【正文】 擔(dān)保的決議是否有效？為什么？ (4)陳某和賈某所申報的債權(quán)是否構(gòu)成破產(chǎn)債權(quán)？為什么？ (5) B銀行和乙公司的請求是否應(yīng)當(dāng)支持？為什么？ (6)各債權(quán)人若在破產(chǎn)程序中得不到完全清償，還可以向誰追索？他們各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？案例參考答案：（1） 有效。該項表決由出席會議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過。 案例分析十案例分析商品房買賣中懲罰性賠償與雙倍返還趙云梧訴北京海開房地產(chǎn)集團(tuán)公司商品房買賣合同糾紛案 【案情介紹】趙云梧系白頤路北延市政工程項目建設(shè)的被拆遷戶。趙云梧未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。我公司房屋是進(jìn)行過抵押，但不是整體抵押，抵押房屋不包括銷售的房屋?！倍⒈景傅脑嬖V求能否得到法院的支持？為什么？參考答案：不能。 《擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵鉀人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”這一條款在開創(chuàng)了我國懲罰性賠償之先河。某分理處在發(fā)放貨款前，委托某房地產(chǎn)評估公司評佑了該招待所，價值為1 020萬元，遂發(fā)放了借款。 【分析】在本案中，招待所的土地以劃撥方式獲得，因此，抵鉀權(quán)人在拍賣抵鉀房屋時，應(yīng)該按照《擔(dān)保法》第56條：“ 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。 【判決】法院經(jīng)審理查明上述事實，支持了陳某的優(yōu)先購買權(quán)，駁回了陳某要求趙某賠償?shù)脑V訟請求?！九袥Q】法院經(jīng)審理查明上述事實，駁回了葛某的訴訟請求。2001年6月15日，海淀小區(qū)辦批準(zhǔn)中海雅園組建物業(yè)管理委員會，第一屆物業(yè)管理委員會任期一年。原告的合法存續(xù)期間已經(jīng)于2002年6月15日屆滿，已經(jīng)不具備合法存續(xù)資格，不符合民事訴訟法適用意見中關(guān)于其他組織的規(guī)定。有效。由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無法和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只能在被業(yè)主大會選聘之后，和業(yè)主委員會簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位一開始就擁有物業(yè)，是第一業(yè)主，這是建設(shè)單位享有一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)、能夠簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的合理依據(jù)?！稐l例》第二十三條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。符合公約規(guī)定。中海雅園管委會也不能訴請法院判決中海世紀(jì)公司無條件撤出小區(qū)。”四、本案中海雅園管委會訴請法院判決中海世紀(jì)公司無條件撤出小區(qū)？為什么？參考答案：不能?！段飿I(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。這種情況下，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂，這時的物業(yè)服務(wù)合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)管理法律關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。故不同意原告的訴訟請求。中海世紀(jì)公司辯稱：中海雅園管委會不具備對我公司提出本訴訟的主體資格。中海雅園的業(yè)主在入住前，均簽署了承諾書，對該公約的條款、規(guī)定承諾嚴(yán)格履行、遵守。2004年2月，葛某在另外某市找到更理想的工作，遂要求退房，但袁某表示手續(xù)錢款均已辦妥，自己無能為力。朱某知道趙已無力還款，便向趙的家屬提出變賣抵鉀的房屋用來還款，趙的家屬沒有異議。 【判決】審理過程中，土地使用權(quán)評估價值289萬元。 案例分析十一案例：多重抵押權(quán)與土地出讓金債權(quán)，如何排序 【案情】1999年6月，某國有企業(yè)因經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)緊張，以本單位的招待所（劃撥土地使用權(quán)）作為抵押，向某商業(yè)銀行貨款500萬元。 　　抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。因此，根據(jù)我國現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī)定，出賣人就同一房屋是可以先賣后抵的 《商品房解釋》第八條規(guī)定，只要先賣后抵的行為導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，出賣人就屬于惡意違約，要承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！颈桓孓q稱】海開公司辯稱：1997年7月我公司開始在上海南路甲1號進(jìn)行海開公司職工住宅建設(shè)，雖然我公司沒有銷售許可證，但有房地局的文件，我公司銷售的房屋作為商品房出售不需要許可證，我們交了土地出讓金。