《住宅價(jià)格制定策略》ppt課件-文庫吧
2025-04-21 00:57 本頁面
【正文】 三、 朝向 (日照 \通風(fēng) ) 客餐廳 主臥 次臥 廚衛(wèi) 電梯間采光通風(fēng) 四、 噪聲灰塵 客餐廳 主臥 次臥 廚衛(wèi) 陽臺(tái)入戶花園 五、 其他調(diào)整 戶型面積調(diào)整 供求關(guān)系調(diào)整 操作： 以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層； 10分制，分 5個(gè)等級(jí)； 項(xiàng)目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分； 權(quán)重相當(dāng)于本樓盤打分項(xiàng)目中最好與最差的價(jià)格差幅； 好處： 10分制相對(duì)于 100分制更直觀，簡(jiǎn)單；相對(duì)于直接取系數(shù)更客觀； 只需調(diào)整權(quán)重，便可使水平系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值； 方法一：直接取系數(shù) 水平系數(shù) 方法二：權(quán)重 分值 （推薦） 評(píng)價(jià)：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖 四大水平因素權(quán)重 景觀 戶型 朝向 噪聲 普通住宅 一般公寓 高檔住宅 朝 向 南 北 東 西 + + + + 2 0 可上下浮動(dòng) 1% 廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) —— 窗墻比 東西 ≤ 北向 ≤ 南向 ≤ 假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向 水平系數(shù)各因素差幅取值參考 打分項(xiàng)目 取值范圍 考慮因素 一、 平面設(shè)計(jì) 021% 客廳尺寸布局 04% 開間、進(jìn)深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性； 餐廳尺寸布局 03% 開間、進(jìn)深、位置的合理性； 臥室尺寸布局 03% 開間、進(jìn)深、位置的合理性； 廚房尺寸布局 02% 開間、進(jìn)深、位置的合理性； 衛(wèi)生間尺寸布局 03% 開間、進(jìn)深、位置的合理性； 陽臺(tái)入戶花園 01% 開間、進(jìn)深、位置的合理性；觀景陽臺(tái)與生活陽臺(tái)設(shè)置的必要性 戶內(nèi)過道合理性 01% 有沒浪費(fèi)現(xiàn)象 入戶門私密性 03% 是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等 實(shí)用率 最大與最小實(shí)用率之差 戶梯比 01% 二、 景觀視野 看園林好 15%、看園林中等 10%、看園林一般 5%，無景觀 0 客餐廳有觀景陽臺(tái)（ 5060%） /無觀景陽臺(tái)（ 3040%） 主臥有觀景陽臺(tái)（ 30%） /無觀景陽臺(tái)（ 2025%） 次臥（ 15%） 廚衛(wèi)（ 5%） 三、 朝向 (日照 \通風(fēng) ) 客餐廳（ 50%） 主臥（ 25%） 次臥（ 15%） 廚衛(wèi)（ 10%） 電梯間采光通風(fēng) 01% 四、 噪聲灰塵 010% 需考慮是否采取了隔音措施 客餐廳 03% 主臥 03% 次臥 02% 廚衛(wèi) % 陽臺(tái)入戶花園 01% 五、 其他調(diào)整 戶型面積調(diào)整 02% 小戶型建造成本相對(duì)較高，可提高單價(jià) 供求關(guān)系調(diào)整 010% 項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；與其他項(xiàng)目現(xiàn)戶型的競(jìng)爭(zhēng) 沙漏 矩形 梯形 倒梯形 橢圓 5 種垂直系數(shù)層差系數(shù)圖0%1%1%2%2%3%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層系數(shù)增加值5種基本垂直系數(shù)模式 價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 樓層單價(jià)五種垂直系數(shù)模式紡錘圖0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18系數(shù)價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價(jià)矩形梯形倒梯形橢圓沙漏矩形模式的應(yīng)用 價(jià)格分布：價(jià)格直線（ y=x+b）上升 ,層差相同，各樓層單位價(jià)格適中； 適用范圍：景觀視野較佳的單元。 價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價(jià)矩形梯形倒梯形橢圓沙漏梯形模式的應(yīng)用 價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格； 適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。 低樓層無景觀，價(jià)格不能高 高層層無景觀，視野差，價(jià)格不能高 中層單位承擔(dān)主要的價(jià)格壓力 價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價(jià)矩形梯形倒梯形橢圓沙漏倒梯形模式的應(yīng)用 價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格； 適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。 低層看園林 可拉高其價(jià)格 中層景觀一般，視野較窄，價(jià)格不能
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