住宅價(jià)格制定策略ppt課件(存儲(chǔ)版)
【正文】 付款方式及優(yōu)惠 (實(shí)例 )： 一次性付款： 96折 (R一次性 ），假設(shè)占 15%（ P一次性 ） 銀行按揭： 98折（ R按揭 ），假設(shè)占 85%（ P按揭 ） 關(guān)系戶：額外 99折（ R關(guān)系 ），假設(shè)占 10%（ P關(guān)系 ） 銷售前期：額外 97折（ R前期 ），假定銷售率為 40%（ P前期 ） 注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去 一、定價(jià)目標(biāo) 二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟 三、價(jià)格審核 四、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 五、定價(jià)說(shuō)明書 六、實(shí)例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 步 驟 水平系數(shù) 垂直系數(shù) 增值系數(shù) 特殊系數(shù) 綜合系數(shù) 折后單價(jià)表 折后價(jià)格表 折前價(jià)格表 折后單價(jià)分析 折后總價(jià)分析 價(jià)格統(tǒng)計(jì)表 銷售統(tǒng)計(jì)表 折后單價(jià) =均價(jià) 綜合系數(shù) 折后總價(jià) =折后單價(jià) 建筑面積 折前總價(jià) =折后總價(jià) 247。 低樓層無(wú)景觀，價(jià)格不能高 高層層無(wú)景觀，視野差，價(jià)格不能高 中層單位承擔(dān)主要的價(jià)格壓力 價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價(jià)矩形梯形倒梯形橢圓沙漏倒梯形模式的應(yīng)用 價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格； 適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。如贈(zèng)送凸窗、入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等。 實(shí)用率 247。 層差法 單價(jià) 折后 =總價(jià) 247。 建筑面積 或 =單價(jià) 已考慮贈(zèng)送面積 （建筑面積 +折算后的贈(zèng)送面積） 247。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素； ? 垂直系數(shù) \層差 —— 反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。 ? 實(shí)用率 —— 等于套內(nèi)建筑面積 247。 低層看小面積園林，起價(jià)可適中 中低層看園林 價(jià)格可拔高些 中高層景觀較差，視野一般 應(yīng)壓低其價(jià)格 高層視野采光較好，價(jià)格可適度拉高 特殊系數(shù) 考慮因素： 影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素 干擾 ：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫(kù)入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層； 風(fēng)水 ：帶 9的樓層； 奇偶層差異： 非贈(zèng)送面積的奇偶層差異； 其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。 ? 乘除時(shí)是否用函數(shù) ROUND進(jìn)行四舍五入。 南3 房 競(jìng)39。 南2 房3 1 1 層單位單價(jià)分布圖( 元/ 平方米)507049704440450048804960502043004490 45304560700690410400500520 440380430680 560577056604850490053805480 546046804920521051204,0004,5005,0005,5006,0001A 1B 1C 1D 2A 2B 2C 2D 2E 競(jìng)39。 建筑面積） 單價(jià) 折 [住宅樓面地價(jià) R+單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤(rùn)率） 折算率 = = 單價(jià) [住宅樓面地價(jià) +單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤(rùn)率） 住宅樓面地價(jià) R+單位建安成本 （ 1+40） = 住宅樓面地價(jià) +單位建安成本 （ 1+40） 參數(shù)釋義： R—— 開發(fā)商對(duì)贈(zèng)送的面積可收回的地價(jià)的比例，取值范圍為 0~1。 價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價(jià)矩形梯形倒梯形橢圓沙漏梯形模式的應(yīng)用 價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格； 適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。 ? 增值系數(shù) —— 反映增送面積、帶裝修等方面的增值。 建筑面積 修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng) 方法二、系數(shù)修正法 單價(jià) =均價(jià) 綜合系數(shù) =均價(jià) （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+增值系數(shù)） =均價(jià) （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+∑贈(zèng)送面積 折算率 247。 技術(shù)資源部 二 00六年四月 一、定價(jià)目標(biāo) 二、價(jià)格制定 公式 （重點(diǎn)） 取值 （重點(diǎn)） 步驟 三、價(jià)格審核 （重點(diǎn)） 四、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 五、定價(jià)說(shuō)明書 六、實(shí)例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 中原你給我賣高點(diǎn)價(jià)，可以不用開盤當(dāng)天就賣完
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