【正文】 消防措施 建筑防火措施 大廈四周按規(guī)范設(shè)計設(shè)環(huán)行消防車道，. 設(shè)消防控制中心。 防火分區(qū)每層按規(guī)范要求劃分，每個防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于2個． 主樓設(shè)防煙樓梯和消防電梯。 配電間采用防火墻。 消防用電設(shè)備采用單獨的供電線路，配電線路應(yīng)采用防火保護管。 照明和動力用電線路分開設(shè)置并安裝短路保護及過載保護裝置。，做到人人重視消防、 防患于未然。 按照我國環(huán)境保護法的規(guī)定，本項目建成使用后，污染物的排放應(yīng)符合國家規(guī)定的標準。廢氣:(1) 廚房內(nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。廢水處理:廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。(3) 所有機電設(shè)備均選用低噪音設(shè)備。 設(shè)計的主要原則按照國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求，本項目設(shè)計中采用與項目規(guī)模相適應(yīng)的先進、可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料。門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內(nèi)熱量損失。第八章　管理機構(gòu)與勞動定員 管理機構(gòu)青島市***置業(yè)有限公司擁有法人資格， 其管理機構(gòu)為董事會，公司總經(jīng)理負責日常經(jīng)營管理工作。根據(jù)本項目的生產(chǎn)特點，公司下設(shè)辦公室、 財務(wù)部、銷售部、預(yù)算部、工程部5個部門。其他部門協(xié)助處理有關(guān)各項工作。 經(jīng)營管理由于本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，因此，經(jīng)營過程中應(yīng)著重做好以下幾方面工作：１、工程建設(shè)管理工程建設(shè)是本項目的中心工作，這方面管理工作的好壞將直接決定項目的成功與否及企業(yè)信譽和經(jīng)濟效益。為了搞好銷售，公司除應(yīng)配備專門的銷售機構(gòu)外，還應(yīng)加強國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場情況，應(yīng)及時掌握產(chǎn)業(yè)的市場信息和動態(tài)，分析預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢，以把握主動權(quán)，便于省時度勢，以合理的價格進行銷售，以免積壓資金，利于滾動開發(fā)。使小區(qū)有一個安全舒適的環(huán)境，同時，公司也可獲得一定的經(jīng)濟效益。做到部門職責范圍明確，個人職權(quán)利掛鉤，獎懲兌現(xiàn)，賞罰分明。本項目建設(shè)投資23000萬元，各項投資構(gòu)成如下：一、工程及設(shè)備費用 %二、其它費用　 　 %%三、預(yù)備費用 　　 598萬元 占 %合　　　　計： 23000萬元 投資估算主要依據(jù)青島市同類項目的造價測算， 工程費用按類比計算， 各種收費按青島市及國家有關(guān)規(guī)定估算。第十一章 項目財務(wù)評價 銷售收入本項目銷售收入包括寫字樓及商業(yè)銷售收入。投資增加10%，項目仍能夠贏利，但也應(yīng)切實作好項目管理工作，以降低成本。”現(xiàn)實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標，而是設(shè)定了目標才成功。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。 運假公濟私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,提高自己化 能人士的50個習(xí)慣 在行動前設(shè)定目標 有目標未必能夠成功，但沒有目標的肯定不能成功。”富蘭克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實踐。 發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因為這是通向問題解決的必經(jīng)之路。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。杜哈提說，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事?！爆F(xiàn)實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標，而是設(shè)定了目標才成功。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。 運假公濟私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,。杜哈提說，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。 發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因為這是通向問題解決的必經(jīng)之路?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實踐。 運假公濟私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,提高自己化 能人士的50個習(xí)慣 在行動前設(shè)定目標 有目標未必能夠成功，但沒有目標的肯定不能成功。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下。”現(xiàn)實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標，而是設(shè)定了目標才成功。