【正文】 建筑高度換取較低的建筑密度，形成較大面積的內(nèi)部景觀。三、主要建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案本項(xiàng)目高層建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側(cè)力構(gòu)件，形成整體性能好、抗震能力強(qiáng)、施工簡(jiǎn)便且較為經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系，剪力墻的抗震等級(jí)為三級(jí)（多層框架柱抗震等級(jí)為二級(jí)）。項(xiàng)目區(qū)地形地貌對(duì)規(guī)劃布局、路網(wǎng)、管網(wǎng)建設(shè)和環(huán)境綠化美化有利。第十章 工程建設(shè)管理方案本項(xiàng)目是一項(xiàng)涉及面廣、投資大的安置房及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程。三、加強(qiáng)建設(shè)管理建設(shè)管理工作的重點(diǎn)是：工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和工程投資。（七）作好資金管理，按進(jìn)度作好結(jié)算工程提款工作，節(jié)約投資。質(zhì)量管理內(nèi)容主要為以下幾個(gè)方面：審查監(jiān)理、施工單位的資格和質(zhì)量保證條件；組織和建立本項(xiàng)目的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系；對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行跟蹤、檢查、監(jiān)督、控制；質(zhì)量事故的報(bào)告和處置；督促、檢查工程材料是否符合要求；督促、檢查工程建設(shè)是否符合國(guó)家有關(guān)的規(guī)范要求；督促、檢查工程建設(shè)是否符合設(shè)計(jì)圖紙要求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須嚴(yán)格按照合同辦事，在工程建設(shè)招標(biāo)、材料供應(yīng)招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)中應(yīng)按照合同法和工程建設(shè)有關(guān)管理制度和規(guī)章與中標(biāo)單位簽訂完善的合同條款，并嚴(yán)格按照合同進(jìn)行管理，以保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行，提高工程管理水平，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程投資、進(jìn)度、質(zhì)量、環(huán)保等目標(biāo)，取得良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)安全檢查結(jié)果必須認(rèn)真對(duì)待，需要整改的必須限定整改完成時(shí)間，落實(shí)整改方案和責(zé)任人。投標(biāo)人少于3個(gè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。根據(jù)本方案在項(xiàng)目開(kāi)標(biāo)當(dāng)天從專(zhuān)家?guī)熘须S機(jī)抽取。投標(biāo)人資格：投標(biāo)人必須具有獨(dú)立法人資格；具有城市市政管網(wǎng)等工程建設(shè)管理資質(zhì)和業(yè)績(jī)；項(xiàng)目主要管理人員具有項(xiàng)目管理資格、經(jīng)驗(yàn)及能力。施工期對(duì)廢（污）水、揚(yáng)塵、噪聲、場(chǎng)區(qū)衛(wèi)生、城區(qū)交通等均會(huì)帶來(lái)一定影響。（二）環(huán)境影響評(píng)價(jià)本工程建成后，對(duì)改善區(qū)域大氣環(huán)境、完善排水系統(tǒng)、提升城市形象、及提高綠化率和改善整個(gè)城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量具有積極作用，其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益顯著，其有利影響是顯著、長(zhǎng)久的，不利影響是局部、臨時(shí)性的。本項(xiàng)目規(guī)模較大，根據(jù)城市建設(shè)進(jìn)程和資金使用的要求，分期分批實(shí)施。（二）各子項(xiàng)工程設(shè)計(jì)分批次在2008年前完成；（三）2005年3月，啟動(dòng)第一期、第二期項(xiàng)目用地拆遷工作；（四）2005年4月底以前，完成項(xiàng)目立項(xiàng)；（五）2005年12月底前，完成項(xiàng)目用地拆遷，完成第一批動(dòng)工的“一期”、“二期”工程的勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)工作。并完成配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。（一）第一部分工程費(fèi)用農(nóng)民新居和安置房新居工程和安置房估算總投資131737萬(wàn)元?！袢蹼姽こ贪疵科椒矫?0元計(jì)算，估算投資2942萬(wàn)元。非機(jī)動(dòng)車(chē)道按每平方米180元計(jì)算，估算投資136萬(wàn)元。公建配套設(shè)施估算總投資10862萬(wàn)元，包括：街道辦事處按1800元每平方米計(jì)算，估算投資900萬(wàn)元。（二）第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用包括設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、工程監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)費(fèi)、勘察費(fèi)、規(guī)劃、咨詢、招標(biāo)代理等費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)及前期工作及其他費(fèi)用，估算投資為11477萬(wàn)元。