【正文】 求大于通行能力，可能出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間交通阻塞。通過以上計(jì)算，可以得到項(xiàng)目酒店和辦公各自的高峰小時(shí)交通量。表9 有項(xiàng)目時(shí)周邊道路/交叉口的飽和度序號(hào)路段/交叉口名稱通行能力（pcu/h）高峰小時(shí)交通量（pcu/h）飽和度服務(wù)水平1寧夏路（項(xiàng)目門前段）48003500三級(jí)2寧夏路－隆德路52003900三級(jí)3寧夏路－燕兒島路56004680三級(jí)通過以上分析可以看出，項(xiàng)目的出入車輛都通過寧夏路，導(dǎo)致寧夏路交通量增長(zhǎng)幅度最大，達(dá)到了25% ；周邊兩個(gè)交叉口的交通量增幅在10%左右。、主要結(jié)論建設(shè)項(xiàng)目投入使用后，對(duì)周邊道路交通設(shè)施產(chǎn)生了一定的交通影響。 在地下室設(shè)獨(dú)立消防水泵房，主樓頂層設(shè)高位水箱。地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)按汽車庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范執(zhí)行。設(shè)置室內(nèi)外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。固體垃級(jí):辦公垃級(jí)、餐廳和商場(chǎng)內(nèi)的廢棄物及廢損物品。噪聲控制:(1) 設(shè)備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。 節(jié)能措施 主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。董事會(huì)下設(shè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)， 負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理工作。各部門人員配備見下表：公司職員，除了由公司聘請(qǐng)的管理人員外，其余人員應(yīng)按照中華人民共和國(guó)和青島市關(guān)于勞動(dòng)管理方面的規(guī)定及其實(shí)施辦法實(shí)行公開招聘，公司擬設(shè)立人員招聘機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)評(píng)聘工作，可通過考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。綜合體建筑內(nèi)應(yīng)實(shí)行物業(yè)管理?？偨?jīng)理董事會(huì) 副總經(jīng)理工程部經(jīng)營(yíng)部預(yù)算部財(cái)務(wù)部辦公室項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目有關(guān)組織協(xié)調(diào)工作圖81 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)示意圖第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為17個(gè)月，計(jì)劃2007年5月動(dòng)工，2008年9月完工交付使用。 利潤(rùn)測(cè)算本項(xiàng)目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤(rùn)?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。 運(yùn)假公濟(jì)私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,提高自己化 能人士的50個(gè)習(xí)慣 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。 發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來(lái)，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問題解決的必經(jīng)之路。杜哈提說(shuō)，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來(lái)做事。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無(wú)倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無(wú)主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。杜哈提說(shuō)，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來(lái)做事。 發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來(lái)，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問題解決的必經(jīng)之路。 運(yùn)假公濟(jì)私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,提高自己化 能人士的50個(gè)習(xí)慣 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入本項(xiàng)目銷售收入包括寫字樓及商業(yè)銷售收入。做到部門職責(zé)范圍明確，個(gè)人職權(quán)利掛鉤，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)，賞罰分明。為了搞好銷售，公司除應(yīng)配備專門的銷售機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)情況，應(yīng)及時(shí)掌握產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)信息和動(dòng)態(tài)，分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，以把握主動(dòng)權(quán)，便于省時(shí)度勢(shì)，以合理的價(jià)格進(jìn)行銷售，以免積壓資金，利于滾動(dòng)開發(fā)。其他部門協(xié)助處理有關(guān)各項(xiàng)工作。第八章　管理機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 管理機(jī)構(gòu)青島市***置業(yè)有限公司擁有法人資格， 其管理機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理工作。 設(shè)計(jì)的主要原則按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的先進(jìn)、可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料。廢水處理:廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。 按照我國(guó)環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定，本項(xiàng)目建成使用后，污染物的排放應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 照明和動(dòng)力用電線路分開設(shè)置并安裝短路保護(hù)及過載保護(hù)裝置。 配電間采用防火墻。 設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 自動(dòng)噴水系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 消防措施 建筑防火措施 大廈四周按規(guī)范設(shè)計(jì)設(shè)環(huán)行消防車道，. 設(shè)消防控制中心。項(xiàng)目方案配建停車位230個(gè)，高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。通過計(jì)算，由于項(xiàng)目本身的出行交通量遠(yuǎn)小于城市交通量，所以項(xiàng)目平峰流量與城市交通高峰流量疊加方案時(shí)，道路交通量相對(duì)較大。計(jì)算公式如下：式中：P—機(jī)動(dòng)車高峰小時(shí)交通出行量，pcu/h；A—業(yè)態(tài)面積，平方米；—居民出行產(chǎn)生吸引率；—不同車種的出行比例；—載客率；—車型折算系數(shù)。