【正文】 。 26993=75 元 /M2； 所以，項目均價為 1830+75=1905 元 /M2； 制定銷售表價： 表上價格 =基準價（ 1+單元綜合系數(shù) ） 基準價 =1830 元 /M2 下面是 各棟樓價格表（略） 住宅項目定價方法探討 摘要：住宅項目的定價方法較多，但在實際運用中，有的定價方法沒有考慮市場需求和行業(yè)競爭 狀況，有的雖然從理論上考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況，但沒有現(xiàn)實可操作性，故本文提出一種既能反映市場需求和行業(yè)競爭狀況又可用于實踐操作的可量化的定價方法，并對該方法全過程的定價進行探討，最終確定出每套單元的可售價格，以期對那些從事房地產(chǎn)項目定價人員起到一定的借鑒作用。 朝向無突出景觀特征。效用高消費者就愿意支付較多的費用；效用低消費者就愿意支 付較低的費用。 便利要素 出行與停車方便 距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過項目，有充足的停車位。一次性付款 96 折，商業(yè)貸款 97 折，公積金貸款 98 折，僅針對教師做首付 20%，貸款 80%的差別對待。其中金山碧水依靠規(guī)模大、配套齊、政府扶持、價格低的優(yōu)勢對本項目構(gòu)成威脅。 二、價格定位基礎(chǔ) 根據(jù)本案市場競爭態(tài)勢，本案采用 隨行就市 的定價基礎(chǔ)，即按照行業(yè)中同類物業(yè)的現(xiàn)行平均價格水平為基礎(chǔ)來定價。由于競爭對手的現(xiàn)行價格已被市場所檢驗，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價，很難了解購買者對本案的價格反應(yīng)。 相關(guān)提要 2： 各個板塊之間競爭激烈。 附： 金山明星（多層） 9 號樓價格表 房號 (東頭 ) 單價 房號(中間 ) 單價 房號(西頭 ) 單價 101 2076 102 2044 104 2209 201 2178 202 2107 204 2271 301 2200 302 2169 304 2334 401 2200 402 2169 404 2334 501 2200 502 2169 504 2334 601(復(fù)式 ) 2159 602 2128 604 2293 注 :9 號樓西向朝中央花園 ,東向朝加油站 ,所以差價大 . 四、價格定位原則 隨行就市定價法， 首先應(yīng)對本案進行項目價值判斷，既選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進行價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項 目在當前市場形勢下可實現(xiàn)的價值。 健康衛(wèi)生要素 A、無有害氣體、煙塵、噪音污染； B、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)； C、日照充足、通風良好?；鶞蕛r （一）價格調(diào)整系數(shù) 根據(jù)各棟樓位置的差異制定不同的價格水平，用 位置系數(shù) 表示： 樓號 7 11 1 1 14 系數(shù) +0 +2 +1 ﹣ 1 ﹣ 2 說明 7樓南向雖然有 30米樓間距，但是北向沿街噪音較大，兩項相互抵消所以位置 系數(shù)為零。 根據(jù)同一棟樓內(nèi)同一層次住宅單元的朝向差 異 制定不同的價格水平，用 水平 系數(shù) 表示： 單元號 01 單元（東頭） 06 單元（西頭） 0 0 0 05 單元（中間） 系 數(shù) +4 +3 +0 說明 東向靠指揮學(xué)校 西向是一期建筑、康復(fù)中心和空地 中間的單元，僅靠南北向采光系數(shù)為零 根據(jù)各棟樓的分攤系數(shù)的差異制定不同價格水平，用 分攤系數(shù) 表示： 樓號 11 1 1 14 系數(shù) +0 ﹣ 2 說明 分攤比例為 % 1 1 14樓的分攤達%% 根據(jù)戶型功能的差異制定不 同價格水平，用 戶型系數(shù) 表示： 樓號 8 10 11 13 單元 006 0205 0104 006 004 003 006 0205 系數(shù) +2 +0 +1 +1 +2 ﹣ 1 ﹣ 1 +0 說明 8樓 0 06 單元是全明設(shè)計，而且進深 僅為 米； 10樓 0 06單元南向不被11樓遮擋。