2002年10月25日，北京海淀區(qū)國土資源和房屋管理局作出關(guān)于對上地6號院購房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的答復(fù)，答復(fù)中確認(rèn)：“海開公司已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，屬于現(xiàn)售商品房”。甲公司虛假出資，乙公司非法抽逃出資，應(yīng)對債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任；會計師事務(wù)所明知丁公司設(shè)立時，甲公司出資不實，仍驗資，應(yīng)在虛假驗資范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。（第十六條 公司為公司股東或者實際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議。債權(quán)申報期間，陳某以匯票未獲兌付為由，賈某以替丁公司代墊了200萬元退股款為由向清算組申報債權(quán)，B銀行也以丁公司應(yīng)負(fù)擔(dān)保責(zé)任為由申報債權(quán)并要求對A樓房行使優(yōu)先受償權(quán)。經(jīng)甲公司、丙公司協(xié)商達(dá)成協(xié)議：丙公司從丁公司取得退款1 000萬元后退出丁公司；但顧及公司的穩(wěn)定性，丙公司仍為丁公司名義上的股東，其原持有丁公司50％的股份，名義上仍由丙公司持有40％，其余10％由丁公司總經(jīng)理賈某持有，賈某暫付200萬元給丙公司以獲得上述10％的股權(quán)。)原告不能要求支付違約金。已經(jīng)履行的，恢復(fù)原狀、賠償損失。因此，本案中所涉及的商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買賣合同。 問題： 何謂認(rèn)購書？本案當(dāng)中的認(rèn)購書能否被視為商品房買賣合同？為什么？ 本案中的認(rèn)購書是否有效？為什么？ 本案的被告應(yīng)否支付原告購房款利息？為什么？支付利息的起止時間如何確定？按什么標(biāo)準(zhǔn)支付？ 本案原告要求被告支付違約金的訴求能否成立？為什么？參考答案：（1）商品房認(rèn)購書是商品買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的安步確認(rèn)。 【案件事實及證據(jù)】2001年11月3日，鼎恒公司與楊正文簽訂認(rèn)購書。陳杰、北京海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付陳麗麗拆遷款人民幣276948元，判決生效后七日內(nèi)履行案例分析七楊正文訴北京鼎恒房地產(chǎn)開發(fā)有限商品房預(yù)德合同利紛案【案由概述】2001年，楊正文與北京鼎恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱鼎恒公司）簽訂認(rèn)購書，約定購買麗澤新星項目房屋一套，并付清全部購房款。根據(jù)委托合同，受托人一般以委托人的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)，并將處理的受托事務(wù)的后果，直接歸委托人承受。（2）復(fù)數(shù)的加害人主觀上上存在共同過錯，即加害人對損害后果的發(fā)生存在共同的故意或者過失?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。問 題：一、本案房屋征收補(bǔ)償款1250000元包含了對哪些方面的補(bǔ)償？如何在被征收人中分配？ 二、本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人有哪些？為什么？三、本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議的效力如何？四、狹義的無權(quán)代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂表見代理?本案屬于表見代理嗎？五、本案當(dāng)事人海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構(gòu)成共同侵權(quán)？兩者應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任？六、本案中順城拆遷公司應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任？七、常見的效力待定合同有哪些？八、本案該如何判決？參考答案：一、二、根據(jù)陳麗麗的陳述，該處房屋是父母遺留給陳麗麗、陳杰、陳明、陳雅麗共同共有的遺產(chǎn)，因而他們四人是被征收房屋的共同共有人。順城拆遷公司辯稱：我公司是接受海潤房地產(chǎn)公司的委托對法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，即拆遷行為并非我公司的行為，且我公司也未與陳杰簽訂任何協(xié)議。【原告訴稱】陳麗麗訴稱：海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對法華寺一帶進(jìn)行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。吳某夫妻則辯稱，他們的房屋未辦產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓，雙方簽仃的房屋買賣協(xié)議違反有關(guān)規(guī)定，屬于無效合同，應(yīng)該予以解除?！痉治觥俊督ㄖā返诹畻l　建筑物在合理使用壽命內(nèi)，