【正文】 建筑高度換取較低的建筑密度，形成較大面積的內部景觀。三、主要建筑結構設計方案本項目高層建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結構，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側力構件，形成整體性能好、抗震能力強、施工簡便且較為經濟的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結構體系，剪力墻的抗震等級為三級（多層框架柱抗震等級為二級）。項目區(qū)地形地貌對規(guī)劃布局、路網、管網建設和環(huán)境綠化美化有利。第十章 工程建設管理方案本項目是一項涉及面廣、投資大的安置房及基礎設施建設工程。三、加強建設管理建設管理工作的重點是：工程質量、工程進度和工程投資。（七）作好資金管理，按進度作好結算工程提款工作，節(jié)約投資。質量管理內容主要為以下幾個方面：審查監(jiān)理、施工單位的資格和質量保證條件；組織和建立本項目的質量控制體系，完善質量保證體系；對工程質量進行跟蹤、檢查、監(jiān)督、控制；質量事故的報告和處置；督促、檢查工程材料是否符合要求；督促、檢查工程建設是否符合國家有關的規(guī)范要求；督促、檢查工程建設是否符合設計圖紙要求。市場經濟必須嚴格按照合同辦事，在工程建設招標、材料供應招標、監(jiān)理招標中應按照合同法和工程建設有關管理制度和規(guī)章與中標單位簽訂完善的合同條款，并嚴格按照合同進行管理，以保證項目經營管理活動的順利進行，提高工程管理水平，實現(xiàn)項目工程投資、進度、質量、環(huán)保等目標，取得良好的社會和經濟效益。對安全檢查結果必須認真對待，需要整改的必須限定整改完成時間，落實整改方案和責任人。投標人少于3個時，應當重新進行招標。根據本方案在項目開標當天從專家?guī)熘须S機抽取。投標人資格：投標人必須具有獨立法人資格；具有城市市政管網等工程建設管理資質和業(yè)績；項目主要管理人員具有項目管理資格、經驗及能力。施工期對廢（污）水、揚塵、噪聲、場區(qū)衛(wèi)生、城區(qū)交通等均會帶來一定影響。（二）環(huán)境影響評價本工程建成后，對改善區(qū)域大氣環(huán)境、完善排水系統(tǒng)、提升城市形象、及提高綠化率和改善整個城市生態(tài)環(huán)境質量具有積極作用，其經濟效益、社會效益和環(huán)境效益顯著，其有利影響是顯著、長久的，不利影響是局部、臨時性的。本項目規(guī)模較大，根據城市建設進程和資金使用的要求，分期分批實施。（二）各子項工程設計分批次在2008年前完成；（三）2005年3月，啟動第一期、第二期項目用地拆遷工作；（四）2005年4月底以前，完成項目立項；（五）2005年12月底前，完成項目用地拆遷，完成第一批動工的“一期”、“二期”工程的勘察設計、招標工作。并完成配套公共服務設施建設。（一）第一部分工程費用農民新居和安置房新居工程和安置房估算總投資131737萬元?！袢蹼姽こ贪疵科椒矫?0元計算，估算投資2942萬元。非機動車道按每平方米180元計算，估算投資136萬元。公建配套設施估算總投資10862萬元，包括：街道辦事處按1800元每平方米計算，估算投資900萬元。（二）第二部分工程建設其他費用第二部分工程建設其他費用包括設計費、施工圖審查費、工程監(jiān)理及質監(jiān)費、勘察費、規(guī)劃、咨詢、招標代理等費用、建設單位管理費及前期工作及其他費用，估算投資為11477萬元。（％～％）招投代理服務費計208萬元（計價格［2002］1980號），按五個標段計算。資金來源具體構成如下：申請銀行貸款105000萬元。第十五章 貸款償還分析本項目使用開發(fā)銀行貸款75000萬元，商業(yè)銀行貸款30000萬元，其中開發(fā)銀行貸款在琉璃場片區(qū)，與本項目掛鉤配置土地700畝，由于開發(fā)銀行貸款由全市新居工程統(tǒng)籌解決并安排還款，建設期利息未計入本項目。（四）2009年安排資金50623萬元，%，主要用于工程相關配套設施建設。四、項目總投資本項目建設總投資為167174萬元，具體構成如下：　　單位：萬元序號項目和費用名稱投資額比例（%）一第一部分工程費用1441201農民新居和安置房131737土建工程95260總圖工程4859機電設備及安裝工程17650裝飾裝修工程139692道路及管網管線工程1522道路工程504管網工程430專業(yè)管線工程5883公建配套設施10862街道辦事處900派出所604中小學6143幼兒園1573農貿市場1207公廁43垃圾箱1綠化工程390二第二部分工程建設其他費用114771建設管理費34312建設項目前期工作咨詢費1363勘察設計費56064環(huán)境影響安全評審費515勞動衛(wèi)生安全評審費3416場地準備及臨時設施費8527工程保險費5118招投代理服務費2089施工圖審查費341三預備費92211基本預備費77802漲價預備費1441四建設期貸款利息2356五工程建設總投資167174二、資金來源（詳見附表2）項目總投資167174萬元。