【正文】 參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu)先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，實(shí)施自動調(diào)節(jié)，使設(shè)備在運(yùn)行過程中一直處于最佳運(yùn)行狀態(tài)和最佳運(yùn)行負(fù)荷之中。（一）房屋及公共設(shè)施管理工作的重點(diǎn)所有建筑及公共設(shè)施投入使用后，隨著時間的推移，必定會受到自然環(huán)境主要一些不確定因素的影響，包括日曬雨淋、地下水位、地質(zhì)變化、人為損失等，使建筑物帶來一定的侵害，因此，防滲防漏，防止地基浸水，加強(qiáng)地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)，保持勒腳完整，防止基礎(chǔ)受損削弱，加強(qiáng)對建筑物及承重構(gòu)件的變形監(jiān)測，堅(jiān)決杜絕超載情況的產(chǎn)生，采取有針對性的行之有效的措施和方法做好對梁、板、柱、基礎(chǔ)、樓梯和鋼結(jié)構(gòu)等承重構(gòu)件及內(nèi)外墻、門窗、裝飾工程、設(shè)施、設(shè)備等的維修和養(yǎng)護(hù)工作，防止外露的各種金屬構(gòu)件遭受侵蝕，及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，這些都是物業(yè)管理公司在對房屋建筑進(jìn)行專業(yè)化管理工作中的重要內(nèi)容。根據(jù)建設(shè)部第80號《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》有關(guān)規(guī)定，在正常使用情況下，新建房屋工程的保修期限為：216。（一）裝飾裝修范圍 業(yè)主（或物業(yè)使用人）應(yīng)嚴(yán)格遵守建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《房屋裝飾裝修須知》要求，并向物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)中心或房地產(chǎn)行政管理局備案，在備案通過的范圍進(jìn)行裝飾裝修。合理定制收集頻次，專人負(fù)責(zé)收集，垃圾袋裝化處理集中到垃圾站。喬木總株數(shù)≤2%）。 綠化地、植物植物干體和葉片上無明顯積塵、無泥土，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊、雜草、破壞、無積水、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用。單元門門搭雨停后2小時內(nèi)將雨搭頂部積水處理干凈，保證雨搭無（連串）滴水現(xiàn)象園區(qū)甬路雨中及雨后路面無積水現(xiàn)象集中車位墻面目視無污跡，無腳印，無蜘蛛網(wǎng)，呈本色。門窗、開關(guān)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、燈具、風(fēng)扇、空調(diào)、百葉窗等目視無塵無污。第八章 風(fēng)險規(guī)避及收支預(yù)算食堂2人食堂2人一、 風(fēng)險規(guī)避 風(fēng)險的種類：216。 把好合同關(guān)，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。44 / 44。 物業(yè)管理的財物風(fēng)險。室內(nèi)裝飾物、燈無灰塵，各種花葉無灰塵。門窗電梯轎箱地面無雜物、明顯紙屑、污跡，無水跡，無砂粒電梯轎箱門、壁 、面光滑、潔凈明亮，無污跡、無手印，無異味。商鋪地面道路無明顯泥沙，污垢、呈本色，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑不超過2個；垃圾清運(yùn)及時，無外溢，清運(yùn)率100%，無積水，離箱2米沒有異味。排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好、蓋板間隙不超過3cm；排污井、暗溝部分無明顯蚊蠅、蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管徑1/井蓋完整，覆蓋緊貼。四、 環(huán)境管理主要內(nèi)控指標(biāo)維保期結(jié)束后，由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)小區(qū)綠化保養(yǎng)，達(dá)到每周23次修剪，保持草品在8厘米一下，綠化植物無枯枝，爛葉，多施薄肥，草叢中無雜草，無雜物。六 房屋裝飾裝修管理 房屋裝飾裝修管理是物業(yè)管理中一項(xiàng)重要的工作，依法作好裝飾裝修中的告知、制止、報告義務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主和裝修公司規(guī)范、有序、文明施工是保證房屋居住和使用安全、維護(hù)廣大業(yè)主正常生活秩序和公共利益的有效保障。（二）房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)對房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。