【正文】 表1 無(wú)項(xiàng)目時(shí)周邊路段/交叉口交通量及飽和度序號(hào)路段/交叉口名稱通行能力（pcu/h）高峰小時(shí)交通量（pcu/h）飽和度服務(wù)水平1寧夏路（項(xiàng)目門前段）48002600二級(jí)2寧夏路－隆德路52003350二級(jí)3寧夏路－燕兒島路56004230三級(jí)注：服務(wù)水平一級(jí)，飽和度，汽車在暢通條件下行駛，車輛間基本上不存在相互干擾；服務(wù)水平二級(jí)，部分汽車成隊(duì)行駛，但還是有部分汽車可以超車行駛；服務(wù)水平三級(jí)，多數(shù)汽車成隊(duì)行駛，且超車行駛很困難，可能會(huì)出現(xiàn)短暫交通阻塞；服務(wù)水平四級(jí)，道路交通需求大于通行能力，可能出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間交通阻塞。、交通量預(yù)測(cè)背景交通量是指未來(lái)擬建項(xiàng)目以外的社會(huì)交通量。電梯機(jī)房、泵房、地下停車場(chǎng)等按規(guī)范機(jī)械送排風(fēng)。 污廢水合流排放。消防用水見(jiàn)消防篇。水源取自寧夏路市政給水管網(wǎng)。弱電部分（1）樓中敷設(shè)有線電視線路。外裝修要以青島的城市特點(diǎn)結(jié)合國(guó)際現(xiàn)代化水準(zhǔn)考慮， 與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調(diào)，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。2． 立面造型：兩座主樓高低呼應(yīng)，立面簡(jiǎn)潔但又不失細(xì)部的精心設(shè)計(jì)。酒店標(biāo)準(zhǔn)層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于20平米，寬敞舒適。采用箱型基礎(chǔ)，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板及墻板均設(shè)置三道防水層。：豎向規(guī)劃充分利用項(xiàng)目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場(chǎng)地，道路對(duì)縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進(jìn)行土方平衡，以節(jié)約工程造價(jià)，同時(shí)配合小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。基地地勢(shì)東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。距火車站、青島港均不足10公里，距離空港30公里，交通十分便利。有線電視該項(xiàng)目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項(xiàng)目需求。給水主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來(lái)水，由寧夏路城市供水管就近引接。 外部配套條件本項(xiàng)目地處東部新區(qū)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。場(chǎng)地地層較為簡(jiǎn)單，自上而下分為雜填土、礫砂、強(qiáng)風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖、微風(fēng)化花崗巖，層序清楚。本項(xiàng)目位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積9844m2，距海濱不足1500米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足500米，交通便利。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。另外，至1999年底，全市有項(xiàng)目的三資企業(yè)已達(dá)5279家， 國(guó)外駐青機(jī)構(gòu)1200家，外地駐青辦事機(jī)構(gòu)已逾4000家， 目前數(shù)量還不斷增加。東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。從周圍地塊辦公樓銷售情況看，由于地處青島東部海濱，周圍環(huán)境較好，住宅價(jià)格屬青島中高檔水平，周邊住宅及辦公樓開(kāi)發(fā)量較大，而且銷售情況良好。如果簽約順利，世界文化村、卡通樂(lè)園、中加數(shù)字動(dòng)漫基地都將于今年啟動(dòng)。特別是住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出較大的開(kāi)發(fā)力度，而且銷售形勢(shì)較好，這與國(guó)家目前的房改政策有關(guān)。房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。我國(guó)醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實(shí)施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機(jī)。（濱海步行道嶗山段）石老人浴場(chǎng)改造一期工程、銀海游艇俱樂(lè)部會(huì)展中心已于5月份完工對(duì)游人開(kāi)放；靈山灣高爾夫18洞球場(chǎng)于6月份試營(yíng)業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。引進(jìn)萬(wàn)豪、洲際、凱賓斯基等國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。海景花園大酒店二期工程、銀海國(guó)際游艇俱爾部、天泰浴場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃。 　　事實(shí)上，我市旅游大項(xiàng)目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過(guò)人的能量。各區(qū)市、部門通過(guò)強(qiáng)化旅游招商引資工作,吸引了一批國(guó)外企業(yè)集團(tuán)來(lái)我市投資開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時(shí)尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專項(xiàng)規(guī)劃，并通過(guò)了專家論證；膠南大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)、瑯琊臺(tái)風(fēng)景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開(kāi)。市南、城陽(yáng)、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。市級(jí)旅游規(guī)劃方面，《青島市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃》、《青島市海上旅游專項(xiàng)規(guī)劃》和《青島市度假旅游專項(xiàng)規(guī)劃》，已通過(guò)中外專家評(píng)審和市旅游工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核，下一步報(bào)市政府審批。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于92年開(kāi)始的開(kāi)發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起996年房地產(chǎn)業(yè)整體大滑坡，98年后形勢(shì)有所轉(zhuǎn)變。目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務(wù)水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場(chǎng)的主要角色，尤其是民營(yíng)餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)，餐飲業(yè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的主體地位已經(jīng)確立。二、餐飲市場(chǎng)消費(fèi)火上半年，全市住宿、餐飲市場(chǎng)在商務(wù)宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動(dòng)下，市場(chǎng)熱點(diǎn)此消彼長(zhǎng)，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現(xiàn)了翻臺(tái)率高和營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)的特點(diǎn)。2006年上半年我市餐飲市場(chǎng)繼續(xù)走強(qiáng)今年上半年，我市在擴(kuò)大內(nèi)需、繁榮經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)支出快速增長(zhǎng)，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況看, ， %，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場(chǎng)發(fā)展加快的特點(diǎn)。 