（％～％）場地準備及臨時設施費計852萬元。垃圾箱共60個，按每個150元，估算投資1萬元。天然氣管線工程按1000元每米計算，估算投資168萬元。●建筑內裝飾裝修工程按每平方米200元計算，估算投資9851萬元?！窠o排水工程按每平方米60元計算，估算投資3530萬元。（注：本項目投資不包含拆遷費用和除配套道路（琉璃一街）的費用）（五）投資估算（詳見附表1）投資估算的范圍包含本項目安置房的土建工程建設和隨土建工程建設的總圖工程及安裝工程等，以及設計咨詢監(jiān)理費、前期工作及其他費、預備費等。（十）2008年12月底前，完成三期、四期工程的勘察設施和招標等前期工作。三、前期工作實施計劃本項目根據項目實施地塊的不同，分五期實施，總工期5年。（三）環(huán)境保護（主要是水土保持）投資應列入估算，由建設業(yè)主統(tǒng)一籌劃管理，在工程建設期間完成上列各項水保任務。（3）本工程完成后，將大大改善琉璃片區(qū)的投資環(huán)境，極大地提升道路兩側土地的開發(fā)價值。本工程的天然建筑材料粘土、石碴、條石、塊石等主要分布在施工區(qū)域的周邊地段，其料場的開挖及其碴料的堆放，對當?shù)刂脖?、動物、城區(qū)景觀將直接造成破壞影響，并可能破壞邊坡穩(wěn)定，加重工程區(qū)水土流失。（二）在國家和省市指定媒介發(fā)布招標公告。自中標通知書發(fā)出30日之內，按照招標文件，項目承辦單位和中標人簽訂書面合同，同時，中標人不得向他人轉讓中標項目，不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓。三、投標、開標、評標和中標程序根據建設規(guī)模和建設要求，在招投標過程中必須遵守如下程序：（一）項目經上級部門批復同意后，項目承辦單位在指定的媒體上發(fā)布招標公告。工程項目安全生產制度要符合國家、地方、相關行業(yè)及單位的有關安全生產政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和標準。因此，工程實施過程中的每個項目，均要以合同形式確定雙方或多方的責、權、利，以保證工程項目和工作任務的實現(xiàn)。項目建設過程中，首先確定造價控制目標，制定工程費用支出計劃并付諸實施，在計劃執(zhí)行過程中對其進行跟蹤檢查，收集有關反映費用支出的數(shù)據，將實際費用支出額與計劃費用支出額進行比較，發(fā)現(xiàn)實際支出額與計劃支出額之間的偏差，并分析產生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保證造價控制目標的實現(xiàn)。（五）檢查承建商執(zhí)行工程施工合同過程中的技術規(guī)范，作好投資、進度、質量和合同管理工作。 （4）招標采購工作是項目管理的核心環(huán)節(jié)，直接影響項目的進度和質量。2003年9月，國家建設部同意我市城市總體規(guī)劃修編后，我市向東、向南發(fā)展步入了正式啟動階段。項目離錦華路二環(huán)路口（新成仁路）僅3公里，錦華路口以錦華城為核心，已形成區(qū)域性商圈。居住小區(qū)戶型以7090平方米為主，適當建設少量60平方米以下小戶型和90～130平方米大戶型小戶型。其地下停車場和物業(yè)管理用房設置于新居工程用房內。地塊內沿地塊輪廓三幢住宅樓和商業(yè)樓，住宅樓為23～26層高層建筑，南側臨街一幢商業(yè)、辦公樓高7層，另一商業(yè)樓高3層。按照人均70平方米（包括公攤面積）建設拆遷安置房，需建設拆遷安置房和新居共423780平方米，考慮到拆遷中的不可遇見因素，以及安置后農民就業(yè)配置一定量經營用房，本項目按照588300平方米的規(guī)模建設安置房和農民新居，本項目共占地約311畝（根據《城鄉(xiāng)一體化新居工程可行性研究報告》，“柳江新居”，規(guī)劃總建筑面積158967平方米。綠化工程主要包括道路兩側綠化，主要道路節(jié)點及重要位置綠化，綠化用地面積26000平方米。3）電力管線電力管線總長1680米，10 kV35kV，在道路西南側布置。柳江拆遷安置房安置琉璃場鎮(zhèn)改造拆遷，安置人口共計3000人。本項目擬拍賣土地位于三環(huán)路內側，周邊有大面積綠地，居住環(huán)境良好。1）測算的方法本項目土地價格＝實例地價格交易情況修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)2）實例住宅情況及本項目情況比較實例1：望江路、白塔路、太平南街地塊住宅用地，位于一、二環(huán)路之間府河市區(qū)出口段南岸，2003年拍賣，起拍價為265萬元/畝（含出讓金）。近兩三年來，推出的開發(fā)地塊大部分都在二環(huán)兩側甚至三環(huán)兩側，反映了房地產開發(fā)趨勢和市場走向。