對使用熱源、冷源管道和設(shè)備加強(qiáng)保溫絕熱工作，減少散熱損失。在日常工作中堅(jiān)持每天定時抄表記錄，并計(jì)算出日耗量，每月統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際能耗用量及費(fèi)用，通過一定時期的能耗數(shù)據(jù)分析后探明正常的日均能耗水平。每年進(jìn)行一次。在充分認(rèn)識設(shè)備事故危害嚴(yán)重性的基礎(chǔ)上，吸取教訓(xùn)，采取積極有效的管理預(yù)防措施，杜絕類似設(shè)備事故的再發(fā)生。定期維護(hù)保養(yǎng)：由操作工配合維修工完成，保養(yǎng)周期由工程部根據(jù)設(shè)備說明書規(guī)定的定期維護(hù)要求和運(yùn)行臺時、運(yùn)行班制、設(shè)備系統(tǒng)的重要性、工作可靠度等情況確定。三好：即管好、用好和維護(hù)好設(shè)備。、臺賬、記錄齊全、正確，各種規(guī)章制度齊。7．安全用具齊全合格，存放合理。5．2平層準(zhǔn)確。2．3各類電器齊全完好、有效。9電梯。5．場地整潔，相別標(biāo)志準(zhǔn)確清晰、編號齊全，保護(hù)接地牢固。3．放電保護(hù)裝置齊全完好，接地線牢固。無過熱及腐蝕現(xiàn)象，線距符合要求。3．防護(hù)板齊全，無翹裂，柜殼接地良好。2．設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無過熱，無異常振動，無不正常噪聲。正式接管物業(yè)后，在整個物業(yè)管理的各環(huán)節(jié)、各階段，針對各系統(tǒng)設(shè)備，我們始終按照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的具體要求結(jié)合公司的工程管理相關(guān)規(guī)章制度，分解、量化各項(xiàng)考核指標(biāo)。 制訂經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，提高運(yùn)行效率，節(jié)能降耗。二級 監(jiān)控中心接到報警信息； 經(jīng)確認(rèn)為輕微事件； 狀態(tài)范圍：報警點(diǎn)發(fā)生的區(qū)域。將報警信息分成兩類：非確切報警信息、確切報警信息。 治安管理：主要是防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，保證小區(qū)環(huán)境井然有序。如下表：增值服務(wù)的內(nèi)容總體要求：及時、優(yōu)質(zhì)、保質(zhì)、保量、熱情、周到、免費(fèi)服務(wù)。（二）做好分析、調(diào)查工作，以住戶滿意為目的，全面、細(xì)致地設(shè)計(jì)便民服務(wù)項(xiàng)目，做到“超前”服務(wù)。四、社區(qū)文化活動計(jì)劃客戶服務(wù)中心實(shí)施社區(qū)文化工作，做到年初有計(jì)劃，年終有總結(jié)，中間有檢查，按季度制訂具體實(shí)施活動計(jì)劃，推出針對不同文化層次、背景和不同年齡的對象開展專項(xiàng)活動，實(shí)現(xiàn)文化活動層次性與群眾性的統(tǒng)一。 分散與集中相結(jié)合216。注重品質(zhì)：216。對重要客戶的溝通客戶領(lǐng)班每月至少對兩戶重要客戶進(jìn)行面對面溝通每季度抽調(diào)特別挑剔的客戶對近段時間物業(yè)公司基礎(chǔ)服務(wù)的滿意程度及對服務(wù)的各項(xiàng)建議重要客戶每月不少于一次的溝通，一般客戶每季度不少于一次的溝通。 客服主管負(fù)責(zé)客服中心日常事務(wù)性工作的統(tǒng)籌安排及人員調(diào)度。1本項(xiàng)目管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)類標(biāo)識的日常管理。項(xiàng)目公共信息的發(fā)布工作。 片區(qū)服務(wù)管理如何操作178。216。 按量定編：根據(jù)確定的崗位工作量（包括作息時間、工作頻次、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等）分配人員編制。（五）溫馨的微笑服務(wù)物業(yè)管理是傳承現(xiàn)代文明的有效手段。● 系統(tǒng)化培訓(xùn)。通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、協(xié)調(diào)，確保及時、迅速、有效地處理各類異常情況。（四）社區(qū)文化及便民服務(wù)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的目的是使物業(yè)保值增值，讓業(yè)主安居樂業(yè)。將新的方法運(yùn)用到實(shí)踐中，進(jìn)一步升華提煉，達(dá)到管理水平不斷提高并領(lǐng)先于行業(yè)的理念。：和睦的鄰里關(guān)系，高品味的文化氛圍，微笑掛在每一個人的臉上，將成為大連甘井子一枝溫馨的花朵。 雨水、排污設(shè)施設(shè)備配置狀況。 