【正文】 現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎(jiǎng)比賽等活動(dòng)，在業(yè)主入戶一周年之時(shí)或重大節(jié)日到來時(shí)，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布置公共場(chǎng)地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動(dòng)。216。216。 精心維護(hù)綠化等l 物業(yè)的設(shè)施維護(hù)和管理物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運(yùn)作心臟部位，能否長(zhǎng)期保持完好，是一個(gè)物業(yè)生存的關(guān)鍵。 建立工程人員的崗位責(zé)任制及培訓(xùn)制度216。熱線/報(bào)修/監(jiān)督電話鈴響三聲，必有應(yīng)答；先報(bào)家門，后說請(qǐng)講；態(tài)度和氣，語言親切；記錄完整，件件落實(shí)。促進(jìn)客戶滿意度的因素有如下：216。 文件資料是否完備等科瑞將每年進(jìn)行業(yè)戶的滿意度調(diào)查，以獲得寶貴的客戶反饋以及對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)水平的評(píng)價(jià)。準(zhǔn)確各種物品和裝備科瑞按發(fā)展商批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算，購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保證物業(yè)管理處的正常運(yùn)作，購置工作包括：購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設(shè)備、工具和維修用品等。制訂物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度科瑞將根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合國(guó)家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供合適的管理公約文本，供發(fā)展商制訂正式的《物業(yè)管理公約》。C、物業(yè)驗(yàn)收的資料要通過物業(yè)驗(yàn)收，必須事先遞交以下資料：《政府職能部門驗(yàn)收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗(yàn)收合格證明》、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖》（若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖）、《設(shè)備或系統(tǒng)的操作說明》、《維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)》；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和調(diào)試報(bào)告等。物業(yè)管理處于初期后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。I、綠化的驗(yàn)收及交接小區(qū)內(nèi)綠化的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗(yàn)收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。作業(yè)程序圖(略)物業(yè)治安防范管理做好物業(yè)治安防范管理工作，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，根據(jù)觀邸的高科技安保技防設(shè)施和場(chǎng)地實(shí)際情況，科瑞將擬定保安崗位設(shè)置和巡邏路線計(jì)劃，讓訓(xùn)練有素的保安人員為業(yè)主提供有效的安全保障，制定相關(guān)的管理制度和緊急事件處理預(yù)案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時(shí)，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施。物業(yè)的清潔、滅蟲和綠化管理做好小區(qū)的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個(gè)小區(qū)保持一個(gè)舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個(gè)重要一環(huán)。營(yíng)造合適的社區(qū)文化科瑞將根據(jù)小區(qū)內(nèi)居住人員的實(shí)際，積極開展各項(xiàng)文娛體育活動(dòng)的服務(wù)，管理好小區(qū)內(nèi)所有文化設(shè)施的清潔、使用和安全；同時(shí)，作為服務(wù)者，科瑞將本著“規(guī)范、周到、守信、高效”的服務(wù)信念，以“客戶的需要就是服務(wù)的內(nèi)容”為原則，通過建立和業(yè)主之間的互動(dòng)聯(lián)系，開展全方位的客戶服務(wù)，聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類社會(huì)公益單位，促進(jìn)物業(yè)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺，而且還能體會(huì)社區(qū)的和睦，更能體會(huì)高尚生活帶來的樂趣。以科瑞的技術(shù)力量和管理能力，一定能使發(fā)展商投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時(shí)間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。B、建筑和設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃除電梯及部分弱電設(shè)備由專業(yè)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外，科瑞將根據(jù)物業(yè)內(nèi)配置的建筑、設(shè)施和設(shè)備情況，選派工程技術(shù)員良好操作和保養(yǎng)。通過長(zhǎng)效管理使物業(yè)保值增值物業(yè)的長(zhǎng)效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。負(fù)責(zé)開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)各類配套物業(yè)項(xiàng)目。我公司派遣的管理人員最少在項(xiàng)目工作時(shí)間8個(gè)月以上，至項(xiàng)目工作穩(wěn)定后我方將項(xiàng)目經(jīng)理撤回，其他管理人員繼續(xù)留任工作。人員配置：序 號(hào)崗 位數(shù)量薪 水備 注1養(yǎng)護(hù)部主任1人25002養(yǎng)護(hù)部主任助理1人15003水電設(shè)施養(yǎng)護(hù)員1人10004萬能工1人1000合 計(jì)4人管理人員1人、員工3人環(huán)保部：性質(zhì)與任務(wù)環(huán)保部是觀邸物業(yè)管理處服務(wù)工作的主要職能部門，負(fù)責(zé)觀邸的環(huán)境衛(wèi)生管理、滅四害工作和綠化管理。貫徹、傳達(dá)、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、發(fā)展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)各部門之間工作。妥善保存好物業(yè)工程檔案資料，為后人留下實(shí)物憑證，對(duì)和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。巡回檢查的方式包括：定時(shí)巡視、季節(jié)性巡視、故障性巡視、專項(xiàng)重點(diǎn)巡視和綜合巡視等。