【正文】 零售/ 購物 居家生活館 連鎖超市 大潤發(fā)/沃爾瑪/家家悅C1 區(qū) 零售/ 購物 香水巴黎 黃金珠寶/化妝品/香水/名表眼鏡 DMC/白利恒 /老鳳祥/歐鉑 萊/歐萊雅/美寶蓮/資生堂2 1FC2 區(qū) 餐飲/ 美食 國際餐飲名店 連鎖品牌快餐/休閑餐飲 KFC/麥當(dāng)勞/星巴克/味千拉32 / 56面/永和豆?jié){ D 區(qū) 零售/ 購物 銀座鼎盛 鞋帽箱包/皮具 花花公子/夢特嬌/皮爾卡丹A 區(qū) 零售/ 購物 居家生活館 連鎖超市 大潤發(fā)/沃爾瑪/家家悅B 區(qū) 零售/ 購物 居家生活館 連鎖超市 大潤發(fā)/沃爾瑪/家家悅C 區(qū) 零售/ 購物 時(shí)尚生活館 個(gè)人護(hù)理用品店/化 妝品專賣/藥妝專賣 屈臣氏/萬寧/婚紗攝影/居家生活館/DIY 創(chuàng)意商店3 2FD 區(qū) 零售/ 專賣 時(shí)尚少女館 流行服飾 雪妮爾/粉紅瑪麗/瑪絲菲爾/伊可愛/千黛百合/SESPRITA 區(qū) 零售/ 購物 國際IT數(shù)碼港 連鎖通訊/潮流家電 連鎖通訊城/龍粵/國美/蘇寧 B 區(qū) 零售/ 購物 潮流生活館 IT數(shù)碼/連鎖音像 /品牌專賣 IBM/三星 /諾基亞/索尼/惠普/柯達(dá)/尼康/奧林巴斯/佳能C 區(qū) 餐飲/ 美食 特色美食館 巴西烤肉/韓國料理 日本料理 蕉葉餐廳/仙蹤林/水果撈/大食代/真功夫/元綠回轉(zhuǎn)壽司4 3FD 區(qū) 零售/ 專賣 名媛淑女館 流行服飾ONLY/瑞瑟芙/千黛百合/粉紅瑪麗/江南布衣/伊人坊/帝一秀/香榭麗舍/真怡美A 區(qū) 零售/ 購物 居家藝術(shù)館 精品家飾/禮品/飾品/床品 /童裝/童玩/兒童樂園 PAVRO/Easylife/JaneHome/簡美/居之島5 4FB 區(qū) 零售/ 購物 家私生活館 家具家私 歐洲生活館33 / 56C 區(qū) 零售/ 專賣 紳士海洋館 男正裝/商務(wù)休閑/運(yùn) 動(dòng)裝/男仕精品/皮具 花花公子/夢特嬌/皮爾卡丹D 區(qū) 零售/ 購物 名店運(yùn)動(dòng)城 運(yùn)動(dòng)服飾/運(yùn)動(dòng)器材 /品牌特賣 Adidas/Nike/Converse/Puma/ITAT/季后風(fēng)/澳特萊斯A 區(qū) 餐飲/ 美食 優(yōu)雅生活館 特色主題餐飲/休閑美食 紅酒莊園/雪茄館 加洲紅/波爾多/韓金城/中森名菜/ B 區(qū) 餐飲/ 美食 風(fēng)情美食館 特色風(fēng)情餐飲 阿瓦山寨/鄉(xiāng)土人家/匯渝坊/陶然居/B 區(qū) 娛樂/ 體驗(yàn) 動(dòng)漫娛樂館 動(dòng)漫/電子/網(wǎng)絡(luò)游戲 南夢宮/天線寶寶/方特樂園C 區(qū) 餐飲/ 美食 咖啡心情館 高檔西餐廳/咖啡館 上島/ 綠茵閣/蒙地卡羅/名典 /迪歐/歐洲房子6 5FD 區(qū) 休閑/ 娛樂 品位生活館美容美體/康體健身/美容SPA/休閑書吧/婚紗攝影/KTV力美健/百蓮凱/瑜珈健身/女子SPA/柔婷/蒂凡尼/維納 斯 四、經(jīng)營管理平臺(tái)搭建（一）、項(xiàng)目經(jīng)營理念——引導(dǎo)潮流，創(chuàng)造“都市時(shí)尚生活”成為福山的商業(yè)時(shí)尚領(lǐng)導(dǎo)中心。