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備配置情況 一、項(xiàng)目概況： 二、二期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)用地面積積積高層棟數(shù)規(guī)劃總建筑面積電梯數(shù)量地上面積小區(qū)人行出入口其中：住宅面積停車場出入口商業(yè)面積容積率會所建筑面積綠化面積會所中物管用房建筑面積:綠化率地下停車面積:園區(qū)硬鋪及道路面積地下設(shè)備用房建筑面積:建筑基底面積地下物管用房面積其他面積總戶數(shù)(住宅) （商業(yè)）停車位數(shù)量總建筑棟數(shù)車位數(shù)三、項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備配置情況。：花紅草綠，營造人文與自然完美結(jié)合的現(xiàn)代住宅小區(qū)生態(tài)環(huán)境。● 務(wù)實(shí)、專業(yè)、創(chuàng)新、提升、通過學(xué)習(xí)行業(yè)內(nèi)先進(jìn)的管理方法，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，提煉出獨(dú)具特色的管理方法。（三）裝修管理裝修控制直接影響住宅區(qū)的整體形象，因此，裝修控制成為我們管理好壞評判的重要的工作。b) 治安狀態(tài)管理：根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義一級、二級、三級、四級安全狀態(tài)，并相應(yīng)規(guī)定一級、二級、三級、四級反應(yīng)力量，建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級應(yīng)對，限時到位。著力培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)精神，提高團(tuán)隊(duì)的 整體管理水平，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，使員工始終保持積極進(jìn)取的心態(tài)。做到有部署、有檢查、有評價，從而保證管理有效性和可操作性。216。 客戶服務(wù)：負(fù)責(zé)前臺接待、社區(qū)文化、特約服務(wù)、投訴處理、資料管理、公關(guān)協(xié)調(diào)、裝修監(jiān)控等工作。178。與本項(xiàng)目相關(guān)的輿情監(jiān)測及各類服務(wù)信息的收集。1實(shí)施定期的客戶滿意度調(diào)查工作。216。舊欠回收90％。以各種形式開展豐富多彩文化活動，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)文化的良性互動，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平不斷提升。 計(jì)劃組織與自愿參加相結(jié)合216。e) 義務(wù)工作者：聘請數(shù)名熱心公益活動、身體健康、具有組織號召能力和影響力的人士擔(dān)任社區(qū)文化義務(wù)工作者，幫助物業(yè)服務(wù)中心組織開展各項(xiàng)文化活動，及時反饋文化信息，溝通各部門與物業(yè)服務(wù)中心之間的關(guān)系，成為物業(yè)服務(wù)中心與用戶之間聯(lián)系和交流的橋梁和紐帶。一、便民服務(wù)制度（一）及時征求、聽取住戶的意見和建議，完善便民服務(wù)事項(xiàng)。序號服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備 注1.更換空氣開關(guān)不含材料，視工作復(fù)雜程度2.更換開關(guān)面板，插座不含材料3.更換燈管，燈泡不含材料，特殊燈具除外4.射燈更換不含材料5.手盆、地漏、坐便疏通不使用疏通設(shè)備，視難易程度6.普通型水龍頭更換不含材料7.混合水龍頭更換不含材料8.下水管更換不含材料9.球閥更換不含材料10.活節(jié)墊更換不含材料11.信報箱換鎖包工包料12.排氣閥更換不含材料13.門窗鎖條更換不含材料14.門窗鎖點(diǎn)更換不含材料15.窗把手更換（平開內(nèi)倒）原廠配件（不含聯(lián)動裝置）16.門把手更換（平開）原廠配件（不含聯(lián)動裝置）17.門窗風(fēng)撐更換原廠配件18.開荒保潔不含玻璃19.玻璃清潔25.化纖、混紡地毯清洗視地毯污染程度26.單人座椅清洗布藝材料27.地板打蠟不含材料費(fèi)28.家政服務(wù)（包月）（二）增值服務(wù)物業(yè)服務(wù)中心將提供多項(xiàng)免費(fèi)的便民服務(wù)，方便住戶的日常生活。 在用安全設(shè)備設(shè)施完好率 100%四、秩序維護(hù)管理的內(nèi)容與方式216。六、各崗位職責(zé)、要求（參照崗位說明書）七、安全狀態(tài)控制管理報警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。（3）治安狀態(tài)分類狀態(tài)類別狀 態(tài) 特 征一級正常狀態(tài)監(jiān)控中心狀態(tài)：各顯示正常，無異常報警信息；安全狀態(tài)：功能區(qū)各部門運(yùn)行正常，無異?，F(xiàn)象。（5）反應(yīng)時間限定各類反應(yīng)人員接到通知至趕到現(xiàn)場的時間監(jiān)控中心值班人員3分鐘（包括報警定位，報告值班負(fù)責(zé)人）一級反應(yīng)力量最遲10分鐘趕到現(xiàn)場二級反應(yīng)力量最遲10分鐘三級反應(yīng)力量最遲10分鐘