【正文】 業(yè)管理要點(diǎn)運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。追求目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。緊密聯(lián)系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。物業(yè)的管理上。(4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。(4)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。(12)配合綜合管理部開(kāi)展員工培訓(xùn)工作。(7)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。(4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。(2)建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。 二、物業(yè)管理崗位編制暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場(chǎng)。白班人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對(duì)人員個(gè)人素質(zhì)要求可適量放低些。(5)會(huì)所服務(wù)人員名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項(xiàng)費(fèi)用。(4)停車場(chǎng)收費(fèi)員物業(yè)管理方案員工招聘一、高層物業(yè)管理人員大學(xué)本科以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證,具有5年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作,有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。四、安全管理部大專(或同等學(xué)歷)，熟悉國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的管理能力。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等項(xiàng)內(nèi)容。(略)。，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。，并控制其合理的使用，協(xié)助倉(cāng)庫(kù)管理員合理貯存和使用保管。，審批各部門(mén)辦公用品的購(gòu)置。、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。禁止與本部門(mén)無(wú)關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。十三、維修工崗位職責(zé)《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。、停放管理，遇事要向上級(jí)報(bào)告。、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門(mén)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，分析存在問(wèn)題，查明原因，及時(shí)解決。對(duì)偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。(5)《二次裝修管理規(guī)定》。(1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。(9)工程技術(shù)員崗位職責(zé)。(17)財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。(5)《物業(yè)管理工作廉潔制度》。(13)《維修回訪制度》。(21)《業(yè)戶入住工作程序》。(29)《消防應(yīng)急處理工作程序》。(5)《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。(2)分類排序。各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案一、公共設(shè)施設(shè)備管理保證設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。建立事故應(yīng)急處理方案。(2)遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。(3)安全管理員24小時(shí)值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。(6)發(fā)生緊急事故時(shí)，按緊急處理措施程序進(jìn)行。(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任審核。(4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。(4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺(jué)，不得離開(kāi)，不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào)，對(duì)車主的合理要求應(yīng)給予滿足。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。停車場(chǎng)車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見(jiàn)由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門(mén)。(2)管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路，電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。(6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。(4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向管理處提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。三、裝修管理(1)管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。(1)在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。排水系統(tǒng)通暢，汛期無(wú)泛水，地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。(4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致；如有破損，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。二、物業(yè)檔案建立與管理資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來(lái)源，從時(shí)間上來(lái)講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。(3)《員工工作考核及獎(jiǎng)罰制度》。(27)《機(jī)電設(shè)備維修工作程序》。(19)《物業(yè)管理運(yùn)作流程》。(11)《員工宿舍管理評(píng)比制度》。(3)《員工辦公制度》。(15)安全經(jīng)理崗位職責(zé)。(7)物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。(11)《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。(3)《精神文明公約》。，在預(yù)約時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。任何人都不得竄改或授意、指使他人竄改會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字。，并根據(jù)審核無(wú)誤的原始憑證填制記賬憑證。，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。、車輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時(shí)工作任務(wù)。十四、工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé)、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實(shí)施，使系統(tǒng)能運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動(dòng)物的安全管理工作。九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報(bào)?！稒C(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。，提高能力，促使各部門(mén)工作實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見(jiàn)和建議。，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。(2)在實(shí)踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評(píng)價(jià)員工工作成績(jī)的基礎(chǔ)。物業(yè)管理方案物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對(duì)新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。對(duì)物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、財(cái)務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。第一章、名弱電技工組成，全天24小時(shí)值班，專職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。名強(qiáng)電技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。名，要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。(1)由1名工程管理部經(jīng)理和(9)停車場(chǎng)值班由(7)外圍值班由(5)監(jiān)控值班由(3)文員兼資料員(1)由1名物業(yè)經(jīng)理和(4)資料管理員(2)綜合管理部經(jīng)理(8)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。(10)總經(jīng)理指派的其他工作。(2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書(shū)”。(10)負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動(dòng)提供必要的幫助。(2)負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。(2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，認(rèn)真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識(shí)，使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。第一章、 物業(yè)管理方案目錄(1)一種模式(2)二項(xiàng)承諾(3)三個(gè)重點(diǎn)(4)四項(xiàng)措施(1)物業(yè)管理架構(gòu)(2)物業(yè)管理崗位編制(1)高層物業(yè)管理人員(2)物業(yè)管理部(3)工程管理部(4)安全管理部(5)財(cái)務(wù)管理部(1)新員工上崗培訓(xùn)(2)在崗員工循環(huán)培訓(xùn)(1)辦公及員工住宿用房計(jì)劃(2)物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表(1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)(2)物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)(3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)(4)物業(yè)管理文員崗位職責(zé)(5)物業(yè)管理員崗位職責(zé)(6)物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)(7)物業(yè)清潔員崗位職責(zé)(8)工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)(9)工程技術(shù)員崗位職責(zé)(10)強(qiáng)電技工崗位職責(zé)