【正文】 ，要求有氣勢(shì)，有聲勢(shì)，有突出的造型。 　　　　　　（路網(wǎng)示意）☆ 私家花園的規(guī)劃。178。九、 智能化方案建議潼南目前樓盤(pán)智能化程度相對(duì)偏低。 ☆ 專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作模式因本項(xiàng)目產(chǎn)品定位高，為潼南目前最高檔次社區(qū)，顧客層次相對(duì)較高，因而各方面要求亦高。而要求精裝修（提包入?。┖筒灰笱b修（毛坯）的只占據(jù)少數(shù)。 時(shí)間：10月下詢(xún)――12月下旬☆ 小區(qū)入口水體景觀及工程及社區(qū)部分配套設(shè)施開(kāi)始動(dòng)工，入口處的商業(yè)設(shè)施先作為售樓中心使用。 產(chǎn)品源于空間的研究即生活的研究，再次完美展現(xiàn)“院”、“錯(cuò)”、“退”、“露”的生活哲學(xué)空間；178。首先二期產(chǎn)品在戶(hù)型室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)上更趨完美，人性化和舒適性等重要指標(biāo)方面更加突出；其次，在生活細(xì)節(jié)上更加細(xì)致，增設(shè)專(zhuān)門(mén)的獨(dú)立曬衣陽(yáng)臺(tái)和大量景觀陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)，并為贈(zèng)送底樓和頂層躍層單位私家花園或私人會(huì)所。 南區(qū)高層建筑以現(xiàn)代風(fēng)格為主，強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔流暢的線(xiàn)條及建筑的整體性，并突出現(xiàn)代的材料和現(xiàn)代的構(gòu)造技術(shù)，同時(shí)注重建筑的整體空間關(guān)系。內(nèi)墻面：住宅內(nèi)墻面為水泥砂漿抹面，公共部分內(nèi)墻面采用乳膠漆。進(jìn)戶(hù)門(mén)：為高級(jí)子母防盜門(mén)，陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)為鋁合金推拉門(mén)，宅內(nèi)只留門(mén)洞 （包括入戶(hù)花園到客廳、廚房的門(mén)洞）。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中遵循以下原則：178。利用自然地貌特征的景觀綠化系統(tǒng)，綠化景觀軸作為中心綠脈聯(lián)系各組團(tuán)的綠地。園林景觀：――三重水體綠化景觀帶◇湖區(qū)天然綠化景觀帶　　以自然湖泊、原生濕地環(huán)境為核心，沿天湖原生湖岸線(xiàn)及瀕湖延伸地域，以尊重生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展理念進(jìn)行保護(hù)性規(guī)劃開(kāi)發(fā)。Ｂ．別墅類(lèi)（包括獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅）面積從250平方米800平方米。End58 / 58。南區(qū)花園洋房強(qiáng)調(diào)建筑退臺(tái)的特點(diǎn)，以簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代為主要特征，在建筑的形體材料和色彩上與自然相融合，并強(qiáng)調(diào)建筑材料的對(duì)比，用仿木的暖色調(diào)與金屬、玻璃等對(duì)比，形成風(fēng)格清新、宜人的小尺度的居住建筑。室內(nèi)室外，亦趣亦動(dòng)。178。規(guī)劃設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目定位為擁有良好自然山水資源的低容積率的高檔文化健康社區(qū)?！　?露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)：均安裝防護(hù)欄，露臺(tái)樓面作防水處理。 小區(qū)的商業(yè)街以傳統(tǒng)民居為主要風(fēng)格，但不是簡(jiǎn)單的模仿，而是在材料運(yùn)用與細(xì)部處理上與花園洋房的建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)呼應(yīng)，同時(shí)著重表現(xiàn)作為商業(yè)街的建筑性　格和應(yīng)有的氣氛。 南區(qū)花園洋房強(qiáng)調(diào)建筑退臺(tái)的特點(diǎn)，以簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代為主要特征，在建筑的形體材料和色彩上與自然相融合，并強(qiáng)調(diào)建筑材料的對(duì)比，用仿木的暖色調(diào)與金屬、玻璃等對(duì)此，形成風(fēng)格清新、宜人的小尺度的居住建筑?；▓@洋房是小區(qū)的主要產(chǎn)品，以組團(tuán)為基本單元的花園洋房分為建筑風(fēng)格迥異的南、北兩區(qū)。項(xiàng)目背靠群山，三面臨水，擁有良好的自然山水資源。同時(shí)完成初步設(shè)計(jì)和部分施工圖設(shè)計(jì)。所以對(duì)他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。 家居智能化管理系統(tǒng)：因特網(wǎng)；十、 物業(yè)管理建議在潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)目前階段，物業(yè)管理將是建立項(xiàng)目品牌價(jià)值的重要途徑，超前的物業(yè)管理是項(xiàng)目品質(zhì)的有力保障，更是項(xiàng)目保值升值的重要因素。 幼兒園 南目本小區(qū)有達(dá)11萬(wàn)平米的建設(shè)規(guī)模，幼兒園的配套設(shè)施必不可少。178。（中庭花園示意）☆ 路網(wǎng)的規(guī)劃。 　　　　　　　　　　　　　　　