（％～％）招投代理服務(wù)費(fèi)計(jì)208萬(wàn)元（計(jì)價(jià)格［2002］1980號(hào)），按五個(gè)標(biāo)段計(jì)算。資金來(lái)源具體構(gòu)成如下：申請(qǐng)銀行貸款105000萬(wàn)元。第十五章 貸款償還分析本項(xiàng)目使用開(kāi)發(fā)銀行貸款75000萬(wàn)元，商業(yè)銀行貸款30000萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)銀行貸款在琉璃場(chǎng)片區(qū)，與本項(xiàng)目掛鉤配置土地700畝，由于開(kāi)發(fā)銀行貸款由全市新居工程統(tǒng)籌解決并安排還款，建設(shè)期利息未計(jì)入本項(xiàng)目。（四）2009年安排資金50623萬(wàn)元，%，主要用于工程相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。四、項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目建設(shè)總投資為167174萬(wàn)元，具體構(gòu)成如下：　　單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目和費(fèi)用名稱(chēng)投資額比例（%）一第一部分工程費(fèi)用1441201農(nóng)民新居和安置房131737土建工程95260總圖工程4859機(jī)電設(shè)備及安裝工程17650裝飾裝修工程139692道路及管網(wǎng)管線工程1522道路工程504管網(wǎng)工程430專(zhuān)業(yè)管線工程5883公建配套設(shè)施10862街道辦事處900派出所604中小學(xué)6143幼兒園1573農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1207公廁43垃圾箱1綠化工程390二第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用114771建設(shè)管理費(fèi)34312建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)1363勘察設(shè)計(jì)費(fèi)56064環(huán)境影響安全評(píng)審費(fèi)515勞動(dòng)衛(wèi)生安全評(píng)審費(fèi)3416場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)8527工程保險(xiǎn)費(fèi)5118招投代理服務(wù)費(fèi)2089施工圖審查費(fèi)341三預(yù)備費(fèi)92211基本預(yù)備費(fèi)77802漲價(jià)預(yù)備費(fèi)1441四建設(shè)期貸款利息2356五工程建設(shè)總投資167174二、資金來(lái)源（詳見(jiàn)附表2）項(xiàng)目總投資167174萬(wàn)元。（％～％）場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)計(jì)852萬(wàn)元。垃圾箱共60個(gè)，按每個(gè)150元，估算投資1萬(wàn)元。天然氣管線工程按1000元每米計(jì)算，估算投資168萬(wàn)元?！窠ㄖ?nèi)裝飾裝修工程按每平方米200元計(jì)算，估算投資9851萬(wàn)元?！窠o排水工程按每平方米60元計(jì)算，估算投資3530萬(wàn)元。（注：本項(xiàng)目投資不包含拆遷費(fèi)用和除配套道路（琉璃一街）的費(fèi)用）（五）投資估算（詳見(jiàn)附表1）投資估算的范圍包含本項(xiàng)目安置房的土建工程建設(shè)和隨土建工程建設(shè)的總圖工程及安裝工程等，以及設(shè)計(jì)咨詢監(jiān)理費(fèi)、前期工作及其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等。（十）2008年12月底前，完成三期、四期工程的勘察設(shè)施和招標(biāo)等前期工作。三、前期工作實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施地塊的不同，分五期實(shí)施，總工期5年。（三）環(huán)境保護(hù)（主要是水土保持）投資應(yīng)列入估算，由建設(shè)業(yè)主統(tǒng)一籌劃管理，在工程建設(shè)期間完成上列各項(xiàng)水保任務(wù)。（3）本工程完成后，將大大改善琉璃片區(qū)的投資環(huán)境，極大地提升道路兩側(cè)土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值。本工程的天然建筑材料粘土、石碴、條石、塊石等主要分布在施工區(qū)域的周邊地段，其料場(chǎng)的開(kāi)挖及其碴料的堆放，對(duì)當(dāng)?shù)刂脖弧?dòng)物、城區(qū)景觀將直接造成破壞影響，并可能破壞邊坡穩(wěn)定，加重工程區(qū)水土流失。（二）在國(guó)家和省市指定媒介發(fā)布招標(biāo)公告。自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出30日之內(nèi)，按照招標(biāo)文件，項(xiàng)目承辦單位和中標(biāo)人簽訂書(shū)面合同，同時(shí)，中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。三、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序根據(jù)建設(shè)規(guī)模和建設(shè)要求，在招投標(biāo)過(guò)程中必須遵守如下程序：（一）項(xiàng)目經(jīng)上級(jí)部門(mén)批復(fù)同意后，項(xiàng)目承辦單位在指定的媒體上發(fā)布招標(biāo)公告。工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)制度要符合國(guó)家、地方、相關(guān)行業(yè)及單位的有關(guān)安全生產(chǎn)政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。