E、電子巡更系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)的巡更點(diǎn)，將完全按小區(qū)內(nèi)安保的巡邏路線來設(shè)點(diǎn)。C、做好節(jié)日布置科瑞結(jié)合小區(qū)內(nèi)場(chǎng)地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國(guó)慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計(jì)劃地做好節(jié)日布置工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營(yíng)造舒適的生活環(huán)境?？迫饘⒍酱俸团浜暇G化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護(hù)工作，在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗(yàn)的園藝工，自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作。D、突發(fā)事件處理科瑞對(duì)每一位上崗的安保人員，都將進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時(shí)妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。K、將單元交付業(yè)戶使用物業(yè)管理處將代表發(fā)展商將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng)發(fā)展商簽發(fā)的《支付使用通知書》，正式接收住宅單元，當(dāng)場(chǎng)填妥《物業(yè)單元交接表》，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行：工作經(jīng)辦部門內(nèi)容備注確認(rèn)業(yè)主客服中心核實(shí)發(fā)展商簽發(fā)《交付使用通知書》若有疑問需向發(fā)展商證實(shí)交接文本客服中心遞交《物業(yè)管理公約》、《用戶手冊(cè)》、《住宅說明書》、《住宅質(zhì)保書》請(qǐng)業(yè)主簽收建立資料客服中心請(qǐng)業(yè)主填寫業(yè)主資料表格，建立用戶檔案資料，輸入電腦確定與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式查驗(yàn)單元工程部按交付標(biāo)準(zhǔn)，查驗(yàn)天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對(duì)講等記錄缺陷，通知施工整改和維修督促整改工程部若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并督促及時(shí)完成完成后立即通知業(yè)主再驗(yàn)收辦妥手續(xù)工程部業(yè)主同意接收單元，需填妥《物業(yè)單元交接表》記錄水、電及煤氣表讀數(shù)收取費(fèi)用財(cái)務(wù)部根據(jù)事先準(zhǔn)備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視和煤氣初裝費(fèi)做好未交應(yīng)付款的登記移交單元客服中心確認(rèn)已辦妥所有手續(xù)，移交單元鑰匙交樓工作完成二次裝修管理為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對(duì)公眾和環(huán)境的影響，科瑞將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，加強(qiáng)和完善二次裝修管理制度和方法。驗(yàn)收時(shí)需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。G、各種機(jī)房和設(shè)備的驗(yàn)收及交接各種機(jī)房驗(yàn)收 應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。A、政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收政府有關(guān)職能部門對(duì)物業(yè)驗(yàn)收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，具體的驗(yàn)收程序?yàn)椋菏┕挝粋渫孜飿I(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報(bào)告，并填寫驗(yàn)收申請(qǐng)表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗(yàn)收；政府有關(guān)職能部門初驗(yàn)樓宇，返回整改項(xiàng)目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗(yàn)收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過的文件或證明。確保物業(yè)管理各種方案科瑞根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對(duì)象和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系列適合觀邸的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)科瑞將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。 與客戶公司間的關(guān)系216。我們認(rèn)為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確保客戶服務(wù)工作無論在宏觀上還是具體細(xì)節(jié)上均得到改善。 車庫管理設(shè)施保持運(yùn)行正常216。 嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修管理216。 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機(jī)房等保持清潔216。 制訂并落實(shí)完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作216。通過不斷的對(duì)員工的培訓(xùn)、對(duì)業(yè)主的宣傳、反復(fù)對(duì)安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識(shí)的宣傳資料。在“服務(wù)”中，我們亦會(huì)提高人與人間“溝通”效率。 定制員工制服216。 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案216。 員工守則和崗位職責(zé)216。 投述的處理程序等l 完成員工入職培訓(xùn)為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會(huì)對(duì)所有員工，更針對(duì)性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。 住戶手冊(cè)216。 制定各種物業(yè)管理方案等l 物業(yè)管理各項(xiàng)支出所占比例為讓貴我雙方就管理項(xiàng)目的各項(xiàng)成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱：l 準(zhǔn)備各種物資裝備根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦以會(huì)在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項(xiàng)工作的順利開展?？迫饘?duì)觀邸的實(shí)質(zhì)物業(yè)管理時(shí)的各項(xiàng)保障l 物業(yè)管理籌備工作簡(jiǎn)介俗話說：“三軍未動(dòng)，糧草先行”。 