住宅價格制定策略ppt課件(存儲版)
【正文】 付款方式及優(yōu)惠 (實例 )： 一次性付款： 96折 (R一次性 ），假設占 15%（ P一次性 ） 銀行按揭： 98折（ R按揭 ），假設占 85%（ P按揭 ） 關(guān)系戶：額外 99折（ R關(guān)系 ），假設占 10%（ P關(guān)系 ） 銷售前期：額外 97折（ R前期 ），假定銷售率為 40%（ P前期 ） 注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應考慮進去 一、定價目標 二、價格制定 公式 取值 步驟 三、價格審核 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示 內(nèi) 容 導 航 步 驟 水平系數(shù) 垂直系數(shù) 增值系數(shù) 特殊系數(shù) 綜合系數(shù) 折后單價表 折后價格表 折前價格表 折后單價分析 折后總價分析 價格統(tǒng)計表 銷售統(tǒng)計表 折后單價 =均價 綜合系數(shù) 折后總價 =折后單價 建筑面積 折前總價 =折后總價 247。 低樓層無景觀，價格不能高 高層層無景觀，視野差，價格不能高 中層單位承擔主要的價格壓力 價格走勢圖( 均價5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價矩形梯形倒梯形橢圓沙漏倒梯形模式的應用 價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格； 適用范圍：看園林，樓距?。☉脮r須降低高層系數(shù)，慎用）。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等。 實用率 247。 層差法 單價 折后 =總價 247。 建筑面積 或 =單價 已考慮贈送面積 （建筑面積 +折算后的贈送面積） 247。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素； ? 垂直系數(shù) \層差 —— 反映各戶型在垂直方向的價值差異。 ? 實用率 —— 等于套內(nèi)建筑面積 247。 低層看小面積園林，起價可適中 中低層看園林 價格可拔高些 中高層景觀較差，視野一般 應壓低其價格 高層視野采光較好，價格可適度拉高 特殊系數(shù) 考慮因素： 影響垂直方向局部價值突變的因素 干擾 ：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層； 風水 ：帶 9的樓層； 奇偶層差異： 非贈送面積的奇偶層差異； 其他 ：如復式的尊貴感、共享空中花園等。 ? 乘除時是否用函數(shù) ROUND進行四舍五入。 南3 房 競39。 南2 房3 1 1 層單位單價分布圖( 元/ 平方米)507049704440450048804960502043004490 45304560700690410400500520 440380430680 560577056604850490053805480 546046804920521051204,0004,5005,0005,5006,0001A 1B 1C 1D 2A 2B 2C 2D 2E 競39。 建筑面積） 單價 折 [住宅樓面地價 R+單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤率） 折算率 = = 單價 [住宅樓面地價 +單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤率） 住宅樓面地價 R+單位建安成本 （ 1+40） = 住宅樓面地價 +單位建安成本 （ 1+40） 參數(shù)釋義： R—— 開發(fā)商對贈送的面積可收回的地價的比例，取值范圍為 0~1。 價格走勢圖( 均價5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價矩形梯形倒梯形橢圓沙漏梯形模式的應用 價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格； 適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。 ? 增值系數(shù) —— 反映增送面積、帶裝修等方面的增值。 建筑面積 修正基準與修正標準不統(tǒng)一，規(guī)律性不強 方法二、系數(shù)修正法 單價 =均價 綜合系數(shù) =均價 （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+增值系數(shù)） =均價 （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+∑贈送面積 折算率 247。 技術(shù)資源部 二 00六年四月 一、定價目標 二、價格制定 公式 （重點） 取值 （重點） 步驟 三、價格審核 （重點） 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示 內(nèi) 容 導 航 中原你給我賣高點價，可以不用開盤當天就賣完
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