因此，工程實(shí)施過(guò)程中的每個(gè)項(xiàng)目，均要以合同形式確定雙方或多方的責(zé)、權(quán)、利，以保證工程項(xiàng)目和工作任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，首先確定造價(jià)控制目標(biāo)，制定工程費(fèi)用支出計(jì)劃并付諸實(shí)施，在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中對(duì)其進(jìn)行跟蹤檢查，收集有關(guān)反映費(fèi)用支出的數(shù)據(jù)，將實(shí)際費(fèi)用支出額與計(jì)劃費(fèi)用支出額進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)實(shí)際支出額與計(jì)劃支出額之間的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保證造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（五）檢查承建商執(zhí)行工程施工合同過(guò)程中的技術(shù)規(guī)范，作好投資、進(jìn)度、質(zhì)量和合同管理工作。 （4）招標(biāo)采購(gòu)工作是項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)，直接影響項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。2003年9月，國(guó)家建設(shè)部同意我市城市總體規(guī)劃修編后，我市向東、向南發(fā)展步入了正式啟動(dòng)階段。項(xiàng)目離錦華路二環(huán)路口（新成仁路）僅3公里，錦華路口以錦華城為核心，已形成區(qū)域性商圈。居住小區(qū)戶型以7090平方米為主，適當(dāng)建設(shè)少量60平方米以下小戶型和90～130平方米大戶型小戶型。其地下停車(chē)場(chǎng)和物業(yè)管理用房設(shè)置于新居工程用房?jī)?nèi)。地塊內(nèi)沿地塊輪廓三幢住宅樓和商業(yè)樓，住宅樓為23～26層高層建筑，南側(cè)臨街一幢商業(yè)、辦公樓高7層，另一商業(yè)樓高3層。按照人均70平方米（包括公攤面積）建設(shè)拆遷安置房，需建設(shè)拆遷安置房和新居共423780平方米，考慮到拆遷中的不可遇見(jiàn)因素，以及安置后農(nóng)民就業(yè)配置一定量經(jīng)營(yíng)用房，本項(xiàng)目按照588300平方米的規(guī)模建設(shè)安置房和農(nóng)民新居，本項(xiàng)目共占地約311畝（根據(jù)《城鄉(xiāng)一體化新居工程可行性研究報(bào)告》，“柳江新居”，規(guī)劃總建筑面積158967平方米。綠化工程主要包括道路兩側(cè)綠化，主要道路節(jié)點(diǎn)及重要位置綠化，綠化用地面積26000平方米。3）電力管線電力管線總長(zhǎng)1680米，10 kV35kV，在道路西南側(cè)布置。柳江拆遷安置房安置琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)改造拆遷，安置人口共計(jì)3000人。本項(xiàng)目擬拍賣(mài)土地位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)，周邊有大面積綠地，居住環(huán)境良好。1）測(cè)算的方法本項(xiàng)目土地價(jià)格＝實(shí)例地價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)2）實(shí)例住宅情況及本項(xiàng)目情況比較實(shí)例1：望江路、白塔路、太平南街地塊住宅用地，位于一、二環(huán)路之間府河市區(qū)出口段南岸，2003年拍賣(mài)，起拍價(jià)為265萬(wàn)元/畝（含出讓金）。近兩三年來(lái)，推出的開(kāi)發(fā)地塊大部分都在二環(huán)兩側(cè)甚至三環(huán)兩側(cè)，反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)和市場(chǎng)走向。琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)位于沙河和府河的交界處，優(yōu)越的地理位置，良好的自然環(huán)境和近年來(lái)形成的便利的主干交通路網(wǎng)，配套基礎(chǔ)設(shè)施完善后，將使該區(qū)域開(kāi)發(fā)條件由相對(duì)劣勢(shì)變?yōu)橄鄬?duì)優(yōu)勢(shì)。（二）用地性質(zhì)琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，該地塊用途以商住用地為主，共580畝。（二）增值收益分析綜合《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》的結(jié)論，本項(xiàng)目具有較高的增值收益，其主要原因如下：政策性因素本次評(píng)估涉及**市城鄉(xiāng)一體化公共設(shè)施管理一期項(xiàng)目，是按照市政府、城市規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，由**市、區(qū)政府投資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資公司（資產(chǎn)占有方），對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地按照統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地補(bǔ)償、土地平整以及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)后，以公開(kāi)拍賣(mài)方式有償出讓?zhuān)〉猛恋亻_(kāi)發(fā)、整理收益。，大致為北至錦江區(qū)沙河，西至府河（高新區(qū)界）。養(yǎng)老院主要提供社會(huì)有償代養(yǎng)老人服務(wù)，提供全托和日托服務(wù)。