杜哈提說，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。 發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因為這是通向問題解決的必經(jīng)之路。”富蘭克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實踐。 能人士的50個習(xí)慣 在行動前設(shè)定目標 有目標未必能夠成功，但沒有目標的肯定不能成功。 利潤測算本項目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤。 資金籌措 資金來源根據(jù)估算本項目總投資共計23000萬元。總經(jīng)理董事會 副總經(jīng)理工程部經(jīng)營部預(yù)算部財務(wù)部辦公室項目開發(fā)建設(shè)項目房地產(chǎn)銷售項目有關(guān)組織協(xié)調(diào)工作圖81 項目管理機構(gòu)示意圖第九章 項目進度計劃項目建設(shè)期為17個月，計劃2007年5月動工，2008年9月完工交付使用。為了進一步搞好項目的管理工作，公司應(yīng)充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)經(jīng)營方面先進的管理經(jīng)驗，對項目實行標準化和現(xiàn)代化管理。綜合體建筑內(nèi)應(yīng)實行物業(yè)管理。為了達到控制工程進度、質(zhì)量和投資，應(yīng)實行招標施工和工程監(jiān)理。各部門人員配備見下表：公司職員，除了由公司聘請的管理人員外，其余人員應(yīng)按照中華人民共和國和青島市關(guān)于勞動管理方面的規(guī)定及其實施辦法實行公開招聘，公司擬設(shè)立人員招聘機構(gòu)具體負責評聘工作，可通過考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。公司的機構(gòu)設(shè)置，最終由公司董事會研究決定。董事會下設(shè)經(jīng)營管理機構(gòu)， 負責日常經(jīng)營管理工作。供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。 節(jié)能措施 主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。 節(jié) 能 能源消耗本項目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。噪聲控制:(1) 設(shè)備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。噪聲:汽車發(fā)動時的噪聲、設(shè)備間機器運轉(zhuǎn)時產(chǎn)生的噪聲等。固體垃級:辦公垃級、餐廳和商場內(nèi)的廢棄物及廢損物品。 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能 環(huán)境保護本項目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機關(guān)、金融機構(gòu)、學(xué)校、住宅密集。設(shè)置室內(nèi)外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。 為防止雷擊，所有進出建筑物的金屬管道及電纜保護皮均應(yīng)在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。地下停車場設(shè)計按汽車庫設(shè)計防火規(guī)范執(zhí)行。 按規(guī)范要求設(shè)疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應(yīng)設(shè)防煙、排煙設(shè)施，并設(shè)消防疏散指示標志。 在地下室設(shè)獨立消防水泵房，主樓頂層設(shè)高位水箱。按建筑物的使用特點，存在一定的火災(zāi)隱患及疏散撲救難度。、主要結(jié)論建設(shè)項目投入使用后，對周邊道路交通設(shè)施產(chǎn)生了一定的交通影響。根據(jù)規(guī)劃局《規(guī)劃管理政務(wù)公開手冊》和市政府已批復(fù)的《青島市市南區(qū)東片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，、接待中心（中檔賓館性質(zhì)）。表9 有項目時周邊道路/交叉口的飽和度序號路段/交叉口名稱通行能力（pcu/h）高峰小時交通量（pcu/h）飽和度服務(wù)水平1寧夏路（項目門前段）48003500三級2寧夏路－隆德路52003900三級3寧夏路－燕兒島路56004680三級通過以上分析可以看出，項目的出入車輛都通過寧夏路，導(dǎo)致寧夏路交通量增長幅度最大，達到了25% ；周邊兩個交叉口的交通量增幅在10%左右。、動態(tài)交通影響評價根據(jù)項目需要，遵循“遠近結(jié)合、節(jié)省投資、施工簡便”的原則對項目周邊的交通設(shè)施進行優(yōu)化（優(yōu)化措施見后面章節(jié)），在此基礎(chǔ)上計算路段和交叉口服務(wù)水平。通過以上計算，可以得到項目酒店和辦公各自的高峰小時交通量。表2 2010年青島市和項目交通出行方式結(jié)構(gòu)車種區(qū)域 小客車公共交通出租車其它客車摩托車步行自行車總量青島市內(nèi)四區(qū)%%%%%%%100%擬建項目%%%%%%%100% 交通出行量預(yù)測交通產(chǎn)生/吸引率的確定不同用地性質(zhì)高峰小時的交通吸引率和產(chǎn)生率是不同的，通過對青島市同類型建筑物交通吸引強度的調(diào)查，并參考北京、上海等城市同類項目，并充分考慮未來機動車擁有量和利用率的增高，確定建設(shè)項目高峰小時各類性質(zhì)用地產(chǎn)生/吸引率如下表：表3 項目不同業(yè)態(tài)高峰小時居民出行產(chǎn)生/吸引率不同業(yè)態(tài)建筑性質(zhì)吸引率產(chǎn)生率酒店/賓館（人/100平方米）辦公（人/100平方米）交通出行量預(yù)測擬建項目的三個設(shè)計案中，方案三的有效建設(shè)規(guī)模和停車位較大，所以報告僅分析了最不利情況下的交通影響程度。