五組建：35 / 56組建一站式商戶服務(wù)中心：落實(shí)專人為商戶排憂解難；組建一站式顧客服務(wù)中心：為消費(fèi)者提供貼心服務(wù)組建商業(yè)聯(lián)盟：幫助商戶尋求更廣闊的市場空間與盈利機(jī)會(huì)組建商業(yè)協(xié)會(huì)：進(jìn)駐商戶自動(dòng)成為商場的商會(huì)會(huì)員，與經(jīng)營管理公司一起共同參與商場建設(shè)與管理組建二次招商團(tuán)隊(duì)：經(jīng)營管理公司組建專門的專業(yè)二次招商團(tuán)隊(duì)，確保商場二次招商順利進(jìn)展 四保障：保障消防；保障安全；保障硬件設(shè)施設(shè)備；保障與相關(guān)政府職能部門的良好的協(xié)調(diào)關(guān)系 （五）、項(xiàng)目經(jīng)營特色：后續(xù)經(jīng)營中將彰顯 3 大經(jīng)營特色一是品牌保姆規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。合理的商品組合、完美的賣場規(guī)劃、獨(dú)樹一幟的文化營銷、以客為尊的增值服務(wù)，把 項(xiàng)目建成最流行的時(shí)尚發(fā)布地，最與眾不同的休 閑中心，最具人文特色的商 業(yè)片區(qū)，嫁接流行與時(shí)尚，引 導(dǎo)商品、行為、理念、潮流，全方位滿足市場、文化、個(gè)性的需求。沃爾瑪?shù)淖畲蟪晒υ谟诎堰@些結(jié)構(gòu)松散的網(wǎng)絡(luò)有效連接了在一起，從而形成無與倫比的市場競爭合力。規(guī)劃面積：8000㎡（以實(shí)測面積為準(zhǔn)）。B、免 2022㎡倉庫租金 12 個(gè)月。傳播渠道及表現(xiàn)形式上的同質(zhì)化嚴(yán)重，客 戶對(duì)媒體信任度不是令人樂觀。如一期發(fā)售后推進(jìn)節(jié)奏加快，則二期順勢加推，實(shí)現(xiàn)二次高潮，創(chuàng)“一而盛，再而盛” 。若買方 10 年后自行 經(jīng)營或出租的，所購商鋪經(jīng)營商品的主題、檔次、形象須經(jīng)經(jīng)營管理公司審核通過 后方可經(jīng)營；若所有經(jīng)營商品的主題、檔次、形象與統(tǒng)一經(jīng)營管理的規(guī)定相矛盾時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一決策和裁決。大都會(huì)就是從香港搬來的一座城。大都會(huì)：從香港搬來一座城 “香港亞太百貨” 搶先簽約+認(rèn)購信息 硬廣 1/4 版彩色 煙臺(tái)晚報(bào) 萬元報(bào)紙廣告發(fā)布在不同的版面，價(jià)格也不同。以導(dǎo)入嘉誠?大都會(huì)區(qū)域商圈、項(xiàng)目的定位及相關(guān)概念為重點(diǎn)， 結(jié)合現(xiàn)場包裝宣傳以及煙臺(tái)晚報(bào)、戶外廣告、單頁等主要媒體予以展開。非常容易識(shí)別、 記憶與傳播，彰顯大氣。四、銷售模式與政策超市區(qū)域鋪位：賣方提供 10 年帶租約銷售， 買賣雙方在簽訂《商品房買賣合同》同時(shí)須簽訂 10 年期《委托經(jīng)營合同》，由賣方提供高達(dá) 85%的純收益；（前 5 年 8%，后 5 年 9%）雙方在簽定《商品房買賣合同》時(shí)， 賣方一次性返還 3 年 24%的投資收益， 該收益直接從首付款中扣除；從第 4 年起，在《委托經(jīng)營合同》期限內(nèi)，開 發(fā)商每年 1 月和 6 月分兩次向投資者支付投資收益；買方可選擇一次性付款或 5 成 10 年按揭付款；買賣雙方自簽訂《商品房買賣合同》之日起至第 10 年期滿前 3 個(gè)月，買方可要求賣方予以回購， 賣方在買方提出申請(qǐng)后的 3 個(gè)月內(nèi)按《商品房買賣合同》約定房款原價(jià)回購；10 年后，買方可委托商業(yè)營管公司或其指定的經(jīng)營管理公司經(jīng)營或自行經(jīng)營。從銷售進(jìn)度考慮，節(jié)日或活動(dòng)，推出促 銷政策， 進(jìn)行強(qiáng)銷，加快后期資金回?cái)n。