?。ìF(xiàn)代風(fēng)格示意）六、 環(huán)境景觀建議 ☆ 小區(qū)入口水體的打造。退臺(tái)洋房100－140左右5%可考慮平層或錯(cuò)層設(shè)計(jì)，主要以產(chǎn)品的新穎和實(shí)用取勝。本戶(hù)型是否采用，由設(shè)計(jì)師根據(jù)地形地貌而定。2）疊拼別墅：由四層組成，其中一、二層為一戶(hù)，三、四層為一戶(hù)，一棟由四戶(hù)構(gòu)成，下單位住戶(hù)擁有小花園，上單元住戶(hù)由單獨(dú)樓梯直上，擁有花園露臺(tái)，可考慮車(chē)庫(kù)或露天車(chē)位。4） 社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)和建造細(xì)膩、獨(dú)特，體現(xiàn)出別墅區(qū)的優(yōu)越性。區(qū)內(nèi)車(chē)行道路采用環(huán)路與盡端路相結(jié)合的規(guī)劃方式，使小區(qū)主干道極盡便捷，同時(shí)減少對(duì)自然景觀的干擾。由此形成由東側(cè)、南側(cè)山體環(huán)繞的為相對(duì)平整用地，西側(cè)為小區(qū)入口，北側(cè)為江景的再生地形。新天地該命名內(nèi)涵是：客戶(hù)告別舊城舊房，喬遷新居，面貌煥然一新、生活欣欣向榮。 ☆ 在建筑、環(huán)境中賦予養(yǎng)生的概念，旨在演繹另一種全新的生活模式。 全新居住理念。 重環(huán)境。55歲以上的占15%以上。要在競(jìng)爭(zhēng)中突圍，1）要跳出低品質(zhì)低價(jià)格層面，以項(xiàng)目的高品質(zhì)及獨(dú)特的產(chǎn)品形態(tài)來(lái)超越普通競(jìng)爭(zhēng)層面。本項(xiàng)目最主要風(fēng)險(xiǎn)將是價(jià)格，價(jià)格既要引領(lǐng)市場(chǎng)又要切合市場(chǎng)，因此既要注重項(xiàng)目檔次，還必須控制成本。項(xiàng)目西側(cè)的市政道路的開(kāi)通、生活配套的完善、政府規(guī)劃商業(yè)街的啟動(dòng)等對(duì)項(xiàng)目成敗有直接影響。本區(qū)域住宅價(jià)格高于江北新區(qū)就是證明。五、 結(jié)論在普通住宅競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，要想贏得市場(chǎng)，只有走產(chǎn)品差異化路線(xiàn)，即打造差異化產(chǎn)品，樹(shù)立項(xiàng)目的差異化形象，來(lái)超越普通競(jìng)爭(zhēng)層面。物業(yè)管理★ 除云海藍(lán)灣外，其他樓盤(pán)未指名推介物業(yè)管理公司，含混帶過(guò)。價(jià)格★ 老城區(qū)在售樓盤(pán)價(jià)格在710880元/㎡；★ 涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)在售樓盤(pán)價(jià)格在818998元/㎡★ 江北新城普通在售樓盤(pán)價(jià)格690780元/㎡；★ 江北新城電梯房?jī)r(jià)格在1200元/㎡；★ 江北新城花園洋房?jī)r(jià)格在1400元/㎡?！?高素質(zhì)樓盤(pán)缺乏，其中云海藍(lán)灣的樓盤(pán)綜合素質(zhì)最高。大門(mén)入口處安裝有電視監(jiān)控中心，終端有數(shù)個(gè)攝像頭，整個(gè)小區(qū)全部在電視監(jiān)控系統(tǒng)的控制之下。周?chē)煌ǎ和ㄟ^(guò)涪江大橋、南北干道、南七路、西八路、西十路、梅園路等四面暢通，距離火車(chē)站、高速公路僅6分鐘，至老城3分鐘。216。云海藍(lán)灣由涪江、200畝的天然森林公園及人工湖泊灣所環(huán)抱，它集居住、休閑、娛樂(lè)為一體的高檔次、高品質(zhì)山水園林生態(tài)別墅區(qū)。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目主要為農(nóng)業(yè)銀行的集資房，因此面積偏大，二期有部分對(duì)外銷(xiāo)售，正在調(diào)整戶(hù)型面積。216。調(diào)研實(shí)例：?jiǎn)挝唬篈棟13F2 戶(hù)型：二房二廳一衛(wèi) 面積：㎡單價(jià)：1290元/㎡ 總價(jià)：109959元 月供（七成十年）：871元單位：A棟9F3 戶(hù)型：三房二廳二衛(wèi) 面積：㎡單價(jià)：1195元/㎡ 總價(jià)：140854元點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目為潼南目前唯一在售的電梯房，考慮到電梯房在區(qū)縣市場(chǎng)的接受度問(wèn)題，電梯房的銷(xiāo)售周期均較長(zhǎng)，銷(xiāo)售情況不太理想，但本項(xiàng)目在潼南市場(chǎng)尚未出現(xiàn)電梯房的情況下推出電梯房，且價(jià)格超出多層住宅約400元/㎡，為潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)樹(shù)立了榜樣。178。目前在售的主要為底層的商業(yè)。目前一期已投入使用，二期正在施工中。 第三片區(qū)――涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)是潼南縣新規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市新區(qū)，是重慶市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)示范區(qū)，是以非公有制經(jīng)濟(jì)為主集商住、商貿(mào)、旅游觀光為一體的生態(tài)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，建成時(shí)間五年。（區(qū)位地圖）二、 區(qū)域劃分江北新城涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)老城區(qū)（潼南區(qū)位地圖）178。