“四階段”法從青島市未來(lái)土地利用和交通規(guī)劃方案入手，通過預(yù)測(cè)人口、崗位分布，運(yùn)用交通發(fā)生模型預(yù)測(cè)交通出行需求，并建立相關(guān)模型進(jìn)行交通方式劃分和交通分布預(yù)測(cè)，構(gòu)筑車輛出行OD表，最后進(jìn)行交通量分配。由燕兒島路供熱管網(wǎng)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)換熱站。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)），由室外管網(wǎng)直接供水，系統(tǒng)為下行上給式。 公用工程與設(shè)備強(qiáng)電部分根據(jù)國(guó)家規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目屬一類高層建筑， 電力負(fù)荷按一級(jí)考慮。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡(jiǎn)潔實(shí)用，分割靈活，適合現(xiàn)在辦公的需求。本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度地震基本烈度考慮， 結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，上部采用筒框結(jié)構(gòu)，主樓與裙房之間不設(shè)沉降縫。堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原則。煤氣青島市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿足項(xiàng)目煤制氣需求。 電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。 地質(zhì)條件根據(jù)巖土工程勘察公司對(duì)項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘察報(bào)告，工程地質(zhì)情況如下：擬建場(chǎng)地地貌單元屬丘陵地，地勢(shì)東高西低。大部分選擇寫字樓、賓館，這是項(xiàng)目的一大潛在市場(chǎng)。從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個(gè)體私營(yíng)企業(yè)老板、三資企業(yè)、國(guó)外及國(guó)內(nèi)駐青機(jī)構(gòu)工作職員、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)管理人員以及律師、各種注冊(cè)師等。伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會(huì)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，政府的宏觀調(diào)控的力度會(huì)得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。融資環(huán)境大大改善。 　　目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場(chǎng)建設(shè)已完成工程量的40%，休閑中心南區(qū)正進(jìn)行地上二層施工，藝術(shù)家工作室已開始施工建設(shè)；中國(guó)海軍博物館擴(kuò)建工程已完成工程招標(biāo)等前期工作，計(jì)劃年底前完成主展館土建工程的50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作，6月開工建設(shè)，計(jì)劃2008年完工；北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院宿舍樓已于5月封頂，計(jì)劃7月底完成教學(xué)樓主體工程建設(shè)，9月份投入使用；唐島灣國(guó)際游艇俱樂部已與上海實(shí)業(yè)、英國(guó)財(cái)富集團(tuán)簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)等，計(jì)劃下半年開工建設(shè)；奧運(yùn)酒店與洲際集團(tuán)簽署了管理協(xié)議；金沙灘度假酒店于今年3月開工建設(shè)，計(jì)劃年底完成主體工程。三是高端旅游項(xiàng)目多。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長(zhǎng)約48%，其中社會(huì)性投資占86%。極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目的規(guī)劃方案已進(jìn)行了綜合論證和審核。 　　區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)專家，對(duì)旅游發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了深入研討，形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路?！∥?、能源消耗總體低速增長(zhǎng)上半年，全市星級(jí)住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費(fèi)量最高，居其他能源消費(fèi)量之首。其中。今年上半年,%。新開工面積放量增長(zhǎng),說(shuō)明我市建筑業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進(jìn)度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長(zhǎng)，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，%，%。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級(jí)機(jī)關(guān)東遷的決定，原市委機(jī)關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級(jí)機(jī)關(guān)新大樓的開工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂、文化中心的東進(jìn)序曲，也促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全面高漲的時(shí)期。本項(xiàng)目總投資為23000 萬(wàn)元。符合黨和國(guó)家關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革政策，有利于盤活國(guó)有資產(chǎn)。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。海景花園大酒店二期工程、銀海國(guó)際游艇俱爾部、天泰浴場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃，同時(shí)加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步。根據(jù)市總體規(guī)劃，東部開發(fā)區(qū)將建成青島市新的行政中心。為了適應(yīng)改革開放新形勢(shì)的需要，青島市作出了行政中心東移的戰(zhàn)略決策，以此帶動(dòng)?xùn)|部的開發(fā)建設(shè)，推動(dòng)全市向現(xiàn)代化國(guó)際城的宏偉目標(biāo)邁進(jìn)。東南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤?；氐貏?shì)東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。本項(xiàng)目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高青島市城市化建設(shè)的需要。2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有51個(gè)，總投資額約416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。在建、擬建的四、五星級(jí)酒店18家，投資額約83億元。 經(jīng)營(yíng)宗旨通過項(xiàng)目各方真誠(chéng)合作，加強(qiáng)企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，加快地塊的建設(shè)步伐。外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項(xiàng)目需求。1992年伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高漲時(shí)期