5 簽約及總結(jié)階段 完成超市簽約；完成 35 家次主力店簽約；舉行盛大簽約活動(dòng)暨召開新 聞發(fā)布會(huì)；主力店/次主力店招商工作總結(jié)；散戶招商啟動(dòng)；43 / 56第七卷 項(xiàng)目銷售執(zhí)行44 / 56一、整體銷售策略設(shè)計(jì)“以快打慢”的策略差異化策略整合營銷策略針對(duì)煙臺(tái)目前媒體的環(huán)境，應(yīng)該說非常強(qiáng)效的媒體是昂貴的，同時(shí)也是缺乏的。租金遞增：從第 4 年起，每 3 年遞增 5%。大都會(huì)和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)經(jīng)營管理平臺(tái)CBD 經(jīng)營者投資者消費(fèi)者CFDCLD 時(shí)尚領(lǐng)地富貴傳承品牌保姆城市運(yùn)營經(jīng)營一方水土養(yǎng)育一方百姓經(jīng)營方式靈活多樣推廣基金+培育消費(fèi)市場十統(tǒng)一四組建三保障管理模式一站式消費(fèi)匯聚商業(yè)萬象6 大主題功能千種商品組合完美規(guī)劃科學(xué)定位物業(yè)軟硬件環(huán)境區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展生活品質(zhì)提升品牌連鎖擴(kuò)張持續(xù)旺場經(jīng)營38 / 56第六卷 項(xiàng)目招商實(shí)施39 / 56一、總體招商工作階段劃分招商階段劃分 主要招商工作 時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分 備 注項(xiàng)目主力店商戶資源定性 1 月 20 日前項(xiàng)目主力店初次談判，鎖定目標(biāo) 3 月 10 日前項(xiàng)目主力店意向確定 2022 年 3 月 31 日前1 主力店招商階段項(xiàng)目主力店簽約 2022 年 6 月 31 日前項(xiàng)目全面啟動(dòng) 2022 年 7 月中旬項(xiàng)目散招完成 50% 2022 年 8 月底之前項(xiàng)目散招完成 80% 2022 年 10 月 1 日前2 全面招商階段項(xiàng)目散招基本完成，進(jìn)入開業(yè)籌備 2022 年 11 月 1 日前項(xiàng)目開業(yè)籌備 2022 年 11 月12 月 15 日商戶二裝全部完成 2022 年 12 月 10 日開業(yè)慶典活動(dòng)準(zhǔn)備完成 2022 年 12 月 15 日3 項(xiàng)目開業(yè)階段盛大開業(yè) 2022 年 12 月 18 日40 / 56二、主力店招商階段工作籌備重點(diǎn)工作類別 具體內(nèi)容1 主力/次主力商家招商資料準(zhǔn)備煙臺(tái)/福山宣傳資料/福山區(qū)城市板塊功能定位/福山區(qū)域板塊商業(yè)市場調(diào)查報(bào)告/福山商業(yè)市場調(diào)查報(bào)告/福山房地產(chǎn) 市場調(diào)查報(bào)告/福山消費(fèi)市場調(diào)查報(bào)告/項(xiàng)目商圈圖/項(xiàng)目行政交通圖/ 項(xiàng)目地塊消費(fèi)市場分布圖/項(xiàng)目地塊商業(yè)市場分布圖/ 項(xiàng)目地塊市政配套分布圖/政府對(duì)項(xiàng)目的支持性文件 /項(xiàng)目簡介/開發(fā)商簡介/ 開發(fā)商未來五年發(fā)展戰(zhàn)略/項(xiàng)目總體商業(yè)規(guī)劃與定位/ 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃平面圖紙/項(xiàng)目核心優(yōu)勢梳理提煉 /項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值描述/項(xiàng)目經(jīng)營前景描述/項(xiàng)目物業(yè)基本數(shù)據(jù)資料（經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）/ 項(xiàng)目招商函/項(xiàng)目邀請(qǐng)函/項(xiàng)目招商資料傳真版、郵件版、系統(tǒng)版等 3 種版本資料定稿2 主力/次主力商家招商談判技術(shù)手冊 商家資源儲(chǔ)備/目標(biāo)商家鎖定 /目標(biāo)商家市場發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)查 /招商談判技術(shù)策略/各種談判結(jié)果預(yù)測及應(yīng)對(duì)策略設(shè)計(jì)/項(xiàng) 目操作管理團(tuán)隊(duì)介紹/每日招商進(jìn)度匯總 表/ 每月招商進(jìn)度匯總表/招商洽談?dòng)涗洷砣?、主力店招商階段招商目標(biāo)及策略時(shí)間限制：2022 年 6 月 31 日前；招商對(duì)象：主力、次主力店招商；業(yè)態(tài)鎖定：超市、百貨、連鎖品牌餐飲及相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)組合是項(xiàng)目招商能否成功的關(guān)鍵，因此， 項(xiàng)目招商的第一目標(biāo)就是用最有效的方式在最短的時(shí)間內(nèi)拿下這些主力項(xiàng)目及相關(guān)聯(lián)的商業(yè)業(yè)態(tài) ；招商策略：采取“ 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)” 直接溝通的方式 進(jìn)行；具體操作：組建項(xiàng)目主力/次主力招商專案小組，采取直接與目標(biāo)主力商家高層或決策層直接面對(duì)面溝通的方式，在最短 時(shí)間內(nèi)達(dá)成初步合作意向；招商政策：為盡快實(shí)現(xiàn)第一階段招商目標(biāo)，現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目超市主力店招商政策進(jìn)行以下確認(rèn)：合作方式：租賃經(jīng)營。在商 場的環(huán)境設(shè)計(jì)和內(nèi)部公共空間的布置上，力求做出特色與亮點(diǎn)，并爭取政府授牌為定點(diǎn)旅游消費(fèi)商場，同時(shí)與相關(guān)的旅游團(tuán)體合作，集中 組織 旅游團(tuán)采購消費(fèi)。三是滿足消費(fèi)者物質(zhì)與精神的雙重需要。從空 間設(shè)計(jì)、 業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種選擇、公共空間利用等多方面打造優(yōu)質(zhì) 的購物環(huán)境，從而為營商者提供強(qiáng)大的經(jīng)營能力，獲得真正的高水平的商業(yè)效率。嘉誠? 大都會(huì)攜專業(yè)化建筑藝術(shù)魅力、綜合高度商業(yè)管理技術(shù)、無可 競爭資本優(yōu)勢的恢宏大氣和商業(yè)文化的深髓于細(xì)微處精細(xì)雕琢，贏攬人心和市場，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)以人為本的這一最簡單也最深記刻的原理。巨大的群體表演誘發(fā)著內(nèi)心深處埋藏己久的情感，使消費(fèi)者對(duì)嘉誠? 大都會(huì)的聯(lián)想、融合、信任，產(chǎn)生最深刻的感覺。