)，可以防止總包單位隨意向分包單位收取協(xié)調(diào)費(fèi)、管理費(fèi)、配合費(fèi)等各種名目的費(fèi)用。在項(xiàng)目建設(shè)階段建設(shè)單位、監(jiān)理單位和施工單位“三元管理”大模式下，需要在合同管理中注意以下幾個(gè)問(wèn)題：采用“三方合同”的模式，加大總包的責(zé)任；“三方合同”指經(jīng)過(guò)甲方按照內(nèi)部流程確定分包隊(duì)伍后，由建設(shè)單位、總包單位和分包單位共同簽訂三方合同的一種合同模式。為提高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量，降低結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的無(wú)效成本，地產(chǎn)公司會(huì)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督， 結(jié)構(gòu)優(yōu)化費(fèi)用按照優(yōu)化結(jié)余由建設(shè)單位承擔(dān)，或