競爭定價法，它指的是以競爭對手的價格作為基礎(chǔ)的定價方法，這種方法它考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況 ，在房地產(chǎn)競爭激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個市場價格的平衡，這是一種較常采用的定價方法，但這種方法僅從競爭對手價格這一單一指標進行考慮，這樣就顯得過于籠統(tǒng)，沒有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進行市場細分，故在項目定價實際應(yīng)用中將會遇到障礙。分值越大，表示等次越高，詳見下表 1。 表 4 項目位置價格調(diào)整系數(shù)表 注：其中 m、 k 一般在 5％以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過 15％。 （ 2）戶型價格調(diào)整系數(shù) 戶型價格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風如何，是否有暗房，是否有恰當?shù)拿娣e配合比等方面來進行價格調(diào)整的系數(shù)。 表 7 項目水平價格調(diào)整系數(shù)表 然后用每棟樓的各層樓的樓層均 價 （ 1+項目水平價格調(diào)整系數(shù)），即得各單元的初步價格。由于筆者理論水平、知識和實際經(jīng)驗的欠缺，僅僅在某些方面對住宅項目的定 價做了一定程度的探討，希望對那些從事住宅項目定價的人員有所啟迪，并在實際工作中不斷總結(jié)完善。 商鋪定價的依據(jù) 發(fā)表時間： 20201230 23:04:14 開發(fā)商對住宅底商定價的時候，主要參考住宅價格，一般來說，商鋪價格是住宅價格的 兩倍。該方法最適用于針對具體項目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購買商鋪的性價比是否合適。如果流通力大于１，不僅可以彌補本地生產(chǎn)能力的不足，而且通過促進內(nèi)外交流、優(yōu)勢互補、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預(yù)期問題。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產(chǎn)還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國的許多中小城市還沒有形成 這樣的市場，有些城市甚至沒有股票市場，至于投資古玩、字畫也需要到北京來進行交易，何況投資該類市場專業(yè)知識要求更高，風險更大。 一一 次次 評評 估估 與與 加加 權(quán)權(quán) (平平 均均 分分 ) 樓盤 評估項 銀都景園 金帝 山莊 頤景園 名仕 花園 錦 園 千禧龍苑 蔚蘭 海岸 新貴都 綠島 花園 礦泉 花園 馥香谷 區(qū)域地段 周邊社區(qū) 交通條件 價格與付款方式 營銷水平 小區(qū)內(nèi)綠化情況 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃情況 小區(qū)公共配套設(shè)施 顧問代理水平 物業(yè)管理水平 合 計 （加權(quán)分） 樓盤 評估 項 銀都景園 金帝山莊 頤景園 名仕花園 錦 園 千禧龍苑 蔚蘭海岸 新貴都 綠島花園 礦泉花園 馥香谷 加權(quán)評估 加權(quán)因素 包含：開盤時間、目前執(zhí)行價格、銷售率 評估加權(quán)： （ 1） H=馥香谷 =+= （ 2）加權(quán)修正： 銀都花園 =H1=+= 金 帝 =H2=+= 頤 景 園 =H3=+= 名仕花園 =H4=+= 錦 園 =H5=+= 千禧龍苑 =H6=+= 蔚蘭海岸 =H7=+= 新 貴 都 =H8=+= 綠島花園 =H9=+= 礦泉花園 =H10=+= 三、評估與價格修正 修正公式 天泰馥香谷評估得分比較樓盤評估得分 *比較樓盤均價 修正過程 銀都花園： *4644= 金帝山莊： *4482= 頤 景 園： *3820= 名仕花園： *4410= 錦 園： *4850= 千禧龍苑： *4694= 蔚蘭海岸： *4409= 新 貴 都： *4262= 綠島花園： *4550= 礦泉花園： *= 修正結(jié)果 +++++++40++ 10 = 即：天泰馥香谷市場已然形成并且能夠接受的平均價格是： 4850元 /平方米 四、天泰馥香谷價格定位建議 ? 天泰馥香谷平均價格應(yīng)是： 4850 元 /平方米，正負出入不宜超過200 元。 2）戶型分類：二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳三衛(wèi) 復(fù)式、錯層、標準層共 8種。