26 / 56第五卷 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃27 / 56一、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的基本原則因地制宜“地”從四方面考慮，考慮城市、商圈、消費(fèi)市場及項(xiàng) 目本身的實(shí)際情況；就項(xiàng)目而言，市 場呈現(xiàn)出兩個(gè)最明顯的消費(fèi)特征，第一：以項(xiàng)目為中心，以 3 公里為半徑，匯集了煙臺(tái)市福山區(qū)近 20 萬中高端常住消費(fèi)人群；第二：以項(xiàng)目為中心，以 15 分鐘車程為半徑，集中了全煙臺(tái)市及周邊區(qū)域近 150 萬中高端消費(fèi)人群，而這近 150 萬的目標(biāo)消費(fèi)人群具有明顯的偏中高端消費(fèi)特性；結(jié)論：20 萬消費(fèi)人群，按中國城市人均商業(yè)擁有面積 平米計(jì)算，商圈內(nèi)可承載的總商業(yè)體量為 8 萬平米；商圈內(nèi)消費(fèi)市場具有明顯的中高端特性，恩格爾系數(shù)≤ ，購買力相當(dāng)強(qiáng)勁；適度超前“度”是指要考慮項(xiàng)目本身所 處的市場變化狀況、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及項(xiàng)目在未來幾年內(nèi)的發(fā)展變化情況等；同時(shí)， “度”也主要指“項(xiàng)目定位”，也就是在做大型商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)必須考慮項(xiàng) 目現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃是否已經(jīng)太超前，還是在未來幾年內(nèi)將落后于 項(xiàng)目所處市場及商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，從而很難適應(yīng)項(xiàng) 目后續(xù)的經(jīng)營、 競爭及發(fā) 展；結(jié)論：我們預(yù)計(jì)：3 年后整個(gè)市場環(huán)境將肯定會(huì)發(fā)生較大變化，一方面是因?yàn)殡S著福山區(qū)各大型高檔成熟社區(qū)樓盤的不斷涌入，福山區(qū)板塊已經(jīng)成為城市中高端住宅的代名詞，市場總量將急劇增加；另一方面，根據(jù)城市交通及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，福海路將是貫穿福山區(qū)板塊南北方向的第一景觀大道，尤其以福海路與永安街交匯路段將重點(diǎn)發(fā)展成為煙臺(tái)市區(qū)域商業(yè)中心、行政信息中心、教育文化及生活中心；因此，在做項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，我們需要考慮到消費(fèi)者對(duì)品牌消費(fèi)的忠誠度，不斷吸引、 穩(wěn)定、擴(kuò)大項(xiàng)目的消 費(fèi)市場總量；將商業(yè)價(jià)值最大的部分物業(yè)規(guī)劃為利潤最高、形象最好、面 積最小的商業(yè)業(yè)態(tài)或業(yè)種原因有三，其一：最大商業(yè)價(jià)值部分的物業(yè)一定是為項(xiàng)目創(chuàng)造最高租金收益的物業(yè)，假若從考慮項(xiàng)目物業(yè)的返租回報(bào)來看，該部分28 / 56物業(yè)必須規(guī)劃為高利潤的商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種，以實(shí)現(xiàn)租金收益能夠盡可能沖抵項(xiàng)目返租回報(bào)并最大程度減輕對(duì)發(fā)展商的返租壓力；其二：商業(yè)價(jià)值高的部分