【正文】 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。去年7月，曾先生買了一輛高檔小車。案例解析：按照建設(shè)部頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條對(duì)共用部位的解釋，小區(qū)內(nèi)的空地屬于住宅共用部位。根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。此外，物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，但本案中，物業(yè)公司卻沒有盡到注意告知義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院，經(jīng)過認(rèn)真清理，他臉上大傷口3個(gè)被縫了近30針，其他小傷醫(yī)生實(shí)在無法下針只好作了消毒處理。 案例解析：平臺(tái)晾曬衣服顯屬不當(dāng)，且其為成年人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的活動(dòng)范圍負(fù)注意義務(wù)，對(duì)損害后果的發(fā)生負(fù)主要過錯(cuò)責(zé)任；但物業(yè)公司負(fù)有對(duì)管理小區(qū)內(nèi)的安全保障義務(wù)，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的安全隱患并作出相應(yīng)的警示注意義務(wù)，而逃生通道的玻璃門作為安全隱患，物業(yè)公司沒有對(duì)其作警示標(biāo)志，因此應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。當(dāng)日中午，鄰居周某步行至地下車庫取車時(shí)，避讓不及踩到木板滑倒骨折。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益?！　∏翱钏Q“從事雇傭活動(dòng)”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或者其他勞務(wù)活動(dòng)。同年9月，原告及家人入住該小區(qū)，并與被告簽訂了物業(yè)管理公共契約。法院審理后，依據(jù)我國《民法通則》等有關(guān)規(guī)定，于近日作出上述判決。（2）保安致人損害的物業(yè)糾紛典型案例：某物業(yè)公司在某小區(qū)門口設(shè)有保安員執(zhí)勤，負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人和車輛進(jìn)行安全管理。 案例解析：本案是一起因物業(yè)管理糾紛引起的人身損害賠償案件。雇主替代責(zé)任是指雇主對(duì)雇員在從事雇傭活動(dòng)中侵犯他人權(quán)利時(shí)所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。　　但同時(shí)，小區(qū)某物業(yè)公司是受小區(qū)業(yè)主的委托對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，原告作為小區(qū)一名居民有服從小區(qū)管理的義務(wù)。隨后，小鵬的父母將物業(yè)公司和開發(fā)商告到法院，索賠醫(yī)藥費(fèi)、精神撫慰金計(jì)1．4萬余元。同時(shí)，小鵬的母親未盡好足夠的監(jiān)護(hù)義務(wù)，對(duì)兒子受傷亦有一定過錯(cuò)，可相應(yīng)減輕物業(yè)公司的部分賠償責(zé)任。設(shè)施設(shè)備：安全可靠無隱患 每個(gè)住宅小區(qū)中都會(huì)有許多設(shè)施設(shè)備，如交通設(shè)施、供水供電供氣設(shè)施、安保設(shè)施、排污設(shè)施、娛樂設(shè)施等，物業(yè)公司作為管理人，有義務(wù)保障這些設(shè)施的完好，不使其對(duì)業(yè)主和使用人造成人身損害。國外有一種小塑料釘，專門用于堵塞電源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時(shí)觸電。2001年3月，上海復(fù)興新苑小區(qū)業(yè)主徐某的女兒在家中被流竄犯罪分子奸殺，破案后查明罪犯從運(yùn)送垃圾的小門進(jìn)入小區(qū)，而該門在晚上是應(yīng)當(dāng)上鎖的，那晚卻沒有關(guān)。特別要注意的是，由物業(yè)管理人組織的大型社區(qū)活動(dòng)越來越多，體育比賽、商業(yè)促銷、文藝匯演等，雖然能營造熱烈的小區(qū)氣氛，但造成人身意外傷害的風(fēng)險(xiǎn)也大大增加?！邦A(yù)防、制止(應(yīng)急)、報(bào)告、救助”這四個(gè)方面，就是物業(yè)公司合理限度范圍內(nèi)的責(zé)任。 ?！皟蓞f(xié)助”足“協(xié)助防范、協(xié)助救助”；“兩及時(shí)”是“及時(shí)制止、及時(shí)報(bào)告”。最高法院的司法解釋指出：“(一)道路、橋梁、隧道等人工建造的構(gòu)筑物因維護(hù)、管理瑕疵致人損害的；(二)堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；(三)樹木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的”，“由所有人或者管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外”。這種情況下，物業(yè)公司要說自己完全履行了管理上的安全保障義務(wù)，恐怕說不過去。法條中雖未明確列舉物業(yè)管理，但從法理上看，從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)包括在“等經(jīng)營活動(dòng)”之中，物業(yè)管理公司要對(duì)它的顧客一一業(yè)主和使用人承擔(dān)安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)足毫無疑義的。另根據(jù)《民法通則》規(guī)定，建筑物或其他設(shè)施發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。事發(fā)后，小鵬的父母多次與小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司交涉。 被告與實(shí)施侵害的保安員系雇傭關(guān)系，保安人員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害，理應(yīng)由被告賠償給原告因此造成的合理經(jīng)濟(jì)損失。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經(jīng)反應(yīng)，損傷程度為輕微傷。原告按約定向被告交納了物業(yè)管理費(fèi)，被告即負(fù)有管理小區(qū)日常治安工作，有效防止和制止在小區(qū)內(nèi)侵害小區(qū)居民人身、財(cái)產(chǎn)行為的義務(wù)。經(jīng)洛陽市第一人民醫(yī)院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側(cè)氣胸、左側(cè)喉區(qū)神經(jīng)損傷，構(gòu)成9級(jí)傷殘，為此先后住院治療38天。（1）保安未盡安全保障義務(wù)引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：小區(qū)居民家中被砍傷　物業(yè)公司未盡責(zé)被判賠償 日前，洛陽市老城區(qū)法院依法審結(jié)一起因物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡的安全保障義務(wù)，造成業(yè)主身體損害的人身損害賠償糾紛案件，判決物業(yè)公司承擔(dān)張某人身損害損失40％的補(bǔ)充賠償責(zé)任，賠償張某4萬余元。 