第六章 擬設(shè)福利機(jī)構(gòu)概況一、名稱(chēng)：**市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院（暫定名）二、選址錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村3組。另一方面，老年人老年撫養(yǎng)比逐步增加，**地區(qū)已達(dá)到12％以上，空巢老年人家庭逐步增多，因此，除了增加老年人社會(huì)保障水平，增加其養(yǎng)老收入外，養(yǎng)老老人服務(wù)和養(yǎng)老方式也必須逐步改變。在使農(nóng)民集中居住、改善居住條件和生產(chǎn)方式的同時(shí)，還需要提高社會(huì)福利水平，提高群眾生活水平，落實(shí)失地農(nóng)民的社會(huì)保障措施，加快其融入城市生活?！靶戮庸こ獭睂?shí)施后，該區(qū)域城市面貌得到根本改觀，逐步與中心城區(qū)融為一體，琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)風(fēng)貌得到根本整治，城市商業(yè)和居住小區(qū)的形象初步呈現(xiàn)。 近年來(lái)，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，包括皇經(jīng)社區(qū)、琉璃老場(chǎng)鎮(zhèn)在內(nèi)不項(xiàng)目周邊區(qū)域城市面貌取得了極大改觀，新居工程逐步建成，近郊居民實(shí)現(xiàn)了由農(nóng)民向新市民的身份轉(zhuǎn)變，人居環(huán)境不斷提升，周邊多個(gè)大中型商品住宅樓盤(pán)已建成入駐，石勝路等城市主干路相繼建成，片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套公共服務(wù)設(shè)施不斷完善，城市住宅新區(qū)的雛形已初步顯現(xiàn)。轄區(qū)有企業(yè)69家，有省農(nóng)科院、市社科院等科研教育機(jī)構(gòu)，錦江體育公園、**國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)等也位于該區(qū)域內(nèi)。（戶籍人口）。錦江區(qū)駐有各種類(lèi)型的公司地區(qū)總部及其分支機(jī)構(gòu)169家。錦江區(qū)內(nèi)平均海拔500米，其西北部地勢(shì)平坦，為**市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，℃，年降雨量800－1000毫米。（3）“賴(lài)家店場(chǎng)鎮(zhèn)”改造工程。集團(tuán)完成了沙河綜合整治工程、文殊坊街區(qū)建設(shè)、管線工程、天然氣建設(shè)和限價(jià)商品房建設(shè)等一大批市政、環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目，多項(xiàng)工程獲得國(guó)際、國(guó)內(nèi)大獎(jiǎng)。城投集團(tuán)調(diào)整為具融資和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理職能的公司，由國(guó)資委授權(quán)繼續(xù)對(duì)市干道指揮部、中房**公司以及其控股的市燃?xì)夤景闯鲑Y比例履行出資人職責(zé)。公司的主要經(jīng)營(yíng)思路是以客戶為中心，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，以專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收。綜上，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。2010年底前，全部工程竣工，并交付安置使用。六、可研報(bào)告的編制依據(jù)及研究范圍我公司受**城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司的委托，對(duì)其擬建的**市錦江區(qū)皇經(jīng)樓養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，研究?jī)?nèi)容主要包括：項(xiàng)目選址、功能服務(wù)半徑；項(xiàng)目建設(shè)的必要性、擬建設(shè)福利機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式、組織結(jié)構(gòu)、人員配備；建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模；建設(shè)條件；擬建福利機(jī)構(gòu)與對(duì)其他福利機(jī)構(gòu)的關(guān)系和影響；項(xiàng)目建設(shè)總投資；資金來(lái)源等。配套道路及管網(wǎng)工程（1）道路寬25米，長(zhǎng)840米，道路交通標(biāo)線總長(zhǎng)840米，路燈42組（2）管線總長(zhǎng)9744米，其中：雨水管線長(zhǎng)1680米，DN6001000自來(lái)水管線長(zhǎng)1680米，DN100250污水管線總長(zhǎng)2184米，DN400600天然氣管線總長(zhǎng)1680米，DN89159電力管線總長(zhǎng)1680米通訊管線總長(zhǎng)840米新居配套工程總建筑面積約51400平方米辦事處（一處）總建筑面積5000平方米派出所（一處）總建筑面積3357平方米中小學(xué)（各一處）、幼兒園（兩處）總建筑面積31578平方米農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（一處）總建筑面積6707平方米綠化及環(huán)衛(wèi)工程：綠化面積26000平方米；公廁3所，建筑面積240平方米；垃圾箱60個(gè)。（五）結(jié)論意見(jiàn)本項(xiàng)目總投資167174萬(wàn)元，其中75000萬(wàn)元由全市新居工程統(tǒng)籌的開(kāi)發(fā)銀行貸款解決，30000萬(wàn)元申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款，業(yè)主自籌621