根據(jù)這種情況我們也分別請?zhí)焯﹩T工對各單元的朝向差，景觀差與樓層差做了評估（見后表），并根據(jù)評估分位，將各單元價格進行計算，得出平均價，并根據(jù)均價算出每棟每單元每樓層價格表。 根據(jù)這種銷售情況我們建議 12月 20日開盤時推出 8000余平米，具體為 8棟 1 單元： m2（已售面積 ）； 4棟 5 單元：； 1棟 3 單元： （已售面積 ）； 10 棟 2 單元： 1227m2； 3 棟 1 單元： ； 3 棟 2 單元： 1465m2, 但如預(yù)定情況非?；鸨?, 也可全面推出。針對青島房地產(chǎn)市場的價格現(xiàn)狀，我們此次采用的定價技巧，一方面是針對同行的競爭，另一方面則是在對我們的目標客戶群。 除了上述因素以外，影響商鋪價格的因素還有很多，比 如當前國家的經(jīng)濟發(fā)展水平、政治的穩(wěn)定性、稅收政策的變化等等，但有一點可以肯定的是，住宅價格不是決定商鋪價格的影響因素，以住宅價格來衡量商鋪價格的做法是沒有任何理論基礎(chǔ)支撐的。一個城市在商鋪的需求和供應(yīng)相對平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購買商鋪期望的內(nèi)部收益率，他通過調(diào)查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營業(yè)凈收入和購買商鋪價格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率。如北京的雅寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠遠高于西單、王府井、國貿(mào)，因為該區(qū)域是中國對前蘇聯(lián)、東歐國家貿(mào)易的窗口；而中關(guān)村已經(jīng)形成的電子市場其市場覆蓋華北、東北等市場，所以，小商鋪才能賣出１４萬／ｍ２（套內(nèi)面積）的天價。 城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達程度是影響城市總體商鋪價格的關(guān)鍵因素 中國商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會副會長、中國人民大學(xué)黃國雄教授有一個著 名的論段：城市核心競爭力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對商鋪投資風險、流 動性、管理、稅收、價值變化等許多因素有自己的考量標準。 [4]蔣承儀，數(shù)理統(tǒng)計，重慶大學(xué)出版社， 2020 年 2 月， P102。二是將那些條件差的單元價格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。 表 6 單元朝向價格調(diào)整系數(shù)表 （ 4）景觀價格調(diào)整系數(shù) 景觀對于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對沒有景觀的單元而言，價格要高出許多。 表 5 項目樓層價格調(diào)整系 數(shù)表 [5] 續(xù)前表： 注： ① m=k/N，其中 k 為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取 10％～ 15％。 六、住宅項目各單元定價 上述定價只是制定出一個小區(qū)或一棟樓的基準平均價格，而對具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對購房者來說，就有著不同的效用。在這里，筆者姑且稱之為類比量化定價法。 （二）各單元綜合系數(shù)表 7樓綜合系數(shù)表 系數(shù) 單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分攤系數(shù) 小計 總計 101 +0 +1 – 9 +4 +0 +0 – 4 +149 201 +0 +1 – 4 +4 +0 +0 +1 301 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5 401 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5 501 +0 +1 – 3 +4 +30 +0 +32 102 103 104 105 +0 +1 – 9 +0 +0 +0 – 8 202 203 204 205 +0 +1 – 4 +0 +0 +0 – 3 302 303 304 305 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1 402 403