琉璃場場鎮(zhèn)位于沙河和府河的交界處，優(yōu)越的地理位置，良好的自然環(huán)境和近年來形成的便利的主干交通路網，配套基礎設施完善后，將使該區(qū)域開發(fā)條件由相對劣勢變?yōu)橄鄬?yōu)勢。（二）用地性質琉璃場場鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細規(guī)劃，該地塊用途以商住用地為主，共580畝。（二）增值收益分析綜合《資產評估報告》的結論，本項目具有較高的增值收益，其主要原因如下：政策性因素本次評估涉及**市城鄉(xiāng)一體化公共設施管理一期項目，是按照市政府、城市規(guī)劃、城市功能定位和經濟發(fā)展的要求，由**市、區(qū)政府投資設立的國有獨資公司（資產占有方），對規(guī)劃區(qū)內的農村集體土地按照統(tǒng)一的征地補償標準進行征地補償、土地平整以及市政基礎設施建設，達到土地出讓標準后，以公開拍賣方式有償出讓，取得土地開發(fā)、整理收益。，大致為北至錦江區(qū)沙河，西至府河（高新區(qū)界）。養(yǎng)老院主要提供社會有償代養(yǎng)老人服務，提供全托和日托服務。第六章 擬設福利機構概況一、名稱：**市錦江區(qū)皇經樓配套養(yǎng)老院（暫定名）二、選址錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經樓村3組。另一方面，老年人老年撫養(yǎng)比逐步增加，**地區(qū)已達到12％以上，空巢老年人家庭逐步增多，因此，除了增加老年人社會保障水平，增加其養(yǎng)老收入外，養(yǎng)老老人服務和養(yǎng)老方式也必須逐步改變。在使農民集中居住、改善居住條件和生產方式的同時，還需要提高社會福利水平，提高群眾生活水平，落實失地農民的社會保障措施，加快其融入城市生活?！靶戮庸こ獭睂嵤┖?，該區(qū)域城市面貌得到根本改觀，逐步與中心城區(qū)融為一體，琉璃場鎮(zhèn)風貌得到根本整治，城市商業(yè)和居住小區(qū)的形象初步呈現(xiàn)。 近年來，隨著城市建設進程的不斷推進，包括皇經社區(qū)、琉璃老場鎮(zhèn)在內不項目周邊區(qū)域城市面貌取得了極大改觀，新居工程逐步建成，近郊居民實現(xiàn)了由農民向新市民的身份轉變，人居環(huán)境不斷提升，周邊多個大中型商品住宅樓盤已建成入駐，石勝路等城市主干路相繼建成，片區(qū)基礎設施配套公共服務設施不斷完善，城市住宅新區(qū)的雛形已初步顯現(xiàn)。轄區(qū)有企業(yè)69家，有省農科院、市社科院等科研教育機構，錦江體育公園、**國際賽車場等也位于該區(qū)域內。（戶籍人口）。錦江區(qū)駐有各種類型的公司地區(qū)總部及其分支機構169家。錦江區(qū)內平均海拔500米，其西北部地勢平坦，為**市的商貿繁華區(qū)域，東南多為淺丘，℃，年降雨量800－1000毫米。（3）“賴家店場鎮(zhèn)”改造工程。集團完成了沙河綜合整治工程、文殊坊街區(qū)建設、管線工程、天然氣建設和限價商品房建設等一大批市政、環(huán)境建設項目，多項工程獲得國際、國內大獎。城投集團調整為具融資和資產經營管理職能的公司，由國資委授權繼續(xù)對市干道指揮部、中房**公司以及其控股的市燃氣公司按出資比例履行出資人職責。公司的主要經營思路是以客戶為中心，勇于承擔社會責任，以專業(yè)化的服務實現(xiàn)自主經營、自負盈虧、自我發(fā)展，努力實現(xiàn)經濟效益和社會效益的雙豐收。綜上，項目的建設是必要的，也是可行的。2010年底前，全部工程竣工，并交付安置使用。六、可研報告的編制依據及研究范圍我公司受**城投資產經營管理有限公司的委托，對其擬建的**市錦江區(qū)皇經樓養(yǎng)老院建設項目進行可行性研究，研究內容主要包括：項目選址、功能服務半徑；項目建設的必要性、擬建設福利機構的運作模式、組織結構、人員配備；建設內容及規(guī)模；建設條件；擬建福利機構與對其他福利機構的關系和影響；項目建設總投資；資金來源等。配套道路及管網工程（1）道路寬25米，長840米，道路交通標線總長840米，路燈42組（2）管線總長9744米，其中：雨水管線長1680米，DN6001000自來水管線長1680米，DN100250污水管線總長2184米，DN400600天然氣管線總長1680米，DN89159電力管線總長1680米通訊管線總長840米新居配套工程總建筑面積約51400平方米辦事處（一處）總建筑面積5000平方米派出所（一處）總建筑面積3357平方米中小學（各一處）、幼兒園（兩處）總建筑面積31578平方米農貿市場（一處）總建筑面積6707平方米綠化及環(huán)衛(wèi)工程：綠化面積26000平方米；公廁3所，建筑面積240平方米；垃圾箱60個。（五）結論意見本項目總投資167174萬元，其中75000萬元由全市新居工程統(tǒng)籌的開發(fā)銀行貸款解決，30000萬元申請商業(yè)銀行貸款，業(yè)主自籌621