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件216。 其他建議略。 技術(shù)資料遞交要求等216。 施工對(duì)以后維修保養(yǎng)是否有影響216。 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng)做合理的安排，對(duì)一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。 訪客樓宇對(duì)講系統(tǒng)216。216。 物業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)和施工；216。 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象216。 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng)；216?？迫鹞飿I(yè)的前期介入科瑞對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的前期顧問工作中都會(huì)本著認(rèn)真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則，即全面的向貴司就下列方面提出一些建議（因白云綠水建設(shè)的基本資料不夠詳細(xì)，故我司只做擬定方案）：機(jī)電設(shè)施顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：為使用及管理者方便，節(jié)約日常運(yùn)行費(fèi)用216。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。b）服務(wù)設(shè)備——完好良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。 房屋零修及時(shí)率100%；216。 保潔合格率100%；216。 安保服務(wù)滿意率95%以上。管理分項(xiàng)目標(biāo)、客戶服務(wù)216。并且為推動(dòng)以后的業(yè)主委員會(huì)成立做鋪墊，為開發(fā)商完成項(xiàng)目開發(fā)做支撐。1在觀邸的車輛管理上，別墅區(qū)實(shí)行自我管理，高層部分采取集中有嘗管理。我公司在前期業(yè)主入住期間，通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，業(yè)主臨時(shí)公約，裝飾裝修管理規(guī)定發(fā)放。同時(shí)配合沙市區(qū)的有關(guān)管理部門的工作。項(xiàng)目在荊州市率先采用專業(yè)的社區(qū)配套設(shè)施，智能系統(tǒng)等。道路面積9381平方，人均集中綠地（）。項(xiàng)目名稱：綠地世紀(jì)城綠地世家發(fā) 展 商：上海綠地新龍基置業(yè)有限公司地 址：普陀區(qū)寧夏路366弄項(xiàng)目特色：近20萬平方米高層住宅，會(huì)所和智能化系統(tǒng)配備完善，以“水生態(tài)，環(huán)保，智能”三、項(xiàng)目概況與分析（一）、物業(yè)特點(diǎn)及分析：【觀邸】位于湖北省荊州市，是荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司在荊州開發(fā)的一個(gè)高檔社區(qū)，別墅區(qū)?？迫鹞飿I(yè)董事長(zhǎng)張?chǎng)螄?guó)，副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理張一民，副總經(jīng)理王振太，在此致意各房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和社會(huì)各界人士，祈望合作，共圖發(fā)展；科瑞將給您帶來欣喜。是中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)、上海市物業(yè)協(xié)會(huì)理事單位。月的標(biāo)準(zhǔn)，差價(jià)由開發(fā)商額外據(jù)實(shí)補(bǔ)貼。現(xiàn)在我公司提供2種方案供荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司選擇：A、經(jīng)測(cè)算， 二、 妥善保管本項(xiàng)目建議書，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本建議書內(nèi)容。 特此申明！ 上?？迫鹞飿I(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司二零零四年四月十五日摘 要根據(jù)荊州市的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境，觀邸項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)物業(yè)管理服務(wù)需求分析、荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的要求，我公司觀邸項(xiàng)目提供一站式無憂物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個(gè)細(xì)節(jié)，滿足尊貴業(yè)主的各種需求，以卓越的物業(yè)管理理念、先進(jìn)的物業(yè)管理方式創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境。另需要管理用房196平方米。我公司近年通過改制和與國(guó)外專業(yè)公司交流合作，不斷地到提高管理的水平，并聘請(qǐng)眾多有經(jīng)驗(yàn)的精英人士加盟，逐漸形成了科瑞物業(yè)的管理特色和理念?？迫鹞飿I(yè)全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理理念，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的管理服務(wù)本質(zhì)，追求“高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、大眾化收費(fèi)、可持續(xù)發(fā)展”，維護(hù)社會(huì)、業(yè)主、企業(yè)三方利益。項(xiàng)目名稱：南昌濱江豪園發(fā) 展 商：上海綠地集團(tuán)江西申昌置業(yè)有限公司地 址：江西南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷路項(xiàng)目特色：二十多平方米高尚住宅，地處紅谷灘中心區(qū)域，與南昌市政府毗肩而居，榮居帝五將相之氣。通過觀邸項(xiàng)目真正給荊州市到來都市品位的提升起到了相當(dāng)?shù)淖饔谩，F(xiàn)在不分一期二期開發(fā)，全部一起開發(fā)。本方案同時(shí)能夠體現(xiàn)我公司的專業(yè)水平，符合質(zhì)價(jià)相符的原則。觀邸屬于荊州市第一個(gè)較大的都市尊貴社區(qū)，專為成功人士的尊貴體現(xiàn)做服務(wù)。針對(duì)觀邸的具體情況，采取一體式的安全管理體系。1針對(duì)觀邸的實(shí)際情況，入場(chǎng)管理時(shí)間寬松，我公司可以派遣項(xiàng)目經(jīng)理和工程主管進(jìn)行前期介入，幫助進(jìn)行部分工作。1觀邸內(nèi)的會(huì)所屬于小區(qū)的一個(gè)配套設(shè)施，得當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)不僅是服務(wù)中的一個(gè)完美詮釋，提升客戶（業(yè)主）的生活品位。 有效投訴率1%以下；216。 維修合格率100%；216。 綠化成活率100%；216。 空房管理完好率98%以上。c）服務(wù)技能——嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。h）服務(wù)制度——健全科瑞將根據(jù)物業(yè)實(shí)際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)