潼南是農(nóng)業(yè)縣，素有魚(yú)米之鄉(xiāng)、蠶桑之鄉(xiāng)、黃桃之鄉(xiāng)、小水電之鄉(xiāng)的美稱(chēng)，是全國(guó)糧食、瘦肉型豬、黃桃生產(chǎn)基地縣。（新城行政中心）178。項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā)，一期六幢，一梯四戶(hù)。銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目一期約300戶(hù)，從2004年7月開(kāi)始進(jìn)行銷(xiāo)售（開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格718748元/㎡），㎡、三房三廳140㎡、四房三廳150平方米的戶(hù)型。調(diào)研實(shí)例：戶(hù)型：四房三廳雙衛(wèi) 面積：㎡ 總價(jià)：106427元戶(hù)型：四房三廳雙衛(wèi) 面積：㎡ 總價(jià)：111741元 點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目位于體育場(chǎng)及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)附近，具有較好的地理位置，但因該項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)存在一定的問(wèn)題，使得該項(xiàng)目臨街部分的大戶(hù)型銷(xiāo)售困難。銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目從去年底開(kāi)始銷(xiāo)售，150套住宅至目前銷(xiāo)售僅50％，銷(xiāo)售情況不太理想。 涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)為潼南新建的一個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，該區(qū)域在售樓盤(pán)較多，且為潼南未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。 四方花園基本情況：開(kāi)發(fā)商：重慶雙杰物業(yè)有限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)占地面積：總建筑面積：約3萬(wàn)平方米容積率：價(jià)格：968998元/㎡規(guī)劃情況：項(xiàng)目采取多層圍合組成，臨街底層為商業(yè)，中間設(shè)置了一個(gè)小中庭花園。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于江北新城邊緣地帶，可享受新城未來(lái)的成熟配套。 配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目設(shè)置了觀景臺(tái)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等完善的配套設(shè)施。智能化設(shè)施：云海藍(lán)灣對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行全封閉式管理。１、基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)云海藍(lán)灣嘉瑞花園陽(yáng)光小區(qū)廣電名都水晶翠園銀鑫苑四方花園占地面積128畝45807140002664023025總建面積10萬(wàn)1533334639532803容積率綠化率48％％％％40％總戶(hù)數(shù)532約600 142150400戶(hù)300戶(hù)★ 除陽(yáng)光小區(qū)和廣電名都為單體樓外，其他樓盤(pán)均為花園小區(qū)?！?電梯房已出現(xiàn)在市場(chǎng)，開(kāi)始逐漸被客戶(hù)接受。少量樓盤(pán)采用可視對(duì)講系統(tǒng)?！?多數(shù)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)欠缺，職業(yè)素質(zhì)較差，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。項(xiàng)目地處涼風(fēng)埡開(kāi)發(fā)區(qū)，屬于離老城最近的新區(qū)，對(duì)老城區(qū)居民的吸引力更大。☆ 配套設(shè)施欠缺項(xiàng)目所在片區(qū)目前生活配套設(shè)施不甚完善，難以滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的實(shí)際需要，這對(duì)本項(xiàng)目的配套設(shè)施將提出更高要求?！?價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)潼南住宅售價(jià)水平普遍偏低，大多數(shù)住宅平均售價(jià)在700800元/㎡，且有低價(jià)位集資房的影響，給項(xiàng)目的價(jià)格定位帶來(lái)一定的影響。轉(zhuǎn)化威脅，超越競(jìng)爭(zhēng)層面：本項(xiàng)目最大的威脅來(lái)自1）普通住宅的低品質(zhì)低價(jià)格2）競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品云海藍(lán)灣。目標(biāo)客戶(hù)群的年齡本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群以40～55歲為主，約占80%。項(xiàng)目定位為目前潼南檔次最高的項(xiàng)目，全為別墅和洋房產(chǎn)品；178。項(xiàng)目容積率控制在≤，總建面在10萬(wàn)－11萬(wàn)㎡左右；178。真山真水自古以來(lái)是修身養(yǎng)性必備之條件