房地產(chǎn)從業(yè)人員達(dá)15000人。從企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)來(lái)看，%，%；，%；，%。上半年，市建筑市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，工程招投標(biāo)率上升，在全市建筑工程中，實(shí)行招投標(biāo)承包的施工面積2709萬(wàn)平方米，％，％。上半年，新開(kāi)工面積1165萬(wàn)平方米,%，%。二、一級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)看，%,%，其中：，%，%；從企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)和企業(yè)的規(guī)模來(lái)看，大型國(guó)有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場(chǎng)上的主力軍。隨著國(guó)家一系列擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的方針實(shí)施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺(tái)，青島市房地產(chǎn)形勢(shì)好。1988年青島市開(kāi)始實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來(lái)，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到20家。表11 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備注1總投資萬(wàn)元230002占地面積m298443總建筑面積m270000其中：接待中心m225000 網(wǎng)點(diǎn) m218000地下室m215000 寫字樓m212000第二章 市場(chǎng)分析 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)發(fā)展概況青島以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了誘人的魅力。通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，本項(xiàng)目擬建賓館、商務(wù)、辦公市場(chǎng)較好。通過(guò)認(rèn)真經(jīng)營(yíng)，在創(chuàng)造可觀的社會(huì)效益的同時(shí)獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。 建設(shè)單位基本情況本項(xiàng)目由青島市***置業(yè)有限公司承擔(dān)建設(shè)。 以建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際城市為目標(biāo),以加速生產(chǎn)要素的流動(dòng)和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與水平為突破口,堅(jiān)持城市化與工業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化整體推進(jìn)。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。三是高端旅游項(xiàng)目多。 一是數(shù)量多、投資大。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長(zhǎng)約48%，其中社會(huì)性投資占86%。本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善東部地區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)東部開(kāi)發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，加快完成新的市中心區(qū)建設(shè)，樹(shù)立青島新的形象，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國(guó)際城市建設(shè)。按照基本建設(shè)程序委托青島市民用建筑設(shè)計(jì)院有限公司編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申請(qǐng)立項(xiàng)。青島市***號(hào)地塊位于寧夏路北側(cè)，燕兒島路以北，新建占地面積7803 m2。青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進(jìn)出口物資的主要集散地,也是太平洋國(guó)家與歐亞大陸國(guó)家聯(lián)系的紐帶。青島市某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 電商101 李琳 20號(hào)第一章 總論
項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：青島市***中心和綜合辦公樓建設(shè)工程 建設(shè)單位：青島市***置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：燕兒島路以北，青島市***號(hào) 項(xiàng)目用地面積：9844m2 項(xiàng)目總建筑面積：70000m2 地上建筑面積： 55000m2地下建筑面積： 15000m2 項(xiàng)目總投資：23000萬(wàn)元 項(xiàng)目建設(shè)期：18個(gè)月
項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 項(xiàng)目提出背景青島地處山東半島東南部，位于東經(jīng)119度30分～121度，北緯35度35分～37度09分。與上海、廣州、天津、大連并稱為中國(guó)五大外貿(mào)口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國(guó)務(wù)院第一批確定的沿海開(kāi)放城市與經(jīng)濟(jì)中心城市。東部地區(qū)已成為青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一。項(xiàng)目名稱為青島市***中心和綜合辦公樓建設(shè)工程。經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，東部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。2005年，我市以度假旅游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂(lè)部、高星級(jí)酒店和度假、娛樂(lè)等項(xiàng)目相繼建成或開(kāi)工，項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目填補(bǔ)了我市旅游空白?！? 2006年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的特點(diǎn)。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場(chǎng)、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動(dòng)旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國(guó)際海濱度假城市的內(nèi)涵。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。目前，希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于改善青島市旅游、商務(wù)及辦公條件，完善東部城區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。從而達(dá)到促進(jìn)青島市城市建設(shè)，改善旅游環(huán)境，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國(guó)際城市建設(shè)的目的。 可行性研究工作的結(jié)論可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快青島國(guó)際化城市建設(shè)的步伐。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表11。從全市房地產(chǎn)發(fā)展情況看，1984年以青島市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司為代表的首批4家公司的成立， 使青島房地產(chǎn)進(jìn)入萌芽階段，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標(biāo)，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程與全國(guó)情況基本一致，在經(jīng)歷了9094年高速增長(zhǎng)