發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！币虼?，問題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。 　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。（3） 典型案例：物業(yè)未盡及時(shí)注意義務(wù)業(yè)主人身損害索賠去年4月，家住盧灣某小區(qū)的徐某準(zhǔn)備進(jìn)行0裝修。（1）典型案例：上消防逃生門 物業(yè)管理存隱患擔(dān)責(zé)三成高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺(tái)上，當(dāng)時(shí)上樓的通道暢通無阻，沒有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。《民法通則》第123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周圍環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽臺(tái)的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級(jí)大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。區(qū)分所有權(quán)人雖然可以自由地使用自己的專有部分，但必須依據(jù)其本來規(guī)劃設(shè)計(jì)的居住、營業(yè)或者其它特定的用途來使用，否則構(gòu)成不當(dāng)使用。 典型案例：2002年3月，吳先生在某小區(qū)買了一套一層三居室商品房，入住后他發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)是新落成的，各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐館，開業(yè)一個(gè)月，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)找上門來了，要求關(guān)閉餐館，吳先生覺得他為大家服務(wù)，解決大家早餐問題是好事，物業(yè)管理不應(yīng)該干涉，為此發(fā)生糾紛。小區(qū)不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚，是合情合理的。物業(yè)公司只能對(duì)傳達(dá)室行使管理權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過就擅自出租，侵犯了業(yè)主所有權(quán)。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；　?。ǘ┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；　?。ㄈ┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身損害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時(shí)本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對(duì)孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場昏迷?！　“咐馕觯喊凑铡段餀?quán)法》第70－72條規(guī)定，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)自己專有部分享有完整的所有權(quán)，具有獨(dú)立支配的權(quán)利，但并不意味著對(duì)專有部分享有絕對(duì)支配權(quán)利，不允許其他任何人利用。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。（2）業(yè)主家中財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：業(yè)主王某家中被盜,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任. 案例解析：首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù),物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,保安員不履行職責(zé),而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,公共區(qū)域沒有治安隱患,保安員盡職盡責(zé),住戶的安全,規(guī)避不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn),一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),物業(yè)管理公司最好購買公眾責(zé)任險(xiǎn),將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司.風(fēng)險(xiǎn)防范：為了避免因業(yè)主財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應(yīng)切實(shí)的履行對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)，嚴(yán)格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保障服務(wù)并嚴(yán)格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必要的安全保障義務(wù)，物業(yè)公司是無責(zé)任的在此類糾紛中。前年12月22日晚車輛丟失。風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，對(duì)于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)。案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會(huì)督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無權(quán)向人民法院提起訴訟。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購買了世紀(jì)城的房子，、供暖費(fèi)6000余元及車位管理費(fèi)1500元，請(qǐng)求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)?！段餀?quán)法》第七十二條 ：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；216。 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；216?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 　　另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主均未訂立服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實(shí)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。、車位管理費(fèi)1500元?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定